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進みだした借金返済。鍵を握るのは遠い親戚より近くの他人。

2016-06-29 15:12:17.019

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

1983年27歳のサラリーマンのわたしが、借金から逃げ出した親父に替わり返済する
親父の夜逃げシリーズ(9)です。

前回(8)ではようやく初の販売に成功。
(*)約8000万円になり、一息つきましたがまだ足りません。(しかも大きな税金も…)

そのうち今度は墓地公園の話が舞い込みました。

■ 墓地公園と近所のしがらみ

市街化調整区域の田畑を売却すべく動き出した中、次に来たのが墓地公園の話でした。

墓地公園

都市計画法第34条によれば市街化調整区域で農家の自宅以外で建築可能なのは・・・
・大学,研究所等で開発審査会を経たもの
・大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等

つまり、かなり公共の用途に近いことが求められます。
その点、墓地公園は可能性がありました。
冠婚葬祭業者からの申し出だったと思います。

ただ、墓地公園ともなればかなりまとまった土地が必要となります。
手持ちの土地は約3.0Ha(3万㎡)とはいえ、45筆の田。一ヵ所に固まっているわけではなく、バラバラです。

となると話をまとめるには換地が必要になります。
換地とは土地を所有者同士が交換すること。

つまり隣接する田の所有者に別の山本家の田と交換してもらい、土地を一ヶ所にまとめてから一括で販売するということ。
当然、それぞれの土地の面積には差がありますので、差分は現金で精算します。

ここで親父の日頃の行状がたたりました。
父の景気のいい時代の豪遊を知っている近所の人達はそれみたことかと、やっかみ半分で非協力的でした。

無理もありません。彼らからしてみたら交換する理由は全くありません。
耕作する場所も変れば、手続きも面倒です。

ましてや建設されるのが墓地となればなおさらでした。
誰でも人生の最後はお世話になる施設とは言え、自分の近所に出来るのは気持ちのいいものではありません。
(こういう近隣から嫌われる建物を嫌悪施設といいます)

結局、この話はまとまりませんでした・・・。

■ 神様仏さま、大学さま・・・

墓地公園の話が流れて途方に暮れていたのですが、
捨てる神あれば拾う神あり、です。

近所の農業短大の農業試験用地拡大の話が出て来ました。
嫌悪施設でもなく、公共の用にもなります。
正に神様、仏さま、大学さま! です。

石川大学

しかし、これまた山本家の田とは隣接していません。
換地が必要となります。

このチャンスを逃しては次は無い!
農協の有力者であったH叔父や農業委員会の方にも協力いただきました。

嫌悪施設でもなく、学術目的ですから地権者も反対するいわれはありません。
墓地公園の話が流れて彼らも気が咎めたのかもしれません。なんとか話がまとまりました。

価格的にも公共の用地買収が適用されたので、市街化調整地区ではあるものの
田としての評価よりはかなり良かったのです。
(*)なんと1.4億円近くとなり、一挙に借金返済の目途が立ちました。

となると今度、頭痛の種は税金です。

当時、長期譲渡所得の税金が20%、プラス住民税で、計25%が税金。
みなし取得原価が5%なので、課税対象は売価の95%。

前回の販売分を含めると(*)
((8000+14000)×95%)×25% で税額なんと5225万円!

これは痛い!痛すぎる!・・・
納税すると完済出来ないかもしれない・・・

調べたところ節税の秘策がありました。
この話、続きます。

今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
個人的な話ですが、読んでもらえると嬉しいです。

(*)執筆時点で記憶違いが有り、各金額が間違っていました。本文は既に修正済みです。

英国EU離脱の衝撃! ロボットアドバイザーTHEOは救世主になるか?

2016-06-27 22:00:55.202

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

前回、調達金利0%の衝撃!なんてことを書いてましたが、今度は英国EU離脱の衝撃!
うーん、なんだか安っぽい衝撃シリーズみたいなことになってます・・・。

まさかの離脱で世界同時株安。有事の円ということで、とうぶん円高基調が続きそう。
わたしの手持ち商品も軒並み値を下げています。

でも、こんな時こそ投資の有名な格言「人の行く裏に道有り、花の山」を思い出しながら冷静に対処したいですね。

この乱高下をチャンスと考えるとどんな作戦があるかなあ、と考えていたら、
この春にテスト的に購入したロボ・アドバイザーTHEO(テオ)を思い出しました。
 ⇒THEO(テオ)

■ ロボ・アドバイザー

ロボ・アドバイザーとは人間ではなくロボットが(ソフトウェア)投資のアドバイスや分散ポートフォリオの自動運用をしてくれるサービスです。

欧米を皮切りに日本でもいくつかの商品が出ています。
その人の属性やリスク耐性に合わせて、いくつかの質問に答えるだけで商品を選択してくれます。

みずほ、三菱UFJ国際投信は自社の販促としての位置付け。お金のデザインやウェルスナビ(SMBC、みずほ、DBJ、三菱UFJキャピタルの合弁会社)は独自サービスです。

手数料は一任勘定で1%程度。ターゲットは20~30代です。

特長は、最適なポートフォリオの自動診断と自動購入です。自動リバランス機能があるのも嬉しいところ。
ターゲットが若いためか、スマホファーストを各社意識しています。

従来の銀行の一任サービスであるラップ口座が手数料3%~であることを考えると、かなり敷居の低いサービスと言えます。

わたしの購入したTHEO(テオ)の質問は9つ。
・今の年齢
・退職予定の年齢
・資産運用経験の有無
・配当/利息重視か否か
・資産評価額が下がった際の対策方針(リスク耐性)
・手持ち資産のインフレ影響度
・運用期間を決めているか否か
・運用期間
・運用期間後の引き出し予定率

これだけでETFのポートフォリオを決めてくれます。

■ THEO(テオ)の実力

わたしのポートフォリオはこちら。

THEOポートフォリオ

3カテゴリでそれぞれ商品構成を自動選択しています。
グロース :成長を追及する商品
インカム :固く高利回りを追求する商品
インフレヘッジ:インフレ対策としての商品

若干、年齢的なこともありリスクオフ気味にしたので堅実なインカム系が多くなっています。
収支はこんな感じ

THEO収支

この乱高下の中、収支は4/末~6/26現在で1.27%のプラス!(*)

この間の日経平均は16,666円から14,952と▲10.3%のマイナス。
世界経済インデックスFでも18,461円から17,716円と▲4.0%、こちらもマイナスです。

この中でこの数字は立派なものです! (*)
(^-^)//""ぱちぱち♪

マイナスの時期(赤線部分)もありますが、ごく短期です。
短期間で即断はできませんが、分散投資効果が出ていると見ていいでしょう。

分類別に購入商品を見てみましょう。
(といってもロボが勝手に買っただけですが)

THEO商品分類3
グロース:バランス型ではありませんがまずます、有名どころを揃えています。 9種類。

THEO商品分類2
インカム:債権を中心とした変動の少ない商品群です。 7種類。

THEO商品分類1
インフレヘッジ:この商品群が特徴的です。原油先物、金屬の先物、リードなど実物系が組み込まれています。 8種類。自力ではこのラインアップを揃えるのはとても難しいです。
このカテゴリーがあることで、個人では出来ないような分散投資を実現しています。

アベノミクスのような上げ相場は誰でも儲けられますが、今のような乱高下や下げ相場で儲けるのはとても難しい。
「売り」や「実物」の使いこなしが求められます。その解決策として有力です。

こうなったらぜひとも、課題である積立、NISA対応をクリアしてほしいもの。
商品選択のパラメータの自分での変更が出来ると、なお面白い。なぜその商品選択になったかの解説も欲しいです。

何はともあれ、個人では実現できないポートフォリオを低価格で実現できる!
これからの資産形成の有力な選択肢になりそう…。
要ウォッチですね!

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
あくまでも本ブログは個人的見解です。投資判断は自己責任でお願いいたしますね。

(*)2016/06/30 の追記。 本記事の執筆後、THEOの時価評価には2日のタイムラグがあることが判明しました。
従ってプラス1.27%というのは英国ショック前の数字でした。 正しくは-4.4%まで下落した後、6/30時点で-1.2%まで戻しています。ただ相対的に分散効果があるというわたしの評価に変更はありませんので、本記載のままとします。その後、追加購入もしています。

調達金利0%の衝撃! 何がなんでもこれは借りるっきゃない!?

2016-05-31 22:38:51.988

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

週刊ダイヤモンド(2016/05/14)に「銀行界に貸出金利0%の衝撃」なる記事が載ってて、
あんまり驚いたのでご紹介。

それは金属鉱物資源機構(JOGMEC)の資金調達の入札において、
落札した4金融機関のうち最大の金額を提供する農林中央金庫の貸出金利が0%だったというもの。

応募総額は2.8兆円!

この巨額さ(期間1年間)も驚きですが、落札した4金融機関のうち最高金利でも0.00001%
1億円借りても金利は10円!

計算間違いではありません・・・。

ATMでお金を下すだけでも手数料が216円かかるのに・・・

ATM

2.8兆円のうち8割を農林中央金庫が落札したとあります。
およそ2兆2400億円  ((((;゚Д゚)))))))

君ら何やってんのおーーー?
そんなにお金が余ってんならもっと社会還元しろよ~
設備投資しろよ~、って感じ。

もちろん人件費や事務費用を考えれば大赤字。
好き好んでやっている訳ではないでしょうが、応札したのもまた事実。

日銀の当座預金に置いてて睨まれるよりは、儲けはどうあれ融資にすればいいんでしょ、
と開き直っているんでしょう。

裏を返せば、それだけ資金需要がないということでもあります。
融資を申し込む企業が少ないということ。

この豊富に余っている資金をうまく投資につなげて経済を活性化させることが企業に求めらていれます。
経団連は猛省してほしいですね。加盟企業の設備投資を指導することが求められているんではないでしょうか?
国内に有効な投資先が無いなら、もっともっと海外に行っていい。

ただこれを傍観者として驚いているだけでは投資家としては芸は無い。
当事者的に考えればこれは資金調達としての大きなチャンス。

借金は貯金! 借金はレバレッジ!
借りねばソンソンです。

借金と広告はビジネスにおける2大レバレッジです。

ベンチャーの皆さん今がチャンスです。
不動産投資家のみなさん今がチャンスです。

投資家の端くれであるわたしもちょっぴり焦りますw
このチャンスを活かでおくものか!

不動産投資家のみなさん。
今年、来年、この低金利を上手く活用したいものですね。
変な物件を避けつつ、いい物件を探しましょう!

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
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