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やっと気が付いた。お金の方程式には第2ステージがあった!

2016-10-31 15:17:06.663

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

ずいぶん前に、「お金持ちになる基本方程式」というのをお話ししました。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出

あるいは、もう少し分解すると
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす(自分利回りを上げる)
②運用利回りを上げる
③支出を減らす    というものです。

過去の記事はこちら⇒

ごくご当たり前のことですが、なかなか含蓄に富んだ式と思います。
図案化したものがこちら

資産形成サイクル

これはこれで正しいと思いますが、少し補足が必要なことに気が付きました。
実は、資産形成に第2ステージがあったのです。

■ 資産形成の第2ステージ

実業家であり、不動産投資家でもあるOさんに物件を見せていただいた時のことです。

「最近は、首都圏では物件が高騰してなかなか買いにくいですね」 とわたし。
すると、Oさんはにやりと笑い
「出口でキャピタルが見えていれば、家賃収入によるインカムが無くても買うという選択肢はありますよ」さらに
「毎年の収支がマイナスでもいいと割り切れば、買える物件はあるんですよ」

えっ、インカムが出ない物件? そんなの価値あるの?
最初は何のことやら分かりませんでした。

ロバートキヨサキさんも言っています。
一にキャッシュフロー、二にキャッシュフロー、三四が無くて五にキャッシュフロー…
キャッシュフローの追求が自然なことだと思っていました。

Oさんが購入されたのは、埼玉県の外れに近いとあるJRの駅から徒歩10分の土地。そこに新築を建てられたのです。
乗車人員、約7000人/日くらいの場所で、賃貸需要がさほど旺盛とは思えない郊外です。

彼の戦略はこうでした。

「確かに賃貸需要は多くは無い地域。とはいえ全くのゼロではない」
「毎年、10棟分程度の需要しか無くても、裏を返せばこの地区でベスト10に入ればいい
デザイナーズ風に工夫した新築。3~5年で築浅・満室のうちに売り抜ける予定とのこと。
見事なニッチトップ戦略でした。

投資リターン = インカムゲイン + キャピタルゲイン  であることは投資の常識ですが…
キャピタルでの損益が計算しにくいことから、最近はもっぱらインカムに焦点をあてた不動産投資手法が主体です。

キャピタルは高リスクだし、読めない。だから、堅実なインカムで勝負する。それが今の不動産投資の常識になっています。

確かにキャピタルはプラスにもなれば、損失が出ることもあります。失敗するかもしれないものは怖い…。
もっともな話です。

ところが売却を経験すると違った景色が見えてきます。
キャピタルの予測は一見難しそうですが、実はそうでもないのです。

どんな時代でもイールドギャップが8%を越えると売れる可能性が出てきます。
どんな悪い物件でも15%を越えると買い手は出るもの。
再建築不可でも20%なら、買う人は一定数います。

こうしてインカムとキャピタルの両方が見えると、
次にそれぞれの資金効率の違いが大きく目に付くのです。

資産規模がある程度大きくなると、日々のフローの緊急度は下がります。(急に生活に困るわけではない)
その大きさを活かしたキャピタル狙いの投資ができるのです。
しかも、フロー収入よりキャピタル収入のほうが実は何倍も資金効率がいいのです。

つまり、資産運用には2つのステージがあったのです。

第1ステージ⇒最初はフロー重視で資産形成
第2ステージ⇒大きな資産を活かしてキャピタル狙いで増やしていく

図案化するとこんな感じ。
資産形成サイクル2nd

融資などのOPM(other peoples money)を使うと、レバレッジが効いて資金効率が上がります。
本当のお金持ちの運用の秘密は、こちらだったんですね。

「お金持ちになる基本方程式」の中で、
②(資産×運用利回り)の部分を変える必要があるようです。

広い意味ではキャピタルゲインも(資産×運用利回り)に含まれますが、

資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り+キャピタルゲイン)-③支出

と分けて記述したほうが分かりやすそうです。

第2ステージにたどり着くのは大変ですが、覚えておいて損はありません。

わたしの周りでも、資産規模が数億円レベルになりそろそろ第2ステージという人も増えてきました。
誰にでも出来るものではなさそうですが、彼らの秘密もどうやらこの辺にありそうです。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
こちらでも書いてます。よろしければお読みください。
  ⇒女性向けWebサイト DAILY ANDS

こうして嵐の2年間が終った… わたしが親父の借金を完済できたわけ

2016-09-30 15:09:09.34

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

1983年、26歳のサラリーマンのわたしが借金から逃げ出した親父に替わり返済する
親父の夜逃げシリーズ(11)最終話です。

まだお読みでない方は、ぜひ最初からお楽しみください。

(1)「よくやった!」税務署のおじさんの褒め言葉に、思わずこみ上げてきたもの。
(2)おそるおそるの退職願いがもたらした未来。ウソのようなホントの話。
(3)2億円の借金の実態・・・。 債権者は誰だ?
(4)丸刈りの社長は言った「で、今日はどういう話やねん?」
(5)そして親父の2億円の借金だけが残った・・・。そのわけは?
(6)2億円の借金でどん底の男と、2億円の借金でにんまりする男。
(7)安値125万円と高値5600万円! たたき売りと高値売り抜けでは天国と地獄。
(8)進みだした借金返済。 とはいえ、2億のゴールは遠かった…。
(9)進みだした借金返済。鍵を握るのは遠い親戚より近くの他人。
(10)最後の戦い…税金がなんと5000万円超! 秘策は「代位弁済」

■ 岐阜のXX興産への返済

前回までに、銀行への返済の顛末と代位弁済の特例についてお話しました。
まとめると、

【土地売買代金】
一般売買金額= 約 8000万円
農業短大売買= 約1億4000万円   計2億2000万円

【節税金額】
うち「代位弁済」でまけてもらった税金=約5200万円 です。

最後に、シリーズ(4)で登場した岐阜のXX興産という反社会的団体っぽい会社への返済の顛末が抜けていました。

対象はゲーム機の購入のためとおぼしき約束手形1500万円。
当初の交渉で、3年の猶予をもらっていました。

実は、一般売買が成立した時点で返済を考えました。
なにしろ、ここの分は早く返して手を切りたかったのです。

しかし、締切りまではまだ2年近くある…。なんか、勿体無いなあ…

そうだ、早く返すんだから値切っちゃえ!

借入れ金利が6~7%の時代です。
早期返済すれば相手としても得なはず、と考えました。

電話での交渉でした。

「何とか、早めに資金ができました。いただいた期限までには時間がありますが、優先してお支払しようかと思います。
そこでご相談ですが、早めに払う分の金利相当を負けてもらえませんか?」

「あと2年間待つより今のうちに確実に回収するほうが、そちらもお得では?」
1割程度値切った記憶があります。

すんなりOKしてもらえました。

さて、最終清算のため岐阜へ2回目の訪問です。

正面の3人掛けのソファ、メガネをかけた体格のいい社長がどっかりと座ります。
相変わらず、ソファの後ろには若い衆が立っています。

重厚なソファー450

すんなり終り、手形が回収できました。

「山本さん、ええ息子さん持ったね…」 と社長から…。

■ わたしが借金返済できたわけ

ここまでお話したように、単に土地を上手く切り売りしながら返済しただけで、大げさなドラマがあったわけではありません。とはいえ、普通のサラリーマンにはできない経験をしたのも事実。

借金するには借金できる背景があります。
土地や資産やビジネス基盤など。結局、それらを使って返すしかないのです。
山本家の場合は、それがたまたま土地だったという次第。

予想以上の短期間で返済出来、ある程度の土地や実家も残すことが出来ました。
これには、金融機関を含め親戚や関係者みんなが驚いたようです。

今振り返ってみて、短期間に借金返済できた理由は2つあります。

1) 周囲が助けてくれた
結局、大勢の人に助けてもらったことで難局を乗り切れました。

H叔父やその他親戚やNさん、みんなが運転資金を出してくれたおかげで活動に専念できました。
最初に返済凍結に同意してくれた、金沢信用金庫のN支店長。
それがキッカケで他行の同意を取り付けられました。

転勤させてくれた、勤務先の支店長や専務。無職にならずに済みました。
換地に同意してくれた、近隣の地主さん。おかげで売買がまとまりました。
田の売買許可を出してくれた農業委員会…。ありがとうございます。

何事も一人でできることは限りがあります。
人に助けてもらうことで、ようやく事は成し遂げられます。
ただ感謝、感謝です。

感謝ありがとうございます

2) 自分で作った借金ではなかった
銀行への融資凍結交渉や短大との交渉など、短期間に精力的に活動したわけですが、冷静に行動出来た最大の理由は自分で作った借金ではなかったからです。

自分の借金なら、後悔や反省、切迫感…。様々な感情やストレスから逃れられません。
親父とはいえ、他人の借金だからこそ冷静に対処できたのだと思います。

知人でも起業後、血の小便が出た人がいます。
親父も安眠できず、睡眠薬を常用していました。

借金が自分のせいだったとしたら…。とても自信はありません。
切迫感や後悔の念、様々なものがよぎり、冷静ではいられないでしょう。
その現実を受け入れられないかもしれません。

自分で作った借金を、逃げずに自分の手で返済する。
これができる人はホンモノです。

こうして嵐の2年間が終りました。

えっ!? 親父はその後どうしたか、ですって?


…。

借金が無くなったら、何食わぬ顔で実家に戻ってきて、ひと悶着あったものの無事に晩年を実家で過ごしました。
ちゃんちゃん!

びっくり240

親父の2億の借金で不動産と借金に懲りたはずのわたしが、30年後同じように2億の借金をするとは、全く人生とは不思議です…。

最後まで個人的な話をお読み頂き、ありがとうございました。

最後の戦い…税金がなんと5000万円超! 秘策は「代位弁済」

2016-08-31 22:38:23.567

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

1983年、26歳のサラリーマンのわたしが、逃げ出した親父の借金を返済する
親父の夜逃げシリーズ(10)です。

前回で、田の一般売買と農業短大への一括販売がまとまり2億円を越える現金化に成功しました。

最後に待っていたのは税金との戦いです。
当時、長期譲渡所得税が20%、プラス住民税で、計25%が税金でした。

一般売買金額= 約 8000万円
農業短大売買= 約1億4000万円 計2億2000万円 に対する税金は…

みなし取得原価が5%なので、課税対象は売価の95%。(100-5%)
譲渡所得税は課税所得(22000×95%)×25% で税額なんと5225万円!

納税は国民の義務、 とはいえこれは痛い…

儲けて利益を出したお金ならともかく、借金の返済で右から左に消えるお金。
弁済金にプラス税金は勘弁して欲しいものです。
なんとかならないか…?

………………

秘策がありました!
「譲渡所得の代位弁済の特例」というものです。
保証人などが肩代りをして債務を弁済する保証債務の履行については、土地建物などを売った場合でも所得がなかったものとする特例です。

つまり
他人の借金を、保証人として返すんだから譲渡所得税は勘弁してあげるよ~
という意味です。

ここでは、銀行から借金をしたのが法人であったことがポイントになりました。

債務者  =法人
連帯保証人=法人代表者である個人としての父
弁済人  =個人としての父

法人の債務に代表者個人が連帯保証をするのはごく普通のことですが、例え社長であっても個人と法人は法律上は別人格なのです。
(これを法人の有限責任と言います。合名会社や合資会社の無限責任社員とは異なりますのでご注意ください)

この「代位弁済の特例」については誰の発案だったか記憶が定かではありませんが、実はかなり早い時期から分かってました。

なんと、この適用を受けられれば5225万円が不要になるのです!

■ 法人化のメリット

少し話はそれますが、不動産投資では
「法人にすると、どんなメリットがありますか?」
「年商が幾らくらいから検討したほうがいいですか?」
という質問をよく受けます。

回答としては、
「事業拡大するなら法人がお勧めで、且つ、できれば物件も法人で取得していくことがお得です」
が答えです。(実際は色んなハードルがありますが…)

法人化のメリットは、
法人税率が一定で個人のような累進課税ではない
所得を法人と個人に分散できる
などもありますが

なんといっても、経費の自由度が高い!
これが大きなポイントと感じます。

デメリットとして、事務の煩雑さや事業コストが発生する。
(法人税の均等割り、社会保険の加入義務など)
もありますのでそれらを勘案した上で、検討する必要があります。

不動産収入がいくらになったら検討すべきか、については不動産以外の給与収入や税率、ローンウェイト、資産内容によって答えは一律ではありません。

ただ、目安として
「不動産年収が1500万円を越えると検討してもいいんではないでしょうか?」
と回答しています。

(実際には、事業拡大を目指している周囲の知人はもっと早い段階から法人化しています)

最近は、マイクロ法人のすすめ などの言葉もあるようです。自身で確定申告をすることでも、大きな発見があります。
一般の社会人もこんな知識も持っておくべきかもしれませんね。

■ 代位弁済の実行

さて代位弁済の実行です。

ポイントは返済が債務者の返済ではなく、連帯保証人である個人からの弁済として処理されることです。
当時まだ法人は残っていましたが、法人名義で返済してはダメなのです。
金銭消費貸借契約書を返してもらって抵当を外してもらうだけでは足りないのです。

(その後、法人は廃業や解散では手続きが煩雑なため休眠に)

銀行に、確かに連帯保証人である個人からの返済であることを証明してもらう必要がありました。

先日、この記事のため実家の押入れをひっくり返しました…

ビックリ! 手書きの、こんな書類が出てきました。

代位弁済証書

銀行でも代位弁済の実行は珍しかったんですね。
定型の書式がなく、なんと手書きです。
よく、まあこんなものまで作ったものです。

これを添付して、税務署に申告しました。

なんせ5000万円を越える金額が掛かっています。
普通の領収書や通帳の写しでは適用を受けられるか自信がありませんでした。

確か、事前に税務署に確認のため訪問しアドバイスを受け、その上で1985年の確定申告で正式申請したはずです。

それが 親父の夜逃げシリーズ(1) の以下のシーンです。

「よくやった! 偉い!」
分厚く膨れ上がったA4バインダー5冊の資料を差し出すと、ごま塩頭の税務署員が大きな声で褒めてくれました。

バインダー

あーーっ! もう一つXX興産の借金の顛末が抜けていました。
では、その話は次回で………

今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
個人的な話ですが、次回でシリーズ最終話です、読んでもらえると嬉しいです。

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やんつ(山本 常勝)

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