トータルリターンをケーススタディで考える 不動産投資の誰も言わない真実(9)

Jul 31, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」の第九回。お相手は前回に続き30代男性Hさんです。

Hさん:
前回は賃貸業のインカム収支カーブが目からウロコで…。不動産は長期で考えないと、本当の姿が見えてこないんですね。」

そうなんです。しかも最初が一番利益率が高いという特性があるため、そのままずっと儲かると勘違いしてしまうんです。

Hさん:
「今回はトータルリターンの考え方をケーススタディで説明いただけるとのことで、楽しみです。」

物件評価の6パートシミュレーションに出口計算パートがありますので、これを使いながら説明していきますね。
まずは、ローンを組まない購入が可能で最近人気の築古戸建てです。

■ ケーススタディ(1)築古戸建て

築古戸建て_販売条件

物件概要と販売条件は次の通りです。
・構造 木造、築40年(3LDK)
・物件価格 500万円(土地450万円、建物50万円)
・リフォーム費用 150万円(見込み値)
・自己資金 690万円(含諸経費40万円)
・ローン無し

リーシング計画としては
・月額家賃 7.5万円(年90万円) が見込めるとします。

表面利回り18.0%(90÷500)で、悪くはない物件ですね。リフォーム費用を入れても利回り13.8%です。
次に年間収支をみてみましょう。

築古戸建て_年間収支
・年間CF 約70万円
・CF率 14.1%(対物件価格)
・CCR 10.2%
・返済比率 ローン無し

Hさん:
「年間70万円の安定収入だと、結構いいんじゃないですか?」

CF率はローンが無い場合は評価指標としては適さないので、この場合はCCRを中心に見ます。
CCRとはCash On Cash Returnで、年間CF÷自己資金で計算します。自己資金の回収率、投資の収益性ということですね。

目標としては20%程度ですが、10%でも悪いという程ではありません。ただリフォーム費用を投下しているため、表面利回りに比べCCRが低くなるのは否めません。回収に10年掛かってしまうのは理解しておいたほうがいいですね。

戸建ては入居付けに苦労することもありますが、入居後は手間がかからないのがなんといっても魅力です。退去も起こりにくく、安定収益が見込めます。

トータルリターンとして《出口計算パート》を見てみましょう。

築古戸建て_出口計算

10年後想定ですが、
・家賃下落率10%、空室率0%
と仮定しています。

仮に売却するとして、購入時よりやや値下がりしたとして期待収益率を20.0%とすると、売価は405万円です。

キャピタルゲイン 405万円(別途諸経費有り)
インカムゲイン 約704万円(かなり甘めの試算)
計 約1110万円 になります。

ここで資産増加倍率をみると約1.6倍(1110÷690)です。つまり当初の資金690万円が10年で約1.6倍になる訳です。

定期預金に比べれば十分なリターンに思えますが、対比としてインデックスの積立投資では、約4.5%の利回りで10年で約1.5倍になります。つまり投資としては、約4.5%の利回りとほぼ等価ということです。

この数字を見ると、物件探しやリフォームの苦労を考えると、それ程割のいい投資でもないことが分かります。
誰にでもでき、ほったらかしが可能なインデックスの積立投資と苦労の割にはリターンが変わらない訳ですから。

Hさん:
「えっ、そうなんですか!? 表面利回り18%で、とても良い投資に思えたんですが…。10年後で評価するとそれ程でもないんですね。利回り4.5%かあ。」

それが出口を考えることの重要性なんです。
購入直後だけではなく、長期的なトータルリターンで考えるんです。

ただ、出口の条件が変われば結果も変わってきます。

もしオーナーチェンジであることの利点やリフォーム済みであることで、期待収益率が15.0%で売却できたとしましょう。
図は付けませんが、ぜひご自分で後で確認してくださいね。

この場合、売価は540万円(90÷0.15)です。

キャピタルゲインが540万円に増え(別途諸経費有り)、インカムゲインは約700万円と変わらないので(かなり甘めの試算)
計 約1240万円 になります。

結果、資産増加倍率は1.8倍(1240÷690)となり、1年利回りに直すと6%程度です。これなら積立てに比べて優位性があると言えます。

Hさん:
「つまり410万円で売れると利回り4.5%で、540万円で売れると利回り6.0%ということですね。いかに高く売るか、高く売れる時期に売るかが大事なんですね。」
「やんつさんが、市況の良い時に売却することがトータルリターンを最大化するコツ、というのがようやく分かってきました。」

ありがとうございます。

築古戸建てをまとめると
 ・金額が手頃で、ローン無しでも取り組みが可能
 ・リフォーム費用のコストダウンが必須
 ・リターンはリフォーム費用と売却額次第。レバレッジが掛かっていない分、高値売却が出来なければ大きなリターンを生みにくい
 ・入居付けに苦労はするが、入居後は安定的
といったところでしょうか。

物件評価の6パートは、こうやって数字を色々変えながら入力してみることで、様々な気付きが生まれるんですよ。ぜひ使ってみてください。

次回はケーススタディとして、最もポピュラーな中古アパートを取りあげますね。
今回の築古戸建てと比較してみてください。

Hさん:
「ありがとうございます!」

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回もケーススタディです。

投資はトータルリターンを忘れるな 不動産投資の誰も言わない真実(8)

Jun 30, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FP やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第八回。前回に続き、賃貸併用住宅を取得されたばかりの30代男性Hさんの登場です。

Hさん:
「前回は出口の話が聞けて参考になりました。今回は、その続きということで楽しみにしてます。」

前回はインカムしか語られない業界の不思議と、売却のタイミングの話でしたね。今回は出口の重要性を理解するために、トータルリターンの話をさせてください。

まず、賃貸業は売上逓減、コスト逓増のビジネスだということを思い出してください。
つまり物件購入後、時間と共に売上は減っていき、コストは増えていくということです。
建物の老朽化と共に家賃は下がり、空室率は上がっていきます。そして、修繕費は増えていくわけです。

これを見てください。

■賃貸業のインカム収支カーブ

賃貸業インカム収支カーブ

これは「ほったらかし投資術の甘い罠」で取り上げた、区分マンションを買った時の毎年のCFと累積のCFを時系列に30年分プロットしたものです。実際に販売されているもので試算してみました。

販売条件
 ・物件価格 2130万円
 ・借入金額 1900万円
 ・借入期間 30年
 ・借入金利 2.0%
 ・家賃 9.3万円(表面利回り5.2%)
 ・管理費等 1.3万円(修繕積立含む)

その他の条件
 ・家賃下落 30年後85%(都内なので下落は少な目)
 ・退去による修繕 5回
 ・設備故障 2回

青線が単年度のCFで、赤線が累計のCFです。
約10年単位で大きく変化していくことが分かると思います。

・Ⅰ期→修繕も無く、順調にCFが積み上がる時期
・Ⅱ期→修繕費の発生に連動して利益が上下する時期(修繕発生時にはキャッシュアウトする)
・Ⅲ期→家賃下落と空室の増加によりキャッシュアウトが常態化する時期

これは新築の場合の試算ですが、中古の場合はⅠ期がなくⅡ期、Ⅲ期だけになる訳です。

また中古は、安く購入できるため損益分岐のゼロラインが下がり、累積CFはジグザグしながらもしばらくは上がっていきます。

実際には家賃下落や稼働率低下をここまで放置することはなく、Ⅲ期にはリフォーム等で収益改善を図ります。ただその分、今度は追加資金の回収に時間がかかることになります。

こうして、長期的には修繕費を投下・回収しながら、コツコツとCFを積み上げるのが賃貸業というビジネスだということが分かってもらえると思います。
長期的に均していくと8%程度の利回りに収斂するというのが実際のところです。

Hさん:
「そうなんですか。不動産投資って、もっと利回りの高いものかと思ってました。」

■不動産投資のトータルリターン

(5)で話したようにローンでのレバレッジ使うとか、運営を上手くやるとか色々ありますが、スタート時のCFが一番大きいんです。
ここを皆さん勘違いしています。ずっと儲かり続けると錯覚するんです。

インカムだけをみて語っているのも問題です。
まあ、前回話したように「業界が勘違いさせている」と言ってもいいかもしれませんが。

利回りの高いものは郊外で(空室、流動性の)リスクも高い。
リスクの低い都内は利回りも低く、インカムだけでは資産拡大には向かないんです。
都内物件は価値下落の低さによる資産性に注目した投資になります。

どちらがいいという訳ではなく、狙いが異なるということです。

ここで投資の基本
トータルリターン=インカムゲイン+キャピタルゲイン
を思い出してください。

この図から読み取れる、インカムを最大化しつつキャピタルも最大化する方法はどうなりますか?

Hさん:
「Ⅲ期には累計のCFが下がるから…。うーん??」

この図はインカムだけのプロットです。とすると、インカムが下がる前に市況のいい時に高値で売る! これがトータルリターンを最大化するポイントになります。

つまりCFが積み上がっているうちに、市況の良い時に高く売れば、インカムもキャピタルも取れてトータルが最大化できる訳です。

わたしが、新築を5~10年で売り抜けましょう、といつも話している理由はここにあります。

■売却額の試算(収益還元評価)

ここで、売却時の売値算出に関連する収益還元評価(直接法)について説明しておきますね。

収益還元評価とは不動産の価格を求める手法の一つで、その物件が生み出す利益に着目して価値を算出する方法です。一定期間の純利益から還元利回りで割って求めます。

不動産では純利益を事前に求めることが困難なことから、家賃収入を利回りで割って求めることが多いです。還元利回りには市場の期待収益率(キャップレート)を使います。

例えば
・満室想定家賃 400万円
・期待収益率 8.0%  なら

収益還元評価=400 ÷ 0.08= 5000万円 です。

Hさんの持っているアパートの家賃収入が400万円/年だとしたら、8%の利回りで売れる場合、その価値は5000万円だということです。

ただ、この期待収益率は市況や立地、老朽度合等によっても変化します。
アパートの立地が悪く、市況も悪くて10%利回りでしか売れない時は、
収益還元評価=400 ÷ 0.10= 4000万円 にしかなりません。

この差が大きいので、保有し続ける場合でも、絶えず自身の物件の評価をしましょう、と言ってます。

Hさん:
「なるほど、この金額とインカムのトータルを意識するということですね! 全然、考えてませんでした…。」

これは収益還元評価の直接法という計算法ですが、もう一つDCF法というのもあります。

これはもう少し厳密で、将来得られる利益と売却益を合計して、さらに割引現在価値を算出するものです。

投資前に物件の割安度を算出する時に使います。
ご興味があれば、調べてみてください。

Hさん:
「割引ですか…。なんだか難しそうですね。頑張って勉強してみます。」

次回は、このトータルリターンを考えながらケーススタディでもう少しご説明させていただきますね。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回も出口の話が続きます。

出口を知らずに不動産投資をやってはいけない 不動産投資の誰も言わない真実(7)

May 31, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第七回。今回は新たに30代の新婚男性Hさんの登場です。

Hさん:
「お久しぶりです。ちょうど賃貸併用住宅を取得したところで、嬉しくて…。これからは収益物件を増やすつもりです。ところで、不動産投資ではよく「出口」って聞きますが、今イチ分かりません。出口戦略について教えてもらえませんか?」

■インカムしか言わない業界の不思議

Hさん、地道な物件探しが実りましたね! おめでとうございます。

「出口」ですか…、よくぞ聞いていただきました。実は、出口戦略を持たなければ不動産投資ではないと思ってるんですよ。

「出口」とは購入を入口として、反対にあたる売却を言いますよね。あるいは持ち続けるのかを含めて、不動産投資に対する投資評価そのものなんです。

投資のトータルリターン

ご存知のように投資のトータルリターンはインカムゲイン+キャピタルゲインですよね。
株式投資ならインカムは配当で、キャピタルは売買損益。配当狙いより売却益狙いが一般的です。

ところが不動産投資では、インカムゲインのことしか言わないんですよね。
前々回お話したように実はキャピタルの方がインカムよりインパクトが大きいのにです。

10年間のインカムで喜んでいても、売却損で吹き飛んでしまえば元も子もないんですけど。

業界で、誰もキャピタルについて言わないのには三つ理由があると思っています。

1)不確定要素が多い

一言でいうと、変動要因が多く売却額が計算しにくいので、分からないものは言わないということです。

売却額に影響をあたえるものとしては
・売却時の相場環境
・立地と需要
・建物の保守状況
・家賃水準と空室状況
・金融機関の融資姿勢
・売却理由と購入理由
など実に様々です。

ただ正確な予測はできませんが、ある程度の推定は可能なので、皆さんやるべきとは思っています。

2)言うと売れなくなる

これが最大の理由かもしれませんが、人口減、空室増加時代において不動産価値は下落傾向にあります。

建物は放っておくと老朽化で価値が下がります。土地神話は既に終焉。土地が高度成長時代のように上がり続けることもありません。

あなたの買う2000万円の区分マンションが、実はローン完済時には半額の1000万円の価値になってます、とは誰も言わないわけです。買わなくなっちゃいますから。

毎年、CFが20万円残ったところで、単純計算で20年後に400万円。
売価が1000万円なら、本当に手に入れるのは20年後の1400万円の資産です。(400+1000) どうせ買うなら、このことを分かったうえで購入したいもの。

専門家と称する人でも、このことを言わない人が多すぎて暗澹たる思いに駆られることがあります。

わたしの10年の投資歴でも、平均的な家賃下落率は大きくなっていると感じます。

友人のカリスマ不動産投資家は、当初は郊外物件とかで資産を増やしていましたが、今後は都内しか物件は買わないと言ってます。
最初はリスクを取ってハイリターンを目指しても、ある程度の資産形成ができればより安全運転を目指すということ。

よりリスクが高くなっている中、購入者は
・購入前の立地検討
・ペット可、コンセプトルームなどの差別化
・リノベーションによる物件価値の向上
・民泊、シェアハウス、シェアキッチンなどの新業態
など、賃貸業としての工夫が求められます。

3)言う必要がない

もう一つ、キャピタルへの言及が進まない理由として、言う必要がないということもあげられます。

実は、不動産はいったん買うと保有し続ける人が多いんです。
周りを見ても80%位の人がそのまま保有し続けます。地主さん系ともなればなおさら売りません。

売らない理由としては
・家賃としての固定収入を捨てられない
・大家業に満足する
・トータルリターンという概念が薄い
ということがあると思います。

投資なら純資産の増加を計算する、トータルリターンという概念が必要なはずなんですが…。

賃貸業が好きになって、そのまま大家業を続けても勿論いいんですが、物件を組み替えることも考えてもいいはずです。
少なくとも、価値計算は絶えずして欲しいんですが…。

■売却の検討タイミング

Hさん:
「なるほど…。言われてみると、家賃収入とかインカムの話はよく聞きますが売価の話はあんまり聞きません。そんな背景があるんですね。」
「じゃあ、出口を考えるとして、どんな風に考えればいいんですか?」

売却を検討するタイミングや要素にはいくつか種類があります。
内部環境と外部環境に分けてご説明します。

【内部環境】…保有者の状況に関するもの
①購入6年目以降 …税法上長期譲渡になり、税金が安くなる時期
②投下資金必要期 …大規模修繕などの大きな資金投下が必要な時期
③CFマイナス転換時…家賃下落、修繕費多発でキャッシュアウトする時期
④減価償却終了時 …以降は税額が上昇する

【外部環境】…購入者の目線でのタイミング
⑤市況、金融機関の融資姿勢…市況が活発で、資金調達が容易な時期
⑥耐用年数残15年 …購入者がまだローン設定がし易い時期(残20年も対象)

購入後は満室経営を目指す訳ですが、これらの時期がいつ来るのかを計算しつつ、売り時を検討してみるのがお勧めです。(売るつもりがなくても、計算はしておく)

多くの方は、②で大規模修繕コストが嫌で売りに出しますが、その場合は足元を見られて、安くなる可能性があるので注意してください。

新築の木造アパートなら①+⑤の時期。築6~10年での売却検討を推奨していますが、ほとんどの人は売りませんね。
満室でCFもあるのに売る必要はないと思っちゃうんですね。

ローンがあるなら、絶えず残債利回りを計算しておきましょうとも言ってます。
(ローン残債利回り=家賃収入÷ローン残高)
この残債利回りと⑤を考慮した、キャップレートを比較するわけです。

絶えず、ローンを清算したらいくら手元に残るのかを意識しましょう。

少し長くなりましたので、売却額を意識した不動産投資のトータルリターンの考え方については次回お話しますね。
ケーススタディや保有し続ける場合の話も次回させていただきます。

Hさん:
「売却を検討するタイミングも参考になりました。次回も楽しみにしてます。」

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回も出口の話が続きます。

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やんつ(山本 常勝)

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