東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(2)

Jan 21, 2016

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

1回違う話を挟んでしまいましたが・・・
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」 の検証の続きです。

検証対象は23区内のこんな物件。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09%
実質利回り4.28%

(1)を忘れてしまった方はこちら
物件情報と運用収支見込を再掲します。

項 目 金額、他 備 考
購入物件
 価 格 2100万円 路線価60万~と推定
 諸経費 60万円  
取得総額 2160万円  
項 目 金額、他 備 考
運用収支(月額)
 家賃収入 89,000円  
 管理費 8,400円 マンション共用部維持費
 修繕積立金 2,520円 マンション管理組合で積立
 管理代行費 3,240円 不動産管理会社への手数料
 手取り収入 74,840円  
 ローン返済 69,699円 返済比率78.3% (÷89000)
 返済後手取り 5,141円  
 表面利回り 5.09% 89000÷21000000
 実質利回り 4.28% 74840÷21000000
投入自己資金 170万円 ローン 1990万円


これを6年間の通算収益でみてみます。

総家賃収入 6,319,000円 71ヶ月(空室1ヶ月と想定)
返済後総手取り額 365,011円 利益率5.8%5141×71(空室1ヶ月と想定)

この収入がそのまま手残りならいいんですが、前回指摘したようにその他経費を計算していきましょう。
ただ、不動産取得税や家賃下落は目をつぶって運用経費だけにします。
(実際は掛かりますが・・・ちょっと甘めの試算ですw)

1)固定資産税と都市計画税
中古のため、新築にある優遇処置などは受けられませんので、4~6万/年と思いますが、ここではもっと安く2万円だったとします。
2×6年=12万円

2)修繕費
傷み方次第ですが、一般的には 家賃×2~3ヶ月が目安。
ただ、今回の想定はリノベーション後の購入6年経過時点なので、傷みもまだ少なそう。
10万円と見積ります。

3)広告費
場所も良く、直ぐに入居も決まり、0円で済んだという想定。

4)固定経費(ローンなど)の支出
空室時は家賃収入が無く、ローンなどの支払だけが発生します。
ここでは空室期間は1ヶ月で、直ぐに入居も決まったと仮定しています。
1ヶ月の経費は80,619円 (管理代行費除く)

これらを差し引きすると、実収益収入は6年間で・・
わずか 64,392円!

自己資金170万円ですから、この金額を、例えば投資信託で稼いだとすると・・・
0.6%程度の利回りです(複利)
とても魅力的な金融商品とはいえませんね~

各条件を甘めに試算しての結果ですから、
実際はほぼ赤字になることは間違いなし!

では、
大家のあなた以外の関係者の収入はどうでしょう?

■管理会社
管理代行費 3,240円×71ヶ月=230,040円
売買手数料 400,000円 (推定)

計 630,040

■金融機関(ローン会社)
金利2.364%、元利均等とすると6年間において
元本返済額 2,356,592円
利息合計  2,661,753円 (ここが金融機関の収入)

グラフにすると、こんな感じ・・・
区分マンション収益比較

管理会社と銀行の数字は収入合計であり利益額ではありませんが・・・
それにしても大きな差だとは思いませんか?

さて、ここで今回の命題です。
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」 と言って得するのは誰なんでしょうか??

このグラフを見て、それでもあなたは買いますか?

今回の物件は、利回り 5.09%、実質利回り4.28%。
高い利回りではありませんが、都内では取引されているレベルです。
何故こんな物件を買ってしまう人が後を絶たないのでしょう??

次回はこのナゾを考えてみます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(1)

Dec 30, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

先日、とある資産形成セミナーに行ってきました。
色んな講演があったのですが、その中で
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」という話が・・・。

都内のこんな物件が紹介されていました。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09%
実質利回り4.28%

東京の中古ワンルームを買いなさい! とは本当なんでしょうか?

警告! 東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!
でも書いていますが、高額な区分マンションは利回りも低くあまり儲かるものではありません。
それでも、その手軽さからかなりの人気です。

その数字の意味を理解しての購入ならいいんですが、きちんと計算もせずに判断しているケースが多いと感じます。
特にローンを組んでの購入は数字の精査が必須です。
低金利時代に実質利回りが4.28%! 本当にお得なんでしょうか?

とても重要なことなので、何度でも書いて啓蒙したいと思います。
今回は趣向を変えて、儲けているのは誰なのか、その数字を検証してみましょう。
そんなこと分かっているよ、という人も今一度認識してもらえれば嬉しいです

201512資産形成セミナー1
物件内容を順番に見てみましょう。

項 目 金額、他 備 考
購入物件
 価 格 2100万円 路線価60万~と推定
 諸経費 60万円  
取得総額 2160万円  

 

項 目 金額、他 備 考
運用収支(月額)
 家賃収入 89,000円  
 管理費 8,400円 マンション共用部維持費
 修繕積立金 2,520円 マンション管理組合で積立
 管理代行費 3,240円 不動産管理会社への手数料
 手取り収入 74,840円  
 ローン返済 69,699円 返済比率78.3% (÷89000)
 返済後手取り 5,141円  
 表面利回り 5.09% 89000÷21000000
 実質利回り 4.28% 74840÷21000000
投入自己資金 170万円 ローン 1990万円

募集情報の数字は間違いではありませんが、書いていない経費が色々あります。
何でしょうか?

・不動産取得税
土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得した場合にかかる税金です。
本来の税率は4%ですが、現在は特例措置中で3%です。
仮に、上記の固定資産税評価額を500万円とすると15万円になります。
(実際の金額は路線価等によって異なります)

これは、取得後に一時的にかかる経費ですから運用経費ではありません。
なので販売資料には書いてありませんが、取得するあなたは認識しておくべき。

運用関係として考慮すべき数字で、販売資料に記載のないものは次の通り。

1)固定資産税と都市計画税
毎年1月1日付の不動産の所有者に対し、課税されます。
固定資産税 1.4%+都市計画税が0.3%、計1.7%が税率です。
(都市計画税は市町村により0.2~0.3%程度の幅があります)
ここでは少なめに4~60000円と推定しておきます。

小規模宅地の特例などもありますが、区分マンションでは土地部分が少ないので元々特例メリットは少ないです。
固定資産税に関しては、まれに記述のある親切な販促資料もあります。

問題は退去発生時の経費や損失。

2)修繕費
退去後の修繕費用です。通常は家賃の3か月分程度を見込みます。

3)広告費
募集のための経費です。地域や市況により異なります。

4)空室時の売上減と固定経費(ローン)の支出
退去後、空室のままでは収入が無く、固定経費の支出だけが続くことによる損失です。
(空室率として把握することが多い)

5)家賃下落
募集時に、当初家賃と同じ家賃設定で入居が決まるとは限りません。
一般的には5年で5%程度の下落があり、長期的には20~30%程度の下落で下げ止まります。

1)~5)の運用経費の記載が募集資料にないのは、変動するためと物件の販売と直接関係が無いためですが、購入側の常識として計算しておくべきです。
単年度ではなく長期の試算を習慣にしましょう。

この物件の購入後6年間での通算収益を見てみます。

計算対象を6年間とするのは、ちょうど長期譲渡になり売却を検討しやすい時期であることと、そろそろ退去が発生しそうな期間だからです。
(一般的には平均入居期間を5~6年とすることが多いです)

この家賃収入の関係者は
大家のあなた
管理会社
ローン会社 です。

さて、誰がどの位の儲けがあるのか?
計算結果は次回・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
不動産投資は数字で語る! ですよ。

警告! 東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!

May 27, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回は、お金持ちになる基本方程式(6)の予定でしたが、
とても気になることがあったので急遽、そちらを書きます。

同じ投資サークル「ふどうさんぽ」仲間の江口 栄介さんがマネー誌で紹介されました。
おめでとうございます。(^-^)//""ぱちぱち♪

彼は全然問題ありませんが、びっくりしたのは同じ雑誌に掲載されていたMさん。
見事な凍死家っぷりです!

こんな記事。

ビッグトゥモロウ201506増刊
Mさんの購入された物件です。(タイトルでは「初めての投資で大成功!」だそう・・)

・都内ベイエリア
・築 12年 RCワンルームマンション
・価 格   2130万円
・家賃収入  93,000円
・管理費他  13,080円
・ローン返済 70,217円(返済比率75.5%)
・手取り収入  9,703円
・投入資金 258万円(推定)
・表面利回り  5.2%
・手取り利回り 4.5%


「営業担当者から物件を紹介してもらい即決でしたね。」
嬉しそうに語っています。

おーまぃがーっ!!

まず利回り低すぎです。2000万円を超える購入で、年間CFたった約11.6万円です!

「手取り利回り4.5%で投資として十分ペイできます」
現金購入での利回りならOKかもしれませんが・・・
ローンリスク取ってますよ~!

ローンを組んだ場合の自己資金利回りをROIといいますが、
15~20%なければ投資とはいえません。
4.5%ならバランス型の投資信託の方がよほどましです。

返済比率75.5%(=70217÷93000)というのも危険が一杯です。

この管理会社さんは入居率99.25%を誇る有名なところで、
たしかに客付には心配ありません。

ただ、退去があるとリフォームが発生します。
ベイエリアの新しめのこのクラスなら15~20万程度。

入居期間の平均は5年程度です。
5年間の通算で58万程度の収入があっても、ここからリフォーム代が引かれます。
仮に転勤で3年後に退去があったら・・・
あぁ、恐ろしい・・・

「空室保証や滞納保証があり、空き部屋になれば入居者探しも行ってくれますから、
私自身がやることは本当にありません。」とMさん。

推定ローン期間は25年以上です。
5年後の退去時にあっと思っても、まだ20年以上のローン残があります。

場所的に価格下落は小さいかもしれませんが、
20年も価格が維持できる保証はありません。

売却しない長期保有にも罠があります。
あと10年もするとやってくるのが大規模修繕です。
修繕積立金で賄えればいいんですが、資金不足で一時金の必要なケースも多いです。

更に、建物には老朽化があります。
築12年の今はピカピカでしょうが、
次の退去時に家賃が5千円下がれば返済比率はなんと79.8%!
ますます余裕はありません。

マネー誌で調子に乗ってる場合ではありません。
ちょっと計算すれば分かるはず。

「プロの力を借りながら効率よく収入を増やす。忙しいサラリーマンにはうってつけの大家スタイル」とあります。

実はこの投資で
喜んでいるのは金融機関と管理会社さんです。
なんのリスクもありませんから・・・

取材している記者も本当は分かって書いてます。
残念な投資家だと陰で笑っているんです。

業界を盛り上げるため、こんな区分投資家の記事も欲しいわけです。
無念です・・・悲しいです。 正しい市場形成を考えてください。

Mさんも、区分投資するなら芦沢晃さんの爪の垢でも煎じるべき。
(5年後に気が付くんでしょうが・・・)
区分なら1000万円以下、できるだけ現金購入が原則です。

こんな買い方をしていいのは
1)キャピタル狙いで希少価値のあるタワーマンションを買う
2)資産性を重視して、相続税対策で現金購入

くらいでしょう。

「ふどうさんぽ」で、もっともっと啓蒙に努めなければと思った次第。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

こんな方は入室をお断りしています。
・楽をして一攫千金を狙う人
・受身で自己研鑽意欲のない人
・節約志向で年金だけの老後を送ろうとしている人。

お金の知恵で身を守り、豊かな人生を目指す人は歓迎です!

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