警告! 東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!

May 27, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回は、お金持ちになる基本方程式(6)の予定でしたが、
とても気になることがあったので急遽、そちらを書きます。

同じ投資サークル「ふどうさんぽ」仲間の江口 栄介さんがマネー誌で紹介されました。
おめでとうございます。(^-^)//""ぱちぱち♪

彼は全然問題ありませんが、びっくりしたのは同じ雑誌に掲載されていたMさん。
見事な凍死家っぷりです!

こんな記事。

ビッグトゥモロウ201506増刊
Mさんの購入された物件です。(タイトルでは「初めての投資で大成功!」だそう・・)

・都内ベイエリア
・築 12年 RCワンルームマンション
・価 格   2130万円
・家賃収入  93,000円
・管理費他  13,080円
・ローン返済 70,217円(返済比率75.5%)
・手取り収入  9,703円
・投入資金 258万円(推定)
・表面利回り  5.2%
・手取り利回り 4.5%


「営業担当者から物件を紹介してもらい即決でしたね。」
嬉しそうに語っています。

おーまぃがーっ!!

まず利回り低すぎです。2000万円を超える購入で、年間CFたった約11.6万円です!

「手取り利回り4.5%で投資として十分ペイできます」
現金購入での利回りならOKかもしれませんが・・・
ローンリスク取ってますよ~!

ローンを組んだ場合の自己資金利回りをROIといいますが、
15~20%なければ投資とはいえません。
4.5%ならバランス型の投資信託の方がよほどましです。

返済比率75.5%(=70217÷93000)というのも危険が一杯です。

この管理会社さんは入居率99.25%を誇る有名なところで、
たしかに客付には心配ありません。

ただ、退去があるとリフォームが発生します。
ベイエリアの新しめのこのクラスなら15~20万程度。

入居期間の平均は5年程度です。
5年間の通算で58万程度の収入があっても、ここからリフォーム代が引かれます。
仮に転勤で3年後に退去があったら・・・
あぁ、恐ろしい・・・

「空室保証や滞納保証があり、空き部屋になれば入居者探しも行ってくれますから、
私自身がやることは本当にありません。」とMさん。

推定ローン期間は25年以上です。
5年後の退去時にあっと思っても、まだ20年以上のローン残があります。

場所的に価格下落は小さいかもしれませんが、
20年も価格が維持できる保証はありません。

売却しない長期保有にも罠があります。
あと10年もするとやってくるのが大規模修繕です。
修繕積立金で賄えればいいんですが、資金不足で一時金の必要なケースも多いです。

更に、建物には老朽化があります。
築12年の今はピカピカでしょうが、
次の退去時に家賃が5千円下がれば返済比率はなんと79.8%!
ますます余裕はありません。

マネー誌で調子に乗ってる場合ではありません。
ちょっと計算すれば分かるはず。

「プロの力を借りながら効率よく収入を増やす。忙しいサラリーマンにはうってつけの大家スタイル」とあります。

実はこの投資で
喜んでいるのは金融機関と管理会社さんです。
なんのリスクもありませんから・・・

取材している記者も本当は分かって書いてます。
残念な投資家だと陰で笑っているんです。

業界を盛り上げるため、こんな区分投資家の記事も欲しいわけです。
無念です・・・悲しいです。 正しい市場形成を考えてください。

Mさんも、区分投資するなら芦沢晃さんの爪の垢でも煎じるべき。
(5年後に気が付くんでしょうが・・・)
区分なら1000万円以下、できるだけ現金購入が原則です。

こんな買い方をしていいのは
1)キャピタル狙いで希少価値のあるタワーマンションを買う
2)資産性を重視して、相続税対策で現金購入

くらいでしょう。

「ふどうさんぽ」で、もっともっと啓蒙に努めなければと思った次第。

これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。(4)

Apr 21, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

5つの「不動産投資のやってはいけない」の最後です。

住宅ローン
⑤.勝利を目指してはいけない

不動産では勝とう勝とうは、負けの元です。
勝つことより負けないことがとても重要です。

やってみると分かりますが不動産業界は未だとても遅れたアナログ中心の世界。

われわれサラリーマンはネットを頼りに物件を探しますが、
掲載されているのは「出回り物件」といって実は売れ残り物件。

では、本当の「お宝物件」はどこで売られているのか?

仲介業者さんが普段から懇意にしている人、いわば身内で取引されます。
これをインサイダーマーケットといいます。

仲介業者さんは販売依頼を受けると、よく知っている富裕層の大家さんや
顔なじみの買取り業者に声をかけます。
すぐに売れる良い物件を、見ず知らずのサラリーマン(アウトサイダー)に流すいわれはありません。

販売手数料の上限は法律で決まっており、
売主と買主のそれぞれで手数料が設定されています。

元付け業者さんは売主からの手数料が収入ですが、
自分で買主を見つけられれば、買主からも手数料が貰えます。
儲けは倍となり、これを 両手 といいます。

となれば、なおさら自分のコネクションの中で買いそうな人を探します。

では、サラリーマンはどうすればいいのか?

・「出回り物件」の中でも比較的ましなものから始める
・購入意欲と買えるポジションであることを少しでもアピールする
 
しかありません。

実績を積んでいけば、大家さんとしてのコネクションが増えていきます。
時間を掛けて買い増して、インサイダーに入るしかありません。

リスクも少なく儲けの大きい「お宝物件」を見つけるのは簡単ではない、ということ・・・

もう一つには
不動産投資は金額が大きいため、失敗したときにリカバリーが難しいことが上げられます。

成功のためには小さな失敗を積み重ねて学ぶことが重要ですが、
そのためには再チャレンジできる程度の失敗である必要があります。

不動産投資はスタート時が一番儲かる構造です。
キャッシュフローが生まれても、そこでウハウハしてはいけません。

老朽化による家賃下落・・
減価償却・・  計算できてますか?

5年後、10年後にもちゃんとキャッシュフローは見込めますか?
長期シュミレーションはしましたか?

相続税対策・・・(2) でも説明しましたが

1)家賃収入と売却可能額の長期予想
2)返済期間における残債利回り


を意識して
5年後、10年後をにらんだ負けない投資が肝要ということです。

特に新築アパートからのスタートの方は要注意です。
新築プレミアムが切れた時に収支はどうなりますか?

10年後から修繕費がかさみますよ! ちゃんと計算してありますか?

不動産投資は、負けずに市場にとどまる事が成功の目安です。
一攫千金を狙って5年後に退場、では仕方がありません。ゆっくりコツコツと・・・

もう一度、5つのやってはいけない、です。

①.土地に縛られてはいけない
②.一括借り上げに目がくらんではいけない

③.節税目的では買ってはいけない
④.表面利回りで買ってはいけない
⑤.勝利を目指してはいけない


以前ご紹介した やってはいけない不動産投資
なんてことはしないほうが身のため・・・

わたしの1棟目は2008年。あれから7年・・・
おかげで満室経営を続けられています。

ふむ、わたしは生き残れたんでしょうか・・・? あなたは?
さぁ、ご一緒に!

これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。(3)

Apr 14, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

5つの「不動産投資のやってはいけない」です。
その4番目・・・

④.表面利回りで買ってはいけない

最近はサラリーマンによる不動産投資もかなり一般的となりました。
特に関東の市場は過熱気味・・・

以前は利回り10%が購入の目安とされましたが、
最近は都内の物件では6%~なんていう取引も多いようです。

ここでいう利回りとは表面利回り(グロス利回り)と呼ばれるもので、
表面利回り=満室時の家賃収入 ÷ 購入価格(物件価格)
で表されます。

利回り10%とは
売値5000万円のアパートで500万円の家賃収入が見込めることを意味します。

利回り6%とは(500÷0.06=8333)
500万円の家賃収入が見込めるアパートの売値が8333万円ということです。

家賃収入は老朽化による下落はあるものの、いきなり上下するものではありません。
500万円の家賃収入は下がっても1割ダウン程度。

500万円の家賃収入が見込めるアパートが
数年前は5000万円程度で買えたものが、最近は8333万円に値上がりしているということです。

家の価値を計る
では、単純に利回りは高いほうがいいのか?
(高いということは収入が多いことを意味しています)
利回り6%の物件より10%の方を買うべきなのか?

残念ながらそんなに単純ではありません・・・

わたしの所有物件の購入時の表面利回りです。

物件A:金沢市鉄骨アパート 13.0%
物件B:川崎市RCマンション  9.2%

約4%も金沢のアパートの方が良い利回りです!
では、金沢市の物件の方がそんなにいいのか??・・・

このアパートは購入時に10部屋中3部屋が空室でした。
購入後、管理会社さんに客付けをお願いし、9部屋までは順調に埋まりましたがあと1部屋がなかなか決まりません。

ようやく決まったと思ったら、別の部屋が退去・・・
いたちごっこですw・・・ ふぅ (´Д` )

なんとか満室稼動に漕ぎ着けるまでに1年以上かかりました。
どうやら 利回り×稼働率 という見方が必要なようです。
広告費などの経費率も物件や地域によって異なります。

利回りは表面利回りだけで考えてはいけません。

収益から不動産の管理経費を控除した純営業収益(減価償却前純収入)を
NOI「営業純利益」と呼びます。

この純営業収益(NOI)を不動産の購入価格で割ったものは
ネット利回り(還元利回り、キャップレート)と呼ばれます。

本当の収益力を表すものがネット利回りということです。
表面利回りはあくまで目安に過ぎません。

不動産賃貸業における経費率はおおよそ20%程度です。
(最大コスト要因は修繕費)

空室率は10%も見ておけば十分です。
地方物件では20~30%も空いているアパートがごろごろしていますが、
これは大家さんのサボり?が主原因です。

ちゃんとやればこんなに酷くはなりません。
都会エリアで頑張れば5%以下も十分狙えます。
(わたしの2014年の実績は全物件で2.6%、つまり入居率98.4%でした)

ネット利回り=満室収入×(1-空室率)-経費
とすると標準的な指標として
=満室収入(100%)×(1-10%)-20% となり、
表面利回り-30% つまり表面利回り×70%程度がネット利回りということになります。
 
厄介なのはこのネット利回りが物件ごとに大きくことなること。

表面利回り×70%を標準としても 実態は ×50%~90%位の間の変動幅となります。

では、このネット利回りはどこで調べるか?

・・・・・??

残念ながらどこにも載っていません。
(て、さんざん引っぱってすいません。 一部市場アンケート等の調査資料はあります)

そりゃそうです。
大家さんのスキルによっても上下しますから。
どこにも正解はないのです!

つまりこの変動幅(リスク)が大きいと見なされている物件ほど表面利回りは大きくなり、
変動幅(リスク)が小さい安全な物件ほど表面利回りは低くなります。

表面利回りの高い不動産ほど、投資リスクが高いということです。
なので、表面利回りはあくまで目安。

利回りの高い物件の安い理由を推定し、
そのリスクをコントロールできるか考えて購入判断してください。

・そろそろ防水工事が必要かも
・そろそろ競合力が落ちてきているかも
・そろそろ募集条件の見直しが必要かも

でないと、買ってから思わぬ出費が続くことも・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は5つの「不動産投資のやってはいけない」、最後の5番目です。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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