驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(5)

2015-05-22 22:57:25.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

まだまだ【お金の方程式】について考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル

資産形成サイクル「②運用利回り」の内容には2種類あります。
インカムゲインとギャピタルゲインです。

資産を保有していることで得られる収入がインカムゲイン
資産の値上がりによって得られる収入が"ギャピタルゲイン
こちらは損失(ロス)になる場合もあります。

株式投資では配当による収入がインカムゲインで、売買差益による収入がキャピタルゲインです。

投資においてはその合計が最終利回りとなります。
(片方だけで損得を判断しているケースがあります。ご注意を!)

500万円の株式の配当が年間5万円なら利回りは1%、1年後に520万円で売却できれば利益は20万円で、利回りは4%。
合計利回りは(5+20)÷500=5% です。

不動産投資も同じ考え方です。

家賃による毎年の賃貸収入がインカムゲイン。
売買差益による収入がキャピタルゲインです。

ただ株も不動産もインカムは事前にある程度推定できますが、
キャピタルはなかなか売却前には分かりません。

インカムは比較的確実な未来ですが、
キャピタルはとても不確かな未来・・・

しかも困ったことに、
キャピタルの上下動の方がインカムのりターンより大きい・・・。
儲けも大きいが損をする時も大きいということ。

これがリスクであり、投資に二の足を踏む人が多い理由です。
儲かることが100%確実なら、そりゃみんなやります。

でも、実践しながら学ぶことにより、
100%ではありませんが儲けられる確率は上がります。
大事なのは損をしても学び続け、実践し続けること。
少しずつでも資産形成サイクルを回し続ければ、複利の力で1年毎に大きくなります。
途中多少の損があってもやがてはとても大きな金額になります。

投資活動のゴールとして
②資産運用益-③支出(生活費)>0 になった時が「上がり」と見なされています。
資産運用益で生活ができるレベルです。

これを経済的自由といいます。
①給与 がなくても生活が成り立つわけです。

②資産運用益 を不労所得と呼んだりもしますが、
わたしは非勤労所得と呼ぶべきと思います。

成功のためには資産運用でも頭脳労働は必要で、決して不労ではありません。
(頭脳労働が不要なリターンを「ラッキー」と呼びます)

わたしの参加している
ふどうさんぽ
の仲間には経済的自由を達成した人が何人もいます。

わたしのようにゆっくり堅実に幸せな小金持ちを目指すのか?
それとも1日でも早くサラリーマン卒業を目指すのか?
考え方はいろいろ・・・

急げば、その分リスクも高くなります。
キャッシュフロー・クワドラント のどこを目指すのかはあなた次第。

経済的自由の獲得まで最短でおおよそ3年
時間を味方に付け、堅実にやれば10~15年???

あなたはどっちを目指しますか?
大家になってお金持ちになる方法はあるけれど、なってあなたはどうするの?

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もこの項、続きます。

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(4)

2015-05-16 23:55:16.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

まだまだ【お金の方程式】について考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル
 

■ 純資産とレバレッジ


この資産形成サイクルをみてください。
ぐるぐるとサイクルが回る度に資産が増えていき、増えた分は純資産の増加となって表れます。

純資産=資産-負債 です。(緑色の部分)

つまり本当の資産とは純資産のことで、
資産形成とは純資産を如何に増やすか、です。

単純な資産額の増加が目的ではありません。

資産と負債がセットになる場合があります。
銀行から5000万円お金を借りて口座に5000万円の残高があっても、それは本当の資産とはいえませんよね?
純資産としてはプラスマイナス0です。

単なる資産残高を競うのではなく、純資産残高を語るべきなんです。

よく不動産投資で「1年で2億の資産!」とか言いますがローンを組んでの資産ではあまり意味がありません。
純資産がどれだけあるかが本当の指標です。

では、負債を含めた全体を資産と呼ぶのはどんな意味を持つんでしょうか?
負債(借金)は悪で、全く意味の無いものなんでしょうか?

そんなことはありません。

②をみてください
 資産×運用利回り です。
純資産×運用利回り ではありません!

つまり純資産の増加が最終目的ですが、
運用益を生む母体は純資産だけではなく、資産全体なんです。

5000万円のお金を借りて運用利回りが年利10%なら、収益は500万円です。
返済額が年間400万円なら、差し引き100万円の純益です。
5000万円の借金が毎年100万円のCFを生む訳です。
借金がなければこのCFは生まれません。

この
運用収益>返済額 の借金を良い借金といいます。

単に消費のために借りたクレジットカードのような
運用収益を生まない借金 は悪い借金といいます。

ロバートキヨサキさんは
「自分のポケットにお金を入れてくれるのが良い借金」 といいました。

これをキャッシュフロー・クワドラント
の回でお話しした、他人のお金を使う(OPM:Other People's Money)とも言います。

また、借金を活用し自己資金以上に資金運用することをレバレッジをかけるといいます。
借金というリスクはありますが、リターンも大きく狙うことができます。
レバレッジをコントロールすることも、資産形成の重要な要素です。

この借入時の金利を調達金利と呼びますが、
運用利回り>調達金利 であることが必要です。(逆なら損をしてしまいますw)
この金利差が大きければ大きいほど収益も大きくなります。
この差をイールドギャップと呼びます。

不動産投資がローンを使っても収益が上がるのはこのイールドギャップが理由です。

一般的には8~10%の賃貸収入が目標であり、調達金利は2~4%程度となります。
今の時代がまれにみる低金利時代だからこそイールドギャップが大きく、魅力的な投資になる訳です。
(むろん、空室リスクという別の不安要素はあります)

シンプルな 【お金の方程式】 ですが、こんなことも読み取れます。
奥が深いですね~~

最後までお読みいただきありがとうございました。
この項、もう少し続きそうですw

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(3)

2015-05-11 23:55:36.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

引き続き【お金の方程式】についてあれこれ考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル
 

■ 投資元本と貯蓄リテラシー


②を見てください。(資産×運用利回り)です。
前回お話した、運用利回り(期待収益率)が大きな要素であることは間違いありません。

もう一つの要素、資産にはロバートキヨサキさんいわく
1)ペーパー・アセット
2)不動産
3)ビジネス
4)コモデティ

の4種類があります。(5.自分、除く)

これらの資産運用には投資元本が必要です。
元手が無ければ運用しようにもどうにもなりません。
どんなに利回りが高くても、0(ゼロ)を掛けては0(ゼロ)にしかなりません。

では、最初の元手はどうするか?

結局、最初のスタートは貯蓄しかありません!
資産形成サイクルの最初は貯めることからなんです。目標は300万円というところでしょうか・・・

FA(ファイナンシャルアカデミー)のお金の教養講座では、
収入の2割を天引き預金、更に2割を定額自動送金(自己投資用)、
残りの6割で生活することを推奨しています。

古くは1/4貯金法なんていうのもあります。
投資本の日本の古典? とも言うべき、本多静六さんの『私の財産告白』でも紹介されています。 
収入の1/4は貯蓄をして、まずは投資原資を貯めましょうということです。



本多静六さんは、明治~大正~昭和を生きた偉人で、東京大学農学部教授という固い仕事ながら、
山林投資等で財を成すも最後には全て寄付されたという方です。
独自の投資哲学で当時から人気を博していたようです。

上記は復刻文庫版ですが、
今読んでも色あせない投資の考え方には感心するばかりです。
投資の基本が時代を超えて普遍であることに驚愕します。
ご一読をお勧めします。

さて
収入の6割生活にしろ、3/4生活にしろ、なかなか難しいです・・・
わたしなんかは毎日の生活で汲々としていますw (^_^;)

ここは お金の知恵大全の『4)使う・節約、守る』に該当する部分ですが、
どうも節約はニガテ分野です。
ご紹介できるようなノウハウが一向に溜まりません・・・ m(__)m

若い方と投資の話をして
「やんつさん、そうは言っても運用するだけの元手がありませんよ。へへっ・・・」なんていう人は大勢います。
「そりぁおどれの自己管理の問題じゃろが~!オラオラ~」と言いたいところですが・・・
50代で遅まきで勉強を始めたわたしにその資格はなさそうです。

この貯蓄に関するリテラシーですが、
実は金融の専門家である銀行はここを見ています!

不動産投資にはローンを使うケースが多くありますが、その銀行の審査でどうやら貯金額を見るようなんです。

といってもその絶対金額を見るだけではなく、収入に見合う貯金をしているか、がポイントのようです。

銀行がお金を貸す場合に気にするのは、
収入の多寡ではなく、
収入に見合う貯金があるか?
堅実に蓄財するリテラシーがあるか?

なんですね。

どうもこの辺の自己管理能力はあまり自信がありません。
わたしが低利でローンを組めているのはラッキー?なだけかも・・・

さて・・・
あなたは貯蓄リテラシーに自信がありますか?
銀行でたくさん貸してもらえますか?・・・

最後までお読みいただきありがとうございました。
この項、まだまだ続きそうですw

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やんつ(山本 常勝)

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