年を取ると時の流れを早く感じるのはナゼ?   -時間価値-

2014-05-13 23:51:02.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブなシニアになりたいあなたと、今日もファイナンシャルリテラシーについて考えてみます。

前回は時間のレバレッジについてでしたが、今日は時間価値について考えてみました。
時の流れ

年を取るとどんどん時の流れが早くなる感じがします。 気が付くと、昨日は子供と思っていた娘の身長がもう今日は女房に追い付きそうです。
バイトや麻雀に明けくれた学生時代はあんなに毎日が長く感じていたのに‥
これは単なる錯覚なんでしょうか??

ビジネスで使用する5大資源(リソース)というのがあります。
人、 物、 金、 情報、 時間 と言われますが、一番大事なのは時間だといいます。

お金で買えない数少ないもののひとつで、誰にも増やすことはできません。
貧乏人にも金持ちにも、年寄りにも若者にも、時は等しく流れて行きます。 う~ん、なんて公平なんでしょう‥

人生を80年として見ると、20歳の人に残された時間は約60年。1年の重さは1/60という計算になります。
もうじき60歳になるわたしにとって残された時間は約20年。 1年の重さは1/20 です。
(あぁ、なんて少ないんでしょう…… いやいや、まだ20年もある、と言うべきですね~)
20歳の人に比べて3倍の価値。 3倍の密度で流れていることになります。

実際には1日24時間全てが使える訳ではありません。
会社員としての拘束時間10h、睡眠時間6h、通勤時間そして家庭に4h‥
しなければならないことが決まっている時間ばかりです。
何をするか自分で決められる時間は残り4.0hという所ですね。

学生時代は学校に多少拘束はありますが、2倍の8.0hはあったんじゃないでしょうか??
自分で使える自由時間が2倍、密度が3倍ですから  2×3 で6倍です!
なるほど早く感じる訳です‥

時間がたっぷりあると感じられた20歳。 関心のある事は(男なら) 女の子、ファッション、遊び、アルバイト、ゲーム、旅行‥   あんまり有効に使っているとは思えません。
もっと時間価値を考えて、と言ってみても響くはずもありません。
何時の時代も 時間の無駄遣いは若者の特権です!
(むろんそれはそれで貴重な時間ですが)

過ごしてきた時間との対比でいうと
20歳からみた残る60年は 自分のそれまでの人生の3倍
60歳からみた残る20年は 自分のそれまでの人生の1/3
相対感覚としては9倍の価値に見える計算になります。

相対感覚で9倍、自由時間密度で6倍ですから、時の流れを早く感じるのも無理はありません。
同じ1日でも20歳と60歳では時間の単位価値が異なるようです。

サラリーマンを辞めて独立した人の話を聞くと、自分で何をするか決められる時間的自由がサラリーマン時代との最大の違いだと言います。 起業すると自分で使える自由時間が2倍、3倍になる‥

加速する時間の流れを少しだけ取り戻すのが「起業」なのかもしれませんね。
時間価値と使い方‥ たまには考えてみる必要がありそうです。

隣町のスーパーの20円安い豚肉は本当に安いのか? -時間のレバレッジ-

2014-05-06 21:44:51.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の知恵を勉強中の、不動産投資家やんつです。
今回はレバレッジについて考えてみます。
 

■レバレッジとは

レバレッジ(leverage)とはテコ(Lever)を使うことを意味し、投資の世界では他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めることとされます。
つまり自分のお金を使わず他人のお金を使って利益を上げることです。
(これを 「他人のふんどしで相撲をとる」 といいます)

てこ
この定義はお金のレバレッジについてですが、レバレッジを効かせるべきは何もお金だけではありません。
レバレッジすべきリソースには大きく3つあります。
1)知識、人 のレバレッジ
2)時間    のレバレッジ
3)お金    のレバレッジ


知識、人のレバレッジとは、自分が持ってない知識・スキルを時間と労力を掛けて自身で身につけるのではなく、専門家をうまく活用し自分に欠けている部分を補うことを言います。自分の労働力を使わず他人にやってもらうこともここに含まれます。Google先生の活用などもその典型ですね~  (ほんと、助かってます!)
 

■時間のレバレッジ

時間のレバレッジとは、時間効率を高める、優先順位を付ける、物事を仕組化し時間を有効に使う、などがその手法になります。
時間価値を最大限に高め、効率的に使うことがその目的です。

では、時間価値を高める行動とは具体的にはどんな行動をいうんでしょう?
例えばいつも行くスーパーの豚肉が100g当たり120円として、隣町のスーパーが100g当たり100円だとしたら買いに行くべきでしょうか?
時間価値の概念で考えてみたいと思います。

まず単純な経済価値計算ですが「節約」という観点で見てみます。
隣町へ行けば100円で120円分の価値の豚肉を入手できる訳ですから、20円のお得です! なんと20%の利回りを達成したことになります。
この低金利時代に20%の利回りとは驚嘆すべき高利回りです。 足を延ばす価値はありますね!
誰でもすぐに着手できる投資の有力な1手法が「節約」である、というのもうなずけます。

次に時間価値の概念で試算してみましょう。 (かなり単純化した計算ですが‥)
あなたが月収40万円のサラリーマンとします。
月の平均勤務日数が20日として残業込みで10時間/日、働いているとします。
月労働時間=20日×10h=200h ですから 40万÷200h で時給は2000円になります。

隣町へ行くのにもし片道15分なら往復30分で、時給換算すると1000円の時間価値ということです。
つまり隣町のスーパーに行く場合、一回に付き1000円以上の利得がなければペイしないことになります。
100g当たり20円安い豚肉を買うために30分を費やすより、その時間を別の「稼ぐ」ことに注力した方がトータルとしては正しいのかもしれません。

もっとも、ここでは空いた時間でも同じ時給で稼ぐことが出来るという前提に立っています。実際にはそんな簡単に稼げる訳ではありませんが‥
ただ、「節約」という推奨される行動も「時間価値」という光を当ててみると違って見えるということです。
 

■投資の仕組化例

もうひとつ「仕組化」についても考えてみます。

わたしは「ふどうさんぽ」という無料の投資サークルに入っていますが、このサークルへの参加自体が「不動産購入を実現する仕組み」になっています。   →ふどうさんぽのご紹介
といっても実際の活動は、時々適当に集まって、ただ散歩しながらまったりとおしゃべりするだけです。
物件紹介がある訳でもなく金融機関の紹介がある訳でもなく、それだけみれば仕組みとはとても言えそうもありません。

不動産投資や金融投資は、一人で実行することが多い、いわば孤独な活動です。
行動したからといってすぐに実績に結び付けられるほど簡単でもありません。
思った利回りが上げられない‥ 思うようにいい物件に巡り合わない‥ といった壁にぶつかることも多いです。
活動を継続するモチベーションを維持することがとても大変です。
なかなかうまく行かず断念してしまう方も多いです。

2~3か月に1度、サークルに参加すると誰かしら何らか実績を上げた人がいます。
買付を入れました! 融資枠が取れそう! 満室になりました! などなど‥
そんな人と話をするとそれだけで元気がもらえます。
よ~し、負けずに俺も頑張るぞ~!! と、意欲がまた湧いてきます。

まさにサークルがモチベーションを維持する大きな仕組みになっているんです!
わたしが(まだまだ成功とは言えるものではありませんが)ここまで実績を上げられたのも、実はこの仕組みのお陰です。一人ぼっちではとても続いていなかったと思います。
(最初から計算していた訳ではありませんが‥ 入ってて良かった~!!! \(^o^)/ )

みなさんも「時間のレバレッジ」について少し考えてみませんか? きっと良いことありますよ!!

金利のトリビア!  72の法則

2014-04-20 22:46:48.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
ファイナンシャルリテラシーにはどうしても金利の知識は欠かせませんよね!?
ということで今回は金利のお話です。

かのアインシュタインが言った有名な言葉で「数学史上最大の発見は複利だ!」というのがあります。
これはホントの話ですが、そんなに複利って重要なんでしょうか??

「史上最大のバーゲン」と呼ばれる逸話があります。
ニューヨークにあるマンハッタン島を1626年に植民してきたオランダ人がインディアンからなんと60ギルダー(当時の24ドル程度)で買い取ったんだそうです! マンハッタン島がなんと24ドル!こりゃ安い! (wikipedia マンハッタン島)

どうやら貨幣概念のないインディアンをオランダ人が騙して契約させた、というのが本当のところのようですが‥
一見インディアンが大損した取引のように見えますが‥ 複利のメガネを掛けると少し変わって見えます。

もし当時の24ドルをインディアンが2010年まで年6%で複利運用していたとしたら、いくらになるでしょう?
384年間の運用ですから、 24ドル×(1.06)^384 で約1250億ドル! になります!
十分に今から買い取ってお釣りがくるという、複利の威力を物語る有名なたとえ話です。

時間を味方に付けるとこんなに威力を発揮する複利ですが、そんな複利に「72の法則」というのがあります。
これは72を複利の利率で割ると元本が2倍になるおおよその年数がわかる、というものです。

以前ご紹介した過去の金利で計算してみましょう。
   

年 度 長期金利 ÷72
2014/03/25 0.605% 119
2010年末 1.187% 61
2000年末 1.710% 42
1990年末 6.746% 11


バブル華やかなりし1990年では約11年で資産を倍に出来たことがわかります。
それが、低金利の2014年3月では約120年もかかってしまいます! 親、子‥   孫の代までかかる計算です。 (T_T)
資産形成には、ただ定期預金にしておくだけではどうにもならないということが良く分かりますね。

こんな悲しい低金利時代ですが、逆に考えると資金調達の面からはチャンスということができます。
わたしは不動産投資をメインにしていますが、そのリータンには値上り益を目的とするキャピタルゲインと家賃収入によるインカムゲインがあります。

不動産投資の標準的な表面利回り(収入)は物件価格に対し10%程度ですが、低金利のおかげで資金調達コストが低くなっています。おかげで物件購入にローンを組んでも返済額が低く抑えられ、返済比率(返済額/売上)が小さくなります。

空室率10%とすると 売上=10%×(1-0.1)=9%
購入資金をローンを組んで、その返済比率が収入の50%になったとすると
 原価①=10%×0.5=5%
管理経費率が20%とすると
 原価②=10%×0.2=2%

収益=売上-(原価①+原価②)=9%-(5%+2%)=2%  ←対投資利回り
(実際は減価償却などその他の色んな要素がありますが、基本的構造はこんな感じです)
投資金額に対し、2%程度のリターンを狙うということです。

不動産投資のインカムゲインはこのイールドギャップがビジネスの根源になっています。
高金利になるとこのビジネスモデルは壊れてしまいます。

少子高齢化で構造不況‥  でも低金利の時代をプラスに考えればチャンスはあるということですね。
ビジネスとして空室率や返済比率、管理経費などを自分でコントロールし、収益を上げる。不動産投資がプチビジネスと呼ばれる所以(ゆえん)です。

最後にもう一度  「金利には時間の概念が重要」
保険会社の
「X年後の満期にXXX円の満期返戻金が貰えて貯金替わりにもなります!」 そんなトークには
「何%の運用利回りを予定しているんですか?」
「自分で運用するのに比べてどこが得になりますか?」
と、しっかり確認できるようになりましょう!

管理人プロフィール

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やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
自立! 能動! 自由闊達! 年齢不問!

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