3割の損失と5000万の借金。あなたが怖いのはどっち!?  リスク耐性(2)

Oct 30, 2014

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回はリスク耐性の残るもう一つです。
 

2) 負債に対するリスク耐性


(1) では損失に関する質問でしたが、今回はもう一つの質問です。

あなたは5000万円の借金の重みに耐えられますか?

この借金は期間25年、3%の金利で借りたとするとおおよそ毎月24万円の返済となります。
(満室収入は仮に月額40万円とします)
この返済額を大きいと見るか、小さいとみるか・・・・

毎月の返済額の大小は資金繰りとして大事な要素です。
投資のリターンに対する返済比率を何%で設定するか?
リターンに変動があった場合にどこまで資金的に耐えうるか?

この例では返済比率は 24万(返済額)÷40万(収入)=60% になります。
(わたしの購入目安は50%以下ですが、60%は一般的にはよくあるレベルです)

レバレッジを効かせて自己資金を少なく、融資で資金調達すればするほど
負債リスクは高まります。(返済比率も上がります)

多少収支見通しが立っても5000万円という金額が不安を掻き立てます
「こんな見たこともない大金、もし何かあったらどうしよう・・・・・」
「空室が続いたら・・・ 予想外の修繕費がかさんだら・・・・・」 心配は募ります。

なにしろ 借金=悪、借金=避けるものという感覚が染みついています。 そもそも借金することに罪悪感があります。

感情の升目というものがあります。
人は自分の持っている升目以上のものを扱うことが出来ません。
それよりたくさん入れようとしても溢れてしまいます。
感情の升目
     感情の升目

百万単位………車の購入費、年収・・・ イメージ出来そうです。
千万単位………住宅ローン・・・ 人生で何度もないでしょうがギリギリイメージ出来そうです
一億単位・・・・・・あまり扱ったことのない数字です。ピンときませんね
十億単位・・・・・・もはや雲の上の数字。 自分には関係のない数字に見えますね

サラリーマンの方は一般的なローンとして3000~5000万円の金額までのローンイメージの方が多いです。

何かあっても返せるギリギリの金額と思うのでしょうか??
住宅ローンで3000~5000万円の金額を聞きなれているからかもしれません。

感情の升目には1億の壁があります。
投資やビジネスのために億単位のローンを組むのは心理的な抵抗があります。
例え数字上は収支の見通しがあったとしても、です。
(わたしも2棟目で1億のローンを組むときはとても悩みました)

金額を変えて質問します。
あなたは1億円の借金の重みに耐えられますか?

どうです、単位が変わっただけで逃げ出したくなりませんか?

不動産投資ではこの感情の升目のため物件の金額帯によって競合状況が変わります。

5000万円までの手頃な物件は購入希望者が多く、競争が激しくなります。
良い物件はスピード勝負になり、一番手を取っても現金買いでまくられるのもこの価格帯です。

ところが1億を超えると購入希望者が減り、競争が少し緩やかになります。
この競合状況を活かして2~3億の物件に照準を合わせる作戦もあります。
(その分の自己資金とリスク耐性が必要ですが)

小さい升目ではリターンも小さくなります。
大きい升目だと得られるリターンも大きくなります。

大きな升目で効率よく行きたいですよね?

実は升目は資産が少なくても知識と経験で大きくすることができます。
升目が大きくなれば投資効率も上がっていきます。

さぁ、あなたの升目を自覚して投資開始です!
リスクコントロールで升目を広げましょう!

お金の知恵大全 Ver2.0はこちら

学習と実践、そして仲間・・・ またアラフィフの仲間が増えた!

Oct 26, 2014

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回はリスク耐性のお話をちょっと飛ばしてセミナー実施のご報告です。

以前ご案内にした「子育て卒業世代」のためのお金との付き合いかた講座」
昨日(2014/10/25)、無事終えることができました。

こんな案内表示を出していただきました。 (^_^)v
「株・FXの学校 体験学習会」の下に表示があります。
20141025セミナー看板
会場はこんな感じです。
20141025セミナー教室
撮影禁止だったので講義中の写真じゃなく、ちょっと寂しいですが………

アラフィフ世代の集客が難しいのは分かっていましたので何人の方に来ていただけるか心配でしたが、
ほぼ満席となる約40名の入りとなったのは嬉しい誤算でした。

一般的に、この世代はお金の知恵の学習にあまり関心がありません。
以前、会社の人事部長と401Kの残念な実態について話した時のことです。
とっても残念な401Kの実態‥

わたし:
「元本保証の定期預金で確定拠出年金を運用する残念な人達が多いことは問題じゃないですか?」
部長:
「そ~なんですよね 20~30代の人は意外に色んな運用商品を選んでいるんですが、
40代後半から50代の人が運用に関心がないんですよね」

ところが続けて・・・
「実は私もそうなんですww」
orz・・・ て、お前もかい!

この世代はバブル崩壊の苦い記憶が生々しいからかもしれません。

自分や家族の人生を守るための「守りのお金」、
豊かな人生・夢を実現するための「攻めのお金」
そんなことをお話しさせていただきました。

ありがたいことにアンケートでもかなりの高評価をいただきました。
時間の関係で、自分の体験談や細かなテクニック的なことにはあまり触れることはできませんでした。m(__)m

基本的なごく当たり前のこと。わたしが試行錯誤してきたことの概略です。
ただ、当たり前のことを愚直に実践する中に真実があります
テクニックはその後です。

熱心にメモを取られる皆さんを見て、「考え方編」、「テクニック編」、「実践例」など
複数回に分けて詳細にご説明する必要性も感じました。

相続についてもニーズはあると感じています。
金融商品を売らんかな、ではない勉強の機会は以外と少ないのかもしれません。

肩書を外して個人で、しかも有料講座で講師をするという貴重な体験を通じて
また一つスキルアップさせて頂くことができました。
この成果をみなさんに還元していく責任を感じます。

学習効果を高めるたったひとつの方法
それは学習と実践ですが

もうひとつ大事なこと・・・
それは仲間の存在です。

一人では道に迷います。進む方向にも自信が持てず心細いです。
モチベーションも維持できません。
でも仲間いれば安心ですし、勇気付けられます。
たくさん参加いただいたことでわたしも勇気をもらいました。

土曜の午後という貴重な休息の時間。
参加いただいた皆様ありがとうございました。
この場を借りて御礼申し上げます。

わたしにも出来ました
あなたにも出来ます さぁご一緒に!

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3割の損失と5000万の借金。あなたが怖いのはどっち!?  リスク耐性(1)

Oct 20, 2014

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回は「急いては事をし損じるシリーズ」(そんなのあったのか!?)の続きです。

シリーズ(?)は5回でした。
急いてはことを仕損じる!? 投資の前に自分B/Sを作ろう!(1)
急いてはことを仕損じる!? 投資の前に自分B/Sを作ろう!(2)
急いてはことを仕損じる!? 投資の前に自分B/Sを作ろう!(3)
急いてはことを仕損じる!? 投資の前に目標設定!(1)
急いてはことを仕損じる!? 投資の前に目標設定!(2)

投資の前に現状分析と目標の設定をしましょうという内容でした。
この2つには色んなファイナンスの基礎知識が含まれています。

減価償却費
不動産の評価(1物4価)
純資産比率
期待収益率
短期金利
長期金利
リスクプレミアム
総資産利益率(ROA)

投資の前の基礎知識としてぜひ身につけたいですね!

よし、自分B/Sも作ったし、目標も決めた。 じゃぁ始めよう……

ちょっと待ってください!
実はもう一つやって欲しいことがあります。

それはあなた自身のリスク耐性の把握です。
あなたは起こりうるリスクの不安にどれだけ耐えられる人なのか、ということです。

投資でのリスク耐性には大きく2つあります。
 

1) 損失に対するリスク耐性


あなたは1000万円の貯金のうち300万円を失っても平気ですか?

投資は元本が保証されたものではありません。
元本割れのリスクは大なり小なりあります。
時によっては無くなってしまうことも…… (ToT)/~~~

ハイリスクハイリターンと呼ばれるように、投資は一般的に変動率の大きいものは高利回りになります。
(そうでなければ好き好んでハイリスク商品を買う理由がありません。)

変動率が小さく安全な商品はみんなが買ってくれるためマーケットでは低利回りで販売されています。
(ローリスクローリターンですね)

そこでこの質問です。
1000万円の貯金のうち300万円を失っても平気ですか?

「そんなの耐えられないなぁ~」と感じた人はハイリスク商品は止めたほうがいいかもしれません。
3割程度の損失は十分あり得る数字です。

300万円の損だって!? と損失額に過剰反応した人はいませんか?
同じ30%の損失でも100万円のうちの30万円の損なら感じ方もずいぶん違うと思います。
1億の金融資産のうちの3000万円の損失だと、これもまた感じ方が違いますね。

7割に減ったと嘆くのか、7割も残っていると安堵するのか?
人によって様々でしょう。
  感情のはかり

人は無いものがプラスになる喜びはあまり感じませんが、
有ったもの(貯金)が無くなる痛みの方は耐え難く感じます。
一般的に損失の方が2~3倍の感情をもたらすとされます。

いくらまでなら損してもいいと思える金額か、いくらまでなら平気でいられるか?
自分の資産額と相談して「感情のはかり」で決めておく必要があります。
その範囲内に収まる商品を対象とするわけです。

わたしは投資を始めてすぐにリーマンショックを迎えたため、いきなり金融資産の約35%失くしました!
(ン百万円の損失。 幸運にも翌年取り戻しましたが・・)

ガッカリはしましたが、意外と「こんなこともあるさ」と平気でした。
これには幾つか理由があります。

・サラリーマンとして給与収入が安定していた
・みんなが損失を出しており、わたしだけではなかった
・多少、お金の勉強を始めており、投資にリスクがあることを理解していた
などです。

わたしのポリシーは「ゆっくりまったり幸せな小金持ちを目指す」というもので、
一攫千金を夢見ているわけではありません。
短期的な損得で一喜一憂するのではなく、5~10年のスパンで資産を殖やしていくスタンスです。
お金の知恵でなんとか一時の損失には慌てずに済んだのです。

お金の知恵が身に付けばリスク耐性も変わってきます。

あなたの今のリスク耐性はどうですか?
どの位の損失をなら耐えられそうか、投資の前によく考えてみてください。

次回はもう一つのリスク耐性のお話です。

「子育て卒業世代」のためのお金との付き合いかた講座」はこちら
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