東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(1)

2015-12-30 23:19:04.81

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

先日、とある資産形成セミナーに行ってきました。
色んな講演があったのですが、その中で
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」という話が・・・。

都内のこんな物件が紹介されていました。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09%
実質利回り4.28%

東京の中古ワンルームを買いなさい! とは本当なんでしょうか?

警告! 東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!
でも書いていますが、高額な区分マンションは利回りも低くあまり儲かるものではありません。
それでも、その手軽さからかなりの人気です。

その数字の意味を理解しての購入ならいいんですが、きちんと計算もせずに判断しているケースが多いと感じます。
特にローンを組んでの購入は数字の精査が必須です。
低金利時代に実質利回りが4.28%! 本当にお得なんでしょうか?

とても重要なことなので、何度でも書いて啓蒙したいと思います。
今回は趣向を変えて、儲けているのは誰なのか、その数字を検証してみましょう。
そんなこと分かっているよ、という人も今一度認識してもらえれば嬉しいです

201512資産形成セミナー1
物件内容を順番に見てみましょう。

項 目 金額、他 備 考
購入物件
 価 格 2100万円 路線価60万~と推定
 諸経費 60万円  
取得総額 2160万円  

 

項 目 金額、他 備 考
運用収支(月額)
 家賃収入 89,000円  
 管理費 8,400円 マンション共用部維持費
 修繕積立金 2,520円 マンション管理組合で積立
 管理代行費 3,240円 不動産管理会社への手数料
 手取り収入 74,840円  
 ローン返済 69,699円 返済比率78.3% (÷89000)
 返済後手取り 5,141円  
 表面利回り 5.09% 89000÷21000000
 実質利回り 4.28% 74840÷21000000
投入自己資金 170万円 ローン 1990万円

募集情報の数字は間違いではありませんが、書いていない経費が色々あります。
何でしょうか?

・不動産取得税
土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得した場合にかかる税金です。
本来の税率は4%ですが、現在は特例措置中で3%です。
仮に、上記の固定資産税評価額を500万円とすると15万円になります。
(実際の金額は路線価等によって異なります)

これは、取得後に一時的にかかる経費ですから運用経費ではありません。
なので販売資料には書いてありませんが、取得するあなたは認識しておくべき。

運用関係として考慮すべき数字で、販売資料に記載のないものは次の通り。

1)固定資産税と都市計画税
毎年1月1日付の不動産の所有者に対し、課税されます。
固定資産税 1.4%+都市計画税が0.3%、計1.7%が税率です。
(都市計画税は市町村により0.2~0.3%程度の幅があります)
ここでは少なめに4~60000円と推定しておきます。

小規模宅地の特例などもありますが、区分マンションでは土地部分が少ないので元々特例メリットは少ないです。
固定資産税に関しては、まれに記述のある親切な販促資料もあります。

問題は退去発生時の経費や損失。

2)修繕費
退去後の修繕費用です。通常は家賃の3か月分程度を見込みます。

3)広告費
募集のための経費です。地域や市況により異なります。

4)空室時の売上減と固定経費(ローン)の支出
退去後、空室のままでは収入が無く、固定経費の支出だけが続くことによる損失です。
(空室率として把握することが多い)

5)家賃下落
募集時に、当初家賃と同じ家賃設定で入居が決まるとは限りません。
一般的には5年で5%程度の下落があり、長期的には20~30%程度の下落で下げ止まります。

1)~5)の運用経費の記載が募集資料にないのは、変動するためと物件の販売と直接関係が無いためですが、購入側の常識として計算しておくべきです。
単年度ではなく長期の試算を習慣にしましょう。

この物件の購入後6年間での通算収益を見てみます。

計算対象を6年間とするのは、ちょうど長期譲渡になり売却を検討しやすい時期であることと、そろそろ退去が発生しそうな期間だからです。
(一般的には平均入居期間を5~6年とすることが多いです)

この家賃収入の関係者は
大家のあなた
管理会社
ローン会社 です。

さて、誰がどの位の儲けがあるのか?
計算結果は次回・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
不動産投資は数字で語る! ですよ。

不動産投資で成功をつかむために読んで欲しい、「不動産投資」成功の教科書!

2015-12-21 21:49:52.198

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

わたしの所属する不動産投資サークル「ふどうさんぽ」の初めての書籍が発売されました!

ふどうさんぽ_失敗事例に学ぶ500
(発売日 2015/12/20:日本実業出版社)

成功事例本はたくさんあるけど、「失敗事例」があったらもっと役に立つよね・・・
そんな何気ない一言からこの本は誕生しました。

そこで、みんなの失敗事例を集め、みんなで作りました。
わたしの失敗事例もたくさん入っています (^_^;)
(こんなに大量の原稿を書いたのは生まれて初めてかも・・・)

タイトルは『失敗事例に学ぶ!「不動産投資」成功の教科書』

不動産投資の成功法則は個々の属性による部分も多いため、あなたが再現するのは簡単とは限りません。
ところが失敗には「再現性」があるため、その事例を学ぶことはとても有効です。

スタッフみんなで集まって、不動産の購入・管理・売却の3つのステージの失敗事例を出し合いました。
失敗を紹介した上で、解説として事前準備の方法やリカバリー方法の説明をしています。
失敗事例を先に知っておくことで、失敗を予防できるはず。

「ふどうさんぽ」で大好評セミナーの講師である菅井敏之さんも、スペシャルゲストとしてロングインタビューさせていただきました。
ありがたいことです。

出版前に読み返しましたが、どこもかしこも「あるある感」満載です!
な~んだ、みんな同じような失敗してんじゃん!
ただ、みなさん凄いのはその苦境を頑張って乗り越えていること・・・
それが最大の成功の教科書かもしれません。失敗の先に成功がある!

不動産投資で成功をつかみ取るため、ぜひとも読んでいただきたい1冊になりました。
失敗事例(エピソード)の一部です。

★購入編
・不動産屋さんのいうことがウソだった!?
・不動産屋さんが倒産してしまった!?た!?
・満室だと安心していたら、満室偽装だった!?
・新築の引き渡し時期が遅れてしまった!? etc.

★管理編
・お隣さんがタイヘンな人だった!?
・募集会社が部屋を募集していなかった!?
・管理会社の社員がドンドン退社してしまった!?
・設備を節約したらクレームになってしまった!? etc.

★売却編
・売買契約時に買主が現われなかった!?
・決済時に買主のお金が足りなかった!? etc.

※残念な不動産屋さんの話が多いので、読者のみなさんが却ってびびってしまうかも。
それが心配・・・

J-REITで本当に潤うことはできるのか? (2)

2015-12-20 22:45:34.287

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

前回は、マネー誌の特集「J-REITで潤う方法!」の検証をしてみました。
REITの特徴を確認するために、NAV倍率の低いものについて価格の変動の度合い示すボラティリティを調べようとして見当たらないところまででした。

20151220ビル街_REIT
NAV倍率や分配利回りなどはありますが、標準偏差などのボラティリティ情報が見当たりません・・・
安定的な分配利回りがあったとしても元本の変動幅が分からなければ、正しい評価がしにくいです。

これは困った・・・
何か代わりになる指標は無いんでしょうか?

あちこち見てたら楽天証券のスーパーサーチで、ベータ値の記載がありました!
ベータ値(β)とは、市場(マーケット)との連動性を示すリスク指標です。
商品の変動の大きさがベンチマーク(市場平均)の価格変動に比べて大きいか小さいかを示す指標です。

一般にベータ値が1であれば市場平均と同じ値動きをすることを示し、
1より大きければ市場平均より値動きが大きいことを示します。

標準偏差が絶対的な変動幅を示すのに対し、ベータ値は元々動きのある市場平均からの変動幅を示します。
ボラティリティに関する指標であることは間違いありません。
かなり手掛かりにはなりそうです。

TOPIXに対するベータ値を見てみました。(過去2年間に対する数値)

(証券CD)
8957 東急リアル・エステート投資法人 0.31
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 0.3
8966 平和不動産リート投資法人    0.31
8982 トップリート投資法人      0.32

なんと!どれもかなり小さい値です。値動きが小さく安定的であることが分かります。
TOPIXの2013~2014年はアベノミクスで一本調子で上げた時期です。
そのTOPIXに約1/3の変動幅とはどんなものでしょう。

ここで、各銘柄の10年分のチャートを見てみました。

多少銘柄により変動の幅は違いますが、長期的にはかなり似通っています。
2007年中まではREITブームに乗って大幅に上げ、その後バブル崩壊のように一挙に下げ、
リーマン以降に底を打った後、ここ数年は横ばいか緩やかな上昇です。

さて、REITについてまとめてみます。
(あくまで個人的見解です。ご購入は自己責任でお願いいたします)

『個別REIT商品特性』
・3~4%の安定的な分配を狙う商品
・特に日本では大きな成長性は見込みにくい
・市況変動の影響は軽微

この特性から、大型安定株と比較されるような気がします。
安定的な分配狙いの場合、どちらがいいんでしょうか?

『個別REITのメリット』
・分配率は安定していて、配当よりは高い
・ボラティリティが低く、一定の分散効果が期待できる。
・バブル時期を過ぎ、大きな下落は考えにくい(と思われる)

『個別REITのデメリット』
・成長性はに疑問が残る。大化けは期待できず妙味に欠ける。
・株式市場に分類されているが、商品特性が分かりにくい
・2007年以降の下げの印象が強く、イメージに難がある

大化けは出来そうもありませんが、その債権的側面については評価できそうな気がします。

従来は債権と株式で分散投資をするというのが常識でした。
ただ歴史的低金利の今、債権の金利があまりにも低く投資の意味が薄いといわれています。
また過剰流動性のなか、株式も債権も同じ方向に動くことが多く、分散投資にならなくなっています。
その意味ではポスト債権として面白い存在かもしれません。

株のような大化けが期待できない部分、敬遠されているのかもしれません。
ただ、わたしは債権の代替としての可能性を感じます。
少し、購入してみようと思います。

ここでご注意・・・

一見名前が似ている
投資信託REITは、だいぶ様相が異なります。

・拡販のために高い月次分配をしている
・その分配金を実現するために元本を取り崩している

こんな特徴があります。
くわばらくわばら・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
少しでも参考になれば嬉しいです。

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やんつ(山本 常勝)

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