驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(1)

2015-04-30 22:12:52.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

お金持ちになる方程式なんて、あるの?
あるんです、これが・・・しかも、実にカンタン・・・

それがこちら。
【お金の方程式】
資産形成=給与+資産運用益-支出
どうです? 実にシンプルでしょ?

なぁ~んだ知ってるよ、と言う方も多いと思います。
橘玲さんやいろんな方がいろんなところで書かれています。

当たり前じゃん! ですか?
そうです。当たり前なんですが、その当たり前の中に真実が潜んでいます。
実に奥深い・・・

いろんな角度からこの式をみてみましょう。
すぐに分かることは、
お金持ちになるには3つの方法しかないということ。

①給与を増やす
②支出を減らす
③運用利回りを上げる 
です。
 

■ 資産とはなにか?


ロバートキヨサキさんによると
「資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」です。
(この意味ではマイホームは資産ではありません。何のキャッシュも生みませんから)

彼はその種類を4つに分類しています。
1)ペーパー・アセット(紙の資産)  株式、債券、投資信託、保険など。ポートフォリオ所得を生む。
2)不動産   住宅用と商業用があります。
3)コモデティ 農産物、鉱物、石油などの実物商品。
4)ビジネス  です。

ん、何か忘れてませんか?

お金の方程式を分解するとこうなります。
資産形成=(自分×運用利回り)+(資産×運用利回り)-支出
図に表すとこんな感じ。

資産形成サイクル

そうです。 給与を自分という資産の運用収益と解釈すると、
5)自分 が抜けているようです。

この方程式を自分だけではなく「世帯の方程式」としてみると
さらに 5)自分+家族 になります。

まさに共稼ぎの方程式ですね。
今の時代はこちらの方が普通です。

資産形成のために「自分」という資産の運用だけで足りなければ、
パートナーにも稼いでもらい、世帯として運用するのです。
倍とはいかないでしょうが、資産形成がぐんと楽になるはずです。

 

 

 

 

■ 自己投資


ではこの「自分」という資産はどれ位価値があるんでしょうか?
ちょっと計算してみました。

22歳で就職して60歳が定年と仮定し、38年間の会社員生活とします。

会社員の生涯年収は2.0~2.5億円と言われます。
(むろん正社員の場合です。非正規はこんなに多くはなりません)

仮にあなたが生涯で2.1億円稼ぐとしたら、
新卒時のあなたの価値はいくらでしょうか?

ごく普通の利回りとして1.0%の運用とすると、
38年間で2.1億円になるための現価を逆算します。
(年金現価係数というのを使います)

答えは 1億7500万円 です。
大学卒業時のあなたは1億7500万円 のダイヤの原石と言うわけ。

20~30代は投資をするならまずは自己投資からと言われます。
では自己投資はどれ位効果があるんでしょう?

頑張って自己投資でスキルアップしたとすると・・・
結果的に、1.0%ではなく3.0%の運用益を上げられる人材になれたら・・・

1億7500万円の原石を自己投資で磨いて3.0%で運用すると、
38年後は 2億9600万円! になります。

普通の利回り1%で2億1000万円
自己投資で3%へ利回りがアップすると2億9600万円 
なんと8600万円のリターン増です。41%のUP!

この差は大きいです。
若い時は収入の15~20%は自己投資しましょう、と言われるはずです。

投資セミナーに行くと、いつも30代半ばの方で大盛況です。
わたしの若い時とは大違い! 皆さん勉強熱心です。自己投資、大いに結構です。

但し!
自己投資の結果、どんなリターン、スキルアップにつながるか、
絶えず意識しておく必要があります。
時々、勉強熱心なあまり、常連化している人を見かけます。

セミナー参加自体が目的化してしてはいけません。
自分磨き?と称する自己満足でセミナー貧乏にならないように・・・
(セミナー貧乏とはセミナーに出るもののちっとも実行が伴わず、結果が出ないまま貧乏になっていくこと)

投資予算を収入の20%とすると、全てをセミナーにつぎ込むのではなく、
5%は実践投資(貯蓄含む)に回すのがいいようです。

あとは、年齢とともに実践予算ウェイトを上げればいいわけです。
40代になれば実践投資を15%にして、セミナー等の学習を5%程度にする、など・・・。

あくまで実践と学習はセットです。
やりながら覚える。 これが大事・・・

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もこの項、続きます。

 

 

キャッシュフロー・クワドラント、お金に関する4つの国。あなたはどこの住民?

2015-04-26 23:47:46.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「お金の方程式」についてのお話と思ったんですが、
その理解にはキャッシュフロー・クワドラントの知識があった方が、より理解が深まりそう。

ということで今回はキャッシュフロー・クワドラントについて。

CFクワドラント
元々はロバートキヨサキさんがその著書
「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」で紹介し、普及した概念です。

最初に読んだ時には衝撃的でした。

こんな考え方があるんだ! なるほど!
こんなものの見方は学校では教えてくれなかったぞ!・・・

キャッシュフロー・クワドラント
【稼ぎ方による4分類】

E:従業員 (employee)
S:自営業者(self-employed)
B:ビジネスオーナー(business owner)
I:投資家 (investor)

誰でもこの4つのカテゴリーのどこか、もしくは複数に属しています。
自分の収入を何から得ているかによって分類されます。
(一番収入の多いのがあなたの住んでる国)

E:従業員→雇われて給与をもらっている人。最も人口の多い国です。
S:自営業者→自分で商売をしている人。
飲食業や酒屋さん、税理士や弁護士などの専門家もここ入ります。Eの次に多くの人が住んでいます。
B:オーナー→企業家など、ビジネスを所有している人。キヨサキさんは500人以上の企業のオーナーをBと言ってます。
I:投資家→投資で収入を得ている人。
単に投資をしている人はかなりいますが、この国の住民と呼べるのはごく少数のようです。

自分の収入は1ヶ所からとは限りませんが、
サラリーマンならEからが90%以上~です。

4つのうち、どの分類が良いとか悪いとかではありません。
給与の多寡でもありません。
Eでも高給取りの方はいます。Sでも貧乏な人もいます。

どこの国が特別幸せというわけでもありません。
どの国に住もうとも、あなたの住み心地がいいならなんの問題もありません。

驚いたのは、キヨサキさんいわく上場企業の経営者でも雇われ役員はEだということ。
あなたの会社の専務さんも常務さんもEです!
(従業員とは違う世界の人と思いがちですが、この分類では同じE)

医者や弁護士などのスペシャリストはS。
スモールビジネスの経営者もSになります。

Sにはself-employed だけではなく、Small business owner(キヨサキさんは500人以下の
中小企業はほぼここ、と言っています)やSpecialistのSでもあるようです。

ポイントは
自分が働いて収入を得るのが左
自分以外が働いて収入を得るのが右
ということ。

左は労働収入。右側は権利収入です。

左側は病気になって自分が働けなくなった場合、収入が無くなります。
右側は病気になっても収入は変わりません。

不動産投資は大家業としてみるとSになるでしょうし、
投資として考えればIに入りますね。
株式投資は普通はIですが、株式を会社の所有権と見た場合はBになります。

4つの国では、
使われる言葉やルールが違います。
生き方、考え方が違います。
左は安定志向。右は自由を目指しています。

世の中がこの4つの国なら・・・
あなたは今どこに住んでますか?
その国に満足していますか?
そして、これからはどこに住みたいですか?

左側に住むのが楽ちん?なんでしょうが、
キヨサキさんは、左側の方がリスクが高いといいます。
国の財政が苦しくなっている現代は、自分の人生をコントロール出来ない左はとても危険だということです。

自分の人生を他人任せにせず自分でコントロールしたいのなら右側。
BかIがお勧めだそうです。

そうは言ってもサラリーマンにはビジネスオーナーは敷居が高いです。
出来るならIの住人を目指したいものですね。

キヨサキさんは更に言います、投資家には5つのレベルがある!

1)ファイナンシャルリテラシーのない人
2)貯金して損する人
3)暇がないという人(人任せ)
4)うぬぼれ投資家
5)資本家(真の住人)


わたしが考える、賢明なる投資家の条件です。
・下降局面でもしっかり稼ぐ
・他人のお金を使う(OPM:Other People's Money)

アベノミクスの上昇局面で稼ぐのは誰にでも出来ます。
この3年間調子いいからといって、投資スキルがあるとは限りません。
Iの国へのパスポートが手に入ったわけではなさそうです・・・ (>_<)

キヨサキさんは
従業員→ビジネスオーナー→投資家 の順を勧めています。

本田健さんは、
従業員→自営業→ビジネスオーナー→投資家 を進めています。

いま住んでる国からの移住はなかなか大変です。

言葉が違います。
ルールが違います。
周りの人も変わります。


それでも引越ししたいですか??

絶え間ない勉強も必要なよう。
それでも違う国の新天地に行きたいなら・・・

どうですか?一緒に頑張ってみませんか?

これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。(4)

2015-04-21 13:01:27.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

5つの「不動産投資のやってはいけない」の最後です。

住宅ローン
⑤.勝利を目指してはいけない

不動産では勝とう勝とうは、負けの元です。
勝つことより負けないことがとても重要です。

やってみると分かりますが不動産業界は未だとても遅れたアナログ中心の世界。

われわれサラリーマンはネットを頼りに物件を探しますが、
掲載されているのは「出回り物件」といって実は売れ残り物件。

では、本当の「お宝物件」はどこで売られているのか?

仲介業者さんが普段から懇意にしている人、いわば身内で取引されます。
これをインサイダーマーケットといいます。

仲介業者さんは販売依頼を受けると、よく知っている富裕層の大家さんや
顔なじみの買取り業者に声をかけます。
すぐに売れる良い物件を、見ず知らずのサラリーマン(アウトサイダー)に流すいわれはありません。

販売手数料の上限は法律で決まっており、
売主と買主のそれぞれで手数料が設定されています。

元付け業者さんは売主からの手数料が収入ですが、
自分で買主を見つけられれば、買主からも手数料が貰えます。
儲けは倍となり、これを 両手 といいます。

となれば、なおさら自分のコネクションの中で買いそうな人を探します。

では、サラリーマンはどうすればいいのか?

・「出回り物件」の中でも比較的ましなものから始める
・購入意欲と買えるポジションであることを少しでもアピールする
 
しかありません。

実績を積んでいけば、大家さんとしてのコネクションが増えていきます。
時間を掛けて買い増して、インサイダーに入るしかありません。

リスクも少なく儲けの大きい「お宝物件」を見つけるのは簡単ではない、ということ・・・

もう一つには
不動産投資は金額が大きいため、失敗したときにリカバリーが難しいことが上げられます。

成功のためには小さな失敗を積み重ねて学ぶことが重要ですが、
そのためには再チャレンジできる程度の失敗である必要があります。

不動産投資はスタート時が一番儲かる構造です。
キャッシュフローが生まれても、そこでウハウハしてはいけません。

老朽化による家賃下落・・
減価償却・・  計算できてますか?

5年後、10年後にもちゃんとキャッシュフローは見込めますか?
長期シュミレーションはしましたか?

相続税対策・・・(2) でも説明しましたが

1)家賃収入と売却可能額の長期予想
2)返済期間における残債利回り


を意識して
5年後、10年後をにらんだ負けない投資が肝要ということです。

特に新築アパートからのスタートの方は要注意です。
新築プレミアムが切れた時に収支はどうなりますか?

10年後から修繕費がかさみますよ! ちゃんと計算してありますか?

不動産投資は、負けずに市場にとどまる事が成功の目安です。
一攫千金を狙って5年後に退場、では仕方がありません。ゆっくりコツコツと・・・

もう一度、5つのやってはいけない、です。

①.土地に縛られてはいけない
②.一括借り上げに目がくらんではいけない

③.節税目的では買ってはいけない
④.表面利回りで買ってはいけない
⑤.勝利を目指してはいけない


以前ご紹介した やってはいけない不動産投資
なんてことはしないほうが身のため・・・

わたしの1棟目は2008年。あれから7年・・・
おかげで満室経営を続けられています。

ふむ、わたしは生き残れたんでしょうか・・・? あなたは?
さぁ、ご一緒に!

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