投資信託はどうやって買う!? 注目の「投信の窓口」へ行ってみた

2017-05-29 12:19:11.212

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

比較的堅実な金融商品として推奨されることの多い投資信託。
一世を風靡したグローバル・ソブリン・オープンを始めとする毎月分配型は、今でも根強い人気があります。(毎月分配型の注意点はこちら

自分に合った投資信託をアドバイスしてくれるという「投信の窓口」が最近話題です。
どんなアドバイスが聞けるのか、これは楽しみ!…で行ってみました。

■ 投資信託とは

リスクとリターン_投資信託
ご存知のように銀行預金は史上最低のゼロ金利。預けていてもほとんど増えません。
といって株式では、上がったり下がったりと心臓に悪そう…。

自分で正しく金融商品を購入するにはスキルも経験も必要です。変なものを買って元本を大きく減らしてしまうのは避けたい…。

そこで選択肢になるのが、プロに運用を任せてしまう投資信託です。
投資信託は「専門家が株式や債券などに投資・運用し、その運用成果が投資家に分配される金融商品」です。初心者が銀行の窓口で相談すると勧められることも多いです。

自分には運用する知識は無いけれど、専門家ならちゃんとやってくれるはず、という訳です。
多少の手数料がかかるのは仕方がありません。

ところがいざ買おうとすると、とにかく数が多い!
何がいいのか、初心者は迷うばかり…。

20170528時点の情報です。
楽天証券:取扱本数 2,427本! 手数料無料(ノーロード)の銘柄や毎月分配型銘柄も充実。
SBI証券 :取扱投信本数2,495本! ノーロード投信本数1,131本!
マネックス証券:ファンドが1,000本を突破、ノーロードが580本超

アクティブにパッシブ…、ハイイールドに為替ヘッジ…
債券型にインデックス、REITにETF、うんたらあたら…

新商品を出さないといけない事情はあるんでしょうが、顧客を混乱させているとしか思えません。

■ 投信の窓口

投信の窓口」はひとり一人に合った投信選びをサポートするために2015年10月からサービス開始されました。関西を地場とする高木証券が母体で、東京に2店舗、大阪1店舗、そしてWeb支店です。Webといってもできるのは相談まで、最後の申し込みは窓口のようです。

ネットで面談を予約し、日本橋店に行ってみました。

コンシェルジュさんと名刺交換。
会社について聞きました。

高木証券の簡単な説明の後、もうすぐ東海東京フィナンシャル・ホールディングスグループ入りするとの談。今度、TOBされるそうです。

大手と組んで飛躍のチャンスを掴もうというのでしょうか? 投信の窓口がどうなるのか、ちょっと心配。フィンテックの流れで、証券業界にも大きなうねりが来ていますね。

面談しながら、ファンドラボというソフトを使って商品選択をしていきます。
簡単な5つの質問に答えます。

1) 運用期間は?
2) リスク資産(使う予定のないお金)ウェイトは?
3) 運用方針は? ⇒消極的か積極的か
4) 投資経験は?
5) 投資態度は? ⇒損失時の行動(様子見か手仕舞いか、逆張りか)

対象になっている商品を聞いてみました。
対象4500本 これはすごい!
・アクティブ投信中心で表示され、インデックスなどのパッシブ型は指定しない限り表示されないよう。
 (*本記事は、当初記載時に一部誤解がありました。2017/06/02時点で修正済みです)

「アクティブ投信の中からいいものを選択しますよ。
インデックス以外にもっとリターンのいい良質な商品がありますよ~」ということの様。

ファンドラボを使いながら、回答を入力していきます。
自動選定された5~6種類の商品が画面に表示されます。国内外の株式系、債券系、REIT、コモデティ系などの分類されたポートフォリオがグラフに。

ポートフォリオの分類をクリックすると、メイン推奨だけではなく第5候補くらいまでずらりと表示されます。更に商品をクリックすると、1年、3年、5年のリターン実績が折れ線グラフに。

とても見やすく、便利なソフトです。
これがビジネスの根幹かもしれません。

自動選定された商品を見ながら、コンシェルジュさんとの対話で最終的に商品を決めていくというのがスタイルです。

■ 選定した商品

「海外のREITを入れたい、リスク分散用にコモデティ系も入れたい」
というわたしのリクエストで推奨された商品がこちら。

1)国内株:ひふみプラス 信託報酬1.06%(以下、同)    
2)先進国株:アライアンバーンスタイン 米国成長株投信Bコース(為替ヘッジなし)1.70%
3)新興国株:DWSグローバル新興国株投信(為替ヘッジなし)2.13%
4)債券 :フィデリティ USハイ・イールド・ファンド(資産成長型)1.62%
5)海外REIT:フィデリティ USリート・ファンド(資産成長型)D(為替ヘッジなし)1.44%
6)コモデティ:ステートストリート・ゴールドファンド(為替ヘッジあり)0.49%

運用経費は信託報酬のみで、その他の手数料はないとのこと。少し信託報酬が高めですが、アクティブ系ならこんなものかもしれません。

■ まとめ

数ある投資信託の中から、自動選定してくれるのはとてもありがたいですが、気になることもいくつか…。

・アクティブ型に標準商品が限定されている。パッシブ系、ETFも当初選択肢に欲しいところ
・Webで完結せず、対面中心というのは功罪ありそう

個人的には、その他として
・TOB中で今後の方針がやや不透明
というのも気になりました。

・親会社での口座開設要
なのも、既に多くの口座を持つ身としては、やや動機付けに欠けます。
最近お気に入りの「お金のデザイン」と比較すると、優位性がやや弱い気が…。

ということで、今回は見送ることにしましたが、ファンドラボというソフトも良くできており、今後人気が出るのは間違いなさそうです。初心者向けの余裕資金の運用先の候補としてはいいかもしれません。(ネーミングも秀逸)
今後も要ウオッチですね!

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
(本記事はあくまで個人的な見解で、特定の会社、商品を誹謗中傷するものではありません)

(*執筆時点で積立機能がないとしていましたが、その後の確認で有ることが分かりました。お詫びいたします。2017/06/02時点で修正済みです。)

REITは本当にお得で安心か? 中身をちょっとのぞいてみた。-投資主総会レポート-

2017-05-19 14:28:46.481

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

比較的安定的な3~5%の利回りを狙える、有力な投資商品であるREIT(不動産投資信託)
わたしの保有しているREIT(東急リアルエステート投資法人:コード8957)から投資主総会のお知らせが届きました。

投資主総会とは株式投資でいう株主総会にあたるもの。
REITの中身ってどうなっているんだろ? 投資手法はどんなもの?
ということで勉強のために行ってみました。はてさて、東急REITの中身とは…

■ 投資主総会

東急REIT
場所は渋谷のセルリアンタワー東急。
200人程度の入りでしょうか…。

資産運用報告書によれば、一口当たり2746円の配当(27期:2017/01末期)です。
期中平均価格比で3.87%の利回りとあります。

マイナス金利時代にこれは嬉しい利回りです。
配当水準も、近年3.5%程度で安定しています。これがREITの魅力。

総会の前段は東急リアルエステート投資法人の総会議案の議決です。
役員の任期切れによる異動関係が主。とんとんと進みます。

後段が、いよいよ「運用状況報告会」
うとうとしていた人も急に顔を上げ、会場の空気が引き締まります。

内容は
・決算及び業績予想の概況
・その他の運用状況
・東急リートと東急電鉄
・参考情報
です。(資産運用報告書

物件数:28物件  思ったより少ないです。
総資産額:2197億(物件平均78億円)
やはり大きな物件が中心のようです。東急グループならではでしょうか。
(資料には最低投資額40億円が基準とありました)

首都圏の中でも、東京都心5区地域(千代田、中央、港、新宿、準その他)及び東急沿線地域に85%以上を投資する方針とのこと。第27期末時点ではこの2地域で投資比率93.8%です。

稼働率はオフィス系95.0%、商業施設97.1%とあります。面白いのは計算が面積基準であること。
わたしたちの多くは、部屋数基準を使います。
確かに商業系ではフロアの大きさがバラバラなので部屋数という訳にはいきませんね。
納得です。

冒頭は「世田谷ビジネススクエア」の状況についての細かな説明。
世田谷ビジネススクウェア
(用賀駅前、2.1ヘクタールに高層タワー棟を含め8つの建物。グレート!な物件です)

どうやら第26期(201607期)において大口テナントの退去があり、利回りを下げる要因となった問題物件のよう。(商業施設系稼働率が94.8%にダウン。物件単体では80.1%まで下落)

当時、10区画が空きだったそうですが、ほぼ1区画を除いてテナント入居が決まりましたとの報告。担当者も安堵の表情です。

フリーレント(家賃無償)なども設定したようで、この立地で1年間以上も入居付けに苦労するとは、オフィス系の入居の難しさを感じます。
(非住居系は、やはりハイリスクハイリータンと言えそうです)

■ 投資戦略

東急REITの投資戦略の説明がありました。
不動産価格の循環性に着目した「バリュー型逆張り投資戦略」だそう。

バリュー型逆張り投資
7年を一つのサイクルとして、不況期、好況期の循環と捉えます。
底では取得を進め、山では売却していき、その他は保全期として維持に努めるというもの。

プロの不動産投資手法として、われわれも大いに参考になります。目先だけではなく、長期の波を見るということですね。

単なる東急沿線の物件管理だけではなく、売却を含めた収益の最大化を追求しています。
投資主としては頼もしく感じました。

物件数の推移です。
2015/07末 29物件
2016/01末 30物件
2016/07末 29物件
2015/01末 28物件(3件売却、購入2件?)

会場から、2020年に向けて今が売却の時期と思うがもう少し売ってもいいのでは、という質問がありました。

大きな波は見るも、個々の物件の状況で最終的には判断するとのこと。
売却であまり物件数を減らすと、内部留保は進んでも家賃収入が下がるのでバランスを取っているようです。

■ 安全性

安全性向上のために有利子負債の長期固定化を進めているとの説明。

有利子負債比率も43.5%⇒43.1%⇒42.5%と着実に減らしています。
支払利息の経費ウェイトは8.2%。大きな経費率ではありません。

融資残高は850億円前後で推移しており、平均金利は1.28%とやや高めです。
これはかなり前の調達が含まれるからのようで、戦略的な借り換えで返済期日の分散と、金利低減を進めているとのこと。

財務上の安全度は高いといえます。(当たり前ですが)

最後に、取得基準40億円/物件を渋谷区を含めた東急沿線10億円、都心5区域20億円に対象を拡大します、との報告がありました。
大型の投資機会の減少しているようです。これも首都圏高騰のあおり…?
(一般的な東急スーパーで20~30億/物件 だとか)

営業利益率は47.8% 経常利益率39.3%
総資本経常利益率2.7%

この財務内容で3.5%の配当が期待できるREIT。
投資商品としてはなかなかの優れものと再認識しました。
あなたも一つ検討してみてはいかが?

東急REITの中身をのぞいた一日でした。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

(本記事はあくまで個人的な見解で、特定の会社、商品を推奨するものではありません)

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やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
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