地主のみなさん、相続税対策にアパートを建てればいいと思っていませんか？ （１）
こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
今回は相続税対策の続きとして不動産活用のお話です。
以前、埼玉にお住まいのＮさんから相談がありました。
「祖母の所有する土地に、ハウスメーカーから相続税対策で
アパートを建てるといいですよ～、って提案が来ているんですが
よく分かんなくて･･･ 一度数字を見てもらえませんか？」
で、試算を見せてもらいました。
（数字は実際のものから変えてあります）
ちょっと気になるところがいくつか･･･
あなたならＮさんにどんなアドバイスをしますか？
さて、分析の前に相続税対策としての
アパート建設についておさらいしましょう。
今年から相続税が上がったこともあり、
アパートによる節税対策の記事が花盛り。
確かに地主さんの場合、アパートを建てることで評価額の大幅な圧縮が可能です。
しかも建物をローンで建てた場合は、借金部分がさらに差し引きされますので
なんとマイナス評価にすることも出来ます！
特に更地に新築した場合は評価額との乖離が大きくなり、その効果は絶大です。
具体的にその構造を見てみましょう。
「土地」
①土地の相続税評価額（Ａ）は 路線価 × 面積 です。
（Ａは公示価格×約80％とされます。公示価格は実勢を参考にしますので、
おおむね市場価格に近いと考えていいようです）
土地のままだとこの（Ａ）がそのまま評価額ですが、
アパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となり減額されます。
②貸家建付地＝自用地の評価額(相続税評価額）×（1－借地権割合×借家権割合）です。
借地権割合は場所により異なりますがおおよそ60～70％程度です（上記の例では60％）
借家権割合は全国一律30％と定められています。
なので
Ａ×（１－60％×30％）＝Ａ×（１－18％）＝Ａ×82％ となり、
貸家建付地になると土地評価が約８割に圧縮されることが分かります。
③更にアパートの場合「小規模宅地等の特例」も受けられますので、
（～200㎡までが評価額の50％減額）②の評価減と合わせると、
相続税評価額の70％程度になります。
■アパート建設時の土地評価 ＝ Ａ×70％
②、③の効果により約３割、お得！
「建物」
建物についての相続税評価額（Ｂ）は固定資産評価額です。
（３年毎に評価替え。 市場価格の70％程度）
アパート（貸家）の場合は借家権割合で減額されます。
④貸家の評価額＝固定資産税評価額－借家権の評価額 です。
借家権割合は30％ですから ＝固定資産評価額×70％となります。
＝（Ｂ×70％）
建築費に全額ローンを利用したとすると（建築費＝市場価格とします）
市場価格の70％が相続税評価額なので
⑤ローン額＝固定資産税評価額÷70％＝固定資産税評価額×143％
＝（Ｂ×143％）
（実際には頭金が必要なので、その差し引きとなります）
⑥建物評価は 評価額－ローン残高になりますので
（Ｂ×70％）－（Ｂ×143％）＝▲（Ｂ×73％）
■アパート建設時の建物評価 ＝ ▲Ｂ×73％
時系列によって数字は変化しますが、
借金でアパートを建てると④、⑤の効果により
評価をマイナスに出来ることが分かります！
つまり何もしなければ（Ａ）が評価額だったものが
アパート建設により
「土地」Ａ×70％ ＋ 「建物」（▲Ｂ×73％）
と大幅圧縮できることが分かります。
ではＮさんの例で、計算してみましょう。
①土地の相続税評価額（Ａ）＝ 68千円×966㎡
＝65,688 千円
借地権割合60%、借家権割合30% なので
②貸家建付地評価＝65,688×（１－60％×30％）＝65,688×82％
＝53,864 千円
③小規模宅地減額＝（966㎡－（200×50％））／966㎡＝89.7％
減額後最終土地評価額＝53,864×89.7％＝48,291千円
市場価格＝建築費とみると 108,000×70％＝固定資産税評価額
④建物借家権評価＝固定資産評価額×70％＝108,000×70％×70％
＝52,920千円
⑤ローン残高を建築費全額とすると108,000千円
（頭金等は簡略化のため省略）
⑥建物評価＝52,920－108,000
＝▲55,080千円
土地と建物の総合評価額は③＋⑥なので
48,291＋▲55,080
＝▲6,789千円！
な・なんと
6,600万円の土地が評価額マイナス680万円の新築アパート
になりました！
しかも家賃収入を生んでくれます！
こりゃ凄い！！
みなんなであっちでもこっちでもアパート建てるはずだぁ～！
税金も節約できて収入が得られる！ ス・テ・キ・
いいこと尽くめのような気がします。
ん・ん・？ 本当にそんなウマイ話があるんでしょうか？？
なにかリスクは潜んでないんでしょうか？？
更地の上にアパートをたて、価値は上がっているはずなのに、
下がるどころかマイナスになってしまう。
何かおかしい･･･？？
そうです。この話には一つポイントがあります･･･
こうなった要因が潜んでいます。
次回はこの話に潜むワナについて考えてみます。
（えっ、もう分かりました！？･････）
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
今回は相続税対策の続きとして不動産活用のお話です。
以前、埼玉にお住まいのＮさんから相談がありました。
「祖母の所有する土地に、ハウスメーカーから相続税対策で
アパートを建てるといいですよ～、って提案が来ているんですが
よく分かんなくて･･･ 一度数字を見てもらえませんか？」
で、試算を見せてもらいました。
（数字は実際のものから変えてあります）
ちょっと気になるところがいくつか･･･
あなたならＮさんにどんなアドバイスをしますか？
さて、分析の前に相続税対策としての
アパート建設についておさらいしましょう。
今年から相続税が上がったこともあり、
アパートによる節税対策の記事が花盛り。
確かに地主さんの場合、アパートを建てることで評価額の大幅な圧縮が可能です。
しかも建物をローンで建てた場合は、借金部分がさらに差し引きされますので
なんとマイナス評価にすることも出来ます！
特に更地に新築した場合は評価額との乖離が大きくなり、その効果は絶大です。
具体的にその構造を見てみましょう。
「土地」
①土地の相続税評価額（Ａ）は 路線価 × 面積 です。
（Ａは公示価格×約80％とされます。公示価格は実勢を参考にしますので、
おおむね市場価格に近いと考えていいようです）
土地のままだとこの（Ａ）がそのまま評価額ですが、
アパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となり減額されます。
②貸家建付地＝自用地の評価額(相続税評価額）×（1－借地権割合×借家権割合）です。
借地権割合は場所により異なりますがおおよそ60～70％程度です（上記の例では60％）
借家権割合は全国一律30％と定められています。
なので
Ａ×（１－60％×30％）＝Ａ×（１－18％）＝Ａ×82％ となり、
貸家建付地になると土地評価が約８割に圧縮されることが分かります。
③更にアパートの場合「小規模宅地等の特例」も受けられますので、
（～200㎡までが評価額の50％減額）②の評価減と合わせると、
相続税評価額の70％程度になります。
■アパート建設時の土地評価 ＝ Ａ×70％
②、③の効果により約３割、お得！
「建物」
建物についての相続税評価額（Ｂ）は固定資産評価額です。
（３年毎に評価替え。 市場価格の70％程度）
アパート（貸家）の場合は借家権割合で減額されます。
④貸家の評価額＝固定資産税評価額－借家権の評価額 です。
借家権割合は30％ですから ＝固定資産評価額×70％となります。
＝（Ｂ×70％）
建築費に全額ローンを利用したとすると（建築費＝市場価格とします）
市場価格の70％が相続税評価額なので
⑤ローン額＝固定資産税評価額÷70％＝固定資産税評価額×143％
＝（Ｂ×143％）
（実際には頭金が必要なので、その差し引きとなります）
⑥建物評価は 評価額－ローン残高になりますので
（Ｂ×70％）－（Ｂ×143％）＝▲（Ｂ×73％）
■アパート建設時の建物評価 ＝ ▲Ｂ×73％
時系列によって数字は変化しますが、
借金でアパートを建てると④、⑤の効果により
評価をマイナスに出来ることが分かります！
つまり何もしなければ（Ａ）が評価額だったものが
アパート建設により
「土地」Ａ×70％ ＋ 「建物」（▲Ｂ×73％）
と大幅圧縮できることが分かります。
ではＮさんの例で、計算してみましょう。
①土地の相続税評価額（Ａ）＝ 68千円×966㎡
＝65,688 千円
借地権割合60%、借家権割合30% なので
②貸家建付地評価＝65,688×（１－60％×30％）＝65,688×82％
＝53,864 千円
③小規模宅地減額＝（966㎡－（200×50％））／966㎡＝89.7％
減額後最終土地評価額＝53,864×89.7％＝48,291千円
市場価格＝建築費とみると 108,000×70％＝固定資産税評価額
④建物借家権評価＝固定資産評価額×70％＝108,000×70％×70％
＝52,920千円
⑤ローン残高を建築費全額とすると108,000千円
（頭金等は簡略化のため省略）
⑥建物評価＝52,920－108,000
＝▲55,080千円
土地と建物の総合評価額は③＋⑥なので
48,291＋▲55,080
＝▲6,789千円！
な・なんと
6,600万円の土地が評価額マイナス680万円の新築アパート
になりました！
しかも家賃収入を生んでくれます！
こりゃ凄い！！
みなんなであっちでもこっちでもアパート建てるはずだぁ～！
税金も節約できて収入が得られる！ ス・テ・キ・
いいこと尽くめのような気がします。
ん・ん・？ 本当にそんなウマイ話があるんでしょうか？？
なにかリスクは潜んでないんでしょうか？？
更地の上にアパートをたて、価値は上がっているはずなのに、
下がるどころかマイナスになってしまう。
何かおかしい･･･？？
そうです。この話には一つポイントがあります･･･
こうなった要因が潜んでいます。
次回はこの話に潜むワナについて考えてみます。
（えっ、もう分かりました！？･････）
