これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。(3)

Apr 14, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

5つの「不動産投資のやってはいけない」です。
その4番目・・・

④.表面利回りで買ってはいけない

最近はサラリーマンによる不動産投資もかなり一般的となりました。
特に関東の市場は過熱気味・・・

以前は利回り10%が購入の目安とされましたが、
最近は都内の物件では6%~なんていう取引も多いようです。

ここでいう利回りとは表面利回り(グロス利回り)と呼ばれるもので、
表面利回り=満室時の家賃収入 ÷ 購入価格(物件価格)
で表されます。

利回り10%とは
売値5000万円のアパートで500万円の家賃収入が見込めることを意味します。

利回り6%とは(500÷0.06=8333)
500万円の家賃収入が見込めるアパートの売値が8333万円ということです。

家賃収入は老朽化による下落はあるものの、いきなり上下するものではありません。
500万円の家賃収入は下がっても1割ダウン程度。

500万円の家賃収入が見込めるアパートが
数年前は5000万円程度で買えたものが、最近は8333万円に値上がりしているということです。

家の価値を計る
では、単純に利回りは高いほうがいいのか?
(高いということは収入が多いことを意味しています)
利回り6%の物件より10%の方を買うべきなのか?

残念ながらそんなに単純ではありません・・・

わたしの所有物件の購入時の表面利回りです。

物件A:金沢市鉄骨アパート 13.0%
物件B:川崎市RCマンション  9.2%

約4%も金沢のアパートの方が良い利回りです!
では、金沢市の物件の方がそんなにいいのか??・・・

このアパートは購入時に10部屋中3部屋が空室でした。
購入後、管理会社さんに客付けをお願いし、9部屋までは順調に埋まりましたがあと1部屋がなかなか決まりません。

ようやく決まったと思ったら、別の部屋が退去・・・
いたちごっこですw・・・ ふぅ (´Д` )

なんとか満室稼動に漕ぎ着けるまでに1年以上かかりました。
どうやら 利回り×稼働率 という見方が必要なようです。
広告費などの経費率も物件や地域によって異なります。

利回りは表面利回りだけで考えてはいけません。

収益から不動産の管理経費を控除した純営業収益(減価償却前純収入)を
NOI「営業純利益」と呼びます。

この純営業収益(NOI)を不動産の購入価格で割ったものは
ネット利回り(還元利回り、キャップレート)と呼ばれます。

本当の収益力を表すものがネット利回りということです。
表面利回りはあくまで目安に過ぎません。

不動産賃貸業における経費率はおおよそ20%程度です。
(最大コスト要因は修繕費)

空室率は10%も見ておけば十分です。
地方物件では20~30%も空いているアパートがごろごろしていますが、
これは大家さんのサボり?が主原因です。

ちゃんとやればこんなに酷くはなりません。
都会エリアで頑張れば5%以下も十分狙えます。
(わたしの2014年の実績は全物件で2.6%、つまり入居率98.4%でした)

ネット利回り=満室収入×(1-空室率)-経費
とすると標準的な指標として
=満室収入(100%)×(1-10%)-20% となり、
表面利回り-30% つまり表面利回り×70%程度がネット利回りということになります。
 
厄介なのはこのネット利回りが物件ごとに大きくことなること。

表面利回り×70%を標準としても 実態は ×50%~90%位の間の変動幅となります。

では、このネット利回りはどこで調べるか?

・・・・・??

残念ながらどこにも載っていません。
(て、さんざん引っぱってすいません。 一部市場アンケート等の調査資料はあります)

そりゃそうです。
大家さんのスキルによっても上下しますから。
どこにも正解はないのです!

つまりこの変動幅(リスク)が大きいと見なされている物件ほど表面利回りは大きくなり、
変動幅(リスク)が小さい安全な物件ほど表面利回りは低くなります。

表面利回りの高い不動産ほど、投資リスクが高いということです。
なので、表面利回りはあくまで目安。

利回りの高い物件の安い理由を推定し、
そのリスクをコントロールできるか考えて購入判断してください。

・そろそろ防水工事が必要かも
・そろそろ競合力が落ちてきているかも
・そろそろ募集条件の見直しが必要かも

でないと、買ってから思わぬ出費が続くことも・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は5つの「不動産投資のやってはいけない」、最後の5番目です。

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Mar 12, 2019 10:12:56 PM

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