これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。（４）

こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･

５つの「不動産投資のやってはいけない」の最後です。


⑤．勝利を目指してはいけない

不動産では勝とう勝とうは、負けの元です。
勝つことより負けないことがとても重要です。

やってみると分かりますが不動産業界は未だとても遅れたアナログ中心の世界。

われわれサラリーマンはネットを頼りに物件を探しますが、
掲載されているのは「出回り物件」といって実は売れ残り物件。

では、本当の「お宝物件」はどこで売られているのか？

仲介業者さんが普段から懇意にしている人、いわば身内で取引されます。
これをインサイダーマーケットといいます。

仲介業者さんは販売依頼を受けると、よく知っている富裕層の大家さんや
顔なじみの買取り業者に声をかけます。
すぐに売れる良い物件を、見ず知らずのサラリーマン（アウトサイダー）に流すいわれはありません。

販売手数料の上限は法律で決まっており、
売主と買主のそれぞれで手数料が設定されています。

元付け業者さんは売主からの手数料が収入ですが、
自分で買主を見つけられれば、買主からも手数料が貰えます。
儲けは倍となり、これを　両手　といいます。

となれば、なおさら自分のコネクションの中で買いそうな人を探します。

では、サラリーマンはどうすればいいのか？

・「出回り物件」の中でも比較的ましなものから始める
・購入意欲と買えるポジションであることを少しでもアピールする
　
しかありません。

実績を積んでいけば、大家さんとしてのコネクションが増えていきます。
時間を掛けて買い増して、インサイダーに入るしかありません。

リスクも少なく儲けの大きい「お宝物件」を見つけるのは簡単ではない、ということ･･･

もう一つには
不動産投資は金額が大きいため、失敗したときにリカバリーが難しいことが上げられます。

成功のためには小さな失敗を積み重ねて学ぶことが重要ですが、
そのためには再チャレンジできる程度の失敗である必要があります。

不動産投資はスタート時が一番儲かる構造です。
キャッシュフローが生まれても、そこでウハウハしてはいけません。

老朽化による家賃下落･･
減価償却･･　　計算できてますか？

5年後、10年後にもちゃんとキャッシュフローは見込めますか？
長期シュミレーションはしましたか？

相続税対策･･･（２）　でも説明しましたが

１）家賃収入と売却可能額の長期予想
２）返済期間における残債利回り

を意識して
5年後、10年後をにらんだ負けない投資が肝要ということです。

特に新築アパートからのスタートの方は要注意です。
新築プレミアムが切れた時に収支はどうなりますか？

10年後から修繕費がかさみますよ！　ちゃんと計算してありますか？

不動産投資は、負けずに市場にとどまる事が成功の目安です。
一攫千金を狙って5年後に退場、では仕方がありません。ゆっくりコツコツと･･･

もう一度、５つのやってはいけない、です。

①.土地に縛られてはいけない
②.一括借り上げに目がくらんではいけない

③.節税目的では買ってはいけない
④.表面利回りで買ってはいけない
⑤.勝利を目指してはいけない

以前ご紹介した　やってはいけない不動産投資
なんてことはしないほうが身のため･･･

わたしの１棟目は2008年。あれから7年･･･
おかげで満室経営を続けられています。

ふむ、わたしは生き残れたんでしょうか･･･？　あなたは？
さぁ、ご一緒に！