人生はわくわくとドキドキで、できている！ 不動産投資家やんつです。
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2017年1月から個人型確定拠出年金の加入対象が大幅に拡大され、愛称も「iDeCo（イデコ）」に決まり、注目を浴びています。

金融庁を始めとしFPや金融関係者も、ここぞとばかりにPR合戦の呈。

Webも充実してきました。
・個人型確定拠出年金ナビ
・国民年金基金連合会

わたしも、「専業主婦である女房向けにいいかも」と興味をそそられました。
ところが調べて、ちょっとガッカリ… 思わぬ弱点が…

今回は、誰も言わない個人型確定拠出年金の注意点をお話しいたします。

■個人型確定拠出年金「iDeCo（イデコ）」とは

個人型確定拠出年金は自営業、DC制度の未導入会社の社員に対しては、従来から存在してました。
ところが2017年1月から、公務員、主婦、企業型導入会社の社員まで加入者の範囲が拡大したことで、一気に注目されるようになったのです。

節税をしながら年金作りができるので、とてもありがたい制度。

今回新たに対象になった人たちの掛金の上限は
公務員 　12,000円/月
会社員(企業年金無) 23,000円/月
専業主婦 23,000円/月

この個人型確定拠出年金に３つの大きなメリットがあるのはよく知られているところ。

1）掛け金の所得控除（節税メリット）
2）運用益非課税
3）受取時の優遇税制（年金控除or退職所得控除）

1)が個人型確定拠出年金の最大の特長です。

ん？ これは所得税が安くなるってことだよなあ…生命保険控除や医療費控除と同じじゃん。
あれれ、女房は専業主婦だから控除しようにも所得がないからダメじゃん！

つまり専業主婦や所得税の課税限度内のパートタイマーは最大のメリット1)が活かせないのです。
残念！（無論、課税されているパートの方には有効です）

2)はNISAも同じ。

3)はありがたい制度ですが、制度趣旨としては当たり前でしょう。
主婦が60歳時にまとまって受け取ると、ご苦労さまという感じで嬉しいかも…

■誰も言わない個人型確定拠出年金「iDeCo（イデコ）」の弱点

【弱点①】原則として60歳まで使えない

これは、あちこちで指摘されていますのでご承知と思います。
NISAと比較して、ここは大きな弱点。
趣旨が貯金ではなく、年金用なので仕方がありません。

注意したいのは、積立期間が長期にわたるため、停止処理や転職時がやっかいなこと。
特に、既に企業型の加入者は要注意です。

退職などで収入が下がった場合など、一時的に積み立てを止めることはできますが、その場合は運用指図者となり、残高が運用されるだけとなります。停止と復活が面倒。

企業型の対象者がDCの無い会社に転職した場合、個人型に移すことができますが、申請を怠ると自動移管といい、ただの預り金になります。この場合は運用もされず、もったいないことになります。

【弱点②】費用が高い

実はほとんどここが指摘されていません。
必要経費は色んな所で開示されていますが、記載のみで詳しい解説はありません。大人の事情でしょうか？

少し見てみましょう。

「加入時の手数料」
多くの金融機関が2777円です。若干、違う金融機関もあるようです。
これは初回きりなので大きな問題ではありません。
問題は毎月の維持費です

「口座管理費」
毎月の費用は各関係機関の手数料として次の4種類です。

　1.国民年金基金連合会 　103円
　2.事務委託先金融機関（信託銀行） 64円
　3.信託報酬 　　商品により異なる
　4.金融機関管理費（販売元） 各行にて異なる（500円～が多い）

1.2.は各行共通で、最低でも103＋64＝167円掛かることになります。
小さな金額のようですが、なにしろ掛け金に上限があります。
上限額の23000円の場合で0.7％のウェイトです（167÷23000） 15000円の積み立てなら1.1％になります。

3.信託報酬は商品によって異なりますが、概ね0.5％程度

つまり1.+2.+3.で 最低コストが 1.2％～となります。

この低金利時代に1.2％の維持コストは高すぎます！
2～3％の運用益しか見込めないかもしれない時代………

最後に、4.金融機関管理費（販売元）ですが、
2017/02現在、手数料を0円にしている金融機関は数社しかなく、ほどんどの金融機関が500円～の手数料です。
2％を超える手数料を更に払うわけです。合計で3.2％のコスト！これはいけません。

直接、自分でインデックスを積み立てれば1.2.4は不要で、3.の0.5％のコストだけでいいのです！
どんな節税メリットが有っても、運用益が見込めないコスト構造では意味がありません。

本当に普及を考えるなら、国基連部分を半額にするなど思い切ってほしいもの。
まだまだスタートしたばかりとはいえ、これでは加入者がかわいそう。

救いはコストが絶対金額のため、数年たてば運用額に対するウェイトが下がって比率が3.2％からどんどん小さくなること。*

うーーん、専業主婦の女房用にはイデコの活用は諦めて、2017年の税制改正で予定されている積立NISAに期待しましょうかね。
（DC制度の未導入会社の社員の方には、魅力はありますのでご活用くださいね　*）

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
（*当初。ちょっと弱点を強調し過ぎたので2018/01/24に加筆しています）

人生はわくわくとドキドキで、できている！ 不動産投資家やんつです。
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不動産投資に対する取り組み方、7分類の続きです。

1.興味がない人、関心がない人
2.やったこともないのに、やめた方がいいと否定する人
3.大損して破綻した人
4.ほとんど儲かっていない人
5.儲かっていると勘違いしている人
6.そこそこ儲かっている人
7.純資産をどんどん拡大する人

今回は六人目から…

■「六人目」…そこそこ儲かっている人

不動産投資を理解しつつ、確実に収益を上げている人です。

・物件購入のための自分なりの選定条件を持つ
・短期・長期の収支を試算する
・運営について管理会社と汗をかく

これを実践しています。

B/Sコントロールに長けていて、タイミングを見て売却もしています。
融資についても理解し、ちゃんと活用しています。
現金買いでCFの出る物件を買い進める手法もありますが、その場合は資産形成のスピードが遅くなるのが欠点。

利回り10％で5000万円のアパートを現金購入し、10年後でも家賃が下がらず運よく同利回りで売れる市況だとします。
10年間の累計収入が （5000×10％）×10年＝5000万円
残存価格もしくは売却額も利回り10％が見込めれば、5000万円 です。　計1億円。

つまり5000万円の資産が10年で2倍の1億円になった計算です。
（厳密には現在価値への割引を考慮する必要もありますが、ここでは無視しています）

10年で2倍ですから、72の法則によれば利回りとしては年7％程度ということが分かります。
この低金利時代に悪くはない数字ですが、「家賃が下がらず」、「同利回りで売れる市況」という甘々の仮定なので、実際にはもう少し低い利回りになる可能性が高そうです。

ただこのレベルになり、購入と売却の経験を積んでくると、不動産業者とのコネクションも増えインサイダーとして非公開物件を紹介してもらえるなど、色んな道が拓けてきます。

普通の人が頑張って到達できるという意味で、
六人目は目指すべき一つの成功モデルと言えるでしょう。

■「七人目」…純資産をどんどん拡大する人

融資と売却を組み合わせ、短期間で純資産を拡大する人です。
（総資産ではありません）

六人目との違いは
徹底した融資コントロールと高利回り創出スキル（リスク処理能力）にあります。

「融資コントロール」を見てみましょう。
「不動産投資の醍醐味は融資によるレバレッジ」とも言われています。

10％程度の自己資金で、残りはローンで資金調達したとすると…
購入後5年間運営し、購入とほぼ同等価格で売却できた場合、

細かな計算は省きますが5年で大よそ4倍程度になります。
（5年サイクルにしたのは、譲渡税が概ね長期となるため一旦売却）
この売却益をそのまま次のサイクルに注ぎ込みます。

すると10年で16倍！ （5年で4倍）×（5年で4倍） あるいはそれ以上となります。
600万円の貯金が約１億に！ ちょっと信じがたい数字ですが本当です。

前項の現金買いのケース（10年で2倍）と比べるとその凄さが際立ちます。
ただ16倍と言っても、売って売却利益を出さなければ16倍にはなりません。

総資産で「XX億円達成！」といっても、実はあまり意味はないのです。
億単位の融資に成功すれば、資産は簡単に億の単位となります。
サラリーマンに優しい（？）金融機関もありますから、融資は簡単。

資産から負債（ローン）を引いた純資産が本当の財産なのです。
純資産を何時までにどれだけに増やすのか？ それが投資の最終リターンです。

この七人目の人は、高利回り創出スキルも持っています。

・不動産業者と仲良くなり、有利な条件を引き出す
・全空をものともせず、あっという間に満室にする
・施主支給などを駆使して、修繕費を安くあげる
などなど………色んな場面でスキルを発揮します。

なにせ「高利回り」は買うものではなく、自分で作り出すものなんですよね…

その課題解決力を見ていると、
彼らはどんなビジネスをやってても成功したよね、と思わせるものがあります。

七人目の人たちを参考にしつつ、少なくとも六人目にはなりたいものですね。
何しろお金持ちになる方法は「不動産」、「株」、「ビジネス」の３つですから…
はてさて、あなたは何人目のタイプ？

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。