警告！　東京のマンション区分投資に潜む甘～い罠！

こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･

今回は、お金持ちになる基本方程式（６）の予定でしたが、
とても気になることがあったので急遽、そちらを書きます。

同じ投資サークル「ふどうさんぽ」仲間の江口　栄介さんがマネー誌で紹介されました。
おめでとうございます。(^-^)//""ぱちぱち♪

彼は全然問題ありませんが、びっくりしたのは同じ雑誌に掲載されていたＭさん。
見事な凍死家っぷりです！

こんな記事。


Ｍさんの購入された物件です。（タイトルでは「初めての投資で大成功！」だそう･･）

・都内ベイエリア
・築　12年　RCワンルームマンション
・価　格　　　2130万円
・家賃収入　　93,000円
・管理費他　　13,080円
・ローン返済　70,217円（返済比率75.5％）
・手取り収入　 9,703円
・投入資金　258万円（推定）
・表面利回り　　5.2％
・手取り利回り　4.5％

「営業担当者から物件を紹介してもらい即決でしたね。」
嬉しそうに語っています。

おーまぃがーっ！！

まず利回り低すぎです。2000万円を超える購入で、年間ＣＦたった約11.6万円です！

「手取り利回り4.5％で投資として十分ペイできます」
現金購入での利回りならＯＫかもしれませんが･･･
ローンリスク取ってますよ～！

ローンを組んだ場合の自己資金利回りをＲＯＩといいますが、
15～20％なければ投資とはいえません。
4.5％ならバランス型の投資信託の方がよほどましです。

返済比率75.5％（＝70217÷93000）というのも危険が一杯です。

この管理会社さんは入居率99.25％を誇る有名なところで、
たしかに客付には心配ありません。

ただ、退去があるとリフォームが発生します。
ベイエリアの新しめのこのクラスなら15～20万程度。

入居期間の平均は5年程度です。
5年間の通算で58万程度の収入があっても、ここからリフォーム代が引かれます。
仮に転勤で3年後に退去があったら･･･
あぁ、恐ろしい･･･

「空室保証や滞納保証があり、空き部屋になれば入居者探しも行ってくれますから、
私自身がやることは本当にありません。」とＭさん。

推定ローン期間は25年以上です。
5年後の退去時にあっと思っても、まだ20年以上のローン残があります。

場所的に価格下落は小さいかもしれませんが、
20年も価格が維持できる保証はありません。

売却しない長期保有にも罠があります。
あと10年もするとやってくるのが大規模修繕です。
修繕積立金で賄えればいいんですが、資金不足で一時金の必要なケースも多いです。

更に、建物には老朽化があります。
築12年の今はピカピカでしょうが、
次の退去時に家賃が5千円下がれば返済比率はなんと79.8％！
ますます余裕はありません。

マネー誌で調子に乗ってる場合ではありません。
ちょっと計算すれば分かるはず。

「プロの力を借りながら効率よく収入を増やす。忙しいサラリーマンにはうってつけの大家スタイル」とあります。

実はこの投資で
喜んでいるのは金融機関と管理会社さんです。
なんのリスクもありませんから･･･

取材している記者も本当は分かって書いてます。
残念な投資家だと陰で笑っているんです。

業界を盛り上げるため、こんな区分投資家の記事も欲しいわけです。
無念です･･･悲しいです。　正しい市場形成を考えてください。

Ｍさんも、区分投資するなら芦沢晃さんの爪の垢でも煎じるべき。
（5年後に気が付くんでしょうが･･･）
区分なら1000万円以下、できるだけ現金購入が原則です。

こんな買い方をしていいのは
１）キャピタル狙いで希少価値のあるタワーマンションを買う
２）資産性を重視して、相続税対策で現金購入
くらいでしょう。

「ふどうさんぽ」で、もっともっと啓蒙に努めなければと思った次第。