資産運用実践記。REITは買うべきか買わざるべきか？（２）
こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
前回は新光Ｊ－ＲＥＩＴオープンを解約する経緯をお話しました。
では代わりになる良いREIT（不動産投資信託）にはどんなものがあるんでしょうか？
基本方針として、日本の不動産市況についてやや悲観的なことからできるだけ海外REITで、
且つ資産残高がある程度の規模のものを選ぶことにします。
と言っても、わたしがメインにしている楽天証券では海外REITだけでも102本があります。
どうやって選べばいいんでしょうか？？
いろいろ考えて、次の3指標を選択基準としました。
1）3年騰落率の上位
2）シャープレシオの上位
3）2014ファンド・オブ・ザ・イヤー REITの部
1）は3年間でどれだけ値上がりしたか、という指標です。
REITは不動産に投資する投資信託ですから、不動産が生み出す安定的な収益を
リターンとして獲得するという意味からは値上がり期待を指標とするのは
相応しくない気もしますが、安定的収益があれば人気も出る（値上がりする）だろう
ということで指標にしました。
下がるより上がるものを選びたいですもんね！
(過去の実績の通りこれからも上がるとは限りませんが･･･)
2）シャープレシオとはリスク1単位あたりのリターンを示した指標です。
資本資産評価モデル(CAPM)の創始者であるウイリアム･シャープ博士が考案したもので、
同じリスクレベルでどの程度の超過リターンの違いがあるかをみるものです。
リスク対効果とでも言うべき指標。
数字が大きいほど、「リスクの割にリターンが大きい」、「効率よくリターンを上げている」、
「運用成績が優れている」といえます。
シャープレシオ ＝ (ファンドの平均リターン－無リスク資産利子率)÷標準偏差
これだけ聞くと、
すんごい！ 良い指標があるじゃん！
ということなんですが･･･
・商品カテゴリーが変われば前提も変る（同一カテゴリ内で比較）
・過去の成績を基にした数字で、将来の保証ではない
未来は誰にも分かりません。
妄信は出来ませんが、まずは判断材料にします。
ここでは3年間の上位を採りました。
3）金融情報サービスの老舗、モーニングスターさんの
ファンド・オブ・ザ・イヤー REITの部です。
良心的な情報提供サイトでの評価を信頼しました。
これら1）～3）での上位ファンドの普通分配率を比較したのがこちら。
（重複分は除く。上位3～5本）
新光Ｊ－ＲＥＩＴオープンの分を調べたときもそうでしたが、
各1年分しか情報入手できませんでした。
（どこかにArchiveがあるのかもしれませんが･･･）
結局、情報入手できなかったものが1本。
2015年開始で1年分の実績が無かったものが2本。
普通分配率はなるべく100％がいいんですが、
1年間の100%達成のものは無し。半年間のみ達成がわずか1本！
これは酷い！ 調べて、びっくりです。
なぜこんなことが起きるんでしょうか？
ひとつには、高い分配率があると思います。
この低金利時代にどれも高い年利分配です。
この中では分配率の低いノムラ日米REITファンドでも普通分配率は50％超えた程度。
かなり低い分配に抑えないと100％達成は難しそう。
今の、低リターン時代には仕方ないでしょう。
利益は出なくでも、売るために高い分配金を維持する。
結果、元本を取り崩すことになる。
そんな構図が見えてきます。
3～4％の利回りで安定的に分配する、でいいと思うんですが。
無理して分配金を維持するのが今のREITの実態なら、
買う意味はあまりないのかもしれません。
当初、ポートフォリオバランスを考えてREITも購入していましたが、
この結果を見て考えが変わりました。
この分配率ならREITを購入する意味はないでしょう。
REITの購入は止めて別の商品にします。
最後に･･･目論見書にREITの考え方の記載がありました。
「小口の資金で不動産投資と同様の経済効果が得られます。
タイプの異なる複数の不動産に分散投資したのと同じような効果です。」
不動産投資を実践している立場から言わせてもらえれば、
これは全くのデタラメです。
REITは、あくまで投資対象が不動産というだけで、実物不動産の所有権と結びつく訳でもなく、
どちらかというと投資信託のような金融商品です。
不動産投資との類似性はほぼありません。
不動産投資の入門書で、「不動産投資のハードルが高いと思う人はREITから始めると良い」
といった表現を見る場合がありますが、的外れです。
REITは不動産投資の勉強には全くなりません。別物と認識しましょう。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
