年金の繰下げ受給はどれだけお得か? 正しくデータで考える

Dec 30, 2019

人生はわくわくとドキドキで出来ている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も一段落、これからは金融関係をと思っていた矢先、知人との会話で年金の繰下げが話題に。そこで今回はこのテーマを取り上げます。

現在、老齢年金は65歳支給ですが、最大70歳まで繰下げが可能で、その繰下げ月数に応じて支給額が加算されます。

増額率は、繰下げ月数×0.7%、70歳まで繰下げると最大42%の増額

「42%は大きい。4年で元が取れんじゃん。使わない手はないよ!」とは知人の弁。
(繰下げ総額 100×5年 ÷ 加算年金額 142 =3.52年)

確かに4割以上の増額が一生続くとなると、とってもお得な気がします。 でも本当でしょうか…?

一見なるほど思えることでも、正しくデータで考えてみる必要があります。「ほんまかいな精神」が大事。

色々調べてみました。
まずこの支給額は額面であり、手取り額ではありません。70歳時点の支給額は公的年金等控除はあるものの、課税対象となります。
つまり丸々42%が加算される訳ではないということ。

何より最大の疑問はこの計算では「生存率」が考慮されていません。

ということで、
2015年第22回生命表を使って計算してみました。

■ 65歳支給と70歳支給の比較

生命表に基づく年金受給額試算

生命表に生存数がありますので、65歳を起点として生存率を計算します。
(65歳時点でどちらかを選択するという想定)

年金の支給額に生存率を掛けて実支給額とし、65歳支給と70歳繰下げの支給を比較します。そして、繰下げた場合に、支給額が累計繰下げ額をいつ上回るのかみてみます。

表は男性での試算ですが、85歳時点でようやくプラスに転じるのが分かります。
つまり5年繰下げると元が取れるのは4年後ではなく、20年後(85-65)なんです。
(まあ、あくまで生存率を加味した平均という意味ですが)

実際やってみて愕然としたのは85歳の男性の生存率が50%! ということ…。
ぼんやりと女性よりは短命とは知っていても、この数字を見ると考えさせられるものがあります。

表にはしていませんが、女性の場合は生存率が男性より高いため82歳でプラスに転じます。
85歳の生存率は73%です。男性とはずいぶん違いますね。

■ 繰下げの実際は?

総支給額を見ると男性は7.2%の増加。女性は13.6%の増加です。

総支給額が増加するということは、年金財政側が棄損することを意味します。
では、繰下げで政府の負担は増えるのでしょうか?

実は繰下げ制度は、加算もありますが逆に減少するものもあります。

1)繰下げによる待期期間の加給年金や振替加算
2)在職老齢年金の支給停止部分
3)特別支給の老齢年金

などです。

2)には救済として支給調整などもありますが、そもそも繰下げ申請は老齢基礎年金と老齢厚生年金とで別々に行うこともできます。老齢基礎年期は65受給とし、老齢厚生年金は70歳受給とする。
なんていうことも可能です。 うーーん、ややこしい。

自分で支給額を正しく計算することは結構難しそうです。年金の繰下げを検討する場合は、社会保険庁などで確認することがお勧めですね。

このように複雑な制度の繰下げですが、政府の本当の狙いは別にあると感じます。

繰り下げ期間(待機期間)の雇用創出と納税。 これが本当の狙いだと思います。
繰下げれば、その期間はどこかで働くことになるでしょうから。7.2%や13.6%の支給増加を補って余りあるのではないでしょうか?

無論、働くことは悪いことではありませんし、健康ならば定年無しで働くことがこれからの時代の趨勢でしょう。わたしもFPとして働いています。

この様に正否を判断しにくい繰下げですが、その他にも考慮すべき重要なことがあると感じます。

[1] 高齢になると使わない

2016年厚労省調査で男性72.14歳、女性74.79歳となった健康寿命。
いわばこの年齢までが豊かに楽しく使える期間ではないでしょうか?

これ以降は介護費、医療費が中心で娯楽や交際費、贅沢品には使わなくなります。わたしの周りをみてもこれは実感です。

介護費、医療費が不安という場合もあるでしょうが、介護保険制度や高額療養費制度もあります。それなりの貯蓄があれば過度に恐れる必要はありません。

お金を使わない高齢期に備えるのではなく、むしろ健康寿命の間に楽しい時を過ごすためにお金を使う。こんな考えがあっていいと思うのです。

もう一つは類似の考え方ですが

[2] 繰下げ金額の現在価値での評価

資産運用においては時間や割引という概念はとても重要です。

将来受け取る金額を割引率を使って現在価値に修正するべきでしょう。
つまり、5年間繰下げた額は100×5年の単純な500ではなく、割引率を考えるとその価値はもっと大きいということ。

健康な65歳からもらう500は、健康かどうか定かではない70歳以降の500とは異なります。
割引率が15%なら575に、20%なら600に相当します。
(率は個人や考え方によって異なるでしょうが)

ましてや65~70歳の5年間は貴重な健康寿命内の5年間です。

考慮すべきことの多い年金の繰下げですが、これらを考えていくと必ずしもお得とは限らないというのがわたしの結論。 貰えるものはもらって働きたいなら働く、これがお勧め。

個々人の状況は異なります。
俺は健康だし長生きしそうだから繰下げが得になるはず。答えは人それぞれかもしれません。
あなたはどう考えますか?

繰下げするべきかせざるべきか、それが問題だ…。

どちらにしても、正しくデータに基づき判断したいもの。表面的なメディアの数字に惑わされてはいけません。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回からは資産運用について語っていく予定です。

購入前に知っておくべき不動産投資の誰も言わない真実(まとめ)

Nov 30, 2019

人生はわくわくとドキドキで出来ている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

相談者からの質問にお答えする形で不動産投資のホントを語ってきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も今回で終わり。本シリーズでは、物件購入や運営などのテクニック、ノウハウ論ではなく、他では書かれることのない戦略や出口などの考え方について勘違いしやすい部分を書いてきました。

最後に、これまでの内容を振り返りたいと思います。
興味のある部分を、ぜひお読みください。

誤解と錯覚に満ちた不動産投資ですが、身に付けておいて損はないスキルです。正しく学びましょう。

これまでの記事の一覧です。

(1)人口減時代に不動産投資は大丈夫か?
(2)あわてて物件を探す前にするべきこと
(3)不動産の正しい勉強法とやってはいけない
(4)投資はリスクとリターン、そしてワークで考える
(5)不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか?
(6)不動産投資、ローンの怖さも知っておく
(7)出口を知らずに不動産投資をやってはいけない
(8)投資はトータルリターンを忘れるな
(9)トータルリターンをケーススタディで考える-築古戸建て
(10)トータルリターンをケーススタディで考える-中古アパート
(11)トータルリターンをケーススタディで考える-区分マンション

一つずつ振り返ってみます。

■人口減時代に不動産投資は大丈夫か?

皆さんから一番聞かれるのが「人口は減っているのに不動産投資って大丈夫?」というご質問。

ここでは「不動産投資と他の金融投資との違い」について説明しています。投資と言いつつ、不動産投資は賃貸業というビジネスであり、経営なんですね。ここが分かっていれば人口減少の時代でも怖くはありません。

但し、賃貸業は売上逓減、コスト逓増のビジネスだということは肝に銘じておきましょう。購入当初に儲かっても浮かれるのは考え物。10年単位の長期スパンで考えるべき事業です。

併せて、なぜサラリーマンの複業に向くのかも解説しています。

(1)

■あわてて物件を探す前にするべきこと

ここでは不動産投資の目的が、資産拡大とアセットの分散の二種類あることを説明しています。 あなたの目的はどちらでしょう?

目的によって買うべき物件も変わってきます。物件が変われば注意点も変わります。売る方は説明はしてくれませんが、買う方はこの二つを混同してはいけません。

資産形成の3ステージ」についても説明しています。
資産形成には三段階あり(資産形成期、品質改善期、資産維持期)、段階毎に対象とすべき物件は変化していきます。

(2)

■不動産の正しい勉強法とやってはいけない

ここでは不動産投資を正しく学ぶための3つのポイントについて解説しています。

投資の世界はバイアスの掛かった情報だらけ。
間違った勉強法で分かったつもりになっては失敗してしまいます。3つのポイントで正しく勉強しましょう。

不動産投資は「7人のこびと」が取り囲んでいます。
くれぐれも勘違い大家さんに惑わされないように…。

(3)

■投資はリスクとリターン、そしてワークで考える

投資ではリスクとリターンについてはよく語られますが、もう一つワークの要素を考慮しなければ片手落ちです。

どんな投資でも成功するにはワークが必要です。(それもハードな)
自分はどのワークが向いているのか、向いていないのか? どんなワークなら続けられるのか?自分を知ることが成功の近道です。

リスクを無闇に恐れるのはもったいない。
リスクは避けるものではなくマネジメントするもの!」です。

ロバートキヨサキさんの、
「投資にいい悪いがあるのではない、良い投資家と悪い投資家がいるだけだ。」という言葉をご紹介。

(4)

■不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか?

ここでは「ローンのレバレッジ」について解説しています。不動産投資の醍醐味はローンにありますが、その効果は2つ。
資金拡大効果
元本返済効果

インカムゲインよりキャピタルゲインの方が大きなインパクトがあります。「借金は貯金だ!」は言い過ぎでしょうか?

(5)

■不動産投資、ローンの怖さも知っておく

前段ではローンのメリットを説明しましたが、当然リスクもあります。両方を知ったうえで、活用するのかしないのかを判断しましょう。

ローンのリスクを3つに分類。
金額リスク
時間リスク
信用リスク
そのリスクマネジメントについても説明しています。
ローンを使う場合は残債利回りを意識しましょう。

本記事では、物件評価のための「不動産投資の6パート」も紹介しています。

1.資金計画パート
2.物件価値評価パート
3.稼働力評価パート
4.年間事業運営パート
5.年間事業収支パート
6.出口計算パート

基本項目を入力するとこの6つのパートで物件を評価し、損益計算、CF計算をしてくれる「不動産投資シミュレーション」もご紹介。

メルアド登録も不要、しかも無料! ぜひお使いください。

(6)

■出口を知らずに不動産投資をやってはいけない

投資のトータルリターンはインカムゲイン+キャピタルゲインであるのは常識ですが、不動産投資ではインカムしか語られない不思議をご紹介。

結果、株式投資ではキャピタルを考える投資家も不動産ではインカムしか考えなくなっています。キャピタルの方がインカムより4~5倍のインパクトがあるのにです。

キャピタルの確定とは、イコール売却時(出口)になります。つまり出口がトータルリターンを大きく左右するのです。

併せて、売却の検討タイミングを内部環境と外部環境に分け、説明しています。こちらも参考にしてください。

(7)

■投資はトータルリターンを忘れるな

ここでは賃貸業のインカム収支カーブをご紹介。
不動産投資は売上逓減、コスト逓増のビジネスですが、長期的な実際のリターンがどう推移するのかを Ⅰ~Ⅲ期に分けて解説しています。

10年単位で収支カーブは変わっていきます。10年スパンで見ないと本当のトータルリターンは見えてこないのです。

併せて、売却額の推定に必要な収益還元評価期待収益率についても解説しています。

(8)

■トータルリターンをケーススタディで考える

トータルリターンが何に左右されるのか、物件ごとの特徴は何かを「不動産投資シミュレーション」で試算しながら説明しています。

築古戸建て
中古アパート
区分マンション

それぞれの特徴を理解し、自分の目的に合わせて戦略を考えましょう。

シリーズの振り返りはここまでですが、最後に不動産投資体系をご紹介しておきます。

不動産投資体系
これは所属する投資サークルでまとめたもので、
計画策定
物件購入
募集と管理
出口戦略 の4つのパートで体系付けています。

購入前にこれら全てを学習するのは難しいでしょうが、購入後も継続して学び続けることが重要です。

本シリーズでは、テクニック論ではなく戦略的本質、特に間違えやすい部分を書いてきました。長々と書いてきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」はこれで終了です。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
これからは金融投資について語っていく予定です。

リターンをケーススタディで考える 不動産投資の誰も言わない真実(11)

Oct 31, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も11回目。今回のお相手は、悩める30代バリキャリ女子Sさんです。

Sさん:
「実家に住んでて生活費にゆとりがあるので今のうちに貯金をと思って、都内の区分マンションを買ったんです。CFは少ないでんすが、低金利時代にこんなものかと思って満足してたんですけど…」
「でも勉強を始めたら、周りの投資家の方で区分マンションをやってる方がほとんどいなくて…。それで、これでいいのか心配になって。」

そうなんですね。じゃあ、シミュレーションで色々チェックしてみましょう。

■ ケーススタディ(3)区分マンション

区分マンション_概要
物件概要と購入条件は次の通りですね。
・物件価格 1930万円(土地730万円、建物1200万円)
・構造 RCマンション、新築
・自己資金 30万円(除諸経費)
・借入金額 約1900万円
・借入期間 30年
・借入金利 2.0%

ほぼフルローンとは凄いですね。金利も高いという程ではないですし。土地と建物の内訳は不明ですが、ざっくりこの按分にしておきましょう。

リーシングは
・間取り 1K(20.2㎡)
・月額家賃 @9.3万円
・マ特経 :0.984万円/月
・管理費 :0.324万円/月
年間経費計:15.7万円((0.984+0.324)×12)
なんですね。

場所は本郷三丁目ですか。御茶ノ水駅も使える良い所ですね。路線価はさすがの60万円!
表面利回りは5.78%(9.3×12÷1930)。都内の新築物件としては上出来かもしれません。

Sさん:
「場所もいいので将来的にも空室の心配は無いかと思ったんです。」

マンション特有の経費が10.6%(9840÷93000)ですね。
区分マンションは一般的に経費率が高くなりがちなんですが、新築のためか管理費などが低く設定されているようで、経費合計はそれほどでもありませんね。

年間収支もみてみましょう。

区分マンション_年間収支
年間収支
・返済比率 75.5%
・年間CF 約5.1万円
・CF率 0.27%(対物件価格)
・CCR 3.9%(5.1÷自己資金130)

CF率が0.27%ですか…。年間5万円とは少ないですね。
返済比率は75.5%かあ。

Sさん:
「………駄目ですか? CFは少ないんですが、ローン返済後には家賃が丸々収入になるので貯金としては良いのかなと…。」

駄目ではありませんが、投資目的が何かです。
それに返済比率が高いと、運営状況によって将来キャッシュアウトする可能性もあります。

《出口計算》のパートを見てみましょう。
区分マンション_出口計算

10年後の家賃下落は10%くらいみておいた方がいいでしょう。
空室率は0%でいいとして、家賃は83700円ですね。

10年後は中古なので期待収益率を6.5%とすると、売価想定は約1542万円。
ローン残高がまだ1390万円くらいあるので、キャピタルは約157万円です。

10年間のインカムゲインを約51万円とすると投資総収益は約208万円(157+51)。資産増加倍率は1.6倍(208÷130)ですね。

Sさん:
「10年で1.6倍なら良い投資じゃないでしょうか? 築古戸建てとも遜色ないような。」

固定資産税が新築の軽減措置で安くなっていますので、5年目以降はもう少し高くなり、実際にはCFが減少します。それに戸建てと違い、退去も出やすいのでリフォーム代もかかります。

なので実際のインカムは51万円ではなく、ほとんど無いと思った方がいいです。
キャピタルの方も諸経費が含まれていませんし。

Sさん:
「………………。」

ローン完済後も見てみましょう

30年後の家賃下落は都内とはいえ20%くらいみておいた方がいいでしょう。
空室率も5%を見込みましょう。家賃は70680円ですね。

30年後は立派な築古なので、期待収益率を8.0%とすると、売価想定額は約1060万円です。

つまりSさんが1930万円と思って買った物件は、30年後の完全取得時は1060万円の価値の不動産ということになります。

この数字は知っておいてください。
30年掛けて1000万円程度の資産を築く投資、ということです。
長期間のローンリスクの対価がこれです。

もし、10年後の市況が悪く期待収益率が7%しか見込めなければ売価想定は1435万。ローン残高が1390万なのでキャピタルは45万円。
売買諸経費もかかりますし、インカムも見込めないとなると投入自己資金も回収できない計算になります。

こういった物件はローン期間が長いため残債の減りが遅く、取得後5~10年は債務超過で売れないということがよく起こります。
売ると赤字になり、却って損をするんです。

区分所有の特徴をまとめると

《デメリット》
・利回りが低い ⇒供給が少なく需要が多く、プレミア価格になっている
・経費率が高い ⇒マンション特別経費が約10%~

《メリット》
・流動性が高い ⇒何時でも処分(現金化)ができる
・価値下落が少ない⇒供給が少ないため価値が下がりにくい
・空室リスクが低い

このシリーズの2回目「あわてて物件を探す前にするべきこと」で説明しているんですが、この物件は、資産形成の三段階(資産形成期、品質改善期、資産維持期)のうち資産維持期向きなんですよね。

安いものを買えば流動性の高さが生きるんですが。

Sさん:
「どうしたらいいんですか? まだ3年しか経っていないんです。」

うーん。考え方は三つかなあ。

①投入資金割れを覚悟で損切りする
②市況を見ながら損失にならないタイミングで売却する
③保有し続けて、他のCFの出る物件で補填する

ちょっと厳しい現実になったかもしれません。
資産を増やすつもりで資産が増えにくい物件を買ったんですね。
まだお若いですし、勉強と思って次に行きましょう。

Sさん:
「甘かったです…。一から勉強し直します。これからどうするかゆっくり考えます。」

破綻したわけでもありませんし、元気を出してください。
これから取り返すチャンスは幾らでもありますよ。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回で本シリーズを最後にしたいと思います。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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