出口を知らずに不動産投資をやってはいけない 不動産投資の誰も言わない真実(7)

May 31, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第七回。今回は新たに30代の新婚男性Hさんの登場です。

Hさん:
「お久しぶりです。ちょうど賃貸併用住宅を取得したところで、嬉しくて…。これからは収益物件を増やすつもりです。ところで、不動産投資ではよく「出口」って聞きますが、今イチ分かりません。出口戦略について教えてもらえませんか?」

■インカムしか言わない業界の不思議

Hさん、地道な物件探しが実りましたね! おめでとうございます。

「出口」ですか…、よくぞ聞いていただきました。実は、出口戦略を持たなければ不動産投資ではないと思ってるんですよ。

「出口」とは購入を入口として、反対にあたる売却を言いますよね。あるいは持ち続けるのかを含めて、不動産投資に対する投資評価そのものなんです。

投資のトータルリターン

ご存知のように投資のトータルリターンはインカムゲイン+キャピタルゲインですよね。
株式投資ならインカムは配当で、キャピタルは売買損益。配当狙いより売却益狙いが一般的です。

ところが不動産投資では、インカムゲインのことしか言わないんですよね。
前々回お話したように実はキャピタルの方がインカムよりインパクトが大きいのにです。

10年間のインカムで喜んでいても、売却損で吹き飛んでしまえば元も子もないんですけど。

業界で、誰もキャピタルについて言わないのには三つ理由があると思っています。

1)不確定要素が多い

一言でいうと、変動要因が多く売却額が計算しにくいので、分からないものは言わないということです。

売却額に影響をあたえるものとしては
・売却時の相場環境
・立地と需要
・建物の保守状況
・家賃水準と空室状況
・金融機関の融資姿勢
・売却理由と購入理由
など実に様々です。

ただ正確な予測はできませんが、ある程度の推定は可能なので、皆さんやるべきとは思っています。

2)言うと売れなくなる

これが最大の理由かもしれませんが、人口減、空室増加時代において不動産価値は下落傾向にあります。

建物は放っておくと老朽化で価値が下がります。土地神話は既に終焉。土地が高度成長時代のように上がり続けることもありません。

あなたの買う2000万円の区分マンションが、実はローン完済時には半額の1000万円の価値になってます、とは誰も言わないわけです。買わなくなっちゃいますから。

毎年、CFが20万円残ったところで、単純計算で20年後に400万円。
売価が1000万円なら、本当に手に入れるのは20年後の1400万円の資産です。(400+1000) どうせ買うなら、このことを分かったうえで購入したいもの。

専門家と称する人でも、このことを言わない人が多すぎて暗澹たる思いに駆られることがあります。

わたしの10年の投資歴でも、平均的な家賃下落率は大きくなっていると感じます。

友人のカリスマ不動産投資家は、当初は郊外物件とかで資産を増やしていましたが、今後は都内しか物件は買わないと言ってます。
最初はリスクを取ってハイリターンを目指しても、ある程度の資産形成ができればより安全運転を目指すということ。

よりリスクが高くなっている中、購入者は
・購入前の立地検討
・ペット可、コンセプトルームなどの差別化
・リノベーションによる物件価値の向上
・民泊、シェアハウス、シェアキッチンなどの新業態
など、賃貸業としての工夫が求められます。

3)言う必要がない

もう一つ、キャピタルへの言及が進まない理由として、言う必要がないということもあげられます。

実は、不動産はいったん買うと保有し続ける人が多いんです。
周りを見ても80%位の人がそのまま保有し続けます。地主さん系ともなればなおさら売りません。

売らない理由としては
・家賃としての固定収入を捨てられない
・大家業に満足する
・トータルリターンという概念が薄い
ということがあると思います。

投資なら純資産の増加を計算する、トータルリターンという概念が必要なはずなんですが…。

賃貸業が好きになって、そのまま大家業を続けても勿論いいんですが、物件を組み替えることも考えてもいいはずです。
少なくとも、価値計算は絶えずして欲しいんですが…。

■売却の検討タイミング

Hさん:
「なるほど…。言われてみると、家賃収入とかインカムの話はよく聞きますが売価の話はあんまり聞きません。そんな背景があるんですね。」
「じゃあ、出口を考えるとして、どんな風に考えればいいんですか?」

売却を検討するタイミングや要素にはいくつか種類があります。
内部環境と外部環境に分けてご説明します。

【内部環境】…保有者の状況に関するもの
①購入6年目以降 …税法上長期譲渡になり、税金が安くなる時期
②投下資金必要期 …大規模修繕などの大きな資金投下が必要な時期
③CFマイナス転換時…家賃下落、修繕費多発でキャッシュアウトする時期
④減価償却終了時 …以降は税額が上昇する

【外部環境】…購入者の目線でのタイミング
⑤市況、金融機関の融資姿勢…市況が活発で、資金調達が容易な時期
⑥耐用年数残15年 …購入者がまだローン設定がし易い時期(残20年も対象)

購入後は満室経営を目指す訳ですが、これらの時期がいつ来るのかを計算しつつ、売り時を検討してみるのがお勧めです。(売るつもりがなくても、計算はしておく)

多くの方は、②で大規模修繕コストが嫌で売りに出しますが、その場合は足元を見られて、安くなる可能性があるので注意してください。

新築の木造アパートなら①+⑤の時期。築6~10年での売却検討を推奨していますが、ほとんどの人は売りませんね。
満室でCFもあるのに売る必要はないと思っちゃうんですね。

ローンがあるなら、絶えず残債利回りを計算しておきましょうとも言ってます。
(ローン残債利回り=家賃収入÷ローン残高)
この残債利回りと⑤を考慮した、キャップレートを比較するわけです。

絶えず、ローンを清算したらいくら手元に残るのかを意識しましょう。

少し長くなりましたので、売却額を意識した不動産投資のトータルリターンの考え方については次回お話しますね。
ケーススタディや保有し続ける場合の話も次回させていただきます。

Hさん:
「売却を検討するタイミングも参考になりました。次回も楽しみにしてます。」

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回も出口の話が続きます。

不動産投資、ローンの怖さも知っておく 不動産投資の誰も言わない真実(6)

Apr 30, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第六回。今回も30代のバリキャリ女子Yさんとの質疑です。

Yさん:
「前回は不動産投資におけるローンの有効性の話でしたけど、今回はリスクについてのお話ですよね?」

そうですね。ただ、その前にひとつご紹介させてください。不動産投資の収支シミュレーションができるソフトを開発したんですよ。

以前から自作のEXCELで試算しており、セミナーでも紹介してたんですが、誰でも使えるようにWeb化しました。

購入前に、どのくらい儲かるのかが分かれば、見込み違いや残念物件の購入が減ると思うんですよね。
事前に収支を計算しておけば、大きな間違いはないんです。メルアド不要で無料公開してます。

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■ 不動産投資の6パート

わたしは物件を6つのパートで分けて評価していて、不動産投資の6パートと呼んでます。

このソフトは、基本項目を入力するとこの6つのパートで物件を評価するものなんです。

1.資金計画パート
2.物件価値評価パート
3.稼働力評価パート
4.年間事業運営パート
5.年間事業収支パート
6.出口計算パート

不動産投資の6パート

このソフトを使うと、こんな効果があります。

①リアルタイム型なので、空室率、金利、建物比率、家賃下落率などを変えてみることで、CF(キャッシュフロー)に与える影響を確認することができます。
②ローン完済時の投資総収益、資産増加倍率を確認することで、長期的な投資判断が可能です。
③10年後でのローン残債や投資総収益、資産増加倍率を確認することで、売却タイミングの検討に役立ちます。
④売却時の期待収益率を変えることで、投資総収益の変化を見ることができ、保有し続ける場合でも資産の増加率を確認することができます。
⑤投資用アパート、戸建てのみならずマイホーム、賃貸併用住宅の経済性判断にも応用が可能です。

Yさんも、物件検討する際はぜひ使ってみてくださいね。

Yさん:
「凄いですね! 使いこなせるよう頑張ります。」

ご紹介はこれくらいにして、ご質問に戻りましょうか。

■ ローンリスク

Yさん:
「ローンを使った方が効率的なのは前回で分かりましたが、やっぱり不安です。 先日もシェアハウスのローン問題が話題になってましたし…。」

そうですね、わたしもローンのリスクも分からないままローンを組むのに賛成している訳ではありません。

当然、ローンのリスクについても知っておく必要があります。大きく三つのリスクがあると考えてます。

①金額リスク
②時間リスク
③信用リスク
です。

順にご説明しましょう。

①金額リスク
少ない自己資金で大きな物件を買えるのはローンのレバレッジ効果ですが、返済が滞った場合には、それが諸刃の剣となります。

家賃収入で順調に返済できていれば問題は出ませんが、家賃が下落しキャッシュアウトするようになると大変です。

借金が給与だけでは簡単に払えない大きな金額であることは、常に念頭に置く必要があります。

毎年のCF(キャッシュフロー)は運営状況や減価償却で変動します。収支の変化を見込んだ購入前のCF計算は十二分に行いましょう。

また、インカムゲインではなくキャピタルゲインを当てにして資金計画を安易に組むのは、ベテランになるまでは避けた方が賢明です。

②時間リスク
ローンは返済期間が長期にわたります。
15~30年間の契約ですから、その間に不測の事態が起こらないとも限りません。遠い未来のことは誰にも分かりません。

サラリーマン向けのアパートローンの場合、頭金ゼロでアパートオーナーになれますよと言っても給与収入を見られています。最悪、給与収入からの返済を迫られることもあります。

いわば給与を30年間人質に取られているようなものです。安易なローンセット物件には気を付けることです。
販売会社から出される収支計算を鵜呑みにするのではなく、自分で計算すべき。

また、長期間であることで売上逓減、コスト逓増という賃貸業の特性がじわりと響いてきます。

30年後の需給は誰にも完全には予測できません。
再開発で人の流れが変わるかもしれませんし、工場や大学も移転するかもしれません。

日本は人口減少中であることは間違いありません。
購入前の立地環境が変わるかもしれないリスクは念頭に置いておきましょう。

③信用リスク
資産状況を表すものをB/S(バランスシート)と呼びますが、ローンはB/Sでいうと、右側の負債にあたります。

資産から負債を引いたものが純資産で、ここが本当の資産残高です。

不動産投資では土地建物という資産も増えますが、ローンという負債も増えます。この差分を意識する必要があります。

不動産投資は金額が大きいので、純資産に与える影響も大きいです。
しかも不動産は一物四価と呼ばれるくらい評価が難しく、自分の資産残高に対する影響を考慮する必要があります。

金融機関からはこの全体を「信用力」として見られます。時として安易なローンは信用の棄損につながることもあると覚えておく必要があります

不動産投資はストック型ビジネスなのでB/Sコントロールがとても重要なんですよ。

■ ローンのリスクマネジメント

Yさん:
「やっぱりローンのリスクも色々あるんですね。回避方法はないんですか?」

そうですね。リスクは避けるものではなくマネジメントするものですからね。
マネジメント方法についてもお話します。

まずは、購入前に十分に収益とCFを計算しておくこと。購入後は業績トレースは必ず励行しましょう。

その上で、ローン残債利回りとキャップレートについて常時気を配るようにします。

ローン残債利回り=家賃収入÷ローン残高
キャップレート =期待利回り (市場の売却想定利回り)
(還元利回り、収益還元率なども含むが、ここでは上記として表現)

キャップレートで売却した場合に、ローンを完済できるのかを見ておくわけです。
売却益でローン完済できるなら、安心していられるというもの。

リスク軽減のために、より低金利での借り換えや繰上げ返済という手法もあります。

ただゼロ金利時代に繰上げ返済を検討しなければならない状況というのは、購入物件を間違った可能性が高いです。

購入前の収益予想とCF予想が甘かったのかもしれません。家賃下落や空室の増加を見落としたのかもしれません。

こうならないように収支シミュレーションを活用して欲しいですね。

今は(2019/04時点)融資姿勢が厳しいですが、その分徐々に価格下落が始まっています。
上記を理解した上で融資を獲得できるスキルを磨けば不動産投資も怖くないということですよ。

Yさん:
「うーん、まだ自信が無いです。当面は築古戸建てで、現金買いから始めることにします。」

それも考え方ですね。(笑)
ローンにチャレンジする気になったら、また相談してください。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。次回は別の方からの質問になります。

不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか? 不動産投資の誰も言わない真実(5)

Mar 31, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第五回。引き続き30代のバリキャリ女子Yさんとの質疑です。

■不動産投資の醍醐味はローンにあり?

Yさん:
前回のお話で、わたしでもできそうとちょっぴり安心しました。」
「と言っても大きなローンは怖いので、現金買いでいける築古戸建てにチャレンジしようかなあと…。」

築古戸建てですか、良いですね。
金額が取っ付きやすいのか、女性にとっても人気なんですよ。

ただローンについて補足しておくと、借金が怖いと無闇に避けるのも勿体ないですね。
友人で「大きなローンは怖いんですよ。頑張って3000~5000千万までならなんとかいけそうな気がします。」と言ってた方がいます。

多くの人が、そんな感覚のようです。車のローンが数百万円、住宅ローンで数千万円。金額の尺度がどうしてもその位になっちゃいますよね。

でも、その友人はどうなったと思います?
3年後にはローン残高5億円越えでにっこりしてます! (笑)

それに5000万までが買いやすいと考える人が多く、その価格帯の物件は競合も激しいんです。買いにくいんですよね。

高属性のサラリーマンの知人で数千万円の価格帯をわざと避け、億越えの物件に注力して成功した人もいます。

借金が怖いのは当然ですが、良い借金というのもあります。要は借金に負けない資金計画と事業計画があればいいんです。

わたしが億単位の借金があるという話をした時に、
サラリーマン時代の後輩は「大丈夫ですか?」と心配顔でした。
ところが年配の苦労人の方は「そりゃ大したもんだ!」と褒めてくれました。
借金も甲斐性のうちってことなんでしょうね。

ローンを使いなさいとまでは言いませんが、不動産投資のローンの効果についてご説明しておきます。

ローンのレバレッジ

図は自己資金(自己資本)3000万円の人が10年間の不動産投資で得られるリターンを、ローンの有無でモデル化したものです。どちらも表面利回りは10%。単純化するため経費等は省き、価格下落も無しにしています。

上段がローン無し(現金購入)の場合。
下段がローンを使った場合です。

細かな前提条件や計算は「説明」を参照してくださいね。

ローン無しでは自己資本3000万円が10年後に2倍になります。これでも、じゅうぶん立派なリターンです。

ところが、ローンを活用した場合は5年後に約4倍になり、その資本を全額投下するとさらに5年後に約4倍です。
10年間では4×4=16 10年後に16倍になるんです!

つまり、ローンの活用の有無で理論上は8倍もの差が付く可能性があるということなんです。

これだけ大きな差が付く要因を、ローンの2つのレバレッジ効果と呼んでます。

①資金拡大効果
これはローンを組むことで、自己資金以上の物件を購入できることの効果です。
例では手持ち資金の10倍の物件を購入しています。

ローン返済が発生しますので、CFはそのまま10倍とはいきませんが、それでも現金購入の2~3倍のCFが見込めます。

この効果は物件金額と収入が大きくなるので分かり易いと思います。

②元本返済効果
もう一つ、こちらが見落としがちなんですが、ローンの元本返済が実物資産として目に見えない貯金になる効果です。

物件金額の90%でローンを組むと所有権は最初10%しかありませんが、元本返済が進むとその分所有権割合が積み上がっていきます。
最初は物件の1割しか自己所有が無くても、半分返済すれば半分自分のものという事ですね。

返済している間はこの価値は目に見えませんが、売却した場合、その分が持ち分の売却益となって実現利益になる分けです。

Yさん:
「なるほど、元本分の不動産を毎年貯金しているイメージなんですね。」

その通りです。考え方を変えれば 借金は貯金だ! です。借金イコール悪ではありません。
不動産投資の醍醐味はローンレバレッジにあると言ってもいいと思います。

これはベテラン投資家や実業家の方には賛同してもらえるんですが、経験がないと分かってもらえません…。

投資ではOPM(Other People's Money)という言葉があります。自己資金を使わず、資金調達をしてリターンを上げる方が効率がいいという事。

Yさん:
「ローンがそんなに有利なんですか。でも、その分のリスクはありますよね? それに不動産は保有してると、価値が下落するんじゃないですか?」

勿論です。ただローンをすればいいというわけではありません。
投資構造を理解していないまま、自己資金が少なくローンで買えたと喜ぶのは失敗の元です。

せっかくなので次回、ローンのリスクについてもう少しお話しましょう。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回はローンリスクについてです。

--「図の説明」--------------------

【上段】ローン無し
利回り10%の物件を3000万円で購入
10年後の売却可能額(資産価値)が購入時と変わらず3000万円と仮定

年間家賃収入は300万円(3000万×10%)
経費を無視してそのまま利益だと仮定
10年間の収益=300×10=3000万円

10年後の資産価値は3000万円
10年間の総取得資産は3000+3000=6000万円

【下段】ローン有り
自己資金3000万円を10%頭金にして、3億円の物件を購入
20年ローン、金利1.5%、ローン額2.7億円

年間家賃収入は3000万円(3億×10%)
ローン返済があるためCF率2%として年間収益は600万円
5年の収益=600×5=3000万円

5年後の売却額を購入時と変わらず3億円と仮定
残債は2億250万なので売却益は9750万円(3.0-2.025億)

5年間の総取得資産は3000+9750=1億2750万円
5年間で4.25倍(1億2750万÷3000万)
10年後では 約4倍×約4倍=16倍

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やんつ(山本 常勝)

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