あわてて物件を探す前にするべきこと　不動産投資の誰も言わない真実（２）

人生はわくわくとドキドキで、できている！ 個人投資家やんつです。
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「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第二弾です。

質問者は前回に続き、ゆとりある老後を目指したい50代のサラリーマンＨさん。

■どんな物件を買えばいいのか？

質問者Ｈさん：
「不動産投資がサラリーマンでも取り組みやすいのは分かりましたが、一体どんな物件を買えばいいんですか？」
「ネットを見ると都内の区分マンションとかが良いように思うんですが？　自分の物件を満室にすれば成功すると言っても、郊外ではやはり入居者の確保が不安で…。」

なるほど、不動産投資に興味を持ってもらえた訳ですね。嬉しいです。でも、ちょっと待ってください。
慌てて物件を探す前に、理解しておいて欲しいことがあります。
物件情報が氾濫していますので、その取捨選択の基準を知っておきましょう。

■資産形成の３ステージ

資産形成には３ステージがあると考えています。
資産形成期、品質改善期、資産維持期です。

１．資産形成期
資産を拡大し、純資産を形成していく時期です。多くの方はここから始まります。リスクを取って高いリターンを狙う時期です。
郊外の単身向け中古アパート等で、高い利回りを狙い資本蓄積します。

ローンを使ってレバレッジを効かせるのも効率的です。

但し、物件探しの苦労や仲介会社との折衝、入居付けなど多くのフィールドワークも必要になることは覚悟してください。

２．品質改善期
獲得した資産を、より流動性が高く価値下落の少ない資産に入れ替えていく時期です。
複数物件を所有して、CF（キャッシュフロー）が生まれ一定の資産形成ができたら、アセット（資産）の入れ替えで質的向上を目指します。

郊外の物件から需要の手堅い都内へ。
駅遠のバス便からより駅近くの物件へ。
単身向けアパートばかりではなくファミリー向けも組み込む、などです。

2010年に取得したわたしの中古マンションでは、6年で約1割家賃が下落しました。
他の事例を見ても、特に郊外物件の家賃下落幅は大きくなっていると感じます。

純資産が一定に達したら、闇雲に規模を求めるのではなく、より運営の楽な価格下落リスクの少ない物件に替えていくことを推奨しています。

地主さんの土地活用などでは、そもそも入れ替えを考えないケースも多いですが、ぜひその感覚は持って欲しいもの。

３．資産維持期
大きくなった純資産の維持、下落防止に努める時期です。インフレに負けない程度の利回りが目安。

このステージでは金融資産も大きくなっていますので、アセット（資産）の分散とバランスへの配慮が主たる目的になります。

金融資産と不動産に資産を配分し、全体のバランスを考えます。不動産は相続税対策にも有効なので、一定の資産を不動産で持つのは合理的です。

このステージでは、資産承継についても考えて欲しいもの。お子さんの運用スキルの向上にも着手しておくべき時期です。

このように３つのステージにおいて取得するべき物件が異なります。

ところが市場では、どのステージ用と区別して売られている訳ではありません。資産形成したいのに資産維持期用の低利回り物件を買っても仕方がありません。
自分のステージ、目的に合わせ見極める必要があります。

不動産投資の目的は大別すると資産拡大とアセットの分散です。
（品質改善は過渡期）
何時までにどの位の資産形成、利回りを目指すのか？
目的、状況により買うべき物件や戦略が異なってきます。

Ｈさんが貯金もそれなりにあり、退職金も当てにできるなら品質改善期や資産維持期の物件を買ってもいいかもしれませんね。

仕事が忙しく物件探しなどに時間が取れなくても、ローンを組んでレバレッジを効かせればある程度の物件は買えそうです。
但し、労力が要らないものはリターンも小さくなりますので大きなゲインは期待できないことは心得てください。

Ｈさん：
「いやあ～、転職している関係で退職金もそこまで見込めないんですよ。
やはり純資産をもう少し増やしたいと思うんです。何しろ定年後が不安で…。」

土日を含めて時間を割く覚悟があるなら資産形成期の物件にチャレンジしますか？
ただ高利回りを目指せば、その分のリスクも高くなるのでしっかりと勉強してくださいね。

Ｈさん：
「不動産投資に興味をもってから、何冊か本を読んでみました。
ネットで色々検索するようにもなりました。セミナーにも行こうかと思っています。」

勉強意欲が湧いたのはいいことですね～。
不動産投資はサラリーマンでも取り組みやすいとは言え、やはり学習は必須です。

じゃあ「正しい勉強法」について、次回ご説明にさせていただきますね。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回は不動産投資の正しい勉強法です。