資産運用実践記。REITは買うべきか買わざるべきか?(1)

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

以前、ひと様のお金を一任勘定で任されて、買った商品があります。
 ⇒(資産運用実践記)

・日本国債(変動10年)
・ニッセイ外国株式インデックスファンド
・eMAXIS 新興国株式インデックス
・SMT グローバル債権インデックス・オープン
・世界経済インデックス
・新光J-REITオープン   
です。

この6商品を保有していますが、(自分自身の保有商品とは異なります)
今年の8月以降の中国金融不安でかなり軟調です。
年初来でいうとややマイナスという残念な結果。(>_<)
もともと元本保証でなく、上下動することは仕方ないんですが・・・

中でも新光J-REITオープンの値動きが不調のため、REIT部分を見直してみることにしました。
まず保有商品である「新光J-REITオープン」の再評価です。

分配型投資信託の評価には本来の利益による分配のウエイトを見る、
健全性ともいうべき指標である普通分配率が大事です。
 ⇒毎月分配型投信の事実(1)

普通分配率=普通分配金/(普通分配金+特別分配金)
100%が健全で、望ましい姿です。

では新光J-REITオープンの普通分配率を見てみましょう。
金融情報サービスの老舗 「モーニングスター」 で運用報告書を入手します。

報告書の記載内容は

・運用実績(2.5年、30期分)
・基準価格推移(運用経過)
・投資環境
・ポートフォリオについて
・ベンチマークとの比較
・分配金実績(内訳有り!)
・経費明細 (コスト内訳)
・取引明細
・資産構成明細(ファンド明細)
・ファンドの財務状況(B/S、P/L)、その他・・・

正直、読みやすいものとは決して言えません。
このうちの分配金実績の部分に普通分配金と特別分配金の内訳があります。
知らないと読み落としてしまいそうです・・・

しかも、いやなことにこの運用報告書は半年単位。
長期間の数字が拾えません!

本来なら投資判断のためには最低でも3年程度の推移を見て評価したいんですが、
ネットで見つけられたのはたった1年分・・・

うぉら~! 隠してんじゃねえかあ!?
(何かいい方法があったらどなたか教えてくださ~い)

で、これが新光J-REITオープンの普通分配率実績。

新光J-REIT


なんと直近では18.7%!
その前の半年では13.1%!

ほとんどが元本部分からの分配です!
見事なまでのタコ足配当。これはいけません・・・

問題はどの位の期間こんなことを続けているのかですが、情報が見当たりません。
ただ、どうもごく最近からというわけではなさそう・・・。

運用報告書は運用結果に関する開示情報ですが、
投資信託の購入時には別の目論見書(もくろみしょ)というものを参考にします。
投資判断に必要な重要事項を説明をした書類で、購入時には必読です。

ただ、こちらも読みにくい。どうにも不親切です。
購入者へ判断材料を提供しようとしているとは思えません。
むしろ、詳細情報は出したくないけど義務だから仕方なく出すよ感、満載ですww。

実践者の感想としては、
金融商品は購入者と売り手の情報格差がとても激しい商品だと感じます。
売れ筋商品と商品価値がこれだけ乖離しているマーケットは珍しい。
金融機関の販売力や信頼感だけで、売れ行きが決まっています。
それだけ、商品価値の判断が難しいということでもあります。
(継続的な啓蒙が必要だと思う所以)

いずれにせよ、
新光J-REITオープンは乗り換えたほうが良さそうです。
もう少し様子を見るという選択肢もあるのかもしれませんが、やはり分配率は納得できません。

さて、買い換えるとして他にはどんなリートがあるんでしょうか?
REIT分野の投資検証としてはなるべくこの分野の商品を選びたいです。

ということで、次回は海外を含めた他のREITを検討してみます。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
参考になれば嬉しいです。

記事コメント

投稿日:

2017-10-21 11:43:53.332

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2018-02-16 21:01:56.148

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2018-07-07 08:05:22.876

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2018-10-05 20:14:00.969

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2018-10-05 20:14:04.541

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2018-10-05 20:14:46.385

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2018-10-23 00:58:44.79

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2018-10-28 20:52:46.379

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