3割の損失と5000万の借金。あなたが怖いのはどっち!?  リスク耐性(2)

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回はリスク耐性の残るもう一つです。
 

2) 負債に対するリスク耐性


(1) では損失に関する質問でしたが、今回はもう一つの質問です。

あなたは5000万円の借金の重みに耐えられますか?

この借金は期間25年、3%の金利で借りたとするとおおよそ毎月24万円の返済となります。
(満室収入は仮に月額40万円とします)
この返済額を大きいと見るか、小さいとみるか・・・・

毎月の返済額の大小は資金繰りとして大事な要素です。
投資のリターンに対する返済比率を何%で設定するか?
リターンに変動があった場合にどこまで資金的に耐えうるか?

この例では返済比率は 24万(返済額)÷40万(収入)=60% になります。
(わたしの購入目安は50%以下ですが、60%は一般的にはよくあるレベルです)

レバレッジを効かせて自己資金を少なく、融資で資金調達すればするほど
負債リスクは高まります。(返済比率も上がります)

多少収支見通しが立っても5000万円という金額が不安を掻き立てます
「こんな見たこともない大金、もし何かあったらどうしよう・・・・・」
「空室が続いたら・・・ 予想外の修繕費がかさんだら・・・・・」 心配は募ります。

なにしろ 借金=悪、借金=避けるものという感覚が染みついています。 そもそも借金することに罪悪感があります。

感情の升目というものがあります。
人は自分の持っている升目以上のものを扱うことが出来ません。
それよりたくさん入れようとしても溢れてしまいます。
感情の升目
     感情の升目

百万単位………車の購入費、年収・・・ イメージ出来そうです。
千万単位………住宅ローン・・・ 人生で何度もないでしょうがギリギリイメージ出来そうです
一億単位・・・・・・あまり扱ったことのない数字です。ピンときませんね
十億単位・・・・・・もはや雲の上の数字。 自分には関係のない数字に見えますね

サラリーマンの方は一般的なローンとして3000~5000万円の金額までのローンイメージの方が多いです。

何かあっても返せるギリギリの金額と思うのでしょうか??
住宅ローンで3000~5000万円の金額を聞きなれているからかもしれません。

感情の升目には1億の壁があります。
投資やビジネスのために億単位のローンを組むのは心理的な抵抗があります。
例え数字上は収支の見通しがあったとしても、です。
(わたしも2棟目で1億のローンを組むときはとても悩みました)

金額を変えて質問します。
あなたは1億円の借金の重みに耐えられますか?

どうです、単位が変わっただけで逃げ出したくなりませんか?

不動産投資ではこの感情の升目のため物件の金額帯によって競合状況が変わります。

5000万円までの手頃な物件は購入希望者が多く、競争が激しくなります。
良い物件はスピード勝負になり、一番手を取っても現金買いでまくられるのもこの価格帯です。

ところが1億を超えると購入希望者が減り、競争が少し緩やかになります。
この競合状況を活かして2~3億の物件に照準を合わせる作戦もあります。
(その分の自己資金とリスク耐性が必要ですが)

小さい升目ではリターンも小さくなります。
大きい升目だと得られるリターンも大きくなります。

大きな升目で効率よく行きたいですよね?

実は升目は資産が少なくても知識と経験で大きくすることができます。
升目が大きくなれば投資効率も上がっていきます。

さぁ、あなたの升目を自覚して投資開始です!
リスクコントロールで升目を広げましょう!

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記事コメント

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2017-08-20 01:00:37.702

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2017-08-21 09:39:13.892

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2017-08-23 07:45:58.606

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2017-08-24 06:36:11.498

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2018-07-06 19:45:19.562

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