地主のみなさん、相続税対策にアパートを建てればいいと思っていませんか？ （４）
こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
今回は地主のみなさんに、アパート建築の「一括借上げ」の注意点です。
前回、ハウスメーカーさんの提案で、
「30年一括借り上げですから空室の心配はありませんから･･･」
この言葉にも罠がありますとお話しました。
（ハウスメーカーさん、ごめんなさい）
どんな罠だと思いますか？
一括借上とはサブリース方式とも呼ばれ、ハウスメーカーさんが
土地・建物を一括で借り上げ、運営を全て引き受ける賃貸システムです。
空室の発生にかかわらず、一定額の家賃（満室の80～95％程度）を保証します。
（空室保証）
オーナー側から見ると、この空室増加時代に
・家賃の保証がある （一般的には30年契約。毎月一定額が入金される）
・入居者募集や管理の手間が省ける
ことはとてもありがたいです。
空室の発生に悩む心配なし！
滞納でイライラすることもなし！
入居者対応で急に呼び出されることもなし！
良いこと尽くめです。
実はわたしの１棟目のアパートがこの方式です。
当時、まだ不動産投資の知識も無い時にこの提案を受け、
こりゃいいや！ と思った訳です。
しかも、融資可能な銀行の紹介付き！
すぐに飛びついちゃいました･･･
その後に不動産投資を本格的に勉強し、
デメリット（注意点）もあることが分かりました･･･(^_^;)
注意点としては
■ 家賃設定が甘め
新築を活かして少し強気に行けるはずですが、多くは抑え目の家賃設定になっています。
結果として査定家賃がやや低めとなり、
大家側の収入が少なくなってしまいます。
最初から容易に満室になるような設定にしているのかもしれません。
空室保証を付ける分、将来的なリスクは押さえたいという思惑もありそうです･･･
■ 査定家賃の更新がある
これが最大の注意点です！
実は30年一括借り上げといっても、30年間同じ賃料水準を保証しているわけではありません！
契約にもよりますが3～5年で更新していくのが一般的です。
更新のたびに家賃査定され、当然どんどん下がっていきます。
（わたしの時は10年固定の5年更新でしたが、条件はどんどん悪くなって最近は2年更新が増えているようです）
あなたは自分の固定期間と更新サイクルを知ってますか？
ほとんどの大家さんは更新を意識してません。
いざ更新となって予想以上に下がってビックリ！
ローン返済額を下回ったら大変です！
赤字経営で持ち出しという羽目になりかねません。
実際にアパート経営してみると分かりますが、
新築からほぼ10年は修繕も発生せず、入居付けにもあまり苦労はしません。
空室リスクにさらされるのは築後10年目以降です。
つまり築後10年までは、空室保証する側にはそんなにリスクが無いんです。
そして本当に空室保証して欲しい10年目以降は設定家賃を下げられてしまうんです！
しかも高い建築費で元は取られている･･･
原状回復費、修繕費の分担範囲も要チェックです。
会社によって大家負担が発生する場合もあります。
家賃設定、更新、この２つがデメリットです。
まぁ、手間要らずというメリットも大きいので
「一括借上げ」が何が何でもダメという訳ではありません。
（わたしは２度とやりませんけどね･･･）
メリットとデメリットの両方を知ったうえで、自分に合った戦略を取るのが大事です。
なにしろデメリットは不動産会社は教えてはくれませんから･･･
次回は相続税対策のアパート建築のまとめ
「不動産投資のやってはいけない」です。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
今回は地主のみなさんに、アパート建築の「一括借上げ」の注意点です。
前回、ハウスメーカーさんの提案で、
「30年一括借り上げですから空室の心配はありませんから･･･」
この言葉にも罠がありますとお話しました。
（ハウスメーカーさん、ごめんなさい）
どんな罠だと思いますか？
一括借上とはサブリース方式とも呼ばれ、ハウスメーカーさんが
土地・建物を一括で借り上げ、運営を全て引き受ける賃貸システムです。
空室の発生にかかわらず、一定額の家賃（満室の80～95％程度）を保証します。
（空室保証）
オーナー側から見ると、この空室増加時代に
・家賃の保証がある （一般的には30年契約。毎月一定額が入金される）
・入居者募集や管理の手間が省ける
ことはとてもありがたいです。
空室の発生に悩む心配なし！
滞納でイライラすることもなし！
入居者対応で急に呼び出されることもなし！
良いこと尽くめです。
実はわたしの１棟目のアパートがこの方式です。
当時、まだ不動産投資の知識も無い時にこの提案を受け、
こりゃいいや！ と思った訳です。
しかも、融資可能な銀行の紹介付き！
すぐに飛びついちゃいました･･･
その後に不動産投資を本格的に勉強し、
デメリット（注意点）もあることが分かりました･･･(^_^;)
注意点としては
■ 家賃設定が甘め
新築を活かして少し強気に行けるはずですが、多くは抑え目の家賃設定になっています。
結果として査定家賃がやや低めとなり、
大家側の収入が少なくなってしまいます。
最初から容易に満室になるような設定にしているのかもしれません。
空室保証を付ける分、将来的なリスクは押さえたいという思惑もありそうです･･･
■ 査定家賃の更新がある
これが最大の注意点です！
実は30年一括借り上げといっても、30年間同じ賃料水準を保証しているわけではありません！
契約にもよりますが3～5年で更新していくのが一般的です。
更新のたびに家賃査定され、当然どんどん下がっていきます。
（わたしの時は10年固定の5年更新でしたが、条件はどんどん悪くなって最近は2年更新が増えているようです）
あなたは自分の固定期間と更新サイクルを知ってますか？
ほとんどの大家さんは更新を意識してません。
いざ更新となって予想以上に下がってビックリ！
ローン返済額を下回ったら大変です！
赤字経営で持ち出しという羽目になりかねません。
実際にアパート経営してみると分かりますが、
新築からほぼ10年は修繕も発生せず、入居付けにもあまり苦労はしません。
空室リスクにさらされるのは築後10年目以降です。
つまり築後10年までは、空室保証する側にはそんなにリスクが無いんです。
そして本当に空室保証して欲しい10年目以降は設定家賃を下げられてしまうんです！
しかも高い建築費で元は取られている･･･
原状回復費、修繕費の分担範囲も要チェックです。
会社によって大家負担が発生する場合もあります。
家賃設定、更新、この２つがデメリットです。
まぁ、手間要らずというメリットも大きいので
「一括借上げ」が何が何でもダメという訳ではありません。
（わたしは２度とやりませんけどね･･･）
メリットとデメリットの両方を知ったうえで、自分に合った戦略を取るのが大事です。
なにしろデメリットは不動産会社は教えてはくれませんから･･･
次回は相続税対策のアパート建築のまとめ
「不動産投資のやってはいけない」です。
