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購入前に知っておくべき不動産投資の誰も言わない真実(まとめ)

Nov 30, 2019

人生はわくわくとドキドキで出来ている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

相談者からの質問にお答えする形で不動産投資のホントを語ってきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も今回で終わり。本シリーズでは、物件購入や運営などのテクニック、ノウハウ論ではなく、他では書かれることのない戦略や出口などの考え方について勘違いしやすい部分を書いてきました。

最後に、これまでの内容を振り返りたいと思います。
興味のある部分を、ぜひお読みください。

誤解と錯覚に満ちた不動産投資ですが、身に付けておいて損はないスキルです。正しく学びましょう。

これまでの記事の一覧です。

(1)人口減時代に不動産投資は大丈夫か?
(2)あわてて物件を探す前にするべきこと
(3)不動産の正しい勉強法とやってはいけない
(4)投資はリスクとリターン、そしてワークで考える
(5)不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか?
(6)不動産投資、ローンの怖さも知っておく
(7)出口を知らずに不動産投資をやってはいけない
(8)投資はトータルリターンを忘れるな
(9)トータルリターンをケーススタディで考える-築古戸建て
(10)トータルリターンをケーススタディで考える-中古アパート
(11)トータルリターンをケーススタディで考える-区分マンション

一つずつ振り返ってみます。

■人口減時代に不動産投資は大丈夫か?

皆さんから一番聞かれるのが「人口は減っているのに不動産投資って大丈夫?」というご質問。

ここでは「不動産投資と他の金融投資との違い」について説明しています。投資と言いつつ、不動産投資は賃貸業というビジネスであり、経営なんですね。ここが分かっていれば人口減少の時代でも怖くはありません。

但し、賃貸業は売上逓減、コスト逓増のビジネスだということは肝に銘じておきましょう。購入当初に儲かっても浮かれるのは考え物。10年単位の長期スパンで考えるべき事業です。

併せて、なぜサラリーマンの複業に向くのかも解説しています。

(1)

■あわてて物件を探す前にするべきこと

ここでは不動産投資の目的が、資産拡大とアセットの分散の二種類あることを説明しています。 あなたの目的はどちらでしょう?

目的によって買うべき物件も変わってきます。物件が変われば注意点も変わります。売る方は説明はしてくれませんが、買う方はこの二つを混同してはいけません。

資産形成の3ステージ」についても説明しています。
資産形成には三段階あり(資産形成期、品質改善期、資産維持期)、段階毎に対象とすべき物件は変化していきます。

(2)

■不動産の正しい勉強法とやってはいけない

ここでは不動産投資を正しく学ぶための3つのポイントについて解説しています。

投資の世界はバイアスの掛かった情報だらけ。
間違った勉強法で分かったつもりになっては失敗してしまいます。3つのポイントで正しく勉強しましょう。

不動産投資は「7人のこびと」が取り囲んでいます。
くれぐれも勘違い大家さんに惑わされないように…。

(3)

■投資はリスクとリターン、そしてワークで考える

投資ではリスクとリターンについてはよく語られますが、もう一つワークの要素を考慮しなければ片手落ちです。

どんな投資でも成功するにはワークが必要です。(それもハードな)
自分はどのワークが向いているのか、向いていないのか? どんなワークなら続けられるのか?自分を知ることが成功の近道です。

リスクを無闇に恐れるのはもったいない。
リスクは避けるものではなくマネジメントするもの!」です。

ロバートキヨサキさんの、
「投資にいい悪いがあるのではない、良い投資家と悪い投資家がいるだけだ。」という言葉をご紹介。

(4)

■不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか?

ここでは「ローンのレバレッジ」について解説しています。不動産投資の醍醐味はローンにありますが、その効果は2つ。
資金拡大効果
元本返済効果

インカムゲインよりキャピタルゲインの方が大きなインパクトがあります。「借金は貯金だ!」は言い過ぎでしょうか?

(5)

■不動産投資、ローンの怖さも知っておく

前段ではローンのメリットを説明しましたが、当然リスクもあります。両方を知ったうえで、活用するのかしないのかを判断しましょう。

ローンのリスクを3つに分類。
金額リスク
時間リスク
信用リスク
そのリスクマネジメントについても説明しています。
ローンを使う場合は残債利回りを意識しましょう。

本記事では、物件評価のための「不動産投資の6パート」も紹介しています。

1.資金計画パート
2.物件価値評価パート
3.稼働力評価パート
4.年間事業運営パート
5.年間事業収支パート
6.出口計算パート

基本項目を入力するとこの6つのパートで物件を評価し、損益計算、CF計算をしてくれる「不動産投資シミュレーション」もご紹介。

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(6)

■出口を知らずに不動産投資をやってはいけない

投資のトータルリターンはインカムゲイン+キャピタルゲインであるのは常識ですが、不動産投資ではインカムしか語られない不思議をご紹介。

結果、株式投資ではキャピタルを考える投資家も不動産ではインカムしか考えなくなっています。キャピタルの方がインカムより4~5倍のインパクトがあるのにです。

キャピタルの確定とは、イコール売却時(出口)になります。つまり出口がトータルリターンを大きく左右するのです。

併せて、売却の検討タイミングを内部環境と外部環境に分け、説明しています。こちらも参考にしてください。

(7)

■投資はトータルリターンを忘れるな

ここでは賃貸業のインカム収支カーブをご紹介。
不動産投資は売上逓減、コスト逓増のビジネスですが、長期的な実際のリターンがどう推移するのかを Ⅰ~Ⅲ期に分けて解説しています。

10年単位で収支カーブは変わっていきます。10年スパンで見ないと本当のトータルリターンは見えてこないのです。

併せて、売却額の推定に必要な収益還元評価期待収益率についても解説しています。

(8)

■トータルリターンをケーススタディで考える

トータルリターンが何に左右されるのか、物件ごとの特徴は何かを「不動産投資シミュレーション」で試算しながら説明しています。

築古戸建て
中古アパート
区分マンション

それぞれの特徴を理解し、自分の目的に合わせて戦略を考えましょう。

シリーズの振り返りはここまでですが、最後に不動産投資体系をご紹介しておきます。

不動産投資体系
これは所属する投資サークルでまとめたもので、
計画策定
物件購入
募集と管理
出口戦略 の4つのパートで体系付けています。

購入前にこれら全てを学習するのは難しいでしょうが、購入後も継続して学び続けることが重要です。

本シリーズでは、テクニック論ではなく戦略的本質、特に間違えやすい部分を書いてきました。長々と書いてきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」はこれで終了です。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
これからは金融投資について語っていく予定です。

リターンをケーススタディで考える 不動産投資の誰も言わない真実(11)

Oct 31, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も11回目。今回のお相手は、悩める30代バリキャリ女子Sさんです。

Sさん:
「実家に住んでて生活費にゆとりがあるので今のうちに貯金をと思って、都内の区分マンションを買ったんです。CFは少ないでんすが、低金利時代にこんなものかと思って満足してたんですけど…」
「でも勉強を始めたら、周りの投資家の方で区分マンションをやってる方がほとんどいなくて…。それで、これでいいのか心配になって。」

そうなんですね。じゃあ、シミュレーションで色々チェックしてみましょう。

■ ケーススタディ(3)区分マンション

区分マンション_概要
物件概要と購入条件は次の通りですね。
・物件価格 1930万円(土地730万円、建物1200万円)
・構造 RCマンション、新築
・自己資金 30万円(除諸経費)
・借入金額 約1900万円
・借入期間 30年
・借入金利 2.0%

ほぼフルローンとは凄いですね。金利も高いという程ではないですし。土地と建物の内訳は不明ですが、ざっくりこの按分にしておきましょう。

リーシングは
・間取り 1K(20.2㎡)
・月額家賃 @9.3万円
・マ特経 :0.984万円/月
・管理費 :0.324万円/月
年間経費計:15.7万円((0.984+0.324)×12)
なんですね。

場所は本郷三丁目ですか。御茶ノ水駅も使える良い所ですね。路線価はさすがの60万円!
表面利回りは5.78%(9.3×12÷1930)。都内の新築物件としては上出来かもしれません。

Sさん:
「場所もいいので将来的にも空室の心配は無いかと思ったんです。」

マンション特有の経費が10.6%(9840÷93000)ですね。
区分マンションは一般的に経費率が高くなりがちなんですが、新築のためか管理費などが低く設定されているようで、経費合計はそれほどでもありませんね。

年間収支もみてみましょう。

区分マンション_年間収支
年間収支
・返済比率 75.5%
・年間CF 約5.1万円
・CF率 0.27%(対物件価格)
・CCR 3.9%(5.1÷自己資金130)

CF率が0.27%ですか…。年間5万円とは少ないですね。
返済比率は75.5%かあ。

Sさん:
「………駄目ですか? CFは少ないんですが、ローン返済後には家賃が丸々収入になるので貯金としては良いのかなと…。」

駄目ではありませんが、投資目的が何かです。
それに返済比率が高いと、運営状況によって将来キャッシュアウトする可能性もあります。

《出口計算》のパートを見てみましょう。
区分マンション_出口計算

10年後の家賃下落は10%くらいみておいた方がいいでしょう。
空室率は0%でいいとして、家賃は83700円ですね。

10年後は中古なので期待収益率を6.5%とすると、売価想定は約1542万円。
ローン残高がまだ1390万円くらいあるので、キャピタルは約157万円です。

10年間のインカムゲインを約51万円とすると投資総収益は約208万円(157+51)。資産増加倍率は1.6倍(208÷130)ですね。

Sさん:
「10年で1.6倍なら良い投資じゃないでしょうか? 築古戸建てとも遜色ないような。」

固定資産税が新築の軽減措置で安くなっていますので、5年目以降はもう少し高くなり、実際にはCFが減少します。それに戸建てと違い、退去も出やすいのでリフォーム代もかかります。

なので実際のインカムは51万円ではなく、ほとんど無いと思った方がいいです。
キャピタルの方も諸経費が含まれていませんし。

Sさん:
「………………。」

ローン完済後も見てみましょう

30年後の家賃下落は都内とはいえ20%くらいみておいた方がいいでしょう。
空室率も5%を見込みましょう。家賃は70680円ですね。

30年後は立派な築古なので、期待収益率を8.0%とすると、売価想定額は約1060万円です。

つまりSさんが1930万円と思って買った物件は、30年後の完全取得時は1060万円の価値の不動産ということになります。

この数字は知っておいてください。
30年掛けて1000万円程度の資産を築く投資、ということです。
長期間のローンリスクの対価がこれです。

もし、10年後の市況が悪く期待収益率が7%しか見込めなければ売価想定は1435万。ローン残高が1390万なのでキャピタルは45万円。
売買諸経費もかかりますし、インカムも見込めないとなると投入自己資金も回収できない計算になります。

こういった物件はローン期間が長いため残債の減りが遅く、取得後5~10年は債務超過で売れないということがよく起こります。
売ると赤字になり、却って損をするんです。

区分所有の特徴をまとめると

《デメリット》
・利回りが低い ⇒供給が少なく需要が多く、プレミア価格になっている
・経費率が高い ⇒マンション特別経費が約10%~

《メリット》
・流動性が高い ⇒何時でも処分(現金化)ができる
・価値下落が少ない⇒供給が少ないため価値が下がりにくい
・空室リスクが低い

このシリーズの2回目「あわてて物件を探す前にするべきこと」で説明しているんですが、この物件は、資産形成の三段階(資産形成期、品質改善期、資産維持期)のうち資産維持期向きなんですよね。

安いものを買えば流動性の高さが生きるんですが。

Sさん:
「どうしたらいいんですか? まだ3年しか経っていないんです。」

うーん。考え方は三つかなあ。

①投入資金割れを覚悟で損切りする
②市況を見ながら損失にならないタイミングで売却する
③保有し続けて、他のCFの出る物件で補填する

ちょっと厳しい現実になったかもしれません。
資産を増やすつもりで資産が増えにくい物件を買ったんですね。
まだお若いですし、勉強と思って次に行きましょう。

Sさん:
「甘かったです…。一から勉強し直します。これからどうするかゆっくり考えます。」

破綻したわけでもありませんし、元気を出してください。
これから取り返すチャンスは幾らでもありますよ。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回で本シリーズを最後にしたいと思います。

トータルリターンをケーススタディで考える 不動産投資の誰も言わない真実(10)

Aug 29, 2019

人生はわくわくとドキドキで、できている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も早や10回目。お相手は引き続き30代男性Hさんです。

Hさん:
前回は、表面利回り18%の築古戸建てが売却額によっては積立投資と変わらないと分かり、ショックでした。10年後や出口などを考えないと、正しいリターンは掴めないんですね。」

築古戸建てはローンというレバレッジが掛かってない分、ややリターンが少ないんですよ。でも自己資金が少なくて済むとか安定的だとか、色々メリットもありますからね。
要はそれぞれの特徴を理解しましょう、ということです。

Hさん:
「今回は中古アパートの試算ということで、どんな数字になるかドキドキです。」

では早速、物件評価の6パートシミュレーションを使って計算してみましょう。

■ ケーススタディ(2)中古アパート

中古アパート_販売条件

物件概要と販売条件は次の通りです。
・物件価格 5000万円(土地4000万円、建物1000万円)
・構造 木造アパート、築22年
・自己資金 750万円
・借入金額 約4530万円
・借入期間 20年
・借入金利 1.4%

リーシング計画は
・間取り 1K×8戸(20㎡)
・月額家賃 @4.35万円(計34.8万円)です。

場所は東京近郊で、駅からは少し距離があります。路線価は92000円。そのため家賃は安めで、43500円で見ています。築22年で減価償却も切れたので、そろそろ所有者が手放したくなったという状況でしょうか。

表面利回りは8.35%(34.8×12÷5000)ですね。

Hさん:
「よくあるケースですね。表面利回り8%越えなら、ローンが組めれば買ってもよさそうです。」

さあ、年間収支をみてみましょう。

中古アパート_年間収支
年間収支
・返済比率 62.2%
・年間CF 約89万円
・CF率 1.78%(対物件価格)
・CCR 11.9%(89÷自己資金750)

CF率はローン有りの場合、2.0~%が目標ですが1.78%なら許容範囲でしょう。
返済比率は約62%で、やや高い感じです(目標50%以下)。これは借入期間が20年とやや短いことも関係しています。金利ももう少し低い所を探せるかもしれません。

ただ借入期間を伸ばすと、その分ローン残債の減り方が緩やかになるので売却益が出にくくなります。年度CFとはトレードオフですね。

注意点は償却残年数が4年と極端に短いこと。中古なのでしようがないですがローンも組みにくく、5年目から減価償却費が無くなり所得税が大きくなります。
長期的なCFの推移を事前に計算しておくと、慌てなくて済みますよ。

前回の築古戸建てでは、自己資金690万円でCCR10.2%でした。
ローンのレバレッジが掛かっていますのでCF率は良いですが、大きな差ではありません。

木造ではなくRCの場合は耐用年数が長い場合、ローン期間も長く取れますのでローンも組み易く更にレバレッジが大きくなります。

《出口計算》のパートを見てみましょう。

中古アパート_出口計算

10年後の家賃下落率を10%、空室率を10%としています。
実家賃収入は年額338万2560円(348千円×0.9×0.9×12か月)です。

ここで期待収益率10.36%で売却できたとすると、売価は約3260万円です。(338÷0.1036)
キャピタルゲインはここからローン残高2420万円を引いて約840万円(別途諸経費有り)
インカムゲインは約890万円(かなり甘めの試算、89×10)
投資総収益は約1730万円(840+890)です。

資産増加倍率は2.3倍(1730÷750)となり、築古戸建ての倍率が約1.6~1.8倍だったのと比べるとローンの効果で効率がいいことが分かります。

更に、期待収益率8.5%でも試算してみましょう。ば売却額は約3980万円になります。(338÷0.085)

キャピタルゲインは約1560万円(別途諸経費有り)になり、
インカムゲインは変わらず約890万円(かなり甘めの試算)なので
投資総収益は約2450万円(1560+890)です。

資産増加倍率はなんと3.3倍(2450÷750)になります。
期待収益率の2%の違いで大きく差が付くことが分かります。つまり市況の良い、高く売れる時の売却が重要ということです。

Hさん:
「なるほど、市況を見た売却が効率的なんですね。持ち続けることしか考えてませんでした。」

無論、持ち続ける選択肢もありますが、こういったことを知ったうえで、比較することが重要です。

このシミュレーションで、ぜひローン完済時なども確認してください。
ローンのレバレッジ効果は現金買いの4~5倍というのがわたしの持論です。特に売却時にレバレッジが物を言ってきます。無論、ローンリスクを伴いますので無条件ではありませんが、この差は大きいです。

中古アパートだけではなく、新築も色々試算すると新しい気付きがありますよ。

まとめると
・中古アパートはローンが組めるかがポイント
・場所によっては家賃下落、空室リスクは高い(満室状態で売り抜ける)
・新築アパートはローンが長く組めるのでCFは出やすいが、元本返済が遅いのでキャピタルは少なくなる。市況が悪いと価格下落が大きい
・ローンのレバレッジで売却時の大きなリターンが可能
・購入後の満室経営が肝
といったところでしょうか。

Hさん:
「ありがとうございました。それぞれの特性を理解して頑張ります」

賃貸併用に続き一般物件も頑張ってください。応援してますよ。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回は別の方からのご質問になります。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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