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amazonで書籍を出版いたしました! 「ほったらかし投資術の甘い罠」

2017-09-01 14:16:51.336

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回はわたしの書籍出版のお知らせです。

「ほったらかし投資術の甘い罠」 ー都内の区分マンション投資の正体-
ほったらかし投資術の甘い罠

定期預金の金利の低さを嘆く方は多いのですが、そんな人ほど金融機関の勧めで安易に投資信託などを買ってしまいます。

 手数料の安いインデックスやETFという商品をしらないまま…
 特別分配と普通分配の区別も知らないまま…

無論、投資信託という商品自体が悪いわけではありません。
ただ、金融庁が市場で販売されている投資信託約5400本を査定したところ、合格したのはわずか1%だったというのも事実。99%の、金融庁が顧客のためにならないと判断する商品が溢れているのです。

というと難しそうですが、実は簡単で手間のかからない3~5%の利回りを得られる「投資の王道」があります。インデックスの積立投資で「ほったらかし投資術」は可能なのです。

40歳から60歳まで20年間、「投資の王道」でコツコツ積み立てて年利5%で運用することができれば、積立額は約3.3倍になります。わたしの確定拠出年金は12年間で1.5倍になりました。リーマンショックという期間を含んで、です。
目先の価格の上下に目を奪われずじっと辛抱するだけでこれだけの差がつくのです。

無論、10~20%の高い利回りを得られる手法ではありませんが、リスクを取ってハイリターンを狙う場合でも、この基本を知っておくことは重要です。誰にでもできる投資の基準としての「ほったらかし投資術」を知っていれば、その標準的リスク・リターンと、購入を検討している商品のリスク・リターンの大小比較が可能になります。

お金の専門家のファイナンシャルプランナー(FP)の方にも啓蒙されている方は多いのですが、まだまだ浸透しているとは言えないよう。

今まで400人以上の投資家の方々とお会いしましたが、不動産投資を目指す方で賃貸業の損益とキャッシュフローの違いを知らない人が多いことにも憂えています。

多くの方は購入後、当初の想定よりキャッシュが残らないことに気が付きます。
・事前の計算ができていない
・ローン完済時の30年後の不動産価値を計算できていない
のです。インカムゲインだけに目を奪われ、儲かっていると勘違いしている人も多い。

30年間のローンというリスクを取りながら、リターンはインデックスの積立投資という「ほったらかし投資術」にも及ばないというケースが多いのです。

金融投資を検討する人も、不動産投資家でも、この基本を知ったうえで高い利回りを目指すのは大いに結構です。(わたしも個別株や不動産投資も実践しています)

書籍では
 ・都内の区分マンション投資 (不動産投資)
 ・インデックスの積み立て投資(金融投資)
という種類の異なるものを取り上げ、その違いと罠を解説しました。

不動産投資をメインに取り上げていますが、不動産に興味のない方にでもインカムゲインとキャピタルゲインの考え方を学べるように工夫したつもりです。
手法は違っても、投資の考え方は金融投資でも同じです。インデックスの積み立て投資の入門書としても読んでいただけるように書きました。

資産形成として不動産投資を検討する前に…、
老後の自分年金作りに金融商品の購入を検討する前に…、
本書で、まずは「投資の王道」を身に付けて欲しいと思います。

amazon特有のプリントオンデマンド(POD)という受注生産型の書籍で、紙版とKindle版があります

・紙版は    ⇒こちら
・Kindle版は⇒こちら

115頁というコンパクトなものですが、初心者にも分かりやすく書いたつもりです。

会社や政府の年金に頼れない、自己防衛の時代。
そろそろ「投資はギャンブル」とか「お金儲けは悪」といった色眼鏡は外す時期ではないでしょうか。
豊かな人生のためにも、お金にも働いてもらおうではありませんか。

高い利回りを目指すベテラン投資家にも、
投資のことは分からないという初心者の方にも、
お読みいただけると嬉しいです。

ふどうさんぽ 200回記念「贅沢セミナー祭り」9/9(土)開催!

2017-08-19 16:00:22.69

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回はわたしも事務局として参加している投資サークル、「ふどうさんぽ」の200回記念「贅沢セミナー祭り」のご案内です。

 ・非営利であること
 ・中立的であること
 ・人生を豊かにすること

を三本柱として運営しているボランティアサークルですが、2010年の設立からなんと200回の開催を数えるまでになりました!

今回は300名という大きな会場を用意して、19コマものセミナーを企画しました。

・これから不動産投資をはじめようとしている方も…
・どんどん規模を拡大させたい方も…
・新たな投資法を模索したい方も…
・不動産投資でリタイヤを目指す方も…

多くのみなさんに楽しんでいただける内容にしたつもりです。
わたしも、うち2コマを担当の予定。

初級から上級までの内容を取り揃えていますので、この1日であなたも不動産投資の上級者になれるかも!?

みなさまのご参加をお待ちしています。
9/9(土)、会場でお会いしましょう!!

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ふどうさんぽ第200回記念 贅沢セミナー祭り

<開催日時概要> 
日程:2016/9/9(土) 
受付:09:00~
開演:09:30~19:30
会場:板橋区 (申込者にメールにてご案内)
参加費:5000円(支払い方法は申込サイトにてご案内)
申込み:https://eventon.jp/8109/(イベントン・サイト)
ふどうさんぽのご紹介は こちら

ふどうさんぽセミナー風景

<講演内容> ※テーマ名や内容は一部変更の可能性があります

[初級編] ………購入までの基礎知識
①セミナー 09:40-10:10 「不動産投資の仕組み」
②セミナー 10:10-10:40 「不動産仲介業者とのやり取り」
③セミナー 10:40-11:10 「投資法(中古区分マンション投資法)」
④パネルディスカッション「不動産投資を始めたキッカケ」
⑤セミナー 11:40-12:10 「投資法(中古戸建投資法)」
⑥セミナー 12:10-12:40 「3つの壁(知識、物件、融資)を乗り越えるコツ」
⑦セミナー 12:40-13:10 「投資法(中古1棟投資法)」

[中級編] ………購入後の運営ノウハウ
⑧セミナー 13:20-13:50 「募集・管理会社の選定法」
⑨セミナー 13:50-14:20 「自主管理と実践」
⑩セミナー 14:20-14:50 「投資法(築古・再生投資法)」
⑪セミナー 14:50-15:20 「賃貸経営とリフォーム」
⑫パネルディスカッション「DIYの可能性」
⑬セミナー 15:50-16:20 「滞納・トラブルの事例と対応」
⑭セミナー 16:20-16:50 「投資法(新築投資法)」

[上級編] ………事業拡大のヒント
⑮セミナー 17:00-17:30 「金融機関との戦いと勝利の方程式」
⑯セミナー 17:30-18:00 「不動産投資チームの重要性と構築」
⑰パネルディスカッション「物件売却の理論と実践」
⑱セミナー 18:30-19:00 「資産管理法人の活用」
⑲セミナー 19:00-19:30 「サラリーマンを卒業してみて…」

<備考>
※昼食は各自にて、適時お取りください。
(会場内は飲食自由です)

途中参加もOK…
途中退室もOK…
全講演聴講もOK…
ご自分に興味のあるテーマを自由にお聞きください。

fudosanpo_logo

民泊はニューエコノミーの旗手か破壊者か!? 民泊の光と影

2017-07-29 15:53:42.816

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

住宅宿泊事業法(民泊新法)が2017年6月9日、国会で可決成立しました。
わたしの周りにも民泊をやっている友人がたくさんいます。不動産投資家なら関心が高いテーマです。色々と賛否もありますが、今一度「民泊の光と影」について考えてみました。

■ 民泊のいま

長らく800万人程度で推移してきた訪日外国人観光客数ですが、2013年に1000万人を突破すると急激にその数を伸ばしています。2016年には政府の当初目標を上回る2400万人を達成しました。数年前には考えられなかった数字です。

政府もこれを受けて、目標を大幅に上方修正し、2020年までに4000万人、2030年に6000万人を目指すとしています。タイの2988万人、香港の2668万人(各2015年)を一気に抜き去る目論見です。日本経済が停滞する中、観光業は数少ない有望産業といえるかもしれません。

Airbnbの2017年4月24日「日本における短期賃貸に関する活動レポート」によれば2016年の宿泊人数はなんと370万人です。
これは全観光客数の15%を占める大きな数字で、いつの間にこれだけの存在になっていたのか驚きです。普段あまりAirbnbの凄さを感じないのは、海外からの宿泊客が93%を占めており、国内での利用者が少ないからでしょう。

標準的なホストの年間貸出回数は89泊で、平均宿泊日数は3.4泊、直接的経済効果は4061億円としています。この数字はホテル御三家のホテルオークラ、ニューオータニ、帝国ホテルの売上合計の約2倍という規模で、もはや国内でもトップクラスの宿泊業者といえます。

2016年滞在上位10都市をみると、大阪、東京、福岡、奈良、広島、沖縄、徳島、群馬、高知、栃木であり、地方都市への拡がりを感じさせます。常連の京都は圏外になりましたが、これは供給不足が原因ではないかと思います。

■ 民泊はデジタル・ディスラプター(既存業界の破壊者)か

成長する民泊ですが、課題も数多く指摘されています。

光と影

2017年3月17日、全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会(全旅連)の招聘で、フランスのホテル&レストラン業界団体を招き「民泊の不都合な真実 ~世界最大の観光大国フランスで起こっていること~」と題した緊急フォーラムが都内で開催されました。

年間約8000万人のインバウンドを誇るフランスで、民泊が多くの脱税を生み、業界の雇用を奪い、普通にパリに住む権利を破壊したことが報告されたのです。

アパートの所有者がより利益の上がる民泊事業に物件を回したため、家賃相場が急上昇。賃貸契約の約25%が契約更新されず、それまでの住人は高額な値上げを受け入れるか、郊外への引っ越しを余儀なくされたそうです。

招聘されたディディエ・シュネ氏は語っています。
「日本はまだ今なら間に合う、フランスと同じ轍は踏まないで下さい。良識ある日本の皆様のご検討をお祈りしております」
非常に重い発言です。関係者は真摯に受け止める必要があります。

Airbnbはシェアリングエコノミーとも呼ばれ、空いているものを有効利用する新しい経済活動ですが、一方で既存業界を破壊するデジタル・ディスラプター(デジタル時代の創造的破壊者)でもあることが示されたのです。

シェアリングエコノミーのディスラプターとしては配車サービスのUberも有名です。同じように世界中を席巻していますが、日本と中国ではそれほど普及していません。

日本では法規制の壁もありますが、日本交通によるアプリ「全国タクシー配車」が先行しており、すでに一定のシェアを確保しています。全国47都道府県でタクシー会社135グループが参加、約2万3000台が配車可能です。

5~6年前に日本交通さんの発表会に参加したことがあります。全国で登録台数が1万台を超えた頃で、米国ではUberが話題になっていましたが、日本には未上陸でした。
講演の中で、
「『黒船襲来』に備えなければならない。日本のタクシー業界は身内で争っている場合ではない。」と力説されていたのが印象的でした。既存業界が切磋琢磨し、スマホ時代に立派に対応した例といえます。

■ 民泊新法

今回制定された民泊新法の概要は、
 ・都道府県知事への届出制
 ・年間提供日数の上限は180日
 ・条例によって地域の実情を反映する
 ・事業の適正な遂行のための各措置の義務化

  (衛生・安全の確保、名簿の常備、周辺からの苦情対応、定期的な報告など)
 ・家主不在型の管理委託の義務化
となっています。

事業の適正な遂行のための各措置が盛り込まれ、正常な業界育成を目指す内容です。

問題はホストの多くが小規模な施設提供者のため物件数が約5万件にも上り、どこまで実態を把握、統制できるかが不透明なことです。宿泊客へのマナー徹底は不十分であり、周辺住民への対応窓口を持っている業者はありません。
筆者の周りでも既にAirbnbを始めている人は多いのですが、管理会社は玉石混淆といいます。業界自体がまだまだ未成熟なのです。

民泊新法を順守すれば体制も必要になり運営コストは上昇するため、管理会社の淘汰が進むものと予想されます。アパートオーナーとしても、順法の中で取り組むことが求められそうです。

■ 住環境や賃貸業への影響

賃貸業がビジネスである以上、一般賃貸に比べて利益が2倍以上になるといわれる民泊は大家にとって魅力です。増大する空き家の活用としても有効で、有力な選択肢であることは間違いありません。

ただ自分のアパートを闇雲に民泊にするのではなく、一般居住用とを分離するなど、節度ある態度が求められます。
利益追求だけではなく、近隣との調和のとれた賃貸業を目指すべきでしょう。戸建て、もしくは民泊専用アパートに限定する、などの自制が必要かもしれません。

管理会社の体制が整備されるまでは、騒音やマナー問題など住環境への影響は出そうです。特に観光地に隣接する地区は注意が必要で、自治体の責任も重いものがあります。アパートの民泊への転用に一定の制限を設けるなどの条例が出ることもありそうです。

■ まとめ

住環境を破壊するものとして民泊を廃絶しようとする意見もありますが、安価で特徴のある宿泊施設にニーズがある以上、いたずらな反対は得策ではないと考えます。少子化対策や経済活性化のため観光立国が避けられないとすれば、むしろ積極的に健全な成長を目指す方が賢明です。

古くはCDがアナログレコードを駆逐しました。
スマホの高機能化で安価なデジカメを代替しました。
百貨店はSPAや専門店の台頭で歴史的役割を終えそうです。
EVは既存の自動車産業を根底から変えようとしています。

イノベーションを伴う商品の成長ステップは、
1)最初の普及、拡大
2)事故、問題の発生
3)対策・法整備
4)健全なる発展
という順になることが予想されます。

ニューエコノミーで既存業界のある部分はなくなりますが、最終的には共存しながら新しい経済圏を生み出しています。既存の価値観と異なるものであれば、生みの苦しみを伴います。
頭から否定するのではなく、新しい経済活動を機会として正しく参入したいもの。

民泊はニューエコノミーの旗手か、デジタル・ディスラプターか?
あなたはどう考えますか?

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
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