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不動産投資(賃貸業)をやるなら、知っておきたい損益構造

Oct 31, 2017

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

このところセミナーで「不動産投資の損益構造」について話すことが続きました。
不動産投資(賃貸業)をやるならぜひ知っておいて欲しいことです。

■ふどうさんぽ 200回記念「贅沢セミナー祭り」(2017/09/09)

人生を豊かにするための交流サークル『ふどうさんぽ』でのセミナー企画です。
200回記念ということで、丸1日ぶっ通しで様々なテーマのセミナーを開催。

これから不動産投資を始めようとしている初心者の方にも…
どんどん規模を拡大させたい方にも…
不動産投資でリタイヤを目指す方にも…
多くの皆さんに楽しんでいただけるよう、19ものセミナーをご用意。

[初級編] ………購入までの基礎知識
[中級編] ………購入後の運営ノウハウ
[上級編] ………事業拡大のヒント

9:30~20:00という長丁場でしたが、なんと214名の参加!
ふどうさんぽ史上、最大の参加人数の回となりました。

途中参加もOK、途中退室もOK、興味のあるテーマを自由にお聞きくださいという形式でしたが、
最初から最後まで聴講いただいた方も約100名。

ありがたいことです。
サラリーだけに頼らない(頼れない?)複業熱の高まりを感じます。

わたしの担当は3つ。

ふどうさんぽ_200回記念16

[初級編]①セミナー………「不動産投資の仕組み」
[中級編]⑬セミナー………「滞納・トラブルの事例と対応」

ふどうさんぽ_200回記念17

基本的な「不動産投資の損益構造」についてご説明。
投資だけではなく相続に関しても不動産の話は付いて回ります。
初級編とはいえ、ベテランの方にも今一度押さえておいて欲しいこと。

[上級編]⑰パネルディスカッション………「物件売却の理論と実践」
ふどうさんぽ_200回記念117

上級編をご用意して、売却やサラリーマン卒業についてもご説明したのが工夫です。
他の大家さん向けセミナーには、あまり無い内容ではないでしょうか。

いくら複業収入を増やしても「サラリーマンを辞めることだけがゴールではない
その先には大家業への道、投資家・実業家への道などがあることは知っておいて欲しいのです。

この時の模様は、女性向けファイナンシャルポータルのDAILY ANDSさんにも掲載されました。
 前編:初心者にも優しい?中古マンションの「ヤドカリ投資法」とは
 後編:職場との関係がよくなった!?サラリーマン大家4人のホンネ

■日本FP協会 市川スタディグループ:「不動産投資の損益構造」(2017/10/01)

不動産投資をする初心者に大きく欠けている知識が二つあります。

ひとつは賃貸業の損益構造への理解。
どの程度のキャッシュが残るか、その計算式を理解していません。

賃貸業の損益構造

ポイントは事業収益と実際の手取りであるCF(キャッシュフロー)が異なること。

事業収益 ⇒事業の収益、税金計算の元になります。
CF(キャッシュフロー)⇒実際の手取り。投資としてはこちらが重要。

差異を生み出す要因は減価償却やローンの返済です。
会計が絡むため初心者には分かりにくい部分ですが、不動産投資を目指すなら知っておく必要があります。

購入前に計算しておけば、大ケガはありません。
どの程度儲かりそうか、儲からないか、仮説を持っていなければ検証もできません。

計算しないまま、あるいは販売会社の試算表を鵜呑みにして購入する人が多いことには驚かされます。
高額な投資であるのに不思議なことです。

初めての不動産投資で2億円の物件をいきなり買ったサラリーマンの方とお会いしました。
計算に基づく、きちんとした見通しがあればいいのですが…。

高属性でローンが組めるからといって、計算もしないでいきなりの高額物件は考え物です。
これはもう運まかせ。 破綻しないことを祈るばかり…。

残念ながら、多くの人は買ってから勉強を始めます。
仕方がない部分もありますが、それなら最初は少額の物件から始めたいもの。

もう一つ足りないのは、長期運営のイメージです。
賃貸業の収支傾向

これは書籍「ほったらかし投資術の甘い罠」用に作成したもので、新築マンションの単年度CFと累積CFをグラフ化したものです。

大事なのは、約10年単位で収支傾向が変化する事。

Ⅰ期(新築から約10年)
修繕も無く、順調にCFが増える時期。

Ⅱ期(築後11年から20年まで)
そろそろ修繕が発生し、都度CFが悪化する時期。

Ⅲ期(築後20年以上)
家賃下落とともに空室が多くなり、修繕が常態化しCFが悪化する時期です。

賃貸業は、通常の運営コストは大きくはありませんが、単発的に発生する修繕費のインパクトが大きく、長期的な収支に大きく影響します。

新築時の収支計算だけを見てはいけないのです。
購入前に長期的なイメージを持つことは難しいですが、先輩大家さんに話を聞くなど、対策は可能です。

20171001市川SG

不動産投資を考える人には
・損益構造を理解する
・運営の長期イメージを持つ

をお願いしています。長期的な変動が大きいのです。
5年程度のアパート経営で浮かれるのは慎みたいもの。

購入後は、経営者としてマネジメント力が問われます。

不動産に振り回されるのではなく、使いこなして豊かな人生の糧にして欲しいもの。
これからも折に触れ、ご説明していきたいと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

資産形成のフロー派、ストック派。 あなたはどっち?

Sep 19, 2017

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

資産形成を目指す場合、大きく2つの考え方があります。
フロー派 :運用収入で年間500万円のキャッシュフロー(手取りのお金)を目指す
ストック派:純資産1億円を貯めることを目指す
何が違うのか、どちらが正しいのか、考えてみました。

フローとストック

400人以上の投資家のみなさんと会ってきましたが、不動産投資を実践される方の多くは資産運用から生み出すキャッシュフロー(手取りのお金)で給与収入以上に稼ぐことを夢見ています。

サラリーマンとして自分が働かなくても、お金が代わりに働いてくれて生活できるレベルということです。(これを経済的自由といいます)

キャッシュフローがいくらになるのかを目安にしています。

やれ、月30万円のキャッシュフローが欲しい。
わたしはゆとりを持って月50万円を目指したい。
いや月100万円を達成して、サラリーマンを卒業してバリ島で夢の生活を…。

ロバートキヨサキさんも言っています。
「一にキャッシュフロー、二にキャッシュフロー、三四が無くて五にキャッシュフロー…。」
わたしも、キャッシュフローの追求が自然なことだと思っていました。

ところが、ある社長さんは
「いや、残りの人生から逆算した純資産(ストック)の蓄積が目標ですよ」

つまりあなたが50才なら、例えば85歳まで35年間で毎年500万円必要とすれば1億7500万円。
年金支給額が7000万円なら、差し引いて1億500万円。これを貯めることを目標にするべきと言うのです。
なるほど、この純資産を達成すれば老後の不安は無くなります。純資産の増加こそが資産形成の目指すべきゴールという主張。株式投資の方には当然かもしれませんが、眼からウロコでした。

不動産投資では、フロー派が全盛です。
家賃収入から経費を除いた手取り収入を目安にしています。給与収入と対比した「代わりの収入」という意味で、分かりやすいのです。

一方、株式投資の方はストック(資産)の残高を指標にしています。
配当というフローもありますが、売却益での資産形成が目的です。売買を繰り返した結果としての金融資産残高を語ります。

ストック(資産)とは貸借対照表(資産・負債・資本)でいう現預金、債権、不動産などの合計です。
そこから負債を引いた正味資産を純資産といいます。(総資産ではなく、純資産で語るのがミソ)

資産家がお金持ちかというと、なかなか難しいものがあります。
特に不動産が関係すると、評価が難しく分かりにくいのです。

キャッシュを生まない自宅は資産か?
売却しにくい田舎の土地は資産か?

つまりキャッシュフローを生まない資産は投資の世界では資産とは言えないのです。
会計上の資産と投資における資産が異なるのです。
(キャッシュフローを生まない資産家を、わたしは「死惨家」と呼んでいます)

不動産の評価が難しいことが不動産投資家でフロー派が多い理由かもしれません。
問題は不動産のフローが漸減すること。長期的には家賃が下がり、空室率は上昇します。
目先の収入だけでは無く、やはり純資産の増加に目を向けるべきですね。

一般的な老後資金の目安は約3000万円です。⇒覚えておきたい老後資金のキモ、3000万円の貯金と4%ルール!
計算上はこれで十分ですが、お金の知恵を伴っていないと、この額では「不安心理」がまだまだ残ります。

病気になったら…
介護が必要になったら…

計算上は安全圏と知っていても、万が一が心配なのです。

給与というフローが無くなった場合、貯金だけでは「取り崩して、無くなってしまう不安」からは逃れられません。これが月次分配型の投資信託が売れる理由です。

ところがお金の知恵を身に付け、3~5%で運用できるスキルがあれば、年間90~150万円の利回り。
運用スキルや稼ぐ力があれば、同じ3000万円の貯金でも不安は無くなります。

資産形成とは、純資産の増加だけではなく、運用スキルの習得も必要ということ。

30~40代なら、まだまだ教育費なども必要で3000万円ではサラリーマン卒業とはいきません。
運用スキルを身に付けながら、1億円程度の「不安心理」が無くなるレベルの残高が必要でしょう。
(これだけ資産形成できる方は必然的にスキルも身に付いています)

整理するとこんな感じでしょうか
老後資金の蓄積を目指す方⇒運用スキルを身に付けながら、3000万円を目標とする
経済的自由を目指す方  ⇒運用スキルを更に磨いて、不安が無くなる程度の純資産を形成する
経済的自由の達成後   ⇒大きな純資産を活かしてキャピタル狙いで更に増やしていく

フロー重視か ストック重視か
あなたはどっち?

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

amazonで書籍を出版いたしました! 「ほったらかし投資術の甘い罠」

Sep 1, 2017

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回はわたしの書籍出版のお知らせです。

「ほったらかし投資術の甘い罠」 ー都内の区分マンション投資の正体-
ほったらかし投資術の甘い罠

定期預金の金利の低さを嘆く方は多いのですが、そんな人ほど金融機関の勧めで安易に投資信託などを買ってしまいます。

 手数料の安いインデックスやETFという商品をしらないまま…
 特別分配と普通分配の区別も知らないまま…

無論、投資信託という商品自体が悪いわけではありません。
ただ、金融庁が市場で販売されている投資信託約5400本を査定したところ、合格したのはわずか1%だったというのも事実。99%の、金融庁が顧客のためにならないと判断する商品が溢れているのです。

というと難しそうですが、実は簡単で手間のかからない3~5%の利回りを得られる「投資の王道」があります。インデックスの積立投資で「ほったらかし投資術」は可能なのです。

40歳から60歳まで20年間、「投資の王道」でコツコツ積み立てて年利5%で運用することができれば、積立額は約3.3倍になります。わたしの確定拠出年金は12年間で1.5倍になりました。リーマンショックという期間を含んで、です。
目先の価格の上下に目を奪われずじっと辛抱するだけでこれだけの差がつくのです。

無論、10~20%の高い利回りを得られる手法ではありませんが、リスクを取ってハイリターンを狙う場合でも、この基本を知っておくことは重要です。誰にでもできる投資の基準としての「ほったらかし投資術」を知っていれば、その標準的リスク・リターンと、購入を検討している商品のリスク・リターンの大小比較が可能になります。

お金の専門家のファイナンシャルプランナー(FP)の方にも啓蒙されている方は多いのですが、まだまだ浸透しているとは言えないよう。

今まで400人以上の投資家の方々とお会いしましたが、不動産投資を目指す方で賃貸業の損益とキャッシュフローの違いを知らない人が多いことにも憂えています。

多くの方は購入後、当初の想定よりキャッシュが残らないことに気が付きます。
・事前の計算ができていない
・ローン完済時の30年後の不動産価値を計算できていない
のです。インカムゲインだけに目を奪われ、儲かっていると勘違いしている人も多い。

30年間のローンというリスクを取りながら、リターンはインデックスの積立投資という「ほったらかし投資術」にも及ばないというケースが多いのです。

金融投資を検討する人も、不動産投資家でも、この基本を知ったうえで高い利回りを目指すのは大いに結構です。(わたしも個別株や不動産投資も実践しています)

書籍では
 ・都内の区分マンション投資 (不動産投資)
 ・インデックスの積み立て投資(金融投資)
という種類の異なるものを取り上げ、その違いと罠を解説しました。

不動産投資をメインに取り上げていますが、不動産に興味のない方にでもインカムゲインとキャピタルゲインの考え方を学べるように工夫したつもりです。
手法は違っても、投資の考え方は金融投資でも同じです。インデックスの積み立て投資の入門書としても読んでいただけるように書きました。

資産形成として不動産投資を検討する前に…、
老後の自分年金作りに金融商品の購入を検討する前に…、
本書で、まずは「投資の王道」を身に付けて欲しいと思います。

amazon特有のプリントオンデマンド(POD)という受注生産型の書籍で、紙版とKindle版があります

・紙版は    ⇒こちら
・Kindle版は⇒こちら

115頁というコンパクトなものですが、初心者にも分かりやすく書いたつもりです。

会社や政府の年金に頼れない、自己防衛の時代。
そろそろ「投資はギャンブル」とか「お金儲けは悪」といった色眼鏡は外す時期ではないでしょうか。
豊かな人生のためにも、お金にも働いてもらおうではありませんか。

高い利回りを目指すベテラン投資家にも、
投資のことは分からないという初心者の方にも、
お読みいただけると嬉しいです。

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やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
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