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REITは本当にお得で安心か? 中身をちょっとのぞいてみた。-投資主総会レポート-

2017-05-19 14:28:46.481

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

比較的安定的な3~5%の利回りを狙える、有力な投資商品であるREIT(不動産投資信託)
わたしの保有しているREIT(東急リアルエステート投資法人:コード8957)から投資主総会のお知らせが届きました。

投資主総会とは株式投資でいう株主総会にあたるもの。
REITの中身ってどうなっているんだろ? 投資手法はどんなもの?
ということで勉強のために行ってみました。はてさて、東急REITの中身とは…

■ 投資主総会

東急REIT
場所は渋谷のセルリアンタワー東急。
200人程度の入りでしょうか…。

資産運用報告書によれば、一口当たり2746円の配当(27期:2017/01末期)です。
期中平均価格比で3.87%の利回りとあります。

マイナス金利時代にこれは嬉しい利回りです。
配当水準も、近年3.5%程度で安定しています。これがREITの魅力。

総会の前段は東急リアルエステート投資法人の総会議案の議決です。
役員の任期切れによる異動関係が主。とんとんと進みます。

後段が、いよいよ「運用状況報告会」
うとうとしていた人も急に顔を上げ、会場の空気が引き締まります。

内容は
・決算及び業績予想の概況
・その他の運用状況
・東急リートと東急電鉄
・参考情報
です。(資産運用報告書

物件数:28物件  思ったより少ないです。
総資産額:2197億(物件平均78億円)
やはり大きな物件が中心のようです。東急グループならではでしょうか。
(資料には最低投資額40億円が基準とありました)

首都圏の中でも、東京都心5区地域(千代田、中央、港、新宿、準その他)及び東急沿線地域に85%以上を投資する方針とのこと。第27期末時点ではこの2地域で投資比率93.8%です。

稼働率はオフィス系95.0%、商業施設97.1%とあります。面白いのは計算が面積基準であること。
わたしたちの多くは、部屋数基準を使います。
確かに商業系ではフロアの大きさがバラバラなので部屋数という訳にはいきませんね。
納得です。

冒頭は「世田谷ビジネススクエア」の状況についての細かな説明。
世田谷ビジネススクウェア
(用賀駅前、2.1ヘクタールに高層タワー棟を含め8つの建物。グレート!な物件です)

どうやら第26期(201607期)において大口テナントの退去があり、利回りを下げる要因となった問題物件のよう。(商業施設系稼働率が94.8%にダウン。物件単体では80.1%まで下落)

当時、10区画が空きだったそうですが、ほぼ1区画を除いてテナント入居が決まりましたとの報告。担当者も安堵の表情です。

フリーレント(家賃無償)なども設定したようで、この立地で1年間以上も入居付けに苦労するとは、オフィス系の入居の難しさを感じます。
(非住居系は、やはりハイリスクハイリータンと言えそうです)

■ 投資戦略

東急REITの投資戦略の説明がありました。
不動産価格の循環性に着目した「バリュー型逆張り投資戦略」だそう。

バリュー型逆張り投資
7年を一つのサイクルとして、不況期、好況期の循環と捉えます。
底では取得を進め、山では売却していき、その他は保全期として維持に努めるというもの。

プロの不動産投資手法として、われわれも大いに参考になります。目先だけではなく、長期の波を見るということですね。

単なる東急沿線の物件管理だけではなく、売却を含めた収益の最大化を追求しています。
投資主としては頼もしく感じました。

物件数の推移です。
2015/07末 29物件
2016/01末 30物件
2016/07末 29物件
2015/01末 28物件(3件売却、購入2件?)

会場から、2020年に向けて今が売却の時期と思うがもう少し売ってもいいのでは、という質問がありました。

大きな波は見るも、個々の物件の状況で最終的には判断するとのこと。
売却であまり物件数を減らすと、内部留保は進んでも家賃収入が下がるのでバランスを取っているようです。

■ 安全性

安全性向上のために有利子負債の長期固定化を進めているとの説明。

有利子負債比率も43.5%⇒43.1%⇒42.5%と着実に減らしています。
支払利息の経費ウェイトは8.2%。大きな経費率ではありません。

融資残高は850億円前後で推移しており、平均金利は1.28%とやや高めです。
これはかなり前の調達が含まれるからのようで、戦略的な借り換えで返済期日の分散と、金利低減を進めているとのこと。

財務上の安全度は高いといえます。(当たり前ですが)

最後に、取得基準40億円/物件を渋谷区を含めた東急沿線10億円、都心5区域20億円に対象を拡大します、との報告がありました。
大型の投資機会の減少しているようです。これも首都圏高騰のあおり…?
(一般的な東急スーパーで20~30億/物件 だとか)

営業利益率は47.8% 経常利益率39.3%
総資本経常利益率2.7%

この財務内容で3.5%の配当が期待できるREIT。
投資商品としてはなかなかの優れものと再認識しました。
あなたも一つ検討してみてはいかが?

東急REITの中身をのぞいた一日でした。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

(本記事はあくまで個人的な見解で、特定の会社、商品を推奨するものではありません)

資産運用したい方へ「投資を始めようシリーズ」を一挙ご紹介!

2017-04-29 18:10:41.834

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

これから投資を始める方へのガイドとして、これまでの記事の中から「投資を始めようシリーズ」をまとめてみました。

多くは 5)投資、運用 にまとめていますが、その他を含めて再整理したものです。
お読みになっていない部分、参考にしてみたい部分があればご一読ください。

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■投資への基本知識

お金にも働いてもらうために、まずは投資と投機の違いを学んでおきましょう。
 ・投資と投機 「投資って結局、バクチじゃね?」 と言い放つ悲しい役員…

投資の基本として、金利への理解は欠かせません。
 ・金利のトリビア! 72の法則
 ・目の前の100万円と5年後の110万円はどちらがお得?
 ・毎年100万円を永久に貰える債券。いくらで買いますか?

永久債を通じて、割引期待収益率のことは知っておきたいもの。
ぜひとも、金利を味方に付けましょう!

低リスクで堅実な投資手法といわれるドルコスト平均法。あなたはご存知ですよね?
 ・投資の基本。 ドルコスト平均法のウソ、ホント!

■投資で失敗しないために

投資で失敗しないために、正しい心構えについて考えてみました。
 ・投資で失敗する人はこんな人!? あなたは身に覚えがありますか?
 ・マネー誌が教えてくれる・・投資のやってはいけない
 ・投資の常識「ただ飯は無い。」それでも隣のテーブルはおいしく見えるのか?

投資のNGワードは  直ぐに、誰でも、簡単に です。
こんな言葉の勧誘にはご用心、ご用心……

■投資への準備

さあ、いよいよ投資を始める準備です。いきなり買う前に目標を定めます。
「急いては事をし損じるシリーズ」としてまとめました。
 ・急いてはことを仕損じる!? 投資の前に目標利回り設定!(1)
 ・急いてはことを仕損じる!? 投資の前に目標利回り設定!(2)

併せて、自分のリスク耐性も知っておきましょう。投資は「下がることもある」ものです。
あなたは、どのくらいの損失に耐えられますか?
 ・3割の損失と5000万の借金。あなたが怖いのはどっち!? リスク耐性(1)
 ・3割の損失と5000万の借金。あなたが怖いのはどっち!? リスク耐性(2)

感情のはかり感情の升目についてご説明しています。
自分のはかりで測れないものはピンときません。升目が小さいと溢れてしまいます。

わたしは、2008年に本格的に投資を始めた直後に「リーマンショック」で、金融資産の35%を吹っ飛ばしました。

その時に投資を止めずに継続し続けたことが、今に繋がっています。
(幸運にも2009年に取り返すことができました)
続けているからこそ、学べたことも多いです。損の中に学びがあります。

投資には下がる局面も必ずあります。見切って損切りすることも学んでいなければ簡単ではありません。
退職金が入ったから、大金が手に入ったからといって、急に投資を始めるのは止めたほうがいい…。
最低でも5年の「学習と実践」は必要ですよ。

■資産運用の実践

投資商品には投資信託、株、FX、不動産など、いろんなものがあります。
投資信託を検討するなら、まずこちらをご覧ください。
 ・毎月分配型投信の事実(1)
 ・毎月分配型投信の事実(2)

購入はコストが安く、品揃えの豊富なネット証券がお勧めです。
 ・資産運用実践記(1)投資信託はこうして買う!?

分散投資を心掛けましょう。
 ・資産運用実践記(7)投資信託はこうして買う!?

REITも魅力的な選択肢ですね。検討する前にこちら。
 ・資産運用実践記。REITは買うべきか買わざるべきか?(1)
 ・資産運用実践記。REITは買うべきか買わざるべきか?(2)
 ・J-REITで本当に潤うことはできるのか?(2)

安全を追求するなら、個人向け国債という選択肢もあります。
 ・マイナス金利時代。こりゃ大変と右往左往する前におさらいしてみた。

もっと楽をしたい、ほったらかしが希望ならこんな選択肢もあります。
英国EU離脱の衝撃! ロボットアドバイザーTHEOは救世主になるか?貯金の基本

リスクの高い個別株や不動産を検討する前に、貯金の王道は押さえておきたい。
 ・資産運用の王道「インデックスの積み立て投資」を知らずに投資を始めるな!

5~10年のスパンで堅実に行くなら、これが最も王道です。
ここを押さえたうえで、あなたのリスク耐性や向き不向きに合わせて個別株や不動産を検討します。
3~5%の利回りでいいなら、何も無理をする必要はありません。
積み立て投資でほったらかしと行きましょう。

注意点はいきなり一度に買わないこと。多くの場合、十中八九マイナスになります。
上昇局面を当てることは誰にもできません。今、プラスでもアベノミクスのように単なる市場全体の好況による「ビギナーズラック」かもしれませんよ。

個別株や不動産にいくのは、この後でも十分です。

■参考図書

最後に参考図書もあげておきます。

 ・「お金にも働いてもらいましょう!」わたしを開眼させてくれた言葉
 ・社会人ならぜひ読みたいこの一冊! 山崎元「お金の教室」
 ・堅実で楽ちんな投資法はこれだ! 「全面改訂 ほったらかし投資術」
 ・アベノミクスが不発でも『お金持ちになれる黄金の羽』は拾えるのか?

 

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
5/13にセミナーをやります。ご参加いただけると嬉しいです!

「これで安心! 定年までに3000万円を作るお金の増やし方」セミナー
(健美家のセミナーサイトに飛びます)

「これで安心!定年までに3000万円を作るお金の増やし方」無料セミナーのお知らせ!

2017-04-24 21:48:41.587

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

5/13日、品川にて投資セミナー講師を務めさせていただくことになりました。
主催は不動産販売会社のピュアリアルエステート株式会社さま。

といっても不動産投資専門のセミナーではなく、主催者さんと相談して、もう少し基本的な老後や定年に向けての資産形成の役に立つような内容にしたつもり。

二部構成で金融投資の基本から不動産投資までを基礎編と実践編に分けてご説明するセミナーです。
ファイナンスのスキルを身に付けたい方、定年までに資産形成をしたい方に 来ていただけると嬉しいです!
申し込み

20150216224511f69

-----------セミナーご紹介
働き盛りの40代50代のみなさん!こんなお悩みはありませんか! 

「将来の為に、一体いくら貯めればいいのか?どうやって貯めればいいのか?」
「実家の両親も年老いて色々心配になってきた。介護費用の準備も必要になってきたなぁ」
 
年々減額される年金、上がらない給与。自分のことは自分で守るしかない時代です。定年や老後について、漠然とした不安を抱いてはいませんか? 「退職金をもらってから考えればいいかな・・・」

ちょっと待って下さい。

退職金で、いきなり資産運用を始めるのでは遅すぎます。失敗の確立が高くなります。先細りの預貯金で万が一失敗してしまっては身も蓋もありませんよね。
だからこそ資産運用の勉強は、40代50代の今から取り組むべきです。何事にも準備期間が必要ですよ。

今回のセミナーは、そんなあなたにお贈りいたします。

【第一部】基礎編
『自分年金づくりのための金融投資とNISA、DCの活用』
講師:家計改善専門FP、國學院大學経済学部非常勤講師
益山 真一

ファイナンシャルプランナーとして「3大資金(住宅・教育・老後)の準備」「備える(保険・防災)」「家計の見直し」「社会保険・税制の効果的活用」を、経済面・メンタル面から幅広く支援する。
國學院大學経済学部、共立女子大学の講師も務め、研修・セミナーの実績は各銀行、証券会社、不動産会社などのべ2500回を超える有名講師。株式投資投資でも18か月連続増益の実績を持つ。 

【第二部】実践編
『老後不安を吹き飛ばした、50代からの自分年金づくり!』
 ー相続税対策をきっかけに、夢を広げた不動産投資ー
講師:山本 常勝 

【第三部】
ピュアリアルエステート 『より実践的な不動産投資に向けて』

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なんとか、参加者の皆さんに満足してもらえるよう頑張ります。
ご興味ある方は、お申し込みください。(無料です!)
 ⇒申し込み

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

管理人プロフィール

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やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
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