えっ!? 借金が2億って言ったらほめられた! -お金のレバレッジ-

2014-05-24 22:02:57.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたと、今日もファイナンシャルリテラシーについて考えてみます。

前回、 良い借金・悪い借金 のお話をしましたが、もう少し借金の話を続けます。
現在、わたしには約2億円の借金(銀行ローン)があります。
札束

以前、前の勤務先の後輩にばったり会って、近況報告のなかで不動産投資の話題になり、
「アパートを3棟取得したよ~」という話をしました。
「えーっ3棟ですか!? すごい! いいですね~」
「いやいや。 でも借金が2億位あるんだよ~」
色んな話題で盛り上がった後、別れ際に心配げな顔で彼が言いました。
「大丈夫ですか?? 無茶しないでくださいよ!」

う~ん、不動産投資の良さを説明してたつもりだったんですが、
借金の大きさだけが印象に残ったようです‥ orz

考えてみればこれは、これはごくまっとうな反応かもしれません。
一般的には、「借金=悪」、「借金は避けるべきもの」という常識があります。
わたしも以前はクレジットもなるべく使わず、「いつもニコニコ現金払い」派でした。
今でも使うときは一括払いだけです。

投資仲間でも物件を買い進めるに際し、「借金への抵抗感」がハードルのひとつになってるという人は多いです。
3000~5000万円というローンは組めるけど、「億」という言葉を聞くと尻込みしてしまうようです。 (まぁ、根拠なく不感症の人も問題でしょうが)

不動産を学んだ「ファイナンシャルアカデミー」で よい借金 と 悪い借金 があると聞いた瞬間にマインドセット(心構え、価値観)として 「借金=悪」 というタガを外すことができました。

といってもやはり最初の大きな借金は怖かったです。  (>_<)
どきどき‥ 本当に返せるんだろうか?
どきどき‥ ちゃんとシュミレーション上ではいける!  はず‥
どきどき‥ よし大丈夫!
このマインドセットに成功した友人達は、3億、4億 と買い進めています。
みんな、最初のローンの返済を実際に家賃収入で安定して返すことによって始めて実感を持って返せる自信につながったと言います。

借金して見てわかったことがあります。
古い言葉で「借金も甲斐性のうち」というのがあります。
借金というのは貸してくれる金融機関があって初めて成り立ちます。
つまり借金したということは、 返せる人だと金融機関が判断したということ です。
借金できる属性であることの証明なんです!

たまたま年配の方と不動産投資とローンの話になったことがあります(投資家の方ではありません)
てっきり心配されると思ったんですが・・
「2億の借金! そりゃ凄い! たいしたもんだ~」
      ‥褒められちゃいました!

借金できる力というのはファイナンシャルのスキルのひとつです。
ただ、どういう理由で借金出来たのかは理解しておく必要があると思います。

・不動産事業の運営力が評価された
・物件の収益還元力が評価された
・物件の積算価格による担保力が評価された
・サラリーマンとしての属性が評価された


何が評価の元になったかはその後の戦略に影響しますので理解しておきたいです。
お金のレバッジへの理解とともにお金へのマインドセットも正しく育成する必要がありそうです。

2億の借金で夜逃げした親父と、2億の借金で幸せを感じるわたし‥ -お金のレバレッジ-

2014-05-20 00:01:12.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたと、今日もファイナンシャルリテラシーについて考えてみます。

1983年 当時52歳だった親父は 2億の借金を作り、夜逃げしました。
精神的にも追い込まれ、眠れずに睡眠薬に頼る日々でした。

お金に振り回され‥
2014年現在、57歳のわたしは2億の借金がありますが、とても毎日が充実しており、もっともっと借金したいと活動しています‥‥
この違いは何でしょうか?

わたしが2億の借金でも平気なのはその借金が不動産投資で、自分で返していないからです。
入居者の皆さんに家賃という形を通じて返済してもらっています。 (ブラボーーー!! \(^o^)/)
投資に対するリターンとして家賃を通じて返済している訳です。

一方父親の借金は、そもそも運転資金が主体で何も生み出していませんでした。
危ないスジの人からの借金もありました‥

この2つが正に 悪い借金 と 良い借金 の見本になっています。
どうやら親父には2つの違いに対する理解が無かったようです‥

レバレッジには3つの種類があるというお話をしました。
1)知識、人のレバレッジ
2)時間の  レバレッジ
3)お金の  レバレッジ

 

■お金のレバレッジ


3つのレバレッジのうちお金のレバレッジは「他人のお金を使って利益を上げること」です。
つまりお金のレバレッジにおける他人のお金が 良い借金 ということです。

事業というものは投資をしてリターンを得る経済活動ですが、手持ちの資金だけでビジネスをすることはとても堅実ですが、逆にビジネススピードには欠けてしまいます。
事業拡大のスピードを上げるためには借金というレバレッジを上手く使うことが必要になります。

例えば15%利回りの戸建てを500万円で現金買いすると、75万円の家賃収入が得られます。
同じ500万を自己資金として10%利回りのアパートを5000万でローンを組んで購入すると、ローン返済と管理経費を除いた実質利回りが2%程度ですから、手残りは100万円になります。

たった25万の差? に見えるかもしれませんが、ローンには元本返済部分が200万円程度あります。
元本返済は、200万円ずつ返済することによりその分の不動産という実物を手に入れているという
実物貯金の側面があります。(市況により実際の価値は不確定ですが)

この実物貯金を入れると 300万円vs75万円 となり実に4倍の差になります。
このビジネススピードの違いは大きいです。

無論借金には、返せなくなるというリスクもありますので無条件に勧めるわけではありません。
わたしの場合、51歳からの投資デビューだったので多少貯金はあるものの、「時間が無い」という制約がありました。
そのためにローンで投資を拡大してきた訳です。

わたしのように
・短期間で資本蓄積する必要がある  または
・自己資金が少なく、有る程度の蓄積までリスクを取る必要がある 方は
ある時期レバレッジをとるのも大いに有り、と思います。
(FXや株の信用取引はリスクの方が大きいとは思いますが‥)

所属している投資サークル ふどうさんぽでは、最近はローンを組まず堅実に戸建てから資産形成を狙う人が多いです。
若い方はそんな低リスクで時間を掛けた戦略も可能です。 (あぁ羨ましい‥ (>_<))

年齢やポジションに合わせて戦略を組み立てる必要があるという事ですね。
みなさん、良い借金と悪い借金の違いを理解し、正しくお金のレバレッジを使いこなしましょう!

隣町のスーパーの20円安い豚肉は本当に安いのか? -時間のレバレッジ-

2014-05-06 21:44:51.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の知恵を勉強中の、不動産投資家やんつです。
今回はレバレッジについて考えてみます。
 

■レバレッジとは

レバレッジ(leverage)とはテコ(Lever)を使うことを意味し、投資の世界では他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めることとされます。
つまり自分のお金を使わず他人のお金を使って利益を上げることです。
(これを 「他人のふんどしで相撲をとる」 といいます)

てこ
この定義はお金のレバレッジについてですが、レバレッジを効かせるべきは何もお金だけではありません。
レバレッジすべきリソースには大きく3つあります。
1)知識、人 のレバレッジ
2)時間    のレバレッジ
3)お金    のレバレッジ


知識、人のレバレッジとは、自分が持ってない知識・スキルを時間と労力を掛けて自身で身につけるのではなく、専門家をうまく活用し自分に欠けている部分を補うことを言います。自分の労働力を使わず他人にやってもらうこともここに含まれます。Google先生の活用などもその典型ですね~  (ほんと、助かってます!)
 

■時間のレバレッジ

時間のレバレッジとは、時間効率を高める、優先順位を付ける、物事を仕組化し時間を有効に使う、などがその手法になります。
時間価値を最大限に高め、効率的に使うことがその目的です。

では、時間価値を高める行動とは具体的にはどんな行動をいうんでしょう?
例えばいつも行くスーパーの豚肉が100g当たり120円として、隣町のスーパーが100g当たり100円だとしたら買いに行くべきでしょうか?
時間価値の概念で考えてみたいと思います。

まず単純な経済価値計算ですが「節約」という観点で見てみます。
隣町へ行けば100円で120円分の価値の豚肉を入手できる訳ですから、20円のお得です! なんと20%の利回りを達成したことになります。
この低金利時代に20%の利回りとは驚嘆すべき高利回りです。 足を延ばす価値はありますね!
誰でもすぐに着手できる投資の有力な1手法が「節約」である、というのもうなずけます。

次に時間価値の概念で試算してみましょう。 (かなり単純化した計算ですが‥)
あなたが月収40万円のサラリーマンとします。
月の平均勤務日数が20日として残業込みで10時間/日、働いているとします。
月労働時間=20日×10h=200h ですから 40万÷200h で時給は2000円になります。

隣町へ行くのにもし片道15分なら往復30分で、時給換算すると1000円の時間価値ということです。
つまり隣町のスーパーに行く場合、一回に付き1000円以上の利得がなければペイしないことになります。
100g当たり20円安い豚肉を買うために30分を費やすより、その時間を別の「稼ぐ」ことに注力した方がトータルとしては正しいのかもしれません。

もっとも、ここでは空いた時間でも同じ時給で稼ぐことが出来るという前提に立っています。実際にはそんな簡単に稼げる訳ではありませんが‥
ただ、「節約」という推奨される行動も「時間価値」という光を当ててみると違って見えるということです。
 

■投資の仕組化例

もうひとつ「仕組化」についても考えてみます。

わたしは「ふどうさんぽ」という無料の投資サークルに入っていますが、このサークルへの参加自体が「不動産購入を実現する仕組み」になっています。   →ふどうさんぽのご紹介
といっても実際の活動は、時々適当に集まって、ただ散歩しながらまったりとおしゃべりするだけです。
物件紹介がある訳でもなく金融機関の紹介がある訳でもなく、それだけみれば仕組みとはとても言えそうもありません。

不動産投資や金融投資は、一人で実行することが多い、いわば孤独な活動です。
行動したからといってすぐに実績に結び付けられるほど簡単でもありません。
思った利回りが上げられない‥ 思うようにいい物件に巡り合わない‥ といった壁にぶつかることも多いです。
活動を継続するモチベーションを維持することがとても大変です。
なかなかうまく行かず断念してしまう方も多いです。

2~3か月に1度、サークルに参加すると誰かしら何らか実績を上げた人がいます。
買付を入れました! 融資枠が取れそう! 満室になりました! などなど‥
そんな人と話をするとそれだけで元気がもらえます。
よ~し、負けずに俺も頑張るぞ~!! と、意欲がまた湧いてきます。

まさにサークルがモチベーションを維持する大きな仕組みになっているんです!
わたしが(まだまだ成功とは言えるものではありませんが)ここまで実績を上げられたのも、実はこの仕組みのお陰です。一人ぼっちではとても続いていなかったと思います。
(最初から計算していた訳ではありませんが‥ 入ってて良かった~!!! \(^o^)/ )

みなさんも「時間のレバレッジ」について少し考えてみませんか? きっと良いことありますよ!!

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
自立! 能動! 自由闊達! 年齢不問!

こんな方は入室をお断りしています。
・楽をして一攫千金を狙う人
・受身で自己研鑽意欲のない人
・節約志向で年金だけの老後を送ろうとしている人。

お金の知恵で身を守り、豊かな人生を目指す人は歓迎です!

各種実績はこちら

人気シリーズ

最新記事

カテゴリ