退職金でローン返済をする?、しない? あなたはどっち!?

2015-12-04 07:45:43.792

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

前回、 「覚えておきたい老後資金のキモは3000万円」 というお話をしました。
実際には、みなさんこの水準に達しているんでしょうか?

各種統計によると達成者は25~30%といったところのよう。
一方、1000万円以下の人がは45%程度です。半分近くの人が大幅未達。
「将来、大丈夫なんだろうか?」
不安に思うのは仕方がありません。

「下流老人」という、どきりとするタイトルの本がベストセラーになっています。
ネットを見ると、出るわ出るわ・・・
老後貧乏老後破産・・・不安を煽る恐ろしげな言葉ばかり。

どんな対策をすればいいんでしょう?

年金生活者は稼ぐ力が無いので、住宅ローンがあれば重荷になります。
35歳で35年ローンを組むと、完済年齢は70歳。
60歳定年とすれば、まだ10年もあります。

そこで、退職金で住宅ローンを繰り上げ返済し、
リスクを低減しましょうという意見があります。

これは本当でしょうか?

定年時に住宅ローン残がある場合、3つの対応があります。

1)繰上げ返済(一部、または一括)
2)借り換え (含む金利交渉)
3)継続返済

1)を多くの「老後の教科書」が推奨しています。

確かに繰り上げ返済すれば、多くのメリットがあります。
・総支払利息が軽減されます
・返済期間の短縮ができます
・以降の生活費の低減になります

一見、良さそうですがデメリットもありそう。
・手元資金が減少します
・投資運用益の放棄を意味します

メリット、デメリットを比較する必要があります。
まずは、ローンの金利が何%なのかが問題。

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わたしが2008年に借り換えたときの条件は10年固定で2.15%。
すでに低金利時代だったので、かなり低い水準です。

わたしのように、既に借り換えた方も多いはず。
1990年代のような高金利ではありません。利息負担も随分減っています。
多くの「老後の教科書」が心配しているほどの金利ではありません。

とすると、投資運用益がこれを上回れば、投資に回す方がいいはず。

あなたのローン金利が2%程度であれば、返済に充てるのではなく
3~5%のリターンを狙うという選択肢もありそうです。

金利と投資スキル次第では、3)返済継続 という選択肢もありそうです。
(投資スキルは定年前に磨いておきましょうね!)

定年後も再就職ができる、または、配偶者の収入が見込める方も
一括返済せずいざという時のため資金を残すという選択肢も有りです。

50代の払える間にはどんどん払って、残高を減らすという選択肢もあるでしょうが
定年後には安全を取り過ぎて、投資という機会損失をしてしまうのもつまりません。
じっくり考えて 1)~3)を考えたいもの。

わたしはボ-ナス払い分は退職金で一括返済し、月次払い部分は継続の予定です。
残金は投資運用に回したいと思います。

インフレになれば貯金も目減りします。
年金も実質的な減額となります。
インフレに負けないためにもきちんとお金にも働いてもらわなきゃ、です!

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

覚えておきたい老後資金のキモ、3000万円の貯金と4%ルール!

2015-11-30 17:22:14.316

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

先日、こんな記事を目にしました・・・「『老後に1億円必要』は本当か?」
どきりとする数字ですね。1億円!

・・・・・・結論的にいうとこれは本当です。

細かな条件はさておき、例えば
30万×12ヶ月×30年=10800万円 となります。
「老後に1億円必要」がまんざら嘘ではないことが分かります。

ただ、ここには公的年金や退職金などのもらえるお金が入っていません。
夫婦の年齢や現役時代の給与によっても違いますが、
もらえるお金はざっくり 7000万円程度です。
(例えば、年金額(夫15万+妻5万)とすると×12ヶ月×30年=7200万円)

なので、
老後に必要なお金   =約1億円
老後にもらえるお金  =約7000万円
自分で用意すべきお金 =約3000万円 です。

この約3000万円が定年時に持っておくべき貯金となります。
退職金が1000万円出るなら、差し引き2000万円の貯金があればいいことになります。

意外といけそう? それとも厳しいですか?

これは、あくまで概算なので
自分に当てはめる場合はもう少し精度を上げる必要があります。

①年金はいくらもらえるのか ⇒厚生年金なのか国民年金なのか・・・
②どんな暮らしをしたいのか ⇒節約型かゆとりのある暮らしか・・・
③家族構成(定年以降)は   ⇒ご夫婦の年齢差やお子さまは?
④経済的アクシデント状況は ⇒病気、ケガ、親の介護などは?

①~④はみなさん、千差万別です。
万人に共通の正解はありません。

ただ、色々シュミレーションしてみましたが
3000万円という数字はなかなか妥当性があります。

以前、 毎月分配型投信の事実(2) で紹介した米国式4%ルール。
定年時の貯金額の4%を毎年の取り崩しの目安にしましょう、というもの。

3000×4%=120万円=10万円/月
これは、貯金から毎月10万円を年金に補填して生活するイメージです。
少しゆとりある生活をするためにはこの10万円の加算が大きいです。

そのまま取り崩せば25年で使い切る計算。60歳定年なら85歳で貯金0です。

高齢化が進む中、85歳以上まで長生きすることはありそうです。少し足りないかもしれません。

ただ、投資運用で少しはお金に働いてもらうことは出来るはず。少し検証してみましょう

1%~3% で運用したときに、毎年120万円使いながら
いつ枯渇するのか試算してみました。

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(あくまで年単位の概算 (年初残高-120)*運用利率=翌年残高)

1%で運用した場合には29年目で枯渇します。
2%での運用では35年目で枯渇
3%での運用では簡単には枯渇しません。40年目でも466万円の残高です!

インデックス投資でも3%~5%程度のリターンは狙えるはず。
3000万円がかなり安心できる水準であることが分かります。
(高齢になれば生活費も減るという考え方から、2000万円でいいという説もあります)

あなたの①~④の状況に合わせて、この数字を適用してください。
個々人で異なるとはいえ、覚えておくべき数字です。

60歳時点で、貯金目標3000万!! これです。
(退職金はおまけと考える)

ただ、投資スキルの向上には5年~の期間が必要です。
定年後に慌てて投資を始めると、
損ばかりして運用で期間確保どころか期間短縮で15年で枯渇! なんてことにならぬように・・・ ご用心。
お金の知恵が必要ですよ!

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

地主のみなさん、相続税対策にアパートを建てればいいと思っていませんか? (4)

2015-03-30 23:34:45.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回は地主のみなさんに、アパート建築の「一括借上げ」の注意点です。

前回、ハウスメーカーさんの提案で、
「30年一括借り上げですから空室の心配はありませんから・・・」
この言葉にも罠がありますとお話しました。
(ハウスメーカーさん、ごめんなさい)

どんな罠だと思いますか?

一括借上とはサブリース方式とも呼ばれ、ハウスメーカーさんが
土地・建物を一括で借り上げ、運営を全て引き受ける賃貸システムです。
空室の発生にかかわらず、一定額の家賃(満室の80~95%程度)を保証します。
(空室保証)

オーナー側から見ると、この空室増加時代に
・家賃の保証がある (一般的には30年契約。毎月一定額が入金される)
・入居者募集や管理の手間が省ける
ことはとてもありがたいです。

空室の発生に悩む心配なし!
滞納でイライラすることもなし!
入居者対応で急に呼び出されることもなし!

良いこと尽くめです。

実はわたしの1棟目のアパートがこの方式です。
当時、まだ不動産投資の知識も無い時にこの提案を受け、
こりゃいいや! と思った訳です。

しかも、融資可能な銀行の紹介付き!
すぐに飛びついちゃいました・・・

その後に不動産投資を本格的に勉強し、
デメリット(注意点)もあることが分かりました・・・(^_^;)

注意点としては

■ 家賃設定が甘め
新築を活かして少し強気に行けるはずですが、多くは抑え目の家賃設定になっています。

結果として査定家賃がやや低めとなり、
大家側の収入が少なくなってしまいます。

最初から容易に満室になるような設定にしているのかもしれません。
空室保証を付ける分、将来的なリスクは押さえたいという思惑もありそうです・・・

■ 査定家賃の更新がある
これが最大の注意点です!
一括借上げ図
実は30年一括借り上げといっても、30年間同じ賃料水準を保証しているわけではありません!
契約にもよりますが3~5年で更新していくのが一般的です。

更新のたびに家賃査定され、当然どんどん下がっていきます。
(わたしの時は10年固定の5年更新でしたが、条件はどんどん悪くなって最近は2年更新が増えているようです)

あなたは自分の固定期間と更新サイクルを知ってますか?

ほとんどの大家さんは更新を意識してません。

いざ更新となって予想以上に下がってビックリ!
ローン返済額を下回ったら大変です!
赤字経営で持ち出しという羽目になりかねません。

実際にアパート経営してみると分かりますが、
新築からほぼ10年は修繕も発生せず、入居付けにもあまり苦労はしません。
空室リスクにさらされるのは築後10年目以降です。

つまり築後10年までは、空室保証する側にはそんなにリスクが無いんです。
そして本当に空室保証して欲しい10年目以降は設定家賃を下げられてしまうんです!
しかも高い建築費で元は取られている・・・

原状回復費、修繕費の分担範囲も要チェックです。
会社によって大家負担が発生する場合もあります。

家賃設定、更新、この2つがデメリットです。

まぁ、手間要らずというメリットも大きいので
「一括借上げ」が何が何でもダメという訳ではありません。
(わたしは2度とやりませんけどね・・・)

メリットとデメリットの両方を知ったうえで、自分に合った戦略を取るのが大事です。

なにしろデメリットは不動産会社は教えてはくれませんから・・・

次回は相続税対策のアパート建築のまとめ
「不動産投資のやってはいけない」です。

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