地主のみなさん、相続税対策にアパートを建てればいいと思っていませんか? (1)

Mar 14, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回は相続税対策の続きとして不動産活用のお話です。

以前、埼玉にお住まいのNさんから相談がありました。

「祖母の所有する土地に、ハウスメーカーから相続税対策で
アパートを建てるといいですよ~、って提案が来ているんですが
よく分かんなくて・・・ 一度数字を見てもらえませんか?」

で、試算を見せてもらいました。
上尾中川邸_試算を1
(数字は実際のものから変えてあります)

ちょっと気になるところがいくつか・・・
あなたならNさんにどんなアドバイスをしますか?

さて、分析の前に相続税対策としての
アパート建設についておさらいしましょう。

今年から相続税が上がったこともあり、
アパートによる節税対策の記事が花盛り。
確かに地主さんの場合、アパートを建てることで評価額の大幅な圧縮が可能です。

しかも建物をローンで建てた場合は、借金部分がさらに差し引きされますので
なんとマイナス評価にすることも出来ます!
特に更地に新築した場合は評価額との乖離が大きくなり、その効果は絶大です。

具体的にその構造を見てみましょう。

「土地」
①土地の相続税評価額(A)は 路線価 × 面積 です。
(Aは公示価格×約80%とされます。公示価格は実勢を参考にしますので、
おおむね市場価格に近いと考えていいようです)

土地のままだとこの(A)がそのまま評価額ですが、
アパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となり減額されます。

②貸家建付地=自用地の評価額(相続税評価額)×(1-借地権割合×借家権割合)です。
借地権割合は場所により異なりますがおおよそ60~70%程度です(上記の例では60%)
借家権割合は全国一律30%と定められています。

なので
A×(1-60%×30%)=A×(1-18%)=A×82% となり、
貸家建付地になると土地評価が約8割に圧縮されることが分かります。

③更にアパートの場合「小規模宅地等の特例」も受けられますので、
(~200㎡までが評価額の50%減額)②の評価減と合わせると、
相続税評価額の70%程度になります。

■アパート建設時の土地評価 = A×70%
②、③の効果により約3割、お得!

「建物」
建物についての相続税評価額(B)は固定資産評価額です。
(3年毎に評価替え。 市場価格の70%程度)

アパート(貸家)の場合は借家権割合で減額されます。
貸家の評価額=固定資産税評価額-借家権の評価額 です。
借家権割合は30%ですから =固定資産評価額×70%となります。
=(B×70%)

建築費に全額ローンを利用したとすると(建築費=市場価格とします)
市場価格の70%が相続税評価額なので
ローン額=固定資産税評価額÷70%=固定資産税評価額×143%
=(B×143%)
(実際には頭金が必要なので、その差し引きとなります)

⑥建物評価は 評価額-ローン残高になりますので
(B×70%)-(B×143%)=▲(B×73%)

■アパート建設時の建物評価 = ▲B×73%
時系列によって数字は変化しますが、
借金でアパートを建てると④、⑤の効果により
評価をマイナスに出来ることが分かります!

つまり何もしなければ(A)が評価額だったものが
アパート建設により

「土地」A×70% + 「建物」(▲B×73%)
と大幅圧縮できることが分かります。

ではNさんの例で、計算してみましょう。

①土地の相続税評価額(A)= 68千円×966㎡
=65,688 千円

借地権割合60%、借家権割合30% なので

②貸家建付地評価=65,688×(1-60%×30%)=65,688×82%
=53,864 千円

③小規模宅地減額=(966㎡-(200×50%))/966㎡=89.7%
減額後最終土地評価額=53,864×89.7%=48,291千円

市場価格=建築費とみると 108,000×70%=固定資産税評価額
④建物借家権評価=固定資産評価額×70%=108,000×70%×70%
=52,920千円

⑤ローン残高を建築費全額とすると108,000千円
(頭金等は簡略化のため省略)

⑥建物評価=52,920-108,000
=▲55,080千円

土地と建物の総合評価額は③+⑥なので
48,291+▲55,080
=▲6,789千円!

な・なんと
6,600万円の土地が評価額マイナス680万円の新築アパート
になりました!
しかも家賃収入を生んでくれます!

こりゃ凄い!!

みなんなであっちでもこっちでもアパート建てるはずだぁ~!

税金も節約できて収入が得られる! ス・テ・キ・
いいこと尽くめのような気がします。

ん・ん・? 本当にそんなウマイ話があるんでしょうか??
なにかリスクは潜んでないんでしょうか??

更地の上にアパートをたて、価値は上がっているはずなのに、
下がるどころかマイナスになってしまう。
何かおかしい・・・??

そうです。この話には一つポイントがあります・・・
こうなった要因が潜んでいます。

次回はこの話に潜むワナについて考えてみます。
(えっ、もう分かりました!?・・・・・)

相続税対策 実践録(3) 生命保険は使わにゃ損ソン

Feb 28, 2015

こんにちは!53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回も相続税のお話です。

さて、節税対策といえば・・・
②【評価額の圧縮】
・生命保険
・借金
・貸家建付け地(アパート)
・小規模宅地の特例


などがありますが、
最低限まずはやりたいのが生命保険の活用です!

おばあちゃんたち
相続人×500万円が非課税限度額になります。

掛け金を払えば貯金が減りますので、金融資産の圧縮になります。
保険金の受取り時はそのお金を相続税の支払いに充てることが出来ますので、
納税資金としてのプールとも言えます。

使う可能性のない貯金があるならぜひ検討しましょう!

父親が被相続人、相続人が妻と子供2人のケースで考えてみます。

保険:一払い終身保険
 →契約時に保険料を一時払いすることで、一生涯の死亡保障を確保できる保険商品
契約者:父
被保険者:父
受取人:妻、長男、次男

この場合、500万円の保険を3本加入したとすると、
合計額1500万円を非課税で受け取ることが出来ます。

そのまま現金で持っていた場合、税率を10%とすると150万円の相続税です。

あるいは、3人にそれぞれ500万円を贈与したとしましょう。
基礎控除後の課税価格は 500-110(控除)=390万円です。
贈与税額は 390×20%-25=53万円
合計では159万円になります。

これらが掛かりません。
富裕層の方には小さな金額かもしれませんが、庶民にとっては大きな金額です。
生命保険は贈与税や相続税の対象にならずに実質的な贈与効果を持つということです。

わたしの母の話です。
アパート経営の収入などで生活費はなんとかなる状態にしてあります。

今後、出費があるとしても介護施設への入所費用くらいです。
まぁなんとかなるでしょう。貯金をしなければいけない状況ではありません。

ところが・・・
ある日、母の預金通帳をチェックしていると・・・

余った生活費がいつのまにか積み上がり、
つい最近それが定期預金になっています。

あれっ!? 何これ?

いまさら定期貯金をする意味はありません。
この低金利時代、どうせ利息も期待できません。

逆に、何かあった時には凍結されて引き出すことが出来ません。
タンス預金の方がましです。

本人に確認しても、高齢のためさっぱり要領を得ません。
どうやら身に覚えがないようです。

?????

おそらく顔馴染みの金融機関の営業マンが通帳に残高があるのを見て、
「おばあちゃん 残高が残ってるね~ どうせなら定期預金にしたら?」
「あーー、はいはい。 ハンコ押せばいいのね」
というようなことでしょう。

で、あわてて窓口へ行き、
定期預金を解約すると同時に保険に切り替えました。

ここで注意点
一般的な保険では被保険者になるのが可能なのは80歳までです。
つまり80歳を超えると契約できませんので、それまでに契約してしまう必要があります。

受取人を誰にするかも考えた方がいいですね。
上記のケースでは奥さんも受取人にしましたが、
相続税対策の保険の場合、配偶者を受取人にする意味はありません。
なぜなら配偶者控除が大きいから・・・

受取人が長男だけというのも問題かも・・・
後で知った次男からクレームの可能性が・・・
それでは争続になってしまいます。
事前にみんなで合意の上、対処したいものです。

無論、使う可能性のない貯金であることも大事です。
急に資金が必要になって解約すると損をする場合があります。

■「保険の豆知識」
お金を払った人(契約者)が誰で、誰が保険金をもらったかで
生命保険は税金の扱いが異なります。覚えておきましょう。
上記のケースは相続税でしたが・・・

契約者:母
被保険者:父
受取人:長男
・この場合は贈与税の対象となります。
なぜなら、払った人が生きていてその人からの贈与とみなされるから。

契約者:長男
被保険者:父
受取人:長男
・この場合は一時所得となり、所得税の対象となります。
なぜなら、払った人自身が受け取るので、その人の所得とみなされるから。

日本人はどうも保険を掛けすぎるきらいがあります。
わたしも以前は無意味にたくさん掛けていました・・・ (>_<)

どうせなら賢い掛け方を覚えておきたいですね!

相続税対策 実践録(2) 節税対策の基本

Feb 25, 2015

こんにちは!53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回も相続税のお話です。
老人とお金
前回お話ししたように相続税対策といえば
まず①贈与の活用テクニックがあります。

①【贈与の活用】
・住宅取得等資金の贈与
・教育資金の一括贈与
・相続時精算課税制度
・暦年贈与】


この中で、あまり知られていないけど知っておいたほうがいいのが
「相続時精算課税制度」です。

生前贈与を円滑化するため2003年に導入されました。
高齢者から若年層への資産の早期移転と活用を目的としたもので、
65歳以上の直系尊属(両親)より20歳以上の直系卑属(子、孫)への1人当たり2,500万円までの贈与に関し贈与税を繰り延べするものです。

税金が掛からない訳ではなく、相続時に清算します。
わたしもこれを活用しました。

父親が入退院を繰り返していた晩年、
やっとローンを払い終えた築古アパートがありました。

築古のため客付も苦戦しており、母は持て余し思い余って処分したいと相談してきました。
管理会社と話したところ、リフォームすれば運営可能との意見。
そこでわたしが管理を引き受けることにしました。

ところが所有権は父のままです。
何をするにも入院中の父にサインをもらう必要があります。
これでは面倒なばかりです。

そんな時に銀行に勤めていた友人が、
「相続時精算課税制度というのがあるよ~」
と教えてくれました。

これで贈与税を払わず資産活用が出来る!
収益が上がれば、それをプールして納税資金の備えにも出来る!

こうして資産活用のスタートを切ることができました。
(と言っても、本格的に勉強し出すのは2010年からですが・・・)

「相続時精算課税制度」のメリットです。

・相続財産を早めに活用できる
→何といってもこれが大きいですね。資産運用の自由度とスピードが違います。
利回りを生みだす事ができればその収益を享受でき、その差はとても大きなものになります。

・贈与時の評価額で固定できる。
→これは資産が贈与後値上がりした場合にお得です。
精算は相続時ですが、評価額の計算は贈与時が基準となります。
評価額が低いうちに適用できれば評価額が上がってもへっちゃらです。
まぁこれは、土地神話が崩壊した今はあまり該当しないかもしれません。
今は相続時に下がっていることの方が多いかも・・・

・適用枠が大きい
→2,500万円が上限であり、かなり使い出があります。
上限を超えても超えた部分に20%の贈与税を納税することで利用可能です。
納税分も相続時に再度清算されます。

良いことだらけではなく、注意点もあります。

・贈与税としての節税効果がない
→110万円の基礎控除がないためその効果を享受できません。
全て相続時に計算対象となります。逆に相続税の控除額対象にはなります。

・二度と通常の贈与税に戻れない
→いったん選択すると、普通の贈与が出来なくなります。
今後も相続税の増税が想定される場合は、その回避策にはなりませんね。

・制度が複雑、手続きが煩雑
→配偶者は適用対象外です。子に関しては20歳以上の子。
孫に関しては既に子が亡くなっている場合に限ります(当時。2015年からは緩和)
また「相続時精算課税制度選択の届け出」が必要です。
後で相続放棄をしても、本制度適用部分は除外されます。

結果、この制度を適用した場合としなかった場合の損得計算が大変です。
どちらが得か判断が難しいです。

今年は適用条件が緩和されましたが、
どちらかというと傾向は、贈与税の減税と相続税増税がトレンドです。
使わない方がお得というケースが増えてくるかもしれません。

将来は相続税と贈与税が統合化される可能性もあります。
相続税を止めて資産税にシフトという議論もあります。

活用の場面は少し減るのかもしれませんが………
まぁ覚えておいて損はないと思いますよ。

次回は生命保険の活用です。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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