民泊はニューエコノミーの旗手か破壊者か!? 民泊の光と影

Jul 29, 2017

人生はわくわくとドキドキで、できている! 個人投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

住宅宿泊事業法(民泊新法)が2017年6月9日、国会で可決成立しました。
わたしの周りにも民泊をやっている友人がたくさんいます。不動産投資家なら関心が高いテーマです。色々と賛否もありますが、今一度「民泊の光と影」について考えてみました。

■ 民泊のいま

長らく800万人程度で推移してきた訪日外国人観光客数ですが、2013年に1000万人を突破すると急激にその数を伸ばしています。2016年には政府の当初目標を上回る2400万人を達成しました。数年前には考えられなかった数字です。

政府もこれを受けて、目標を大幅に上方修正し、2020年までに4000万人、2030年に6000万人を目指すとしています。タイの2988万人、香港の2668万人(各2015年)を一気に抜き去る目論見です。日本経済が停滞する中、観光業は数少ない有望産業といえるかもしれません。

Airbnbの2017年4月24日「日本における短期賃貸に関する活動レポート」によれば2016年の宿泊人数はなんと370万人です。
これは全観光客数の15%を占める大きな数字で、いつの間にこれだけの存在になっていたのか驚きです。普段あまりAirbnbの凄さを感じないのは、海外からの宿泊客が93%を占めており、国内での利用者が少ないからでしょう。

標準的なホストの年間貸出回数は89泊で、平均宿泊日数は3.4泊、直接的経済効果は4061億円としています。この数字はホテル御三家のホテルオークラ、ニューオータニ、帝国ホテルの売上合計の約2倍という規模で、もはや国内でもトップクラスの宿泊業者といえます。

2016年滞在上位10都市をみると、大阪、東京、福岡、奈良、広島、沖縄、徳島、群馬、高知、栃木であり、地方都市への拡がりを感じさせます。常連の京都は圏外になりましたが、これは供給不足が原因ではないかと思います。

■ 民泊はデジタル・ディスラプター(既存業界の破壊者)か

成長する民泊ですが、課題も数多く指摘されています。

光と影

2017年3月17日、全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会(全旅連)の招聘で、フランスのホテル&レストラン業界団体を招き「民泊の不都合な真実 ~世界最大の観光大国フランスで起こっていること~」と題した緊急フォーラムが都内で開催されました。

年間約8000万人のインバウンドを誇るフランスで、民泊が多くの脱税を生み、業界の雇用を奪い、普通にパリに住む権利を破壊したことが報告されたのです。

アパートの所有者がより利益の上がる民泊事業に物件を回したため、家賃相場が急上昇。賃貸契約の約25%が契約更新されず、それまでの住人は高額な値上げを受け入れるか、郊外への引っ越しを余儀なくされたそうです。

招聘されたディディエ・シュネ氏は語っています。
「日本はまだ今なら間に合う、フランスと同じ轍は踏まないで下さい。良識ある日本の皆様のご検討をお祈りしております」
非常に重い発言です。関係者は真摯に受け止める必要があります。

Airbnbはシェアリングエコノミーとも呼ばれ、空いているものを有効利用する新しい経済活動ですが、一方で既存業界を破壊するデジタル・ディスラプター(デジタル時代の創造的破壊者)でもあることが示されたのです。

シェアリングエコノミーのディスラプターとしては配車サービスのUberも有名です。同じように世界中を席巻していますが、日本と中国ではそれほど普及していません。

日本では法規制の壁もありますが、日本交通によるアプリ「全国タクシー配車」が先行しており、すでに一定のシェアを確保しています。全国47都道府県でタクシー会社135グループが参加、約2万3000台が配車可能です。

5~6年前に日本交通さんの発表会に参加したことがあります。全国で登録台数が1万台を超えた頃で、米国ではUberが話題になっていましたが、日本には未上陸でした。
講演の中で、
「『黒船襲来』に備えなければならない。日本のタクシー業界は身内で争っている場合ではない。」と力説されていたのが印象的でした。既存業界が切磋琢磨し、スマホ時代に立派に対応した例といえます。

■ 民泊新法

今回制定された民泊新法の概要は、
 ・都道府県知事への届出制
 ・年間提供日数の上限は180日
 ・条例によって地域の実情を反映する
 ・事業の適正な遂行のための各措置の義務化

  (衛生・安全の確保、名簿の常備、周辺からの苦情対応、定期的な報告など)
 ・家主不在型の管理委託の義務化
となっています。

事業の適正な遂行のための各措置が盛り込まれ、正常な業界育成を目指す内容です。

問題はホストの多くが小規模な施設提供者のため物件数が約5万件にも上り、どこまで実態を把握、統制できるかが不透明なことです。宿泊客へのマナー徹底は不十分であり、周辺住民への対応窓口を持っている業者はありません。
筆者の周りでも既にAirbnbを始めている人は多いのですが、管理会社は玉石混淆といいます。業界自体がまだまだ未成熟なのです。

民泊新法を順守すれば体制も必要になり運営コストは上昇するため、管理会社の淘汰が進むものと予想されます。アパートオーナーとしても、順法の中で取り組むことが求められそうです。

■ 住環境や賃貸業への影響

賃貸業がビジネスである以上、一般賃貸に比べて利益が2倍以上になるといわれる民泊は大家にとって魅力です。増大する空き家の活用としても有効で、有力な選択肢であることは間違いありません。

ただ自分のアパートを闇雲に民泊にするのではなく、一般居住用とを分離するなど、節度ある態度が求められます。
利益追求だけではなく、近隣との調和のとれた賃貸業を目指すべきでしょう。戸建て、もしくは民泊専用アパートに限定する、などの自制が必要かもしれません。

管理会社の体制が整備されるまでは、騒音やマナー問題など住環境への影響は出そうです。特に観光地に隣接する地区は注意が必要で、自治体の責任も重いものがあります。アパートの民泊への転用に一定の制限を設けるなどの条例が出ることもありそうです。

■ まとめ

住環境を破壊するものとして民泊を廃絶しようとする意見もありますが、安価で特徴のある宿泊施設にニーズがある以上、いたずらな反対は得策ではないと考えます。少子化対策や経済活性化のため観光立国が避けられないとすれば、むしろ積極的に健全な成長を目指す方が賢明です。

古くはCDがアナログレコードを駆逐しました。
スマホの高機能化で安価なデジカメを代替しました。
百貨店はSPAや専門店の台頭で歴史的役割を終えそうです。
EVは既存の自動車産業を根底から変えようとしています。

イノベーションを伴う商品の成長ステップは、
1)最初の普及、拡大
2)事故、問題の発生
3)対策・法整備
4)健全なる発展
という順になることが予想されます。

ニューエコノミーで既存業界のある部分はなくなりますが、最終的には共存しながら新しい経済圏を生み出しています。既存の価値観と異なるものであれば、生みの苦しみを伴います。
頭から否定するのではなく、新しい経済活動を機会として正しく参入したいもの。

民泊はニューエコノミーの旗手か、デジタル・ディスラプターか?
あなたはどう考えますか?

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

みんな不動産投資を誤解している。不動産投資を取りまく7人のこびと(3)

Feb 6, 2017

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

不動産投資に対する取り組み方、7分類の続きです。

1.興味がない人、関心がない人
2.やったこともないのに、やめた方がいいと否定する人
3.大損して破綻した人
4.ほとんど儲かっていない人
5.儲かっていると勘違いしている人
6.そこそこ儲かっている人
7.純資産をどんどん拡大する人

今回は六人目から…

■「六人目」…そこそこ儲かっている人

不動産投資を理解しつつ、確実に収益を上げている人です。

・物件購入のための自分なりの選定条件を持つ
・短期・長期の収支を試算する
・運営について管理会社と汗をかく

これを実践しています。

B/Sコントロールに長けていて、タイミングを見て売却もしています。
融資についても理解し、ちゃんと活用しています。
現金買いでCFの出る物件を買い進める手法もありますが、その場合は資産形成のスピードが遅くなるのが欠点。

利回り10%で5000万円のアパートを現金購入し、10年後でも家賃が下がらず運よく同利回りで売れる市況だとします。
10年間の累計収入が (5000×10%)×10年=5000万円
残存価格もしくは売却額も利回り10%が見込めれば、5000万円 です。 計1億円。

つまり5000万円の資産が10年で2倍の1億円になった計算です。
(厳密には現在価値への割引を考慮する必要もありますが、ここでは無視しています)

10年で2倍ですから、72の法則によれば利回りとしては年7%程度ということが分かります。
この低金利時代に悪くはない数字ですが、「家賃が下がらず」、「同利回りで売れる市況」という甘々の仮定なので、実際にはもう少し低い利回りになる可能性が高そうです。

ただこのレベルになり、購入と売却の経験を積んでくると、不動産業者とのコネクションも増えインサイダーとして非公開物件を紹介してもらえるなど、色んな道が拓けてきます。

普通の人が頑張って到達できるという意味で、
六人目は目指すべき一つの成功モデルと言えるでしょう。

■「七人目」…純資産をどんどん拡大する人

融資と売却を組み合わせ、短期間で純資産を拡大する人です。
(総資産ではありません)

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六人目との違いは
徹底した融資コントロール高利回り創出スキル(リスク処理能力)にあります。

「融資コントロール」を見てみましょう。
「不動産投資の醍醐味は融資によるレバレッジ」とも言われています。

10%程度の自己資金で、残りはローンで資金調達したとすると…
購入後5年間運営し、購入とほぼ同等価格で売却できた場合、

細かな計算は省きますが5年で大よそ4倍程度になります。
(5年サイクルにしたのは、譲渡税が概ね長期となるため一旦売却)
この売却益をそのまま次のサイクルに注ぎ込みます。

すると10年で16倍! (5年で4倍)×(5年で4倍) あるいはそれ以上となります。
600万円の貯金が約1億に! ちょっと信じがたい数字ですが本当です。

前項の現金買いのケース(10年で2倍)と比べるとその凄さが際立ちます。
ただ16倍と言っても、売って売却利益を出さなければ16倍にはなりません。

総資産で「XX億円達成!」といっても、実はあまり意味はないのです。
億単位の融資に成功すれば、資産は簡単に億の単位となります。
サラリーマンに優しい(?)金融機関もありますから、融資は簡単。

資産から負債(ローン)を引いた純資産が本当の財産なのです。
純資産を何時までにどれだけに増やすのか? それが投資の最終リターンです。

この七人目の人は、高利回り創出スキルも持っています。

・不動産業者と仲良くなり、有利な条件を引き出す
・全空をものともせず、あっという間に満室にする
・施主支給などを駆使して、修繕費を安くあげる
などなど………色んな場面でスキルを発揮します。

なにせ「高利回り」は買うものではなく、自分で作り出すものなんですよね…

その課題解決力を見ていると、
彼らはどんなビジネスをやってても成功したよね、と思わせるものがあります。

七人目の人たちを参考にしつつ、少なくとも六人目にはなりたいものですね。
何しろお金持ちになる方法は「不動産」、「株」、「ビジネス」の3つですから…
はてさて、あなたは何人目のタイプ?

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

みんな不動産投資を誤解している。不動産投資を取りまく7人のこびと(2)

Dec 30, 2016

人生はわくわくとドキドキで、できている!
不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

不動産投資に対する取り組み方、7分類の続きです。

1.興味がない人、関心がない人
2.やったこともないのに、やめた方がいいと否定する人
3.大損して破綻した人
4.ほとんど儲かっていない人
5.儲かっていると勘違いしている人
6.そこそこ儲かっている人
7.純資産をどんどん拡大する人

今回は四人目から…

「四人目」…ほとんど儲かっていない人

不動産投資で最も多いのがこのタイプの人かもしれません。

資産形成には
■資産形成期…リスクを取って高い利回りを追求し、資産を増やしていく時期
■質的改善期…質の高い物件に入れ替えていく時期
■安全運転期…資産価値の維持、相続評価の圧縮に努める時期
の3つのステージがあり、実はステージにより買うべき物件が変わります。

多くの人はこの違いを理解していません。
売る側も「この物件は安全運転期向きなので、資産形成には向きませんよ」
とは言いません。売れればいいのですから。

安全運転期の富裕層が買うような高額な区分マンションを若い方が購入する、などのミスマッチが起きています。

損をするようなことは少ないですが、長期的な収支を計算すると、多額のローンというリスクを取った割には
インデックス系の積み立て投資とさほど変わらない結果になったりします。

もう一つ、そもそもビジネス努力を怠ってあまり儲からない状況になっている方もいます。

これは地主系大家さんに多く、空室が増え収支が悪化して悩み始めます。
ハウスメーカーさんの提案で新築アパートを建て10年後に、建物の劣化とともに空室が多くなるパターンが典型的です。

家賃や募集条件を見直す、リフォームするなどの手を打てばいいのですが、それすらも面倒と思ってしまいます。
相続などで取得し、「単なる不労所得」と勘違いしているため悲劇となります。

あるいは、管理会社に言われるままに費用対効果を考えない過剰なリフォームをしても、儲からない結果になります。

わたしの不動産投資のスタートは、実家の築古アパートを引き受けたところから始まりました。
空室が目立ち、持て余していた母が困っていたのです。

母は早く処分したがっていましたが管理会社に確認すると、リフォームして募集条件の変更をすれば可能性はあるとの返答。

そこで銀行からリフォーム代をアパートローンで借り、補修後、再募集をかけ満室にできました。

実家周辺では3割の空室が当たり前ですが、仕方がないと思わずに「満室にする」という固い決意で臨めば、可能なのです。

不動産投資で儲けるには
・物件購入のための自分なりの選定条件を持つ(返済比率、CF率など)
・きちんと電卓を叩き、短期・長期の収支予想を立てる
・ビジネスと理解し、運営について管理会社と汗をかく

これを忘れないようにしたいもの。

「五人目」…儲かっていると勘違いしている人

これまで数百人の不動産投資家さんに逢いましたが、意外とこのタイプが多いのが困りものです。

書籍を出したり、セミナーをやったりしている方の中にもかなりいるのが実態です。

「利回りXX%の物件を購入して、家賃収入XX円になりました!」
と言う人が本当に大きく儲かっているとは限りません。

アパート_だめーっ!

不動産に限らず投資の最終リターンはインカムゲイン+キャピタルゲイン です。

最近の不動産投資は低成長、低利回りを背景にインカムゲインが主体です。
そのためインカムゲイン(家賃収入)のみで成否が語られています。
ここにはキャピタルゲインの概念が欠如しています。

3年で家賃収入XX円を達成! は怪しいのです。
3年で家賃収入XX円、かつ売却想定資産残高XX円 というのが正しいのです。

持ち続けるという選択肢も多いのですが、それでも
「この物件の市場価値はいくらか?」という自問は重要です。

利回り6%の区分マンションを2000万円で購入したケースを考えてみましょう。
この物件の5年後の資産価値を試算してみます。

家賃下落が無かったとすると、年間120万円の家賃収入。
5年後に期待収益率10%での売却が見込める場合では、売価は1200万円

5年間保有して、期間収益600万+1200万(未実現利益の実物資産価値)=1800万円
となります(厳密には現在価値に割り引く必要がありますが、ここでは簡便化しています)

つまり、5年間で1800万円のこの物件を2000万円で買うのは割高なのです。
(ローン購入なら自己資金が少ないので、成立する可能性はあります)

5年後の期待収益率が8%の場合はどうでしょう?
その場合、売価は 120÷8% =1500万円
期間収益600万+実物試算1500万円=2100万円となります。

期待収益率8%の立地、市況 であれば、
2100-2000=100 で5年で100万円の利益になるということ。

この5年間の利益100万円と投資額2000万円の内部収益率IRR(利回り)は1%程度。
この利回りを他の投資手法と比較するのが正しい考え方になります。
10年後の家賃と市場価格を試算してみるのもお勧めです。

売却額が見えない物件や売り難い物件、再建築不可や狭小物件など、つまり出口が難しいために安く売られている物件は判断が難しいのです。
(リスクを超える高い利回りなら可です)

地主系大家さんによくある新築アパートの場合は、中古時の毀損が大きくなります。
10年後、20年後の資産価値を織り込んで計算する必要があります。

不動産投資で「表面利回りではなく実質利回りを意識しましょう」と言いますが
正しくは、「実質利回りプラス市場価値を意識しましょう」です。

家賃収入だけではなく「出口」を意識して語るようにしたいもの。
家賃収入だけを語る人には、実物資産価値も聞いてみましょう。

不動産年収500万円という数字だけでは、あまり意味は無いのです。
あくまで投資額との対比(ROI)、最終損益が大事なのです。

投資はインカムゲイン+キャピタルゲイン
キャピタルの方が全体の収益に与えるインパクトが大きいのは忘れてはいけません。
(株と同じですね)

長期的には、安定的な家賃収入生み出す賃貸物件はとても有効ですが、
インデックスの積み立ての方がよほどましだった、というのでは身も蓋もありません。
勘違いしないようにしたいもの。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
長くなりました。「六人目」以降は次回に…

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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