東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(3)

Feb 20, 2016

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

間隔が空いてしまいましたが・・・
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」の検証の続きです。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(1)
東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(2)

6年間でのあなたの利益に対し、管理会社は約10倍、金融機関にいたっては41倍の収入!です。
少し電卓を叩けば分かるはずなんですが、いまだにかなり売れていますww

「この低金利時代に4%~5%の利回りで、空室の心配がほとんどなく、
管理も手間がかかりませんよ~」という甘~いセールストークです。
(一部の加担している投資アドバイザーの存在も大きいかもしれません・・・)

区分だめーっ!

何故儲からないのか?

その理由は、区分マンションと一棟物の損益構造の違いにあります。

■経費率が高い

一棟物と違い、集合型マンションはその共用部に対し、諸費用がかかります。
今回の例を見てみましょう。

家賃収入 89,000円
維持経費  
 ①管理費 8,400円
 ②修繕積立金 2,520円
 ③管理代行費 3,240円

③は家賃の回収代行をしてもらう管理会社に対する費用で、この部分は一棟物でも同等です。
(今回でもここが高いわけではありません)

違いは①と②

①⇒共用部に関するマンション管理組合への経費
②⇒共用部へのマンション管理組合への修繕費の積立金

今回の例では、家賃収入に対し、計12.3%!

一般的に賃貸経営では20%程度(自主管理を除く)の維持経費を見ておく必要があります。
管理代行費に退去時のリフォームや募集時の広告費、固定資産税などです。

とすると総経費率は 20%+12.3%=32.3%
今回はローン返済比率が78.3%ですから、これだけで赤字になることが分かります。

マンションのようなRC構造は木造に比べ、耐用年数は長いものの大規模修繕が高額になる、という特徴があります。(そのため②の部分が必要)

これは一棟物でも同じですが、一棟物では「経費発生時期を自分でコントロールできる」という大きな違いがあります。

大規模修繕の第1回目は築後15年前後です。毎年、少しずつ修繕するわけでありません。
粘って20年程度修繕せず、そのまま売却してしまうという選択肢もあります。
(実際、このケースはとても多いです)

一般的には中古物件は売買価格が下がっているため、
修繕費用を見込んでも利益が上がりそうなものを選ぶというのが投資の常道です。
あるいは、大規模修繕後の中古物件を買うという戦略もあります。

■スケールメリットが働かない

一棟物では物件価格は高くなりますが部屋数が複数のため、いろんな場面でスケールメリット(規模の経済)が働きます。

退去があっても、10室のうちの1部屋であれば稼働率は90%です。
10室全部が空くことはまずありません。

対して区分投資では、1部屋だけですから、退去があると稼働率は一挙に0%!になります。

また、家賃と経費のバランスがどうしても悪くなる傾向があります。
リフォームや備品購入において、部屋数が多いと一括購入ができるなどのメリットがあるのです。
リフォーム会社としても単発のオーダーより、継続的に受注が期待できる一棟物の方が値引き対応しやすいです。

更に、もう一つ

■残債利回りの低下が遅い

RCで長期のローンの場合、売買手数料が物件価格に乗っていますので、その部分の消化に時間がかかるという現象が起きます。

例えば、売買価格の20%が販売会社の利益だとすると、
金利2%ではその部分を消化するまでに10年以上かかる計算になります。

つまり、(販売会社の利益を除いた80%が物件の本来価値とすると)
10年間は売却しようにも売却価格よりローン残の方が多く、売れば手出しが発生するため売るに売れないという状況になるわけです。

今回のケースでは、6年後のローン残債は17,543,408円で、借入額19,900,000円に対し、88.2%がまだ残っています。

こんなローンを組んでは、投資家ではなく凍死家になってしまいます!
自己資金が少なく買えるのには、こんな罠があるのです。

■まとめ

何故、こんな商品が売れるんでしょうか? こんなことが起きるのでしょう?

結局、一棟物と混同したまま利回りのワナに嵌っているのです。
表面利回りだけなら4~5%という数字は同じですから・・・
(一棟ものでも8%~は欲しいですが・・・)

買う前に、先輩投資家の意見を聞くようにしてください。みんな止めるはずです。
勉強不足のまま、こんな物件を買っては泣くに泣けません。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回は、ではどうすればいいのか? を考えてみたいと思います。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(2)

Jan 21, 2016

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

1回違う話を挟んでしまいましたが・・・
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」 の検証の続きです。

検証対象は23区内のこんな物件。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09%
実質利回り4.28%

(1)を忘れてしまった方はこちら
物件情報と運用収支見込を再掲します。

項 目 金額、他 備 考
購入物件
 価 格 2100万円 路線価60万~と推定
 諸経費 60万円  
取得総額 2160万円  
項 目 金額、他 備 考
運用収支(月額)
 家賃収入 89,000円  
 管理費 8,400円 マンション共用部維持費
 修繕積立金 2,520円 マンション管理組合で積立
 管理代行費 3,240円 不動産管理会社への手数料
 手取り収入 74,840円  
 ローン返済 69,699円 返済比率78.3% (÷89000)
 返済後手取り 5,141円  
 表面利回り 5.09% 89000÷21000000
 実質利回り 4.28% 74840÷21000000
投入自己資金 170万円 ローン 1990万円


これを6年間の通算収益でみてみます。

総家賃収入 6,319,000円 71ヶ月(空室1ヶ月と想定)
返済後総手取り額 365,011円 利益率5.8%5141×71(空室1ヶ月と想定)

この収入がそのまま手残りならいいんですが、前回指摘したようにその他経費を計算していきましょう。
ただ、不動産取得税や家賃下落は目をつぶって運用経費だけにします。
(実際は掛かりますが・・・ちょっと甘めの試算ですw)

1)固定資産税と都市計画税
中古のため、新築にある優遇処置などは受けられませんので、4~6万/年と思いますが、ここではもっと安く2万円だったとします。
2×6年=12万円

2)修繕費
傷み方次第ですが、一般的には 家賃×2~3ヶ月が目安。
ただ、今回の想定はリノベーション後の購入6年経過時点なので、傷みもまだ少なそう。
10万円と見積ります。

3)広告費
場所も良く、直ぐに入居も決まり、0円で済んだという想定。

4)固定経費(ローンなど)の支出
空室時は家賃収入が無く、ローンなどの支払だけが発生します。
ここでは空室期間は1ヶ月で、直ぐに入居も決まったと仮定しています。
1ヶ月の経費は80,619円 (管理代行費除く)

これらを差し引きすると、実収益収入は6年間で・・
わずか 64,392円!

自己資金170万円ですから、この金額を、例えば投資信託で稼いだとすると・・・
0.6%程度の利回りです(複利)
とても魅力的な金融商品とはいえませんね~

各条件を甘めに試算しての結果ですから、
実際はほぼ赤字になることは間違いなし!

では、
大家のあなた以外の関係者の収入はどうでしょう?

■管理会社
管理代行費 3,240円×71ヶ月=230,040円
売買手数料 400,000円 (推定)

計 630,040

■金融機関(ローン会社)
金利2.364%、元利均等とすると6年間において
元本返済額 2,356,592円
利息合計  2,661,753円 (ここが金融機関の収入)

グラフにすると、こんな感じ・・・
区分マンション収益比較

管理会社と銀行の数字は収入合計であり利益額ではありませんが・・・
それにしても大きな差だとは思いませんか?

さて、ここで今回の命題です。
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」 と言って得するのは誰なんでしょうか??

このグラフを見て、それでもあなたは買いますか?

今回の物件は、利回り 5.09%、実質利回り4.28%。
高い利回りではありませんが、都内では取引されているレベルです。
何故こんな物件を買ってしまう人が後を絶たないのでしょう??

次回はこのナゾを考えてみます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(1)

Dec 30, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

先日、とある資産形成セミナーに行ってきました。
色んな講演があったのですが、その中で
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」という話が・・・。

都内のこんな物件が紹介されていました。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09%
実質利回り4.28%

東京の中古ワンルームを買いなさい! とは本当なんでしょうか?

警告! 東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!
でも書いていますが、高額な区分マンションは利回りも低くあまり儲かるものではありません。
それでも、その手軽さからかなりの人気です。

その数字の意味を理解しての購入ならいいんですが、きちんと計算もせずに判断しているケースが多いと感じます。
特にローンを組んでの購入は数字の精査が必須です。
低金利時代に実質利回りが4.28%! 本当にお得なんでしょうか?

とても重要なことなので、何度でも書いて啓蒙したいと思います。
今回は趣向を変えて、儲けているのは誰なのか、その数字を検証してみましょう。
そんなこと分かっているよ、という人も今一度認識してもらえれば嬉しいです

201512資産形成セミナー1
物件内容を順番に見てみましょう。

項 目 金額、他 備 考
購入物件
 価 格 2100万円 路線価60万~と推定
 諸経費 60万円  
取得総額 2160万円  

 

項 目 金額、他 備 考
運用収支(月額)
 家賃収入 89,000円  
 管理費 8,400円 マンション共用部維持費
 修繕積立金 2,520円 マンション管理組合で積立
 管理代行費 3,240円 不動産管理会社への手数料
 手取り収入 74,840円  
 ローン返済 69,699円 返済比率78.3% (÷89000)
 返済後手取り 5,141円  
 表面利回り 5.09% 89000÷21000000
 実質利回り 4.28% 74840÷21000000
投入自己資金 170万円 ローン 1990万円

募集情報の数字は間違いではありませんが、書いていない経費が色々あります。
何でしょうか?

・不動産取得税
土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得した場合にかかる税金です。
本来の税率は4%ですが、現在は特例措置中で3%です。
仮に、上記の固定資産税評価額を500万円とすると15万円になります。
(実際の金額は路線価等によって異なります)

これは、取得後に一時的にかかる経費ですから運用経費ではありません。
なので販売資料には書いてありませんが、取得するあなたは認識しておくべき。

運用関係として考慮すべき数字で、販売資料に記載のないものは次の通り。

1)固定資産税と都市計画税
毎年1月1日付の不動産の所有者に対し、課税されます。
固定資産税 1.4%+都市計画税が0.3%、計1.7%が税率です。
(都市計画税は市町村により0.2~0.3%程度の幅があります)
ここでは少なめに4~60000円と推定しておきます。

小規模宅地の特例などもありますが、区分マンションでは土地部分が少ないので元々特例メリットは少ないです。
固定資産税に関しては、まれに記述のある親切な販促資料もあります。

問題は退去発生時の経費や損失。

2)修繕費
退去後の修繕費用です。通常は家賃の3か月分程度を見込みます。

3)広告費
募集のための経費です。地域や市況により異なります。

4)空室時の売上減と固定経費(ローン)の支出
退去後、空室のままでは収入が無く、固定経費の支出だけが続くことによる損失です。
(空室率として把握することが多い)

5)家賃下落
募集時に、当初家賃と同じ家賃設定で入居が決まるとは限りません。
一般的には5年で5%程度の下落があり、長期的には20~30%程度の下落で下げ止まります。

1)~5)の運用経費の記載が募集資料にないのは、変動するためと物件の販売と直接関係が無いためですが、購入側の常識として計算しておくべきです。
単年度ではなく長期の試算を習慣にしましょう。

この物件の購入後6年間での通算収益を見てみます。

計算対象を6年間とするのは、ちょうど長期譲渡になり売却を検討しやすい時期であることと、そろそろ退去が発生しそうな期間だからです。
(一般的には平均入居期間を5~6年とすることが多いです)

この家賃収入の関係者は
大家のあなた
管理会社
ローン会社 です。

さて、誰がどの位の儲けがあるのか?
計算結果は次回・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
不動産投資は数字で語る! ですよ。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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