『不動産投資「真の学習ステップ」』シリーズのご紹介

Jul 11, 2016

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

最近、金融系を主軸とした新興WebメディアであるZUU onlineさんに『不動産投資「真の学習ステップ」』シリーズというコラムを書いています。
ZUU online(ずーおんらいん)

予定では ふどうさんぽ 書籍のPRを兼ねて、失敗事例に関連したテーマで10本を書くつもり。

ふどうさんぽ_失敗事例に学ぶ500

ここまで掲載されたのは、下記の5本。

1)2016/06/09 不動産投資初心者あるある「買ったはいいが儲からない」
2)2016/06/18 失敗に学ぶ土地活用「一括借り上げ」を上手く使いこなすコツ
3)2016/06/22 不動産投資は「3つの事前調査」を徹底すべし!
4)2016/07/02 不動産投資の利回り「ウソ・ホント」 想定通りにならない理由
5)2016/07/07 不動産投資の「資金ショート事例」 忘れた頃にやってくる に注意!

面白いなあと思ったのは、派生的に同じ原稿が各メディアに配信され、掲載されること。
(業界の人には常識かもしれませんが、わたしは知りませんでした)

例えば、こんなところ
⇒ yahooニュース
⇒ exciteニュース
おかげでかなりの露出になります。

といっても原稿料は、と~っても安いのでそれだけではペイしません。
慣れない中、コラムを1本書くにも時間がかかりますから。
(そのせいでブログの掲載が遅くなっています。許して!)

一般的にはメディア露出にはブランディングのためや、バックヤード商材の拡販につなげるという目的が別にあります。
そのために必然的にそれが目的の業界寄りの筆者が増えることになります。

結果、売り込みに近い情報が溢れることになり、本当に投資家の役に立つ情報は少ないというのが実態です。
(商業ベースである以上、仕方がないですが)

そんな現状に、ほんの少しの一石を投じる意味で書いてますが、お金には代えられない副次的な効果が色々あります。

・ライティングスキルのアップ
・新たなる人脈の広がり

・・・新たなる収穫でした。

ん!?  目に見える対価じゃないけど実は費用対効果はとってもいいんじゃね?
やってみての感想です。

あと最低5回は寄稿の予定。頑張ります!
この人脈の広がりから、どんな新しいことが待っているんでしょうか?
楽しいです。

みなさん、何事もチャンスがあれば、やって見る! ですよ
なにしろチャンスの女神には前髪しかないんですから・・・。
お金と運の「引き寄せの法則」と「計画された偶発性理論」

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
ZUUコラムのほうも、読んでいただけると嬉しいです。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(4)

Feb 25, 2016

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(1)
東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(2)
東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(3)

 

今回は「東京の中古ワンルームを買いなさい!」の総括です。

 

20151220ビル街_REIT
そんなに儲かるものではないことは(1)~(3)で書きましたが、
公平を期すためにメリットを含めてまとめてみました。

 

■ メリット

1)流動性が高く、出口がとりやすい(売却しやすい)
2)物件がやや小額のため、買いやすい
3)都市部では空室リスクが低い
4)土地部分が少なく、資産圧縮効果が高い

これらはメリットと読んでいいでしょう。
一方、欠点は・・・

■ デメリット

1)土地部分が少ないため積算評価が出にくく、ローンが組みにくい
2)経費率が高い
3)建物管理の裁量権が低い
4)スケールメリットが働かない
5)残債利回りの低下が遅い

1)について
サラリーマンが自己資金が少なくてもローンを組めるケ-スがあるのは、会社員としての返済能力評価によるものです。
銀行は物件収支が赤字になろうと気にしません。給与から返してくれればいいのです。
節税になるからと赤字経営を気にしないのは賃貸経営とは言えません。

2)、4)、5)については(2)で、ご説明した通りです。

3)について
区分マンションの場合は、管理組合に対する権利は戸数分の1となります。
30戸のマンションであれば、あなたの投票権は1/30。

修繕積立金の額や、修理の範囲、タイミングなどは管理組合が決めます。
いち区分所有者のあなたの都合を聞いてはくれません。
ただ、賃貸系マンションでは管理組合への就任希望者自体が少ないため、区分購入後、管理組合長に立候補して就任してしまうという猛者もいます。
自分で運営ルールを誘導して決めてしまうわけです。

では、これらメリット、デメリットを踏まえた上で
投資家としてはどんな戦略をとったらいいのでしょうか?

■ 考えられる戦略

1)金額的に安い区分を買う
1000万円を超えるものは、家賃収入とのバランスが悪いです。
もっと安価なものを買って、適度にリフォームして賃貸するという作戦。

2)現金買い、又はローン比率を抑えた購入
ローンを避ければ、それなりの利回りが可能です。

3)資産圧縮効果を狙う
これは、賃貸経営が赤字でも資産圧縮ができれば良しとする作戦。
節税目的や相続税対策です。 あまり褒められた作戦ではありませんが・・・
できれば節税とCFは両立させたいもの。

4)場所を活かしつつ、収益力アップを狙う
間取りを活かしたシェアハウスや場所を活かしたAirbnb活用など。

ここまではインカムに関する戦略です。ところが不動産投資の収益源はインカムだけではありません。
投資収益=キャピタル+インカム です。
当然、キャピタル狙いの戦略もあります。(バブル崩壊前は、むしろこちらが主)

5)値上がりを狙う
売却益が見込めるタワーマンションを富裕層が買うのは3)、5)が目的です。
ただ、少子化の時代、値上がりするのは東京のごく一部。

資産形成目的とすると、ややリスキーな作戦となります。
(本当に値上がりするかは誰にも分かりません)

そして、最後に・・・
6)買わない
という選択肢もあります。

区分ではなく、一棟物を買う。あるいは同じ金額なら戸建てにすればいい理屈です。
(無論、違うリスクはあります)

悪質なマンション販売業者が電話攻勢をかけるため、
サラリーマンの不動産投資=マンション投資=怪しいもの
というイメージがあります。残念なことです。

まぁ電話でバンバンセールスしている商品にあまりろくなものはありません。
無理に電話しなければ「売れない商品」なんですから。

ここに上げたメリットに惹かれて区分マンションを検討する方は、
デメリットも理解したうえで行動してください。

せめて区分マンション投資家のお手本である
芦沢晃(あしざわ あきら)さんの書籍くらいは読んでからチャレンジして欲しいもの・・・

さて、あなたはどんな戦略でいきますか?
それでも東京の中古ワンルームがいいですか?

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(3)

Feb 20, 2016

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

間隔が空いてしまいましたが・・・
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」の検証の続きです。

東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(1)
東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(2)

6年間でのあなたの利益に対し、管理会社は約10倍、金融機関にいたっては41倍の収入!です。
少し電卓を叩けば分かるはずなんですが、いまだにかなり売れていますww

「この低金利時代に4%~5%の利回りで、空室の心配がほとんどなく、
管理も手間がかかりませんよ~」という甘~いセールストークです。
(一部の加担している投資アドバイザーの存在も大きいかもしれません・・・)

区分だめーっ!

何故儲からないのか?

その理由は、区分マンションと一棟物の損益構造の違いにあります。

■経費率が高い

一棟物と違い、集合型マンションはその共用部に対し、諸費用がかかります。
今回の例を見てみましょう。

家賃収入 89,000円
維持経費  
 ①管理費 8,400円
 ②修繕積立金 2,520円
 ③管理代行費 3,240円

③は家賃の回収代行をしてもらう管理会社に対する費用で、この部分は一棟物でも同等です。
(今回でもここが高いわけではありません)

違いは①と②

①⇒共用部に関するマンション管理組合への経費
②⇒共用部へのマンション管理組合への修繕費の積立金

今回の例では、家賃収入に対し、計12.3%!

一般的に賃貸経営では20%程度(自主管理を除く)の維持経費を見ておく必要があります。
管理代行費に退去時のリフォームや募集時の広告費、固定資産税などです。

とすると総経費率は 20%+12.3%=32.3%
今回はローン返済比率が78.3%ですから、これだけで赤字になることが分かります。

マンションのようなRC構造は木造に比べ、耐用年数は長いものの大規模修繕が高額になる、という特徴があります。(そのため②の部分が必要)

これは一棟物でも同じですが、一棟物では「経費発生時期を自分でコントロールできる」という大きな違いがあります。

大規模修繕の第1回目は築後15年前後です。毎年、少しずつ修繕するわけでありません。
粘って20年程度修繕せず、そのまま売却してしまうという選択肢もあります。
(実際、このケースはとても多いです)

一般的には中古物件は売買価格が下がっているため、
修繕費用を見込んでも利益が上がりそうなものを選ぶというのが投資の常道です。
あるいは、大規模修繕後の中古物件を買うという戦略もあります。

■スケールメリットが働かない

一棟物では物件価格は高くなりますが部屋数が複数のため、いろんな場面でスケールメリット(規模の経済)が働きます。

退去があっても、10室のうちの1部屋であれば稼働率は90%です。
10室全部が空くことはまずありません。

対して区分投資では、1部屋だけですから、退去があると稼働率は一挙に0%!になります。

また、家賃と経費のバランスがどうしても悪くなる傾向があります。
リフォームや備品購入において、部屋数が多いと一括購入ができるなどのメリットがあるのです。
リフォーム会社としても単発のオーダーより、継続的に受注が期待できる一棟物の方が値引き対応しやすいです。

更に、もう一つ

■残債利回りの低下が遅い

RCで長期のローンの場合、売買手数料が物件価格に乗っていますので、その部分の消化に時間がかかるという現象が起きます。

例えば、売買価格の20%が販売会社の利益だとすると、
金利2%ではその部分を消化するまでに10年以上かかる計算になります。

つまり、(販売会社の利益を除いた80%が物件の本来価値とすると)
10年間は売却しようにも売却価格よりローン残の方が多く、売れば手出しが発生するため売るに売れないという状況になるわけです。

今回のケースでは、6年後のローン残債は17,543,408円で、借入額19,900,000円に対し、88.2%がまだ残っています。

こんなローンを組んでは、投資家ではなく凍死家になってしまいます!
自己資金が少なく買えるのには、こんな罠があるのです。

■まとめ

何故、こんな商品が売れるんでしょうか? こんなことが起きるのでしょう?

結局、一棟物と混同したまま利回りのワナに嵌っているのです。
表面利回りだけなら4~5%という数字は同じですから・・・
(一棟ものでも8%~は欲しいですが・・・)

買う前に、先輩投資家の意見を聞くようにしてください。みんな止めるはずです。
勉強不足のまま、こんな物件を買っては泣くに泣けません。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回は、ではどうすればいいのか? を考えてみたいと思います。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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