やっと気が付いた。お金の方程式には第2ステージがあった!

2016-10-31 15:17:06.663

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

ずいぶん前に、「お金持ちになる基本方程式」というのをお話ししました。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出

あるいは、もう少し分解すると
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす(自分利回りを上げる)
②運用利回りを上げる
③支出を減らす    というものです。

過去の記事はこちら⇒

ごくご当たり前のことですが、なかなか含蓄に富んだ式と思います。
図案化したものがこちら

資産形成サイクル

これはこれで正しいと思いますが、少し補足が必要なことに気が付きました。
実は、資産形成に第2ステージがあったのです。

■ 資産形成の第2ステージ

実業家であり、不動産投資家でもあるOさんに物件を見せていただいた時のことです。

「最近は、首都圏では物件が高騰してなかなか買いにくいですね」 とわたし。
すると、Oさんはにやりと笑い
「出口でキャピタルが見えていれば、家賃収入によるインカムが無くても買うという選択肢はありますよ」さらに
「毎年の収支がマイナスでもいいと割り切れば、買える物件はあるんですよ」

えっ、インカムが出ない物件? そんなの価値あるの?
最初は何のことやら分かりませんでした。

ロバートキヨサキさんも言っています。
一にキャッシュフロー、二にキャッシュフロー、三四が無くて五にキャッシュフロー…
キャッシュフローの追求が自然なことだと思っていました。

Oさんが購入されたのは、埼玉県の外れに近いとあるJRの駅から徒歩10分の土地。そこに新築を建てられたのです。
乗車人員、約7000人/日くらいの場所で、賃貸需要がさほど旺盛とは思えない郊外です。

彼の戦略はこうでした。

「確かに賃貸需要は多くは無い地域。とはいえ全くのゼロではない」
「毎年、10棟分程度の需要しか無くても、裏を返せばこの地区でベスト10に入ればいい
デザイナーズ風に工夫した新築。3~5年で築浅・満室のうちに売り抜ける予定とのこと。
見事なニッチトップ戦略でした。

投資リターン = インカムゲイン + キャピタルゲイン  であることは投資の常識ですが…
キャピタルでの損益が計算しにくいことから、最近はもっぱらインカムに焦点をあてた不動産投資手法が主体です。

キャピタルは高リスクだし、読めない。だから、堅実なインカムで勝負する。それが今の不動産投資の常識になっています。

確かにキャピタルはプラスにもなれば、損失が出ることもあります。失敗するかもしれないものは怖い…。
もっともな話です。

ところが売却を経験すると違った景色が見えてきます。
キャピタルの予測は一見難しそうですが、実はそうでもないのです。

どんな時代でもイールドギャップが8%を越えると売れる可能性が出てきます。
どんな悪い物件でも15%を越えると買い手は出るもの。
再建築不可でも20%なら、買う人は一定数います。

こうしてインカムとキャピタルの両方が見えると、
次にそれぞれの資金効率の違いが大きく目に付くのです。

資産規模がある程度大きくなると、日々のフローの緊急度は下がります。(急に生活に困るわけではない)
その大きさを活かしたキャピタル狙いの投資ができるのです。
しかも、フロー収入よりキャピタル収入のほうが実は何倍も資金効率がいいのです。

つまり、資産運用には2つのステージがあったのです。

第1ステージ⇒最初はフロー重視で資産形成
第2ステージ⇒大きな資産を活かしてキャピタル狙いで増やしていく

図案化するとこんな感じ。
資産形成サイクル2nd

融資などのOPM(other peoples money)を使うと、レバレッジが効いて資金効率が上がります。
本当のお金持ちの運用の秘密は、こちらだったんですね。

「お金持ちになる基本方程式」の中で、
②(資産×運用利回り)の部分を変える必要があるようです。

広い意味ではキャピタルゲインも(資産×運用利回り)に含まれますが、

資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り+キャピタルゲイン)-③支出

と分けて記述したほうが分かりやすそうです。

第2ステージにたどり着くのは大変ですが、覚えておいて損はありません。

わたしの周りでも、資産規模が数億円レベルになりそろそろ第2ステージという人も増えてきました。
誰にでも出来るものではなさそうですが、彼らの秘密もどうやらこの辺にありそうです。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
こちらでも書いてます。よろしければお読みください。
  ⇒女性向けWebサイト DAILY ANDS

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(7)

2015-06-07 23:24:07.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回はこれまでご説明してきた【お金の方程式】のまとめです。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル

■ 資産の種類  お金の方程式(1)
お金持ちになるために使える資産は5種類。

1)ペーパー・アセット(株、投資信託など)
2)不動産
3)ビジネス
4)コモデティ
5)自分自身


資産形成の初期、2~3年は集中的に自己投資するのがお勧め。
その後は、自己投資も継続しつつ「学習と実践」。
なんせ、やってみることが重要です。

■ 期待収益率と時間軸  ←お金の方程式(2)
収益率による投資家の種類。
1%~ただ貯金する人、普通の投資家
5%~ベテラン投資家
10%~賢明なる投資家
20%~真の投資家

複利による投資の本当の成果が出るには5~10年が必要。
焦らず取り組みましょう。
2年や3年、高利回りだからといって調子に乗ってはいけませんね。

せめてなりたや賢明なる投資家に・・・

■ 投資元本と貯蓄  ←お金の方程式(3)
投資のスタートはなんといっても貯蓄から。
天引き預金で、残った金額で生活を賄う癖をつけたいもの。

まぁ、わたしは出来てませんけどね・・・

なにしろ、銀行に気に入られるのは、堅実に貯蓄する人のよう。
何時、お世話になるか分かりませんから。

■ 純資産  ←お金の方程式(4)
投資の最終目標はあくまで純資産を大きくすること。
名目資産ではありません。

ただ資産形成の過程で、ある時期名目資産を先行して拡大させるのも大事なテクニック。
名目資産と純資産、違いを理解して使い分けましょう。

■ レバレッジ、良い借金と悪い借金  ←お金の方程式(4)
資金効率を上げるため他人のお金(借金)を活用するのがレバレッジ。
借金した後の名目資産をうまく活用すれば投資のスピードが上がります。

運用収益>返済額 になる借金が良い借金。
収益を生まない消費のためだけのお金が悪い借金。

実は住宅ローンも収益を上げないので、投資の世界では悪い借金。
安心感などのプラス効果と天秤にかけ、判断するのが正しい考え。

借金=悪 という偏見は捨てないといけません。

■ インカムゲインとギャピタルゲイン  ←お金の方程式(5)
投資の最終評価はインカムゲイン+ギャピタルゲインで判断。
いま儲かっていてもインカムだけで判断するのは間違い。
売却時に予定通りの金額で売れるとは限りませんから。

絶えず、「今ならいくらで売れるか」を考えておくことは重要。

■ イールドギャップと不動産投資  ←お金の方程式(4)
異なる市場での金利の違いがイールドギャップ。

今の不動産投資では家賃収入(インカムゲイン)狙いが一般的。
この低金利時代、不動産投資が魅力的なのはイールドギャップがその理由。
金利が上がれば、違う戦略が必要になります。

■ 経済的自由  ←お金の方程式(5)
資産運用益-支出(生活費)>0 を経済的自由といいます。
お金のために「働く」必要がなくなります。
お金の不安から解放される世界です。

といっても働かないことをお勧めしている訳ではありません。
そこからが自分のため、社会のための「働く」ことが求められると思います。

そんな世界を目指すのか?
収入の補填でいいのか?
どちらを選ぶかはあなた次第。

■ ライフステージと基本方程式  ←お金の方程式(6)
豊かな人生を送るには年金だけでは足りないのは間違いなさそう。
財政難で、どんどん年金財源は減っていきます。

自己防衛のためにはこの「お金の基本方程式」への理解が重要。
お金に振り回されるのではなく、お金の知恵を使いこなすことが求められます。
お金は豊かな人生への手段。目的ではありません。

スキルアップするには長い時間が必要。
そのためにも50代になったらお金の知恵を身に付けなければいけません。
さぁ学習と実践。投資を始めましょう!

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
少しでもお役に立てばうれしいです。

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(6)

2015-06-02 21:39:20.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

何回も【お金の方程式】について考えてきましたが、あと2回お付き合いください。
(回数が多いですが、そんだけ重要ってことで! m(__)m)

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル
 

■ ライフステージと基本方程式


この基本方程式はライフステージによって少し変化します。
現役時代は
資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
ですが、これが定年後になると
資産形成=①年金+②資産運用益-③支出
となります。これが問題・・・

現役時代の給与より、年金の方がずっと少ないですw
年金<給与  (T ^ T)

受給開始時点(65歳)における、
年金額の現役世代の収入額との比較割合を 所得代替率 といいます。

政府の年金制度設計上は、50%程度を目指すということになっていますが
実際の肌感覚でいうと30%程度ではないでしょうか?

国民年金は年額772,800円(2014年度水準)です。
月額では64,400円。学生アルバイト程度・・・
厚生年金でも平均の支給額は月15万円、年額180万円程度です。

給与水準とは大きな隔たりがあります。

①年金 が少ないとなると、残る
②資産運用益-③支出(生活費) が重要です。

基本方程式(5) でご説明した経済的自由を獲得した方は除き、多くの方はこの方程式は赤字です。
資産形成サイクルではなく資産取崩しサイクルですね。
(出ていくだけなのでサイクルとは言えませんが・・・)

資産取崩サイクル

この資産取崩しサイクルで重要なのは3つ!

1)年金はいくらもらえるのか?
2)定年後の適切な生活費(支出)はいくらか?
3)資産運用益はいくらか?


1)は付加年金などの若干の上乗せ手段はありますが、それ以上の増額の手段はありません。
固定、且つコントロール不可です。(しかも財政難で、どんどん下がりそう)

2)現役時代と同じ感覚で生活していては無駄が多くなります。
定年後に合った生活スタイルに変える必要があります。

ただ、そうは言っても、節約・倹約ばかりでは息が詰まります。
長~い老後を、じっと身を縮め不安なまま過ごすことになりかねません。
楽しくなければ豊かな老後とは言えません。

あなたは楽しく豊かな老後にしたくはありませんか?

そのためにも3)資産運用益がとても重要です!

収入が無くなって貯金が減っていくだけの生活は、不安なものです。
残高がいくらあるから、毎年これだけ崩してもこれだけ残る・・・
計算上は20年大丈夫でも、なかなか冷静ではいられません。

病気になって、急に大きなお金が必要になったらどうしよう・・・?
子供に迷惑は掛けたくはないし・・・

不安を吹き飛ばすためにも、
50代になったらライフプランを考え、資産運用にチャレンジすべきです!

資産運用のスキル習得には5~10年の時間が掛かります。
2012年以降の上げ相場に乗ってきた人は、まだ下降局面を経験していません。
きたる下降を乗り切ってこそ投資家です。
好景気と不景気のサイクルを一通り経験することが必要です。

たまたまですが、
わたしは53歳から本格的に始め、リーマンショックを経ながらも投資を継続。
少しずつスキルが上がってきたことを実感しています。
損失を出しても諦めず学び続けることが肝要なようです。

50代から始めれば、65歳の定年までにはスキル習得し、貯金残高を倍にすることも十分可能。(あるいはもっと?)

一番いけないのは退職金をもらって調子に乗って、急に慣れない投資に手を出すこと・・・

「利回りのいい商品がありますよ~ しかも、毎月分配金が出ます!」
ついついその気になってしまいますw

メガバンクの元支店長さんと話す機会がありました。
銀行で投資商品を買った人の9割は損をしている! そうです。

それでも・・・
手数料の高い商品を今日も勧誘しています・・・

金融機関はあなたの退職金を狙っています!

銀行で買おうとしているあなた、
せめて 投資信託の買い方まとめ なんかを参考にしてくださいね。

投資のことを勉強してから買う方が無難。
定年後2~3年は小額を使っての投資のトライ&エラーです。

ただ、それでは退職金を寝かせることにもなります。
やはり、損をしてもあまり生活に響かない現役時代から資産運用を始めるのが良さそうです。

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は基本方程式のまとめ です。

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