学習効果を高めるたったひとつの方法

2014-04-13 21:48:12.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
今日は投資のスキルを上げる秘訣について考えてみたいと思います。
日本ファイナンシャルアカデミーで不動産投資の勉強をしている時のことです。

講師の束田先生から「卒業生でなんと約30%の人が物件購入に成功しています!」という話がありました。
この30%の購入率というのは非常に高い数字ですが、逆に高額のアカデミーに通う購入意欲の高い人ですら70%もの人が買えていない‥ ということになります。

本格的なアカデミーとまではいかず、なんとなく不動産投資ってよさそうかも‥と考えてひとりで書籍を読んだり、無料のセミナーに参加しているして人はもっと大勢います。
おそらく物件購入にたどりつく人は1割くらいではないでしょうか‥??

この 成果を出せる1割と 成果を出せない9割を 分けているものはなんでしょうか??
どうせなら成果を出せるグループに入りたいですよね~

2棟目を買った時に、仲介業者さんに言われました。
「探し始めて、買う人はだいたい半年位で買うんですよね~ 買えない人は何時までたっても買えないケースが多いんですよ~」

今はネットを含めて情報過多の時代です。
金融投資でも不動産でも色んな書籍や無料のセミナーやブログが溢れています。
(わたしのこのブログもその一つでした‥! )^o^( )

なにかを始める時、まず「学習」が必要なことにみなさん異論はないと思います。
書籍を読み、関連するイベントやセミナーに参加してみる‥  ごくまっとうな方法です。
わたしもそうでした。

不動産投資であれば、物件選択に始まり融資交渉から減価償却と損益計算。空室対策に税金対策。
非常に幅広い知識が必要となります。高額でリスクもありますから事前の研究と慎重な取り組みは必須です。

学習曲線というものがあります。
学習曲線

スキルアップは決して勉強量とともに一直線で上がっていく訳ではなく、階段状に伸びて行きます。
この階段を上がっていくためのエンジンが「学習」で、このエンジンを吹かすガソリンが「実践」です。
立派な排気量のエンジンがあってもガソリンが無くては登ることはできません。

「セミナー貧乏」という言葉をご存知でしょうか?
学習ばかりで実践する決断力の無い人のことをさす言葉です。

・セミナーは受けたけど、具体的に、何をすればいいのか分からない。
・セミナーを受けて成長した気にはなっているが、何の行動も変わっていない。
・どんなタイミングで、何時から始めていいか分からない。

いくら本を読んでも、書いてあるのは「著者にとって成功してきた道筋」です。自分にとっての正解かどうかは分かりません。
読めば読むほど混乱して、一歩踏み出す自信がなかなか持てません。
何を隠そう、わたしもどちらかというと「セミナー貧乏」であまり行動が伴わないタイプです……… orz  (あぁカミングアウトしちゃいました!)

残念ながら、机上で分かったつもりになっても実践し体験してみないと、本当のところは分かりません。

わたしも2棟目を買うときは、大きなローンだったことも有り、散々迷っていました‥
無論、事前に何度も損益をシュミレーションし、ある程度の成算はあるつもりでしたが‥
決して100点満点の物件ではありませんでしたが(今だったら買わないと思います)、ここが進むべき時と感じていました。

結局、大きなローンを組んで買うという決断をし、一歩踏み出しました。
滞納や管理変更という苦労もありましたが、それを乗り越えることが自信につながって行きました。
踏み出してみるとそこにはサラリーマン兼業大家業という違った世界が広がっていました。

本に書いてあったことが、リアルな現実として分かってきます。
あぁこういう意味だったのか‥  なるほどこの事を書いてあったんだ‥
理屈ではなく、体験してみて初めて身に沁みることばかりです。

心底、買って良かったと思います。
自分自身が大きくスキルアップした実感があります。
学習効果を高めるたったひとつの方法とは、「やってみること」です。
大きな失敗を避け、小さな失敗の実践と学習の繰り返しです。

むかし寺山修二という人が「書を捨てよ、町に出よう!」と言いましたが
今ならこう言うと思いますよ。
「さぁ、ネットを捨てて街に出よう!」

新社会人に知って欲しい、不都合な真実 (3)

2014-04-07 17:51:52.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
新人営業研修で話している不都合な真実の最後です。
 (2)はこちら  (1)はこちら

希望に燃えてる新入社員をいきなりブルーにしてどうすんじゃい! という声もありますが‥
今一度、わたし達の現在のポジションを確認して、気を引き締めて社会に臨むのも悪くはないと思っています。
で、不都合な真実の3つ目がこれです。

貯蓄分布
   総務省 報道資料 家計調査報告(貯蓄・負債編)

富の偏在とか高齢者はお金持ち、とか耳にすると思いますがその実態がこれです。

やはり偏在ぶりは明らかで、平成14年から24年にかけて60歳以上の貯蓄額の全体に占める割合が53%から66%へと10%以上も上昇しています!

貯蓄の割合だけではなく貯蓄額(年代別)も見てみましょう

年齢別貯蓄額

50代で1162万、60代で1349万。年齢とともにコツコツと貯めてる様子が伺えます。
20~30代の貯蓄額には現実の厳しさを感じますが‥ 驚くのは純貯蓄額(貯蓄-負債)です。 なんと40代まではマイナスです!

これはこの時期に住宅を取得し、ローンを組んでいることを意味しています。
不動産という実物資産はあるものの、この時期は金融資産だけで見ると債務超過であることが分かります

50代までかかってローンを返済し、やっと完済した頃にはマンションは築30年‥ その時にどれだけの残存価値があるのでしょうか‥?
マンション購入にもこんな一面があることも覚えておきたいです‥ (無論プラス面もいろいろありますが)
わたしももっと早く勉強していたら、普通に購入せず絶対「収益マイホーム」にしてました!! orz
(収益マイホームとは、マイホームでありながら、マイホームの一部を他人に貸すことで、継続的な家賃収入を得る方法)

一方収入の統計によれば、平成14年から24年にかけての同時期に年収300万以下の人口割合が34.9%→41.0%と上昇しているようです。
日本の労働人口の約4割が年収300万以下! 近年は給与所得額も一貫してジリ貧です‥ (ToT)

この低所得者層の増加は非正規労働者の増加と高齢者の増加が要因と考えられています。
高齢者は低所得だけどお金持ち???  これはどういうことでしょう??

年金生活で収入は減っているけど、過去の頑張りで住宅ローンも払い終り、退職金も出ているので貯金もそこそこ‥
団塊の世代を中心としてそんな姿が標準的なんじゃないでしょうか。

長年の努力の賜ですから高齢者の資産は当然の権利と言っていいかもしれません。
ただこれでは、せっかくの貯蓄ですが誰も使わない(使えない?)ため経済の活性化にはつながっていません。

高齢化社会で長生きになりましたが、逆に言えばこれは何歳までお金が掛かるか分からないことを意味しています。
後期高齢者以降の医療費や介護費用が心配で貯金を使う気にはなかなかなれません。
ある程度の歳になれば物欲も無く、欲しいものもありません。(あるのは長い老後の不安だけ‥?)
これでは心配ばかりが先に立ち、とても前向きに使う気にはなれないのも無理はありません。

年金だけで身を縮めて細々と暮らすのではなく、一人ひとりが元気に経済活動する(稼げる間は稼ぐ、そして使う!)ことが世の中を活性化させるのではないでしょうか?
お金が回ることで経済が回り、経済が回れば会社も従業員も元気に。つまりみんなが元気に。 ひいては日本が元気に!

放っておけば停滞するばかりの世の中ですが、ファイナンシャルリテラシーで賢く生き抜くしかないようです。
定年間近のおっさんですが頑張るぞぉ~!!!

新社会人に知って欲しい、不都合な真実 (2)

2014-04-02 22:57:17.0

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
新人営業研修で話している不都合な真実の続きです。

最初の話は日本政府の借金の話でしたが、その次はこちら
人口推移420
(国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(2006年)」などをもとに国土交通省国土計画局作成)

少子高齢化、人口減少についてはあちこちで言われていますのでいまさらですが‥
日本国が「人口減」に直面するのは実は今回が初めてではないようです。
有史以降、これまで3回の大きな人口減時代があったといわれています。(今回が4回目!

1)縄文時代末期から弥生時代にかけて (図なし)
2)平安時代から鎌倉時代にかけて    (  )
3)江戸時代後期から明治時代にかけて ( 〃 )
4)今回 2004年~               ( 〃 )

1)は狩猟文化の限界による人口停滞といえるようで、絶えず狩や採取の適地を求めて移動していくとなると、なかなか人口を安定させることはできません。天候の不安定さにも影響されます。
弥生時代に入って稲作が人々の中心になると食料調達が安定し、定住となり人口停滞に終わりを告げます。

2)は律令制度が崩壊を始めた時期で、飢饉なども多かった時期です。 その後、鎌倉幕府の成立とともに武家社会となり、新しい秩序がもたらされ社会が安定すると同時に人口も上向きます。
政治の安定により農村という形態の定着、検地を通じての土地制度の確立。水田面積も増えたようです。

3)の江戸時代後期は稲作中心の社会が限界を迎え、幕府という組織も制度疲労を起こしていた時期です。新田開発も行われたはずですがこの時代の技術での限界に来ていたのではないでしょうか?
それが安政の開国で西洋文明に触れ、黒船襲来から明治維新へと続く産業革命で一気に生産性が上がり人口が爆発します。

この近代以降は第二次大戦後の特殊要因を除き、一貫して人口増でした。
それが2004年にピークアウトし、いよいよ4回目の大人口減時代に突入したのはご承知の通りです。これから100年を掛けて、(このままの出生率が続けば)明治維新から増加してきた人口が、丸ごと元に戻ってしまいます!

今回の4回目の大人口減時代ですが、過去3回の人口減とは少し様相が違います。
3回目までの人口減はそれぞれの時代の生産性を主因とした、食糧事情、経済事情による社会が養えるキャパシティの問題でした。 キャパシティの問題であれば、技術革新により扶養可能な人口が大きくなればそれに合わせて人口が増えて行きます。

それが、どうやら今回は異なるようです………
これ以上の人口を養えない経済的状況が日本にあるとは思えません。キャパシティは今回の要因ではないようです。 
先進国としての文化的変化に起因する急激な出生率の低下による、いわば国の老化病による人口減です。

といっても人口の減少自体に善悪はありません。地球規模で考えれば人口増大に歯止めが掛かることは悪いことではありません。
100年かけて人口が1~2割減る程度なら問題にはならなかったはずです。急激な変化による人口バランスの崩れとそれがもたらす社会制度の歪みが問題です。

これだけの急激な変化は世界にも類が無く、日本が世界に先駆けて経験します (韓国と中国が後を追いかけてくるようです) 誰も見た事のない大変化です‥ どんな問題が待ち受けているんでしょうか??

世界各国の出生率はどうでしょうか?

国 名 出生率(人)
日 本 1.4
韓 国 1.3
中 国 1.6
英 国 1.9
米 国 2.1

(合計特殊出生率ランキング、国別順位 - WHO世界保健統計2013年版より)

特筆すべきは英国です。 一時は「英国病」と言われ停滞する先進国の代名詞でしたが、1979年のサッチャー首相の誕生を機に経済を立て直しました。

出生率も2001年には1.64とかなり危うい状況でしたが、2010年には1.94まで回復させています! わずか10年での成果です!
先進国としての文化的成熟が人口減の主因という環境下では出生率の向上は簡単ではなく、この成功例はとても参考になりそうです。
米国も積極的な移民政策があるとはいえ、未だ2.1というのは流石というほかありません。

「制度面の支援充実」「高出生率の移民の増」とこの辺に回復のヒントがあるようです。
時間はかかるでしょうが不可能ではないはず‥‥ そのためにわたし達にできることは何でしょうか‥‥???

不都合な真実、あともう一つ‥

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