マイナス金利時代。こりゃ大変と右往左往する前におさらいしてみた。

2016-04-26 23:12:00.003

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

日銀がマイナス金利を導入してから既に2カ月が過ぎました。
「マイナス金利時代の資産運用」なんて記事を見かけることも多くなりました。

201408241209580f1

マイナンバーの導入もあってか金庫がバカ売れしているとか。
タンス預金なんてよけい物騒。変な話と思いませんか?(変と思うわたしが変!?)

「マイナス」の言葉に過剰反応して、こりゃ大変と右往左往する前におさらいしてみました。

そもそもマイナス金利とは、日銀の当座預金に滞留している銀行の資金に手数料的金利を取ること。
目的としては、
滞留資金の減少→市中貨幣流通量の増大→貸出金利の低下→設備投資の増大→経済活性化→インフレ目標の達成
を狙うもの。

ただ、想定通りには進んでいないのが実態。

■メリット、デメリット

影響は直接的には金利の低下に現れますが、借りる預ける、2つの側面がありそう。

1)貸出金利の低下
2)預金金利の低下

企業にとって、1)は安く資金調達できるので歓迎のはず。
2)については預金の受取利息は営業外収益ですから、本業には無関係。

本来なら、1)の調達資金が新規事業などの投資に向かうはずですが・・・
投資前提としての「投資機会」や「投資意欲」が無いせいか、どうも盛り上がりに欠けます。

消費者にとっては 2)はデメリットですが、元々が史上まれに見るゼロ金利です。
0.02%の預金金利が0.001%になったところで、元が小さいので誤差の範囲。
大勢に影響は無いはず。騒ぐことではありませんよね?

ユーロ圏、スイス、デンマーク等では、ゼロ金利政策の影響で預金に手数料が発生する事態になったとか。
そうなれば大変ですが、日本では考え難いでしょう。
なあに、なればなったで預金以外にも運用先はあります。

結局、消費者にとっても
1)がローン金利の低下につながり住宅ローンが借り易くなれば、トータルでは歓迎すべき事態なはず。

なんせ、こんな低金利で借りるチャンスはめったにありません。
ぜひ融資お願いしますと、銀行窓口に列をなしても良さそう・・・。

投資では、他人のお金をいかに上手く効率的に使うか、とよく言われます。
OPM(other peoples money)と呼ばれますが、
実際、不動産投資家達にはチャンスが到来しています。

この資金調達というノウハウを使いこなすか、今後の成否を分けそうです。
(わたしも今年はなんとか物件を購入したいと思っています)
高値掴みだけは避けつつOPMを心がけたいもの。

ということで、企業にも消費者にとってもさほど心配することでもないと思いますね。

銀行、保険会社、年金基金は有効な運用先がなく、大変かもしれませんが・・・

■「マイナス金利時代の資産運用」

多くの雑誌では、
預金金利が低下、これからは逆に手数料を取られる時代かも?とあおった上、
「預金以外の安全な運用先」を検討しましょう、と続きます。乗せられる必要はありませんが、低金利時代なのは事実。

安全な運用先としてオススメなのが個人向け国債。
あまり知られてはいませんが最低保証金利が0.05%です。

取るに足らない保証ですが、マイナス金利時代になって定期預金並の利率!?

購入金額も1万円以上、1万円単位で購入。
年4回だけの募集だったものが毎月となり、これも買いやすい。

人気沸騰してるはずと思い、発行額の推移を調べてみました。
2016年1月と4月の対比です。(財務省HPより)
・個人向け固定3年国債 =約1.9倍
・個人向け変動10年国債 =約1.3倍
増えてはいますが思ったほどでもありませんね。

と思ったら
・個人向け固定5年国債は約7.8倍!

半年毎に見直し金利が適用される変動10年国債がオススメなんですが、固定5年が売れてます。
・・・なんで?

どの国債も売り出し金利は最低の0.05%、同じです。

最低保証が無くなりこれからもっと下がるから?
0.05%でも固定の方が安全?

まさかね?

発行額自体は変動10年に比べて小さく、一時的な動きかもしれません。
これまで馴染みのなかった個人向け国債。もう少しウォッチしていきたいと思います。

■こんな時こそ、ドルコスト平均法

「預金以外の安全な運用先」と言われても株式相場も昨年から不安定。

どうすればいいのか?

昔から、乱高下のときこそドルコスト平均法が威力を発揮!といいます。
わたしのNISAの世界経済インデックスの積立状況を確認してみました。

2015~2016/4までの基準価格と購入口数の推移です。
最高値は2015/6で最安値が2016/2。
最安値が高値の83.2%でした。2割近い残念なダウンです。

ところが金額は下がっていますが、購入口数は異なる動きです。
最安値時点のほうが高値時より口数は120.2%とたくさん買えてます。

当たり前ですが、価格が下がったら購入口数が増える。
これがドルコスト平均法の良い所。

2割も多く買える!価格が戻ればこれが大きなリターンになります。

やっぱり「不安定相場ではインデックスの積立が最強!」ですね~
慌てず騒がず淡々と、でしょうか。

その他としては、債権に近い安定利回り商品としてREITもオススメです。

マイナス金利時代、あなたはどんな戦略でいきますか?
もちろん戦略を変えないという戦略もアリ・・・。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
(投資判断は自己責任でお願いいたしますね)

J-REITで本当に潤うことはできるのか? (2)

2015-12-20 22:45:34.287

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

前回は、マネー誌の特集「J-REITで潤う方法!」の検証をしてみました。
REITの特徴を確認するために、NAV倍率の低いものについて価格の変動の度合い示すボラティリティを調べようとして見当たらないところまででした。

20151220ビル街_REIT
NAV倍率や分配利回りなどはありますが、標準偏差などのボラティリティ情報が見当たりません・・・
安定的な分配利回りがあったとしても元本の変動幅が分からなければ、正しい評価がしにくいです。

これは困った・・・
何か代わりになる指標は無いんでしょうか?

あちこち見てたら楽天証券のスーパーサーチで、ベータ値の記載がありました!
ベータ値(β)とは、市場(マーケット)との連動性を示すリスク指標です。
商品の変動の大きさがベンチマーク(市場平均)の価格変動に比べて大きいか小さいかを示す指標です。

一般にベータ値が1であれば市場平均と同じ値動きをすることを示し、
1より大きければ市場平均より値動きが大きいことを示します。

標準偏差が絶対的な変動幅を示すのに対し、ベータ値は元々動きのある市場平均からの変動幅を示します。
ボラティリティに関する指標であることは間違いありません。
かなり手掛かりにはなりそうです。

TOPIXに対するベータ値を見てみました。(過去2年間に対する数値)

(証券CD)
8957 東急リアル・エステート投資法人 0.31
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 0.3
8966 平和不動産リート投資法人    0.31
8982 トップリート投資法人      0.32

なんと!どれもかなり小さい値です。値動きが小さく安定的であることが分かります。
TOPIXの2013~2014年はアベノミクスで一本調子で上げた時期です。
そのTOPIXに約1/3の変動幅とはどんなものでしょう。

ここで、各銘柄の10年分のチャートを見てみました。

多少銘柄により変動の幅は違いますが、長期的にはかなり似通っています。
2007年中まではREITブームに乗って大幅に上げ、その後バブル崩壊のように一挙に下げ、
リーマン以降に底を打った後、ここ数年は横ばいか緩やかな上昇です。

さて、REITについてまとめてみます。
(あくまで個人的見解です。ご購入は自己責任でお願いいたします)

『個別REIT商品特性』
・3~4%の安定的な分配を狙う商品
・特に日本では大きな成長性は見込みにくい
・市況変動の影響は軽微

この特性から、大型安定株と比較されるような気がします。
安定的な分配狙いの場合、どちらがいいんでしょうか?

『個別REITのメリット』
・分配率は安定していて、配当よりは高い
・ボラティリティが低く、一定の分散効果が期待できる。
・バブル時期を過ぎ、大きな下落は考えにくい(と思われる)

『個別REITのデメリット』
・成長性はに疑問が残る。大化けは期待できず妙味に欠ける。
・株式市場に分類されているが、商品特性が分かりにくい
・2007年以降の下げの印象が強く、イメージに難がある

大化けは出来そうもありませんが、その債権的側面については評価できそうな気がします。

従来は債権と株式で分散投資をするというのが常識でした。
ただ歴史的低金利の今、債権の金利があまりにも低く投資の意味が薄いといわれています。
また過剰流動性のなか、株式も債権も同じ方向に動くことが多く、分散投資にならなくなっています。
その意味ではポスト債権として面白い存在かもしれません。

株のような大化けが期待できない部分、敬遠されているのかもしれません。
ただ、わたしは債権の代替としての可能性を感じます。
少し、購入してみようと思います。

ここでご注意・・・

一見名前が似ている
投資信託REITは、だいぶ様相が異なります。

・拡販のために高い月次分配をしている
・その分配金を実現するために元本を取り崩している

こんな特徴があります。
くわばらくわばら・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
少しでも参考になれば嬉しいです。

資産運用実践記。REITは買うべきか買わざるべきか?(2)

2015-11-20 23:40:26.827

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

前回は新光J-REITオープンを解約する経緯をお話しました。
では代わりになる良いREIT(不動産投資信託)にはどんなものがあるんでしょうか?

基本方針として、日本の不動産市況についてやや悲観的なことからできるだけ海外REITで、
且つ資産残高がある程度の規模のものを選ぶことにします。

と言っても、わたしがメインにしている楽天証券では海外REITだけでも102本があります。
どうやって選べばいいんでしょうか??

いろいろ考えて、次の3指標を選択基準としました。
1)3年騰落率の上位
2)シャープレシオの上位
3)2014ファンド・オブ・ザ・イヤー REITの部

1)は3年間でどれだけ値上がりしたか、という指標です。

REITは不動産に投資する投資信託ですから、不動産が生み出す安定的な収益を
リターンとして獲得するという意味からは値上がり期待を指標とするのは
相応しくない気もしますが、安定的収益があれば人気も出る(値上がりする)だろう
ということで指標にしました。

下がるより上がるものを選びたいですもんね!
(過去の実績の通りこれからも上がるとは限りませんが・・・)

2)シャープレシオとはリスク1単位あたりのリターンを示した指標です。

資本資産評価モデル(CAPM)の創始者であるウイリアム・シャープ博士が考案したもので、
同じリスクレベルでどの程度の超過リターンの違いがあるかをみるものです。

リスク対効果とでも言うべき指標。
数字が大きいほど、「リスクの割にリターンが大きい」、「効率よくリターンを上げている」、
「運用成績が優れている」といえます。

シャープレシオ = (ファンドの平均リターン-無リスク資産利子率)÷標準偏差

これだけ聞くと、
すんごい! 良い指標があるじゃん!
ということなんですが・・・

・商品カテゴリーが変われば前提も変る(同一カテゴリ内で比較)
・過去の成績を基にした数字で、将来の保証ではない

未来は誰にも分かりません。
妄信は出来ませんが、まずは判断材料にします。
ここでは3年間の上位を採りました。

3)金融情報サービスの老舗、モーニングスターさんの
ファンド・オブ・ザ・イヤー REITの部です。
良心的な情報提供サイトでの評価を信頼しました。

これら1)~3)での上位ファンドの普通分配率を比較したのがこちら。
(重複分は除く。上位3~5本)

REIT分配率比較841

新光J-REITオープンの分を調べたときもそうでしたが、
各1年分しか情報入手できませんでした。
(どこかにArchiveがあるのかもしれませんが・・・)

結局、情報入手できなかったものが1本。
2015年開始で1年分の実績が無かったものが2本。

普通分配率はなるべく100%がいいんですが、
1年間の100%達成のものは無し。半年間のみ達成がわずか1本!

これは酷い! 調べて、びっくりです。
なぜこんなことが起きるんでしょうか?

ひとつには、高い分配率があると思います。
この低金利時代にどれも高い年利分配です。

この中では分配率の低いノムラ日米REITファンドでも普通分配率は50%超えた程度。
かなり低い分配に抑えないと100%達成は難しそう。
今の、低リターン時代には仕方ないでしょう。

利益は出なくでも、売るために高い分配金を維持する。
結果、元本を取り崩すことになる。
そんな構図が見えてきます。

3~4%の利回りで安定的に分配する、でいいと思うんですが。
無理して分配金を維持するのが今のREITの実態なら、
買う意味はあまりないのかもしれません。

当初、ポートフォリオバランスを考えてREITも購入していましたが、
この結果を見て考えが変わりました。
この分配率ならREITを購入する意味はないでしょう。
REITの購入は止めて別の商品にします。

最後に・・・目論見書にREITの考え方の記載がありました。
「小口の資金で不動産投資と同様の経済効果が得られます。
タイプの異なる複数の不動産に分散投資したのと同じような効果です。」

不動産投資を実践している立場から言わせてもらえれば、
これは全くのデタラメです。

REITは、あくまで投資対象が不動産というだけで、実物不動産の所有権と結びつく訳でもなく、
どちらかというと投資信託のような金融商品です。
不動産投資との類似性はほぼありません。

不動産投資の入門書で、「不動産投資のハードルが高いと思う人はREITから始めると良い」
といった表現を見る場合がありますが、的外れです。
REITは不動産投資の勉強には全くなりません。別物と認識しましょう。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

Webディレクター
AFP+個人投資家
自立! 能動! 自由闊達! 年齢不問!

こんな方は入室をお断りしています。
・楽をして一攫千金を狙う人
・受身で自己研鑽意欲のない人
・節約志向で年金だけの老後を送ろうとしている人。

お金の知恵で身を守り、豊かな人生を目指す人は歓迎です!

各種実績はこちら

人気シリーズ

最新記事

カテゴリ