警告! 東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!

2015-05-27 23:32:46.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

今回は、お金持ちになる基本方程式(6)の予定でしたが、
とても気になることがあったので急遽、そちらを書きます。

同じ投資サークル「ふどうさんぽ」仲間の江口 栄介さんがマネー誌で紹介されました。
おめでとうございます。(^-^)//""ぱちぱち♪

彼は全然問題ありませんが、びっくりしたのは同じ雑誌に掲載されていたMさん。
見事な凍死家っぷりです!

こんな記事。

ビッグトゥモロウ201506増刊
Mさんの購入された物件です。(タイトルでは「初めての投資で大成功!」だそう・・)

・都内ベイエリア
・築 12年 RCワンルームマンション
・価 格   2130万円
・家賃収入  93,000円
・管理費他  13,080円
・ローン返済 70,217円(返済比率75.5%)
・手取り収入  9,703円
・投入資金 258万円(推定)
・表面利回り  5.2%
・手取り利回り 4.5%


「営業担当者から物件を紹介してもらい即決でしたね。」
嬉しそうに語っています。

おーまぃがーっ!!

まず利回り低すぎです。2000万円を超える購入で、年間CFたった約11.6万円です!

「手取り利回り4.5%で投資として十分ペイできます」
現金購入での利回りならOKかもしれませんが・・・
ローンリスク取ってますよ~!

ローンを組んだ場合の自己資金利回りをROIといいますが、
15~20%なければ投資とはいえません。
4.5%ならバランス型の投資信託の方がよほどましです。

返済比率75.5%(=70217÷93000)というのも危険が一杯です。

この管理会社さんは入居率99.25%を誇る有名なところで、
たしかに客付には心配ありません。

ただ、退去があるとリフォームが発生します。
ベイエリアの新しめのこのクラスなら15~20万程度。

入居期間の平均は5年程度です。
5年間の通算で58万程度の収入があっても、ここからリフォーム代が引かれます。
仮に転勤で3年後に退去があったら・・・
あぁ、恐ろしい・・・

「空室保証や滞納保証があり、空き部屋になれば入居者探しも行ってくれますから、
私自身がやることは本当にありません。」とMさん。

推定ローン期間は25年以上です。
5年後の退去時にあっと思っても、まだ20年以上のローン残があります。

場所的に価格下落は小さいかもしれませんが、
20年も価格が維持できる保証はありません。

売却しない長期保有にも罠があります。
あと10年もするとやってくるのが大規模修繕です。
修繕積立金で賄えればいいんですが、資金不足で一時金の必要なケースも多いです。

更に、建物には老朽化があります。
築12年の今はピカピカでしょうが、
次の退去時に家賃が5千円下がれば返済比率はなんと79.8%!
ますます余裕はありません。

マネー誌で調子に乗ってる場合ではありません。
ちょっと計算すれば分かるはず。

「プロの力を借りながら効率よく収入を増やす。忙しいサラリーマンにはうってつけの大家スタイル」とあります。

実はこの投資で
喜んでいるのは金融機関と管理会社さんです。
なんのリスクもありませんから・・・

取材している記者も本当は分かって書いてます。
残念な投資家だと陰で笑っているんです。

業界を盛り上げるため、こんな区分投資家の記事も欲しいわけです。
無念です・・・悲しいです。 正しい市場形成を考えてください。

Mさんも、区分投資するなら芦沢晃さんの爪の垢でも煎じるべき。
(5年後に気が付くんでしょうが・・・)
区分なら1000万円以下、できるだけ現金購入が原則です。

こんな買い方をしていいのは
1)キャピタル狙いで希少価値のあるタワーマンションを買う
2)資産性を重視して、相続税対策で現金購入

くらいでしょう。

「ふどうさんぽ」で、もっともっと啓蒙に努めなければと思った次第。

メディア実績: 日経マネー2015年7月号 に掲載されました。

2015-05-25 22:35:12.0

日経マネー 2015年7月号(2015/02/21発売)の特集に、4月に受けたインタビュー記事が掲載されました。

■1億円の儲け方 特集号です。
「億万長者も25人取材、個人投資家9400人調査で分かった1億円の儲け方」

70P 不動産で稼ぐ人 コーナーの
「51歳からの兼業大家で2億円」 というタイトルです。

『全ては26歳の時、父親の夜逃げから始まった!?
父親の借金返済が不動産への関わりの始めという山本さん。
遅咲きの投資家としての成功の秘密は30年の営業経験にありました。
コミニケーション能力とフィットワークが持ち味です。』

という過分の紹介をしていただきました。
 

 


内容はこんな感じ。
日経マネー201507号
見開き2ページものスペースで、ちょっとビックリ。
もっともっと小さな囲み記事かと思っていました。
紙面で見るとなんだか他人の実績のようで面映ゆいですね。

顔写真がと~っても小さいので知人以外は判別しにくく、
顔バレするなぁと、心配したのが損したみたいですw。

不動産投資の記事ではよくあることですが、
名目資産と純資産を曖昧にしていたりとか、
不動産収入とCFを分けていないのは
確信犯です。

読者としては読み取り能力が必要です。

事実誤認が一か所。
2008年での『リーマンで株と決別』とありますがこれは間違い。
多少懲りたのは事実ですが、止めてはいません。
不動産と並行しての投資活動ですよ~

聞く側に無意識に、たぶんこうだろう、こうだといいなというバイアスがあると、
事実を違う角度でつい解釈してしまうという事例かも・・

物事を正しく伝えるのは難しい。

 

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(5)

2015-05-22 22:57:25.0

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

まだまだ【お金の方程式】について考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル

資産形成サイクル「②運用利回り」の内容には2種類あります。
インカムゲインとギャピタルゲインです。

資産を保有していることで得られる収入がインカムゲイン
資産の値上がりによって得られる収入が"ギャピタルゲイン
こちらは損失(ロス)になる場合もあります。

株式投資では配当による収入がインカムゲインで、売買差益による収入がキャピタルゲインです。

投資においてはその合計が最終利回りとなります。
(片方だけで損得を判断しているケースがあります。ご注意を!)

500万円の株式の配当が年間5万円なら利回りは1%、1年後に520万円で売却できれば利益は20万円で、利回りは4%。
合計利回りは(5+20)÷500=5% です。

不動産投資も同じ考え方です。

家賃による毎年の賃貸収入がインカムゲイン。
売買差益による収入がキャピタルゲインです。

ただ株も不動産もインカムは事前にある程度推定できますが、
キャピタルはなかなか売却前には分かりません。

インカムは比較的確実な未来ですが、
キャピタルはとても不確かな未来・・・

しかも困ったことに、
キャピタルの上下動の方がインカムのりターンより大きい・・・。
儲けも大きいが損をする時も大きいということ。

これがリスクであり、投資に二の足を踏む人が多い理由です。
儲かることが100%確実なら、そりゃみんなやります。

でも、実践しながら学ぶことにより、
100%ではありませんが儲けられる確率は上がります。
大事なのは損をしても学び続け、実践し続けること。
少しずつでも資産形成サイクルを回し続ければ、複利の力で1年毎に大きくなります。
途中多少の損があってもやがてはとても大きな金額になります。

投資活動のゴールとして
②資産運用益-③支出(生活費)>0 になった時が「上がり」と見なされています。
資産運用益で生活ができるレベルです。

これを経済的自由といいます。
①給与 がなくても生活が成り立つわけです。

②資産運用益 を不労所得と呼んだりもしますが、
わたしは非勤労所得と呼ぶべきと思います。

成功のためには資産運用でも頭脳労働は必要で、決して不労ではありません。
(頭脳労働が不要なリターンを「ラッキー」と呼びます)

わたしの参加している
ふどうさんぽ
の仲間には経済的自由を達成した人が何人もいます。

わたしのようにゆっくり堅実に幸せな小金持ちを目指すのか?
それとも1日でも早くサラリーマン卒業を目指すのか?
考え方はいろいろ・・・

急げば、その分リスクも高くなります。
キャッシュフロー・クワドラント のどこを目指すのかはあなた次第。

経済的自由の獲得まで最短でおおよそ3年
時間を味方に付け、堅実にやれば10~15年???

あなたはどっちを目指しますか?
大家になってお金持ちになる方法はあるけれど、なってあなたはどうするの?

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もこの項、続きます。

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やんつ(山本 常勝)

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