安値125万円と高値5600万円! たたき売りと高値売り抜けでは天国と地獄。

Apr 30, 2016

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

親父の夜逃げシリーズ(7)です。

1983年26歳のサラリーマンだったわたしは、
負債から逃げ出した親父に替わりに借金を返済するハメになりました。

債権者との返済猶予交渉もまとまり、毎月の支払いは少し待ってもらいました。
いよいよ返済活動に着手です。

少し整理しましょう。

借金は金融機関3行で1.8億円。岐阜のXX興産の約束手形が1500万円、計約2億円です。

対して、手持ちの資産は700㎡程度の田んぼが45枚ほど。約3.0Ha(3万㎡)です。
プラス約600坪の実家と空き地が少々(竹やぶ)。
場所は金沢市近郊とはいえ、全てが市街化調整区域。

その他に、当座の資金として親戚から借りた運転資金が1200万円。
収入は母が農業で約400万円、わたしのサラリーマン年収が約230万円。

支払いを猶予してもらっているとはいえ、半年程度で部分返済をするなどの結果が必要です。
それほど時間はありません。

さてどうやって返すか?

世帯年収630万円ではその中から返すのは無理。

■市街化調整区域と田

一般に土地を持つ地主が考える「土地活用」は一にアパート建設、二にアパート建設、三に事業用賃貸。

少子化の今でも、アパート経営は節税効果もあり効果的な活用法です。
入居者が見込める地域なら最優先。

ただ、繰り返しますが全ての土地は市街化調整区域。
そもそも建物を建てることができませんし、賃貸需要のあるような場所でもありません。

春はヒバリやウグイスの声で目覚めるような田舎。
小学校までは3km、最寄りのお店と言えば500m先の農協の売店だけ。

市街化調整区域

ということでアパート経営はNG。
建物が建てられませんので店舗としての活用や土地賃貸も諦めるしかありません。

となると、やはり「売る」しか選択肢はありませんが、これが難しい。
市街化調整区域の田をいったい誰が買うのか?

当時の山本家の田んぼの大きさは700㎡(212坪)平均。
ここから上がる稲作収入は10万円程度。

収益還元法で計算すると8%利回りで、10万円÷8%=125万円
田んぼ1枚125万円です。

この大きさの田んぼが45枚ほどありましたので、全部売っても5600万円程度。借金返済には全然足りません。

つまり田を田として売っては返済できないのです。
近隣の農家に田として売るのはダメなのです。

ところが、これが宅地になると話は一変します。

2015年の実家の路線価は3万円ですが、調べてみると1983年当時は今の3倍程度の地価だった様。(路線価9万円!?)
土地神話の時代でまだまだ土地は上がると思われていました。

田ではなくもし宅地として売れれば・・・
700㎡×@9万円 =6300万円! なんと 50倍!

45枚の田があれば借金を返してお釣りがくるどころか、一躍ビリオネア!
(銀行がこれを見越してお金を貸してくれるのも分かりますね)

ただ、これはあくまで宅地だったらという仮定の話。
今は単なる市街化調整区域の田んぼ。

では、どんな買い手がいるのか?
どんな相手を探せばいいのか?

都市計画法第34条では建てられるのは・・・

・大学,研究所等で開発審査会を経たもの
・大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等

どれも建設話が何処にでもあるようなものではありません。
H叔父が、あちこちに当たってくれました・・・。
そして・・・ この話、続きます。

今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
個人的な話ですが、読んでもらえると嬉しいです。

マイナス金利時代。こりゃ大変と右往左往する前におさらいしてみた。

Apr 26, 2016

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

日銀がマイナス金利を導入してから既に2カ月が過ぎました。
「マイナス金利時代の資産運用」なんて記事を見かけることも多くなりました。

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マイナンバーの導入もあってか金庫がバカ売れしているとか。
タンス預金なんてよけい物騒。変な話と思いませんか?(変と思うわたしが変!?)

「マイナス」の言葉に過剰反応して、こりゃ大変と右往左往する前におさらいしてみました。

そもそもマイナス金利とは、日銀の当座預金に滞留している銀行の資金に手数料的金利を取ること。
目的としては、
滞留資金の減少→市中貨幣流通量の増大→貸出金利の低下→設備投資の増大→経済活性化→インフレ目標の達成
を狙うもの。

ただ、想定通りには進んでいないのが実態。

■メリット、デメリット

影響は直接的には金利の低下に現れますが、借りる預ける、2つの側面がありそう。

1)貸出金利の低下
2)預金金利の低下

企業にとって、1)は安く資金調達できるので歓迎のはず。
2)については預金の受取利息は営業外収益ですから、本業には無関係。

本来なら、1)の調達資金が新規事業などの投資に向かうはずですが・・・
投資前提としての「投資機会」や「投資意欲」が無いせいか、どうも盛り上がりに欠けます。

消費者にとっては 2)はデメリットですが、元々が史上まれに見るゼロ金利です。
0.02%の預金金利が0.001%になったところで、元が小さいので誤差の範囲。
大勢に影響は無いはず。騒ぐことではありませんよね?

ユーロ圏、スイス、デンマーク等では、ゼロ金利政策の影響で預金に手数料が発生する事態になったとか。
そうなれば大変ですが、日本では考え難いでしょう。
なあに、なればなったで預金以外にも運用先はあります。

結局、消費者にとっても
1)がローン金利の低下につながり住宅ローンが借り易くなれば、トータルでは歓迎すべき事態なはず。

なんせ、こんな低金利で借りるチャンスはめったにありません。
ぜひ融資お願いしますと、銀行窓口に列をなしても良さそう・・・。

投資では、他人のお金をいかに上手く効率的に使うか、とよく言われます。
OPM(other peoples money)と呼ばれますが、
実際、不動産投資家達にはチャンスが到来しています。

この資金調達というノウハウを使いこなすか、今後の成否を分けそうです。
(わたしも今年はなんとか物件を購入したいと思っています)
高値掴みだけは避けつつOPMを心がけたいもの。

ということで、企業にも消費者にとってもさほど心配することでもないと思いますね。

銀行、保険会社、年金基金は有効な運用先がなく、大変かもしれませんが・・・

■「マイナス金利時代の資産運用」

多くの雑誌では、
預金金利が低下、これからは逆に手数料を取られる時代かも?とあおった上、
「預金以外の安全な運用先」を検討しましょう、と続きます。乗せられる必要はありませんが、低金利時代なのは事実。

安全な運用先としてオススメなのが個人向け国債。
あまり知られてはいませんが最低保証金利が0.05%です。

取るに足らない保証ですが、マイナス金利時代になって定期預金並の利率!?

購入金額も1万円以上、1万円単位で購入。
年4回だけの募集だったものが毎月となり、これも買いやすい。

人気沸騰してるはずと思い、発行額の推移を調べてみました。
2016年1月と4月の対比です。(財務省HPより)
・個人向け固定3年国債 =約1.9倍
・個人向け変動10年国債 =約1.3倍
増えてはいますが思ったほどでもありませんね。

と思ったら
・個人向け固定5年国債は約7.8倍!

半年毎に見直し金利が適用される変動10年国債がオススメなんですが、固定5年が売れてます。
・・・なんで?

どの国債も売り出し金利は最低の0.05%、同じです。

最低保証が無くなりこれからもっと下がるから?
0.05%でも固定の方が安全?

まさかね?

発行額自体は変動10年に比べて小さく、一時的な動きかもしれません。
これまで馴染みのなかった個人向け国債。もう少しウォッチしていきたいと思います。

■こんな時こそ、ドルコスト平均法

「預金以外の安全な運用先」と言われても株式相場も昨年から不安定。

どうすればいいのか?

昔から、乱高下のときこそドルコスト平均法が威力を発揮!といいます。
わたしのNISAの世界経済インデックスの積立状況を確認してみました。

2015~2016/4までの基準価格と購入口数の推移です。
最高値は2015/6で最安値が2016/2。
最安値が高値の83.2%でした。2割近い残念なダウンです。

ところが金額は下がっていますが、購入口数は異なる動きです。
最安値時点のほうが高値時より口数は120.2%とたくさん買えてます。

当たり前ですが、価格が下がったら購入口数が増える。
これがドルコスト平均法の良い所。

2割も多く買える!価格が戻ればこれが大きなリターンになります。

やっぱり「不安定相場ではインデックスの積立が最強!」ですね~
慌てず騒がず淡々と、でしょうか。

その他としては、債権に近い安定利回り商品としてREITもオススメです。

マイナス金利時代、あなたはどんな戦略でいきますか?
もちろん戦略を変えないという戦略もアリ・・・。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
(投資判断は自己責任でお願いいたしますね)

2億円の借金でどん底の男と、2億円の借金でにんまりする男。

Apr 5, 2016

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい!不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

親父の夜逃げシリーズ(6)です。

1983年、父は2億の借金で逃げ回ってどん底でした。
わたしは今、2億の借金でにんまりです。もっともっと借金したいくらい。
この違いは何でしょうか?

不動産事業の失敗や放蕩がたたり借金が膨らみ返せなくなった父ですが、そもそも貸す側は回収の見込みがあるから貸すわけです。
どうして金融機関から1.8億もの借金ができたんでしょう?

■犯人は土地神話?

銀行が融資審査でみるのは資産背景属性評価、そして人物です。
これは今も昔も変わりませんし、不動産投資の場合でも同じです。
この総体が「信用」と呼ばれます。

山本家は父で6代目となる文化文政時代から続く由緒正しき(?)水呑百姓。
当時の資産は約3.0Ha(3万㎡)の田と約600坪の異様に広い実家と空き地が少々(竹やぶ)。
これらは全てが都市計画法でいう市街化調整区域にあります。

今では資産として評価はされませんが、当時は高く評価されたため土地を担保にすれば簡単にお金は借りられたのです。

日本の都市計画法では住宅化を推進する市街化区域と、住宅化を抑制する市街化調整区、そのいずれでもない地域に分けられます。

市街化区域には正しく街づくりを促進するための用途地域が定められます。
住居系地域、商業系地域、工業系地域に分類され、
当時は 8区分、今はもう少し細分化されて12区分になっています

用途地域に合わせて建ぺい率、容積率などが建築基準法に定められており、
これは不動産投資のイロハでもあります。

一方、市街化調整区域は住宅化を抑制する地域のため、そもそも建物を建てることが困難です。
農作業場や農家の自宅以外の建設は厳しく制限されています。
(都市計画法で建築可能なものとして、農家等の分家住宅,集会所,既存建築物の建替,大規模流通業務施設,老人保健施設,有料老人ホーム等、とあります。)

土地売買についても農業委員会の許可が必要です。
建物無しでは、田んぼそのものの収益力はとても小さく、
約3.0Haを額に汗して耕しての総売上が年間400万円程度。(1983年米価当時)

そのため、今では市街化調整区域の土地は経済的評価が低く、ほとんど担保に取ってはくれません。
ただ、それは現代の話。1970年代は土地神話の時代でした。
不動産価格はずーっと右肩上がりで「歴史上下がったことはない」と言われていました。

売買すら簡単ではない市街化調整区域ですが、当時は都市計画による開発が色んな地方で盛んにおこなわれていました。
ある日、それまで田で価値の低かった土地が市街化区域に変更され、
一夜にして経済的評価が10倍に大化けする。
そんなことが全国で起きていました。

田舎の農家が、ある日突然田んぼが住宅になり、お金持ちになる。
土地成金があっちでもこっちでも。

お金の雨

昨今の中国の土地バブルと民主導と官主導の違いはあるが構造は同じ。
歴史は繰り返しますね。

なので銀行は将来の市街化を期待して、
「山本さん、土地を担保にさえ入れていただければ
いくらでもどうぞ、どうぞ」 てな感じです。

成金になってからなら、まだしも
売れるかもしれない将来の価値を当て込んでの借金でした。
なので、破綻すると大変。
売るにも売れない資産(?)しかないのですから。

■良い借金と悪い借金

お金に色は付いてません。
借金自体が悪いわけでもありません。
借金にも良い借金と悪い借金があります。

調達した資金の使い道で良くも悪くもなります。
良い借金⇒投資の資金。CFを生む借金。
悪い借金⇒消費に使うお金。浪費。

父は丸顔で背が低く好々爺とた風貌。とても社交的で人当たりは良い人でした。
ただちょっと女性にだらしなく計算が出来なかっただけ・・・

父は借金の種類をどこまで理解していたんでしょうか?

土地を担保に簡単に借りられた分、無駄使いや浪費が多かったような気がします。

返済に着手して驚いたのは収入源が全く無かったこと。
資産らしきものがほとんど無く、ゴルフ場の会員権が3つばかり。
(逃げ出す前に処分していたのかもしれませんが、投資の結果としての資産がもう少しあってもよかったはず)

儲け話を持ち込まれては手を出して、すってんてんになったんでしょうか?

■不動産投資と融資

少し話がそれますが、不動産投資では借金は実は貯金と同じです!
わたしは融資を受けて購入した不動産でキャッシュフローを生み出しています。
自己資金だけではなく、借金することでレバレッジを利かせます。

借金すると返済が始まりますが、元本返済するということはその元本分の物件の所有権を少しずつ手に入れているということ。
20年ローンで返済していくと、年に1/20ずつ実物貯金しているということになります。
20年後に不動産が丸々自分の所有になります。
これが 借金=貯金 の理屈です。

札束

日本では借金は悪いものという先入観、価値観があり、これがメンタルブロックとして我々を邪魔します。

投資の場合でもここがハードルになる人も多いです。
個人個人の金額認識のキャパシティも関係します。

数百万円  ⇒高額ですが、何とか判子をつける金額。
マイカーが、100万円から数百万円。大きな買い物ですが無くはない。

数千万円 ⇒サラリーマンが清水の舞台から飛び降りる一生に一度の金額です。
マイホームが3000~4000万円。一生に一度、あるかないか。

億単位  ⇒普通の生活ではお目にかかることはない金額。

この金額認識のためでしょうか、不動産投資でも5000万円程度の借金がひとつの壁になるようです。
借金=貯金 なら金額が大きいほどお得なはず、ですが・・・
未知なる金額が心理的な壁になります。

投資サークル仲間でも1億、2億の借金と聞くと、
「いやぁ、わたしには出来そうもありません」とか、
「借金せずに堅実にやりたいです」という人は多い。

はてさて、あなたの上限額はいくらでしょう?

ところが融資を受けて不動産を購入し、額が億を超えるとメンタルブロックが外れます。
(無論、大家業がうまくいってる前提ですが)

ここでOPM(other peoples money)を実感します。
投資では、他人のお金をいかに上手く効率的に使うか、とよく言われます。
これが資金調達というノウハウ。

ここを乗り越えると投資家としての次なるステージでしょう。
借金そのものが悪なのではなく、借金に振り回されることが悪。
親父は振り回されてしまったという訳。残念です。

借金の背景も分かったところで、いよいよ返済計画の検討と着手です。
その話は次回に。(続く)

今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
個人的な話ですが、読んでもらえると嬉しいです。

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やんつ(山本 常勝)

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AFP+個人投資家
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