東京の中古ワンルームを買いなさい!って、本当に儲かるのは誰だ?(2)

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

1回違う話を挟んでしまいましたが・・・
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」 の検証の続きです。

検証対象は23区内のこんな物件。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09%
実質利回り4.28%

(1)を忘れてしまった方はこちら
物件情報と運用収支見込を再掲します。

項 目 金額、他 備 考
購入物件
 価 格 2100万円 路線価60万~と推定
 諸経費 60万円  
取得総額 2160万円  
項 目 金額、他 備 考
運用収支(月額)
 家賃収入 89,000円  
 管理費 8,400円 マンション共用部維持費
 修繕積立金 2,520円 マンション管理組合で積立
 管理代行費 3,240円 不動産管理会社への手数料
 手取り収入 74,840円  
 ローン返済 69,699円 返済比率78.3% (÷89000)
 返済後手取り 5,141円  
 表面利回り 5.09% 89000÷21000000
 実質利回り 4.28% 74840÷21000000
投入自己資金 170万円 ローン 1990万円


これを6年間の通算収益でみてみます。

総家賃収入 6,319,000円 71ヶ月(空室1ヶ月と想定)
返済後総手取り額 365,011円 利益率5.8%5141×71(空室1ヶ月と想定)

この収入がそのまま手残りならいいんですが、前回指摘したようにその他経費を計算していきましょう。
ただ、不動産取得税や家賃下落は目をつぶって運用経費だけにします。
(実際は掛かりますが・・・ちょっと甘めの試算ですw)

1)固定資産税と都市計画税
中古のため、新築にある優遇処置などは受けられませんので、4~6万/年と思いますが、ここではもっと安く2万円だったとします。
2×6年=12万円

2)修繕費
傷み方次第ですが、一般的には 家賃×2~3ヶ月が目安。
ただ、今回の想定はリノベーション後の購入6年経過時点なので、傷みもまだ少なそう。
10万円と見積ります。

3)広告費
場所も良く、直ぐに入居も決まり、0円で済んだという想定。

4)固定経費(ローンなど)の支出
空室時は家賃収入が無く、ローンなどの支払だけが発生します。
ここでは空室期間は1ヶ月で、直ぐに入居も決まったと仮定しています。
1ヶ月の経費は80,619円 (管理代行費除く)

これらを差し引きすると、実収益収入は6年間で・・
わずか 64,392円!

自己資金170万円ですから、この金額を、例えば投資信託で稼いだとすると・・・
0.6%程度の利回りです(複利)
とても魅力的な金融商品とはいえませんね~

各条件を甘めに試算しての結果ですから、
実際はほぼ赤字になることは間違いなし!

では、
大家のあなた以外の関係者の収入はどうでしょう?

■管理会社
管理代行費 3,240円×71ヶ月=230,040円
売買手数料 400,000円 (推定)

計 630,040

■金融機関(ローン会社)
金利2.364%、元利均等とすると6年間において
元本返済額 2,356,592円
利息合計  2,661,753円 (ここが金融機関の収入)

グラフにすると、こんな感じ・・・
区分マンション収益比較

管理会社と銀行の数字は収入合計であり利益額ではありませんが・・・
それにしても大きな差だとは思いませんか?

さて、ここで今回の命題です。
「東京の中古ワンルームを買いなさい!」 と言って得するのは誰なんでしょうか??

このグラフを見て、それでもあなたは買いますか?

今回の物件は、利回り 5.09%、実質利回り4.28%。
高い利回りではありませんが、都内では取引されているレベルです。
何故こんな物件を買ってしまう人が後を絶たないのでしょう??

次回はこのナゾを考えてみます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。

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やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
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