みんな不動産投資を誤解している。不動産投資を取りまく7人のこびと(3)

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

不動産投資に対する取り組み方、7分類の続きです。

1.興味がない人、関心がない人
2.やったこともないのに、やめた方がいいと否定する人
3.大損して破綻した人
4.ほとんど儲かっていない人
5.儲かっていると勘違いしている人
6.そこそこ儲かっている人
7.純資産をどんどん拡大する人

今回は六人目から…

■「六人目」…そこそこ儲かっている人

不動産投資を理解しつつ、確実に収益を上げている人です。

・物件購入のための自分なりの選定条件を持つ
・短期・長期の収支を試算する
・運営について管理会社と汗をかく

これを実践しています。

B/Sコントロールに長けていて、タイミングを見て売却もしています。
融資についても理解し、ちゃんと活用しています。
現金買いでCFの出る物件を買い進める手法もありますが、その場合は資産形成のスピードが遅くなるのが欠点。

利回り10%で5000万円のアパートを現金購入し、10年後でも家賃が下がらず運よく同利回りで売れる市況だとします。
10年間の累計収入が (5000×10%)×10年=5000万円
残存価格もしくは売却額も利回り10%が見込めれば、5000万円 です。 計1億円。

つまり5000万円の資産が10年で2倍の1億円になった計算です。
(厳密には現在価値への割引を考慮する必要もありますが、ここでは無視しています)

10年で2倍ですから、72の法則によれば利回りとしては年7%程度ということが分かります。
この低金利時代に悪くはない数字ですが、「家賃が下がらず」、「同利回りで売れる市況」という甘々の仮定なので、実際にはもう少し低い利回りになる可能性が高そうです。

ただこのレベルになり、購入と売却の経験を積んでくると、不動産業者とのコネクションも増えインサイダーとして非公開物件を紹介してもらえるなど、色んな道が拓けてきます。

普通の人が頑張って到達できるという意味で、
六人目は目指すべき一つの成功モデルと言えるでしょう。

■「七人目」…純資産をどんどん拡大する人

融資と売却を組み合わせ、短期間で純資産を拡大する人です。
(総資産ではありません)

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六人目との違いは
徹底した融資コントロール高利回り創出スキル(リスク処理能力)にあります。

「融資コントロール」を見てみましょう。
「不動産投資の醍醐味は融資によるレバレッジ」とも言われています。

10%程度の自己資金で、残りはローンで資金調達したとすると…
購入後5年間運営し、購入とほぼ同等価格で売却できた場合、

細かな計算は省きますが5年で大よそ4倍程度になります。
(5年サイクルにしたのは、譲渡税が概ね長期となるため一旦売却)
この売却益をそのまま次のサイクルに注ぎ込みます。

すると10年で16倍! (5年で4倍)×(5年で4倍) あるいはそれ以上となります。
600万円の貯金が約1億に! ちょっと信じがたい数字ですが本当です。

前項の現金買いのケース(10年で2倍)と比べるとその凄さが際立ちます。
ただ16倍と言っても、売って売却利益を出さなければ16倍にはなりません。

総資産で「XX億円達成!」といっても、実はあまり意味はないのです。
億単位の融資に成功すれば、資産は簡単に億の単位となります。
サラリーマンに優しい(?)金融機関もありますから、融資は簡単。

資産から負債(ローン)を引いた純資産が本当の財産なのです。
純資産を何時までにどれだけに増やすのか? それが投資の最終リターンです。

この七人目の人は、高利回り創出スキルも持っています。

・不動産業者と仲良くなり、有利な条件を引き出す
・全空をものともせず、あっという間に満室にする
・施主支給などを駆使して、修繕費を安くあげる
などなど………色んな場面でスキルを発揮します。

なにせ「高利回り」は買うものではなく、自分で作り出すものなんですよね…

その課題解決力を見ていると、
彼らはどんなビジネスをやってても成功したよね、と思わせるものがあります。

七人目の人たちを参考にしつつ、少なくとも六人目にはなりたいものですね。
何しろお金持ちになる方法は「不動産」、「株」、「ビジネス」の3つですから…
はてさて、あなたは何人目のタイプ?

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

管理人プロフィール

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やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
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