急いてはことを仕損じる！？ 投資の前に自分Ｂ／Ｓを作ろう！ （１）
こんにちは！ 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
少し遅い夏休みとそれが原因で溜まった仕事で、更新が遅れてしまいました･･･ m(__)m
いつの間にか秋風が吹き始めています。また頑張って書いていきたいと思います。
これから暫くは、投資を始める初心者の方向けに投資戦略の検討、立案について整理して行きたいと思います。
さて、投資の前にやるべきことは何でしょうか？
「早く儲けたいよ～」とあわてて投資する前に少し整理して考えてみましょう！
どんなプロジェクトを推進するにしても成功の近道は、１）.現状分析、２）目標設定からです。
「自分の家計やサイフの中身ぐらい知ってるよ～」
本当にそうですか？？
企業会計では基本的財務諸表で 損益計算書（P/L）、貸借対照表（B/S） というのがあります。
個人に関しても、同じようにこの２つでファイナンス状態を表現することができます。
損益計算書は収入に対し支出を差し引き、いくら残ったか（利益）を表したものです。
サラリーマンなら給与所得に対し年間の家計費を差し引きます。
食費、住居費、水道光熱費、遊興費、教育費などです。
残った金額がプラスなら黒字で、貯金や投資の原資になります。
ごく当たり前で、とても分かり易いです。
改めて計算しなくても、自分が毎月赤字か黒字かはみなさん大体把握しているのではないでしょうか？
「自分の家計やサイフの中身ぐらい知ってるよ～」 おっしゃる通りです。m(__)m
ところが、貸借対照表 （バランスシートといいます）となるとどうでしょうか？
「貸借対照表？ 何、それ？」という感じではないでしょうか？
個人レベルでこれを把握している人に、ほとんど会ったことがありません。
と・こ・ろ・が・ こいつが と～っても重要です！
投資の結果を判定するには資産効率の考え方は外せません。
投下資本に対しどの位のリターンがあったか、がとても重要です。
投資といっても、そもそも自分がどんな資産をどれだけ保有しているのか？？
この保有している資産の活用そのものが、投資活動に他なりません。
資産状況の洗い出しをしたことのない方は、この際ざっくりでいいので、自分B/S （個人のB/S）を作成してみませんか？ 色んな気付きがありますよ。
記入方法は左右にそれぞれ資産と負債を記入し、その差額が資産＞負債なら純資産となります。（普通はそうなります）この純資産が本当の正味資産額です。
資産＜負債なら大変です！ その状態を債務超過と言います！
流動資産：
概ね1年以内に換金可能な流動性の高い資産をいいます。
現預金や有価証券がここに入ります。
（有価証券は種類によって固定資産に入れるべきものもありますが、ここではアバウトに全て本分類とします）
投資信託や株について残高報告書が証券会社から届いていると思いますのでここに記載しましょう。
固定資産：
自分B/Sではここはほとんど不動産です。従って多くの方は自宅分をここに記載することになります。
実はこの自宅の評価がかなり厄介です‥ (>_
みなさんはご自宅の現在の資産価値をごぞんじですか？？
不動産の評価方法には色んな種類があります。 原価法、取引事例比較法、収益還元法･･
ここでは精度を問題にするわけではないので、まずは購入価格を減価償却して現在価値を算出してみましょう。
購入価格はみなさん把握していると思いますので、そこからのスタートでいいと思います。
といっても土地価格はあまり変動しませんが、建物は老朽化に合わせて減価償却する必要があります。
となるとまず購入価格を建物と土地価格に分けなければいけません！ (>_ 土地と建物では計算方法が異なりますから･･
購入時の契約書に金額が土地と建物と分けて書かれていれば問題ないのですが、普通は一式いくらの記載しかありません。
分譲マンション 一戸3980万円！ てな感じです。
土地から計算していきましょう。
土地の評価額＝路線価×土地の㎡数 です。
これを相続税評価額といい、毎年1月1日時点の宅地が面する道路（路線）毎に設定され、国税局が発表しています。
（土地は１物４価と言われますが、基本のこの計算式は最初にマスターしましょう）
国税局の「路線価図、評価倍率表」というサイトに公開されていますが、
お薦めは 全国地価マップ というサイトです。
住所を入力すると簡単に当該路線価図を表示してくれます。
一戸建ての場合は土地面積がはっきりしていますので路線価が分かれば計算は簡単ですが、分譲マンションは少し厄介です。
マンション全体の敷地を戸数全体で按分所有していることになります。自分の土地持分を計算する必要があります。
購入当初の登記簿謄本や権利証を見てください。
そこに持ち分表示があります。
土地 2400㎡（マンション全体敷地） 所有権4200分の70 とかいう記載です。
（この例では 2400×4200／70＝40㎡ が一戸当たりの保有土地面積となります）
これでようやく土地の評価額が算出できました。
分譲マンションの場合、その金額が小さいことにビックリすると思います。
説明が長くなってしまいました。 建物については次回･･･
少し遅い夏休みとそれが原因で溜まった仕事で、更新が遅れてしまいました･･･ m(__)m
いつの間にか秋風が吹き始めています。また頑張って書いていきたいと思います。
これから暫くは、投資を始める初心者の方向けに投資戦略の検討、立案について整理して行きたいと思います。
さて、投資の前にやるべきことは何でしょうか？
「早く儲けたいよ～」とあわてて投資する前に少し整理して考えてみましょう！
どんなプロジェクトを推進するにしても成功の近道は、１）.現状分析、２）目標設定からです。
■ 現状分析
みなさんは自分のファイナンス状態を正しく認識してますか？「自分の家計やサイフの中身ぐらい知ってるよ～」
本当にそうですか？？
企業会計では基本的財務諸表で 損益計算書（P/L）、貸借対照表（B/S） というのがあります。
個人に関しても、同じようにこの２つでファイナンス状態を表現することができます。
損益計算書は収入に対し支出を差し引き、いくら残ったか（利益）を表したものです。
サラリーマンなら給与所得に対し年間の家計費を差し引きます。
食費、住居費、水道光熱費、遊興費、教育費などです。
残った金額がプラスなら黒字で、貯金や投資の原資になります。
ごく当たり前で、とても分かり易いです。
改めて計算しなくても、自分が毎月赤字か黒字かはみなさん大体把握しているのではないでしょうか？
「自分の家計やサイフの中身ぐらい知ってるよ～」 おっしゃる通りです。m(__)m
ところが、貸借対照表 （バランスシートといいます）となるとどうでしょうか？
「貸借対照表？ 何、それ？」という感じではないでしょうか？
個人レベルでこれを把握している人に、ほとんど会ったことがありません。
と・こ・ろ・が・ こいつが と～っても重要です！
投資の結果を判定するには資産効率の考え方は外せません。
投下資本に対しどの位のリターンがあったか、がとても重要です。
投資といっても、そもそも自分がどんな資産をどれだけ保有しているのか？？
この保有している資産の活用そのものが、投資活動に他なりません。
資産状況の洗い出しをしたことのない方は、この際ざっくりでいいので、自分B/S （個人のB/S）を作成してみませんか？ 色んな気付きがありますよ。
記入方法は左右にそれぞれ資産と負債を記入し、その差額が資産＞負債なら純資産となります。（普通はそうなります）この純資産が本当の正味資産額です。
資産＜負債なら大変です！ その状態を債務超過と言います！
流動資産：
概ね1年以内に換金可能な流動性の高い資産をいいます。
現預金や有価証券がここに入ります。
（有価証券は種類によって固定資産に入れるべきものもありますが、ここではアバウトに全て本分類とします）
投資信託や株について残高報告書が証券会社から届いていると思いますのでここに記載しましょう。
固定資産：
自分B/Sではここはほとんど不動産です。従って多くの方は自宅分をここに記載することになります。
実はこの自宅の評価がかなり厄介です‥ (>_
みなさんはご自宅の現在の資産価値をごぞんじですか？？
不動産の評価方法には色んな種類があります。 原価法、取引事例比較法、収益還元法･･
ここでは精度を問題にするわけではないので、まずは購入価格を減価償却して現在価値を算出してみましょう。
購入価格はみなさん把握していると思いますので、そこからのスタートでいいと思います。
といっても土地価格はあまり変動しませんが、建物は老朽化に合わせて減価償却する必要があります。
となるとまず購入価格を建物と土地価格に分けなければいけません！ (>_ 土地と建物では計算方法が異なりますから･･
購入時の契約書に金額が土地と建物と分けて書かれていれば問題ないのですが、普通は一式いくらの記載しかありません。
分譲マンション 一戸3980万円！ てな感じです。
土地から計算していきましょう。
土地の評価額＝路線価×土地の㎡数 です。
これを相続税評価額といい、毎年1月1日時点の宅地が面する道路（路線）毎に設定され、国税局が発表しています。
（土地は１物４価と言われますが、基本のこの計算式は最初にマスターしましょう）
国税局の「路線価図、評価倍率表」というサイトに公開されていますが、
お薦めは 全国地価マップ というサイトです。
住所を入力すると簡単に当該路線価図を表示してくれます。
一戸建ての場合は土地面積がはっきりしていますので路線価が分かれば計算は簡単ですが、分譲マンションは少し厄介です。
マンション全体の敷地を戸数全体で按分所有していることになります。自分の土地持分を計算する必要があります。
購入当初の登記簿謄本や権利証を見てください。
そこに持ち分表示があります。
土地 2400㎡（マンション全体敷地） 所有権4200分の70 とかいう記載です。
（この例では 2400×4200／70＝40㎡ が一戸当たりの保有土地面積となります）
これでようやく土地の評価額が算出できました。
分譲マンションの場合、その金額が小さいことにビックリすると思います。
説明が長くなってしまいました。 建物については次回･･･
