これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。（３）
こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
５つの「不動産投資のやってはいけない」です。
その４番目･･･
④．表面利回りで買ってはいけない
最近はサラリーマンによる不動産投資もかなり一般的となりました。
特に関東の市場は過熱気味･･･
以前は利回り10％が購入の目安とされましたが、
最近は都内の物件では6％～なんていう取引も多いようです。
ここでいう利回りとは表面利回り（グロス利回り）と呼ばれるもので、
表面利回り＝満室時の家賃収入 ÷ 購入価格(物件価格)
で表されます。
利回り10％とは
売値5000万円のアパートで500万円の家賃収入が見込めることを意味します。
利回り6％とは（500÷0.06＝8333）
500万円の家賃収入が見込めるアパートの売値が8333万円ということです。
家賃収入は老朽化による下落はあるものの、いきなり上下するものではありません。
500万円の家賃収入は下がっても１割ダウン程度。
500万円の家賃収入が見込めるアパートが
数年前は5000万円程度で買えたものが、最近は8333万円に値上がりしているということです。
では、単純に利回りは高いほうがいいのか？
（高いということは収入が多いことを意味しています）
利回り6％の物件より10％の方を買うべきなのか？
残念ながらそんなに単純ではありません･･･
わたしの所有物件の購入時の表面利回りです。
物件A：金沢市鉄骨アパート 13.0％
物件B：川崎市RCマンション 9.2％
約4％も金沢のアパートの方が良い利回りです！
では、金沢市の物件の方がそんなにいいのか？？･･･
このアパートは購入時に10部屋中3部屋が空室でした。
購入後、管理会社さんに客付けをお願いし、9部屋までは順調に埋まりましたがあと１部屋がなかなか決まりません。
ようやく決まったと思ったら、別の部屋が退去･･･
いたちごっこですｗ･･･ ふぅ (´Д` )
なんとか満室稼動に漕ぎ着けるまでに１年以上かかりました。
どうやら 利回り×稼働率 という見方が必要なようです。
広告費などの経費率も物件や地域によって異なります。
利回りは表面利回りだけで考えてはいけません。
収益から不動産の管理経費を控除した純営業収益（減価償却前純収入）を
ＮＯＩ「営業純利益」と呼びます。
この純営業収益（NOI）を不動産の購入価格で割ったものは
ネット利回り（還元利回り、キャップレート）と呼ばれます。
本当の収益力を表すものがネット利回りということです。
表面利回りはあくまで目安に過ぎません。
不動産賃貸業における経費率はおおよそ20％程度です。
（最大コスト要因は修繕費）
空室率は10％も見ておけば十分です。
地方物件では20～30％も空いているアパートがごろごろしていますが、
これは大家さんのサボり？が主原因です。
ちゃんとやればこんなに酷くはなりません。
都会エリアで頑張れば5％以下も十分狙えます。
（わたしの2014年の実績は全物件で2.6％、つまり入居率98.4％でした）
ネット利回り＝満室収入×（1－空室率）－経費
とすると標準的な指標として
＝満室収入（100％）×（1－10％）－20％ となり、
表面利回り－30％ つまり表面利回り×70％程度がネット利回りということになります。
厄介なのはこのネット利回りが物件ごとに大きくことなること。
表面利回り×70％を標準としても 実態は ×50％～90％位の間の変動幅となります。
では、このネット利回りはどこで調べるか？
･････？？
残念ながらどこにも載っていません。
（て、さんざん引っぱってすいません。 一部市場アンケート等の調査資料はあります）
そりゃそうです。
大家さんのスキルによっても上下しますから。
どこにも正解はないのです！
つまりこの変動幅（リスク）が大きいと見なされている物件ほど表面利回りは大きくなり、
変動幅（リスク）が小さい安全な物件ほど表面利回りは低くなります。
表面利回りの高い不動産ほど、投資リスクが高いということです。
なので、表面利回りはあくまで目安。
利回りの高い物件の安い理由を推定し、
そのリスクをコントロールできるか考えて購入判断してください。
・そろそろ防水工事が必要かも
・そろそろ競合力が落ちてきているかも
・そろそろ募集条件の見直しが必要かも
でないと、買ってから思わぬ出費が続くことも･･･
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は５つの「不動産投資のやってはいけない」、最後の５番目です。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
５つの「不動産投資のやってはいけない」です。
その４番目･･･
④．表面利回りで買ってはいけない
最近はサラリーマンによる不動産投資もかなり一般的となりました。
特に関東の市場は過熱気味･･･
以前は利回り10％が購入の目安とされましたが、
最近は都内の物件では6％～なんていう取引も多いようです。
ここでいう利回りとは表面利回り（グロス利回り）と呼ばれるもので、
表面利回り＝満室時の家賃収入 ÷ 購入価格(物件価格)
で表されます。
利回り10％とは
売値5000万円のアパートで500万円の家賃収入が見込めることを意味します。
利回り6％とは（500÷0.06＝8333）
500万円の家賃収入が見込めるアパートの売値が8333万円ということです。
家賃収入は老朽化による下落はあるものの、いきなり上下するものではありません。
500万円の家賃収入は下がっても１割ダウン程度。
500万円の家賃収入が見込めるアパートが
数年前は5000万円程度で買えたものが、最近は8333万円に値上がりしているということです。
では、単純に利回りは高いほうがいいのか？
（高いということは収入が多いことを意味しています）
利回り6％の物件より10％の方を買うべきなのか？
残念ながらそんなに単純ではありません･･･
わたしの所有物件の購入時の表面利回りです。
物件A：金沢市鉄骨アパート 13.0％
物件B：川崎市RCマンション 9.2％
約4％も金沢のアパートの方が良い利回りです！
では、金沢市の物件の方がそんなにいいのか？？･･･
このアパートは購入時に10部屋中3部屋が空室でした。
購入後、管理会社さんに客付けをお願いし、9部屋までは順調に埋まりましたがあと１部屋がなかなか決まりません。
ようやく決まったと思ったら、別の部屋が退去･･･
いたちごっこですｗ･･･ ふぅ (´Д` )
なんとか満室稼動に漕ぎ着けるまでに１年以上かかりました。
どうやら 利回り×稼働率 という見方が必要なようです。
広告費などの経費率も物件や地域によって異なります。
利回りは表面利回りだけで考えてはいけません。
収益から不動産の管理経費を控除した純営業収益（減価償却前純収入）を
ＮＯＩ「営業純利益」と呼びます。
この純営業収益（NOI）を不動産の購入価格で割ったものは
ネット利回り（還元利回り、キャップレート）と呼ばれます。
本当の収益力を表すものがネット利回りということです。
表面利回りはあくまで目安に過ぎません。
不動産賃貸業における経費率はおおよそ20％程度です。
（最大コスト要因は修繕費）
空室率は10％も見ておけば十分です。
地方物件では20～30％も空いているアパートがごろごろしていますが、
これは大家さんのサボり？が主原因です。
ちゃんとやればこんなに酷くはなりません。
都会エリアで頑張れば5％以下も十分狙えます。
（わたしの2014年の実績は全物件で2.6％、つまり入居率98.4％でした）
ネット利回り＝満室収入×（1－空室率）－経費
とすると標準的な指標として
＝満室収入（100％）×（1－10％）－20％ となり、
表面利回り－30％ つまり表面利回り×70％程度がネット利回りということになります。
厄介なのはこのネット利回りが物件ごとに大きくことなること。
表面利回り×70％を標準としても 実態は ×50％～90％位の間の変動幅となります。
では、このネット利回りはどこで調べるか？
･････？？
残念ながらどこにも載っていません。
（て、さんざん引っぱってすいません。 一部市場アンケート等の調査資料はあります）
そりゃそうです。
大家さんのスキルによっても上下しますから。
どこにも正解はないのです！
つまりこの変動幅（リスク）が大きいと見なされている物件ほど表面利回りは大きくなり、
変動幅（リスク）が小さい安全な物件ほど表面利回りは低くなります。
表面利回りの高い不動産ほど、投資リスクが高いということです。
なので、表面利回りはあくまで目安。
利回りの高い物件の安い理由を推定し、
そのリスクをコントロールできるか考えて購入判断してください。
・そろそろ防水工事が必要かも
・そろそろ競合力が落ちてきているかも
・そろそろ募集条件の見直しが必要かも
でないと、買ってから思わぬ出費が続くことも･･･
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は５つの「不動産投資のやってはいけない」、最後の５番目です。
