投資信託はこう選ぶ NISA、iDeCoの正しい選び方(1)

Nov 30, 2020

人生はわくわくとドキドキで出来ている! サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。
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ここまで投資信託の正しい選び方を考えるシリーズとして、計7回検証してきました。シャープレシオがかなり有力な指標であること、独立系ファンドにもユニークなものがいくつかあるというのが結論。

1.売れ筋商品
2.プロが選んだ優良商品
3.資産残高が大きい商品
4.シャープレシオ上位
5.独立系ファンド
6.投資信託 VS ETF
7.ロボットアドバイザー

これまではインデックス系以外にファンドをどう選ぶのかという視点でしたが、そもそも初心者向けに投資信託はどう選ぶかも必要です。

ちょうど投資信託はどう選ぶかを書こうとしていた時に、フリーランスの宮田(50代、女性)さんからiDeCoの正しい商品の選び方についてのご質問がありました。

NISA、iDeCoの正しい選び方は投資信託の選び方にもつながるため、今回からこれをテーマにしてみたいと思います。

宮田さん、iDeCoを検討されているとか?

「そうなんです。フリーランスという職業上、国民年金だけでは将来が不安になって…。貯金も少ないので、なんとか運用しなきゃと思うんです。」
「最近NISAやiDeCoがお勧めだと聞いて、それで始めることにしました。」

そうですね。NISAやiDeCoは配当や譲渡益が非課税になるので、とってもお得です。特にiDeCoは所得控除があるから、よりお得ですよ。

優遇制度そのものについては、色んな所に情報がありますのでそれを読んでいただくとして…。

資産運用を始めるなら ①iDeCo > ②NISA > ③一般投資 という順で始めるのがお勧めです。

■資産(アセット)クラスとは

では、まず最優先のiDeCoをいっしょに検討しましょう。
iDeCoもNISAも国の優遇制度なので、複数の証券会社で運用することはできなくて、専用の一人一口座になります。

証券会社での口座開設そのものは、スマホで免許証を撮ってデータを送ればできるんですが、専用口座はその後に別途申し込む必要があって少々手順が面倒です。年金番号を記載する必要があるなど大変ですが、まずは申し込んでください。

証券会社の中では手数料が安いのはネット証券です。
楽天証券のiDeCoセレクションを見てみましょう。

国内株式、国内債券、国内REIT、外国株式、海外債券、海外REIT、国内外株式、コモディティ、バランス型、ターゲットイヤー型、定期預金。11種類に分類されてますね。

iDeCoもNISAも証券会社によってラインナップが違います。iDeCoは商品数が少なく30~40種程度。NISAはネット系では約160種類くらいでしょうか。投資信託全体が約6000本ですから、随分絞り込まれていると言えます。

マネックス証券も見てみましょう。国内型、海外型、元本確保型の3種類に分かれていますね。国内型には国内株式、国内債券、国内REITがあります。海外型は海外株式、海外債券、海外REIT、コモディティーとバランスがあります。元本確保型は定期預金ですね。

少し違いはありますが、各社10種程度に分類されているようです。

「???。 何だか分類が沢山あって、どれがいいのか分からないですう…。」

(笑) 会社によって分類の仕方は少し違うんですが、その投資商品がどんな資産で運用するものかを表すものとして資産(アセット)クラスという分類があります。まずは、これを理解しましょう。

大きくは
・株式
・債券
・REIT(不動産投資信託)
・コモデティ、金

などに分類されます。

株式は企業の株に投資して運用するものですね。
債券は各国の国債や、公的機関、民間企業の発行する債券で運用するものです。いわば、お金を貸して利息をもらうもの。

REIT(Japan Real Estate Investment Trust)は不動産投資信託と呼ばれ、不動産の賃貸収入や売却収入からの利益を投資家に分配する金融商品です。

コモデティとは商品とも呼ばれ、原油や金、大豆やトウモロコシなど実物に紐づいた投資商品です。古くから商品相場として取引されてきました。

それぞれが国内、外国などに分類され、さらに外国を先進国、新興国などに細分化する場合もあります。
海外資産への投資だと、為替の影響を受けますので分けて考える必要がありますからね。

その他の金融商品としては
・為替(FX)
・実物不動産

などもありますが、NISAやiDeCoでは対象にならないので、今回は考えなくていいでしょう。

図に表すとこんな感じです。
投資信託種別

新興国の債券はリスクが高いので除外します。日本や先進国の債券も、世界中が低金利になっている今は選択する必然性が薄いので、こちらも対象外にしましょう。コモディティーも初心者のうちは考えなくても問題ありません。

となると、株式とREITを日本、海外でどんな比率で持つのかという選択になります。

「なるほど、随分簡単になりますね! どんな比率がいいんですか?」

モーニングスターに資産クラス別リターンが10年分掲載されていますので、これを使ってご説明します。ちょっと長くなりますので、この話は次回にしますね。

「はい! 楽しみにしてます。」

お金を味方に付ければ、人生二馬力、三馬力!
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。この話まだまだ続きます。

REITは本当にお得で安心か? 中身をちょっとのぞいてみた。-投資主総会レポート-

May 19, 2017

人生はわくわくとドキドキで、できている! 不動産投資家やんつです。
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比較的安定的な3~5%の利回りを狙える、有力な投資商品であるREIT(不動産投資信託)
わたしの保有しているREIT(東急リアルエステート投資法人:コード8957)から投資主総会のお知らせが届きました。

投資主総会とは株式投資でいう株主総会にあたるもの。
REITの中身ってどうなっているんだろ? 投資手法はどんなもの?
ということで勉強のために行ってみました。はてさて、東急REITの中身とは…

■ 投資主総会

東急REIT
場所は渋谷のセルリアンタワー東急。
200人程度の入りでしょうか…。

資産運用報告書によれば、一口当たり2746円の配当(27期:2017/01末期)です。
期中平均価格比で3.87%の利回りとあります。

マイナス金利時代にこれは嬉しい利回りです。
配当水準も、近年3.5%程度で安定しています。これがREITの魅力。

総会の前段は東急リアルエステート投資法人の総会議案の議決です。
役員の任期切れによる異動関係が主。とんとんと進みます。

後段が、いよいよ「運用状況報告会」
うとうとしていた人も急に顔を上げ、会場の空気が引き締まります。

内容は
・決算及び業績予想の概況
・その他の運用状況
・東急リートと東急電鉄
・参考情報
です。(資産運用報告書

物件数:28物件  思ったより少ないです。
総資産額:2197億(物件平均78億円)
やはり大きな物件が中心のようです。東急グループならではでしょうか。
(資料には最低投資額40億円が基準とありました)

首都圏の中でも、東京都心5区地域(千代田、中央、港、新宿、準その他)及び東急沿線地域に85%以上を投資する方針とのこと。第27期末時点ではこの2地域で投資比率93.8%です。

稼働率はオフィス系95.0%、商業施設97.1%とあります。面白いのは計算が面積基準であること。
わたしたちの多くは、部屋数基準を使います。
確かに商業系ではフロアの大きさがバラバラなので部屋数という訳にはいきませんね。
納得です。

冒頭は「世田谷ビジネススクエア」の状況についての細かな説明。
世田谷ビジネススクウェア
(用賀駅前、2.1ヘクタールに高層タワー棟を含め8つの建物。グレート!な物件です)

どうやら第26期(201607期)において大口テナントの退去があり、利回りを下げる要因となった問題物件のよう。(商業施設系稼働率が94.8%にダウン。物件単体では80.1%まで下落)

当時、10区画が空きだったそうですが、ほぼ1区画を除いてテナント入居が決まりましたとの報告。担当者も安堵の表情です。

フリーレント(家賃無償)なども設定したようで、この立地で1年間以上も入居付けに苦労するとは、オフィス系の入居の難しさを感じます。
(非住居系は、やはりハイリスクハイリータンと言えそうです)

■ 投資戦略

東急REITの投資戦略の説明がありました。
不動産価格の循環性に着目した「バリュー型逆張り投資戦略」だそう。

バリュー型逆張り投資
7年を一つのサイクルとして、不況期、好況期の循環と捉えます。
底では取得を進め、山では売却していき、その他は保全期として維持に努めるというもの。

プロの不動産投資手法として、われわれも大いに参考になります。目先だけではなく、長期の波を見るということですね。

単なる東急沿線の物件管理だけではなく、売却を含めた収益の最大化を追求しています。
投資主としては頼もしく感じました。

物件数の推移です。
2015/07末 29物件
2016/01末 30物件
2016/07末 29物件
2015/01末 28物件(3件売却、購入2件?)

会場から、2020年に向けて今が売却の時期と思うがもう少し売ってもいいのでは、という質問がありました。

大きな波は見るも、個々の物件の状況で最終的には判断するとのこと。
売却であまり物件数を減らすと、内部留保は進んでも家賃収入が下がるのでバランスを取っているようです。

■ 安全性

安全性向上のために有利子負債の長期固定化を進めているとの説明。

有利子負債比率も43.5%⇒43.1%⇒42.5%と着実に減らしています。
支払利息の経費ウェイトは8.2%。大きな経費率ではありません。

融資残高は850億円前後で推移しており、平均金利は1.28%とやや高めです。
これはかなり前の調達が含まれるからのようで、戦略的な借り換えで返済期日の分散と、金利低減を進めているとのこと。

財務上の安全度は高いといえます。(当たり前ですが)

最後に、取得基準40億円/物件を渋谷区を含めた東急沿線10億円、都心5区域20億円に対象を拡大します、との報告がありました。
大型の投資機会の減少しているようです。これも首都圏高騰のあおり…?
(一般的な東急スーパーで20~30億/物件 だとか)

営業利益率は47.8% 経常利益率39.3%
総資本経常利益率2.7%

この財務内容で3.5%の配当が期待できるREIT。
投資商品としてはなかなかの優れものと再認識しました。
あなたも一つ検討してみてはいかが?

東急REITの中身をのぞいた一日でした。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

(本記事はあくまで個人的な見解で、特定の会社、商品を推奨するものではありません)

J-REITで本当に潤うことはできるのか? (2)

Dec 20, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

前回は、マネー誌の特集「J-REITで潤う方法!」の検証をしてみました。
REITの特徴を確認するために、NAV倍率の低いものについて価格の変動の度合い示すボラティリティを調べようとして見当たらないところまででした。

20151220ビル街_REIT
NAV倍率や分配利回りなどはありますが、標準偏差などのボラティリティ情報が見当たりません・・・
安定的な分配利回りがあったとしても元本の変動幅が分からなければ、正しい評価がしにくいです。

これは困った・・・
何か代わりになる指標は無いんでしょうか?

あちこち見てたら楽天証券のスーパーサーチで、ベータ値の記載がありました!
ベータ値(β)とは、市場(マーケット)との連動性を示すリスク指標です。
商品の変動の大きさがベンチマーク(市場平均)の価格変動に比べて大きいか小さいかを示す指標です。

一般にベータ値が1であれば市場平均と同じ値動きをすることを示し、
1より大きければ市場平均より値動きが大きいことを示します。

標準偏差が絶対的な変動幅を示すのに対し、ベータ値は元々動きのある市場平均からの変動幅を示します。
ボラティリティに関する指標であることは間違いありません。
かなり手掛かりにはなりそうです。

TOPIXに対するベータ値を見てみました。(過去2年間に対する数値)

(証券CD)
8957 東急リアル・エステート投資法人 0.31
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 0.3
8966 平和不動産リート投資法人    0.31
8982 トップリート投資法人      0.32

なんと!どれもかなり小さい値です。値動きが小さく安定的であることが分かります。
TOPIXの2013~2014年はアベノミクスで一本調子で上げた時期です。
そのTOPIXに約1/3の変動幅とはどんなものでしょう。

ここで、各銘柄の10年分のチャートを見てみました。

多少銘柄により変動の幅は違いますが、長期的にはかなり似通っています。
2007年中まではREITブームに乗って大幅に上げ、その後バブル崩壊のように一挙に下げ、
リーマン以降に底を打った後、ここ数年は横ばいか緩やかな上昇です。

さて、REITについてまとめてみます。
(あくまで個人的見解です。ご購入は自己責任でお願いいたします)

『個別REIT商品特性』
・3~4%の安定的な分配を狙う商品
・特に日本では大きな成長性は見込みにくい
・市況変動の影響は軽微

この特性から、大型安定株と比較されるような気がします。
安定的な分配狙いの場合、どちらがいいんでしょうか?

『個別REITのメリット』
・分配率は安定していて、配当よりは高い
・ボラティリティが低く、一定の分散効果が期待できる。
・バブル時期を過ぎ、大きな下落は考えにくい(と思われる)

『個別REITのデメリット』
・成長性はに疑問が残る。大化けは期待できず妙味に欠ける。
・株式市場に分類されているが、商品特性が分かりにくい
・2007年以降の下げの印象が強く、イメージに難がある

大化けは出来そうもありませんが、その債権的側面については評価できそうな気がします。

従来は債権と株式で分散投資をするというのが常識でした。
ただ歴史的低金利の今、債権の金利があまりにも低く投資の意味が薄いといわれています。
また過剰流動性のなか、株式も債権も同じ方向に動くことが多く、分散投資にならなくなっています。
その意味ではポスト債権として面白い存在かもしれません。

株のような大化けが期待できない部分、敬遠されているのかもしれません。
ただ、わたしは債権の代替としての可能性を感じます。
少し、購入してみようと思います。

ここでご注意・・・

一見名前が似ている
投資信託REITは、だいぶ様相が異なります。

・拡販のために高い月次分配をしている
・その分配金を実現するために元本を取り崩している

こんな特徴があります。
くわばらくわばら・・・

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
少しでも参考になれば嬉しいです。

管理人プロフィール

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やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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