これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。(1)

Apr 3, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

相続税対策のアパート建設のまとめとして「不動産投資のやってはいけない」です。
これから1棟ものにチャレンジしようという地主ではないサラリーマン投資家のあなたも、ぜひ知っておいてください。

5つのやってはいけない、です。
①..土地に縛られてはいけない
②.一括借り上げに目がくらんではいけない

③.節税目的では買ってはいけない
④.表面利回りで買ってはいけない
⑤.勝利を目指してはいけない


①~②は地主さん向けですが
③~⑤は共通です。 順番に見ていきましょう。

アパートだめーっ

①.土地に縛られてはいけない
地主のみなさんは、当然ご自身の土地の活用法としての不動産投資です。
まずは「土地ありき」でアパート経営を検討されます。

その場合、長期的にアパート経営に向く立地か見極めておく必要があります。
相続税対策にアパートを建てれば・・・(2)
にも書きましたが

1)市場価格の長期予想を立てる
2)返済期間における残債利回りを意識する

というチェックが必要です!

所有されている土地が、先祖代々の土地であることも多いです。
自分の資産というより先祖からの預り物という意識になりがちです。
また親戚の目もあり、売る・手放すという選択肢は取りにくくなります。

そこでアパート経営となる訳ですが、なにしろ土地ありきなので
その土地が賃貸経営に向く場所か?という冷静なチェックはおろそかになります。
これが失敗の元です。

地主のあなた、2つのチェックを忘れてはいけませんよ!

これらの確認で大丈夫そうだという場合はいいんですが、このローケションでは長期的な客付けに不安があるよ~、
という場合はどうしたらいいんでしょう?

お勧めの作戦は2つです。

作戦Ⅰ 『新築売り抜け作戦』
これは地主さんに限らず、新築で木造アパート建築をする場合にわたしがお勧めしている作戦です。

アパートを築後5~10年前後で売ってしまうというものです。

新築プレミアムが切れて入居付けが苦しくなる前に・・・
修繕費用があまり発生しないうちに・・・
価値が下がらないうちに売りましょう、という作戦です。

一般的には耐用年数が切れる頃、つまり築後20年前後で売りに出します。

これでは「経営が難しくなってから手放す」ことになり、
家賃も建築時より下がっているため安値で叩かれることにもなりかねません。

そうではなく
新築プレミアムを享受するだけして、売り易いうちに売るわけです。

この10年後の売り時を確認するためにも、
1)市場価格の長期予想を立てる
2)返済期間における残債利回りを意識する  
が重要です。

こう書くと簡単そうですが、心理的には意外と難しいんです、これが・・・
なにしろまだまだ儲かっている時に手放すことになります。

ついつい、
もうちょっと先でいいよね~ まだもったいないよな~
とズルズル先延ばしになり、決断ができないんですw・・・

あれっ? 売っちゃったら先祖代々の土地を活用する、
という趣旨と矛盾するじゃん!

そうですね・・・これは地主さんには取りにくい作戦かもしれません。

そこで!
作戦Ⅱ 『担保に活用作戦』
です。

所有地に路線価があれば、その土地を担保にして別の
賃貸経営に向く場所に、中古のアパートを買ってしまおう
という作戦です。

元の土地を保有したまま、別の場所にアパートを所有できます!
新築コストをローンにするのではない分、若干資産圧縮効果は薄れますが
購入資金をローンにすれば十分節税対策となります。
(土地を探して新築することも可能ですが、少しハードルが高くなります)

実はわたしの3棟目がこの作戦でした。

詳しくは楽待の実践大家コラム
2次相続ってこんなに大変! 相続税の恐怖!??
に書いています。

いくら先祖からの不動産でも、活用できなければ重荷になるだけです。

わたしは、それが賃貸経営に向かない場所なら
もっと違う場所に「資産移転」してもいいのではないかと思います。

先祖の土地を売却し、浪費して無くしてしまうのは論外ですが、
A町の土地が姿を変え、B町のアパートとして子孫に引き継いでいく。
それでいいのではないでしょうか?

土地を引き継いで子孫に渡す、という感覚ではなく
資産を引き継いで子孫に渡すのであればカタチはなんでもいいはずです。

地主のみなさん!
土地に縛られない自由な発想をしてはどうでしょう?
賃貸経営に向かない場所にアパートを建てても、喜ぶのはハウスメーカーさんだけですよ。

次回は「不動産投資のやってはいけない」(2)です

やってはいけない不動産投資。 あなたは大丈夫??

Aug 11, 2014

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ、さぁ今日もご一緒に…

先日とても残念な不動産投資の話を聞きましたので、今回はそのお話です。

残念な不動産投資

「節税のためにマンション投資はいかがですか~?」

よく聞く勧誘のフレーズですが、こんな言葉に乗せられるとロクなことはありません。
わたしも不動産投資を実践中ですが、あくまで利益とCF(キャッシュフロー)が目的です。

ここで言う節税とは、不動産事業で赤字が出てもサラリーマンの給与所得と損益通算出来るので、赤字分が税金還付として戻ってくるという意味です。

確かにこれは不動産事業の大きなメリットですが、あくまで事業の結果として赤字になった場合に活用すべき話です。 最初から赤字を前提に事業をしてはいけません。
赤字を目的にした事業なんて‥ ありえねーー!!  はずです。

残念な不動産投資とはこんな内容でした…
購入形態新築中古
間取りワンルーム2LDK
月額家賃7.8万13万
支払額8.9万17万
月収支▲1.1万▲4.0万
ローン残1500万1300万

どこがNGなのか分かりますか?
まず驚くのは毎月の収支が赤字です!
どうしてこんな物件を買ったんでしょうか??

どちらも数年前の購入だそうです。うちワンルームは新築で買ったんですね〜
ローン残高と家賃設定を見ると、都心の立地の良い区分マンションをそれなりの高額で買ったことが分かります。
これでは販売業者さんと建築業者さんはウハウハでしょうね…

どうやら高収入(年収2000~3000万?)で税金がとても高い人だそうです。「毎年何百万も税金で取られる位なら!」ということです。 気持ちは分かります、というかなってみたい!??
事業が赤字でもその部分は税金と相殺できるし、結果的に無料(タダ)で不動産を手に入れることができる!
一見良さそうな話ですが‥

抜けているのは 時間軸 と 資産評価軸
不動産ではローン設定が長期になります。おそらくこの物件も20〜30年ローンでしょう。

これだけの長期間、サラリーマンとしての身分に何もないと言い切れますか?
倒産、親会社の吸収、合併、転職‥  今の時代何が起こるか分かりません。
万が一給与収入が大きく変動した場合、この赤字ではなんともなりません。
本来、何かあった時の支えになるべき「副収入」ですが「 副赤字」では足を引っ張られるだけ!

もう一つは、晴れてローン完済した時の資産価値は幾らか?という事です。
マンションは土地の専有部分が小さいため積算評価が出にくい特性があります。
資産価値の大部分が建物評価部分で、減価償却と供に毀損していきます。
財務上の簿価は実際の市場価格とは異なるとはいえ、20年後の築古になった時の資産評価や家賃の下落幅。 ちゃんとシュミレーシできてますか?

ちゃんと計算しての結論なら、立派な投資戦略です。なんの問題もないと思いますよ
(ちゃんと計算してこんな物件を買っている人をみたことありませんが‥‥)

「こんな赤字の物件俺なら買わないよ〜」と、笑ってるあなた、本当にそうですか?
ここまで極端な物件には手を出さないでしょうが‥  例えば区分マンションでよくあるケースです。

・都内23区XX駅から徒歩 5分
・築25年ですが、フルリノベーションしてどうですこの内装!  これで空室に悩む心配なし!
1500万 家賃設定9万円 利回り7.2%~

どうです? こんな物件に悩んだことはありませんか?
これはよくある区分マンション投資の例ですが、実は構造はほぼ一緒です。
管理費や修繕積立金があるとほとんど儲けはありません。
販売業者さんとリフォーム業者さんが儲かるだけです‥

ブランド地区の立地で値下がりが無い物件や、都心の資産性と流動性を評価して3割の自己資金を入れての購入なら戦略としてアリとは思いますが‥

時間軸と資産評価軸。 物件に対するしっかりとした数字の根拠を持って選別しましょう!
そのためには一に計算! 二に現地調査! です。

どうかみなさん残念な不動産投資家にはならないでください。
不動産凍死家という言葉もあるそうです‥ ( ̄◇ ̄;) )

無料のゆる~い不動産投資サークル「ふどうさんぽ」で、セミナーを開催しました!

Aug 6, 2014

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ、今日はわたしの近況報告です。

このブログは「お金の勉強部屋&不動産投資実習室」というタイトルですが、実は不動産投資については殆どお話していません。
その理由は、「ふどうさんぽ」という不動産投資サークル活動をしており、そちらの動きの中で不動産に関するノウハウを開示していく予定にしているからです。

不動産投資が縁で知り合った仲間たちが集った「実践投資家集団」です。
そのほとんどが30台半ばで、サラリーマン兼業という立場ですが、みんなとてもアグレッシブに不動産を買い進めています。 (わたしが最長老‥ ちょっと悲しい‥ (T ^ T) )

12名の集まりですが、その不動産年収はすでに2億円を超えています。
みなさんサラリーマンを卒業する日も近いようです。

そんな仲間たちと、8/2に第二回「投資戦略&融資セミナー」を開催いたしました。
実は4/19の第一回「投資戦略&融資セミナー」が大好評だったため急遽の追加企画です。
(第一回はわたしが 新築VS中古 というテーマで講師を務めました)

第二回の内容は
1)自宅からの加速投資法 ‥江口栄介さん
2)融資内容のご紹介    ‥Y銀行さん

会場は、東京丸の内にあるKITTE(キッテ)のJPタワーです。
どうやら日本一家賃が高いことで有名なビルだそうです。
こんな豪華なビルに入れる機会はそうそうありませんね〜 しかもセミナーは無料!

KIITE外観

江口さんの講演は −マイホームと不動産事業の両立− とサブタイトルにありますが、賃貸併用住宅としてマイホームを入手されたお話が中心です。

取得したマイホームの積算価値が高かったため、その後の投資に加速がついたとか‥
9ヶ月でなんと6棟27室を取得! う~ん、凄い!
20140802セミナー
成功曲線のお話や、秘訣としてとにかくスピードが命、との談。
やはり経験者のお話は説得力が違います。

おかげさまで、アンケートでも高い評価を頂きました。
ご参加頂いたみなさま、ありがとうございます。
これからも頑張って色んな企画をしていきたいと思います!

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無料で、ゆる~い運営が特徴です。 でも効果は折り紙つき! (^-^)/

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やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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