こんにちは！　53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたと、今日もファイナンシャルリテラシーについて考えてみます。

前回、　良い借金・悪い借金　のお話をしましたが、もう少し借金の話を続けます。
現在、わたしには約２億円の借金（銀行ローン）があります。


以前、前の勤務先の後輩にばったり会って、近況報告のなかで不動産投資の話題になり、
「アパートを３棟取得したよ～」という話をしました。
「えーっ３棟ですか！？　すごい！　いいですね～」
「いやいや。　でも借金が２億位あるんだよ～」
色んな話題で盛り上がった後、別れ際に心配げな顔で彼が言いました。
「大丈夫ですか？？　無茶しないでくださいよ！」

う～ん、不動産投資の良さを説明してたつもりだったんですが、
借金の大きさだけが印象に残ったようです‥　ｏｒｚ

考えてみればこれは、これはごくまっとうな反応かもしれません。
一般的には、「借金＝悪」、「借金は避けるべきもの」という常識があります。
わたしも以前はクレジットもなるべく使わず、「いつもニコニコ現金払い」派でした。
今でも使うときは一括払いだけです。

投資仲間でも物件を買い進めるに際し、「借金への抵抗感」がハードルのひとつになってるという人は多いです。
3000～5000万円というローンは組めるけど、「億」という言葉を聞くと尻込みしてしまうようです。　（まぁ、根拠なく不感症の人も問題でしょうが）

不動産を学んだ「ファイナンシャルアカデミー」で　よい借金　と　悪い借金　があると聞いた瞬間にマインドセット（心構え、価値観）として　「借金＝悪」　というタガを外すことができました。

といってもやはり最初の大きな借金は怖かったです。　　(>_<)
どきどき‥　本当に返せるんだろうか？
どきどき‥　ちゃんとシュミレーション上ではいける！　　はず‥
どきどき‥　よし大丈夫！
このマインドセットに成功した友人達は、３億、４億　と買い進めています。
みんな、最初のローンの返済を実際に家賃収入で安定して返すことによって始めて実感を持って返せる自信につながったと言います。

借金して見てわかったことがあります。
古い言葉で「借金も甲斐性のうち」というのがあります。
借金というのは貸してくれる金融機関があって初めて成り立ちます。
つまり借金したということは、　返せる人だと金融機関が判断したということ　です。
借金できる属性であることの証明なんです！

たまたま年配の方と不動産投資とローンの話になったことがあります（投資家の方ではありません）
てっきり心配されると思ったんですが･･
「２億の借金！　そりゃ凄い！　たいしたもんだ～」
　　　　　　‥褒められちゃいました！

借金できる力というのはファイナンシャルのスキルのひとつです。
ただ、どういう理由で借金出来たのかは理解しておく必要があると思います。

・不動産事業の運営力が評価された
・物件の収益還元力が評価された
・物件の積算価格による担保力が評価された
・サラリーマンとしての属性が評価された

何が評価の元になったかはその後の戦略に影響しますので理解しておきたいです。
お金のレバッジへの理解とともにお金へのマインドセットも正しく育成する必要がありそうです。

こんにちは！　53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたと、今日もファイナンシャルリテラシーについて考えてみます。

1983年 当時52歳だった親父は 2億の借金を作り、夜逃げしました。
精神的にも追い込まれ、眠れずに睡眠薬に頼る日々でした。


2014年現在、57歳のわたしは2億の借金がありますが、とても毎日が充実しており、もっともっと借金したいと活動しています‥‥
この違いは何でしょうか？

わたしが２億の借金でも平気なのはその借金が不動産投資で、自分で返していないからです。
入居者の皆さんに家賃という形を通じて返済してもらっています。　（ブラボーーー！！　＼(^o^)／）
投資に対するリターンとして家賃を通じて返済している訳です。

一方父親の借金は、そもそも運転資金が主体で何も生み出していませんでした。
危ないスジの人からの借金もありました‥

この２つが正に　悪い借金　と　良い借金　の見本になっています。
どうやら親父には２つの違いに対する理解が無かったようです‥

レバレッジには３つの種類があるというお話をしました。
1）知識、人のレバレッジ
2）時間の　　レバレッジ
3）お金の　　レバレッジ
 

■お金のレバレッジ

３つのレバレッジのうちお金のレバレッジは「他人のお金を使って利益を上げること」です。
つまりお金のレバレッジにおける他人のお金が　良い借金　ということです。

事業というものは投資をしてリターンを得る経済活動ですが、手持ちの資金だけでビジネスをすることはとても堅実ですが、逆にビジネススピードには欠けてしまいます。
事業拡大のスピードを上げるためには借金というレバレッジを上手く使うことが必要になります。

例えば15%利回りの戸建てを500万円で現金買いすると、75万円の家賃収入が得られます。
同じ500万を自己資金として10％利回りのアパートを5000万でローンを組んで購入すると、ローン返済と管理経費を除いた実質利回りが2%程度ですから、手残りは100万円になります。

たった25万の差？　に見えるかもしれませんが、ローンには元本返済部分が200万円程度あります。
元本返済は、200万円ずつ返済することによりその分の不動産という実物を手に入れているという
実物貯金の側面があります。（市況により実際の価値は不確定ですが）

この実物貯金を入れると　300万円vs75万円 となり実に4倍の差になります。
このビジネススピードの違いは大きいです。

無論借金には、返せなくなるというリスクもありますので無条件に勧めるわけではありません。
わたしの場合、51歳からの投資デビューだったので多少貯金はあるものの、「時間が無い」という制約がありました。
そのためにローンで投資を拡大してきた訳です。

わたしのように
・短期間で資本蓄積する必要がある　　または
・自己資金が少なく、有る程度の蓄積までリスクを取る必要がある　方は
ある時期レバレッジをとるのも大いに有り、と思います。
（ＦＸや株の信用取引はリスクの方が大きいとは思いますが‥）

所属している投資サークル　ふどうさんぽでは、最近はローンを組まず堅実に戸建てから資産形成を狙う人が多いです。
若い方はそんな低リスクで時間を掛けた戦略も可能です。　（あぁ羨ましい‥　(>_<)）

年齢やポジションに合わせて戦略を組み立てる必要があるという事ですね。
みなさん、良い借金と悪い借金の違いを理解し、正しくお金のレバレッジを使いこなしましょう！