無料のゆる~い不動産投資サークル「ふどうさんぽ」で、セミナーを開催しました!

Aug 6, 2014

こんにちは! 53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ、今日はわたしの近況報告です。

このブログは「お金の勉強部屋&不動産投資実習室」というタイトルですが、実は不動産投資については殆どお話していません。
その理由は、「ふどうさんぽ」という不動産投資サークル活動をしており、そちらの動きの中で不動産に関するノウハウを開示していく予定にしているからです。

不動産投資が縁で知り合った仲間たちが集った「実践投資家集団」です。
そのほとんどが30台半ばで、サラリーマン兼業という立場ですが、みんなとてもアグレッシブに不動産を買い進めています。 (わたしが最長老‥ ちょっと悲しい‥ (T ^ T) )

12名の集まりですが、その不動産年収はすでに2億円を超えています。
みなさんサラリーマンを卒業する日も近いようです。

そんな仲間たちと、8/2に第二回「投資戦略&融資セミナー」を開催いたしました。
実は4/19の第一回「投資戦略&融資セミナー」が大好評だったため急遽の追加企画です。
(第一回はわたしが 新築VS中古 というテーマで講師を務めました)

第二回の内容は
1)自宅からの加速投資法 ‥江口栄介さん
2)融資内容のご紹介    ‥Y銀行さん

会場は、東京丸の内にあるKITTE(キッテ)のJPタワーです。
どうやら日本一家賃が高いことで有名なビルだそうです。
こんな豪華なビルに入れる機会はそうそうありませんね〜 しかもセミナーは無料!

KIITE外観

江口さんの講演は −マイホームと不動産事業の両立− とサブタイトルにありますが、賃貸併用住宅としてマイホームを入手されたお話が中心です。

取得したマイホームの積算価値が高かったため、その後の投資に加速がついたとか‥
9ヶ月でなんと6棟27室を取得! う~ん、凄い!
20140802セミナー
成功曲線のお話や、秘訣としてとにかくスピードが命、との談。
やはり経験者のお話は説得力が違います。

おかげさまで、アンケートでも高い評価を頂きました。
ご参加頂いたみなさま、ありがとうございます。
これからも頑張って色んな企画をしていきたいと思います!

あなたも 「ふどうさんぽ」←こちらで申し込み  に参加しませんか?
無料で、ゆる~い運営が特徴です。 でも効果は折り紙つき! (^-^)/

生命保険を見直してみた!(3) 保険の常識を考える。

Aug 4, 2014

保険といえば最近人気のある、総合保険代理店! 色んな会社の保険から選べる利点があります。
「XX君に聞いてみよう!」と出かける前に‥  何か注意すべきことはあるんでしょうか??

  家計簿
お金の知恵として「直接の利害関係者に相談してはいけない」という原理原則があります。
考慮しておくべきは相手の収入源は何処かということです。

某有名総合保険代理店のホームページをみるとご丁寧にFAQがありました。
 Q:なぜ、相談料が無料なのですか?
 A:当社は、保険会社からの契約手数料を収益として成り立っているためです。

つまり、総合保険代理店のお得意様は各保険会社だということです。(あなたではありません!)
だとすれば、あなたの目の前の代理店さんは(保険会社により手数料が異なれば)

「あなたにとって最適な保険を提案してくれる」 とは限らない。
「自社の収益が最大化する提案をしてくれる」 危険性もあるということです。

総合代理店では複数の保険を比較できるために、イコール公平性が高いような気がしてしまいます。
(無論、良心的な代理店もあるでしょうが)
各保険会社からの直接の見積なら、そもそも自社の利益代表としての見積提示ですから分かりやすいです。
こちらもそのつもりで受取ります。相見積を取ればいいだけですよね。
ただこの相見積り、会社では購買の決定時に普通に行なわれますが、いざ普段の生活の中で実施しようとするとかなり面倒。
ましてや自分の知らない分野の購買となれば面倒くささmaxです! (>_<)

で、1社で複数の会社の見積が比較できるとなれば「こりゃありがたい」、という訳です。
ただ繰り返しますが、代理店の収入源はあくまで保険会社であることは忘れてはいけません。

銀行や証券の窓口で「お勧めの商品」を買ってはいけないのも同じ理屈です。
残念ながら手数料の高いもの(つまり販売会社が儲かるもの)を勧められる実態があります。

居酒屋で「今日のお勧めは何?」と聞いてしまうのは
お勧め=勧めるくらいに新鮮で自信があるもの、看板メニュー。 と思うからですが‥
どうやら金融商品に関しては当てはまらないようです。
(提案がシンプルで最低限の保険商品か、内容をよく確認ください)

解決策としては「直接の利害関係者ではない人」に相談すればいい訳ですが、
残念ながら、わたし達には無形の「相談・アドバイス」に対価を払う習慣がありません。
FP(ファイナンシャルプランナー)などお金の専門家は増えていますが、「相談・コンサル」という市場が成立していません。

おかしな話だと思いませんか? 目に見えないコンサル料を払うのが勿体ない?
ケチって高い買い物をしてしまうほうが損失なんですが‥

銀行や証券会社を批判する前に、わたし達もノウハウやナレッジに敬意を払い、対価を支払う意識を持つべきですね!

■ 学資保険は損か、得か?


定期保険、医療保険のメイン商品以外にも高い人気を誇る保険商品に「学資保険」があります。
いったいこれはお得な商品なんでしょうか?? ご一緒に考えてみましょう。

そもそも 学資保険の目的はなんでしょうか??

そうです。 子供の教育費用への準備です。
まとまったお金が必要な時期にまとまった教育資金を準備するためのものです。つまり趣旨としては貯蓄ですね。

前回のお話 の通り、子供に保険を掛ける経済的合理性はありません。

分配金の年齢設定は色々選択できますが、18歳と22歳が多いようです。
大学の入学と卒業です。 22歳の卒業時はお金が掛かるわけではないので解せませんが、社会人へのお祝い金の意味でしょうか‥?

個人的には高校、大学というタイミング。 15歳、18歳がいいと思っています。
私立高校への進学も十分あり得るため、その備えです。

さて貯蓄が目的の商品とすると、その評価はどうなるんでしょうか??
今の低金利時代、保険会社の貯蓄型商品で一般の投資商品より期待利回りの高いものはありません。
(まさか定期預金なんかと比較してませんよね!?)

とすると、学資保険を選ぶ経済的合理性はないことになります。 が、実は良い点が一つあります。
それは積み立て型商品だということ。 これが以外と大きいです。

積み立てて目の前の残高から消えてしまうと、最初から無かったものとして感じます。
その結果、必要経費意識だけになり淡々と払い続けるだけに‥
忘れた頃に分配金が入金されると、おおっ!なんだか得した気に!

自分の意思で毎月貯金しているのと結果は同じですが‥
人間は弱いものです、目の前にあるお金を残して貯金し続けるのは以外と難しいです。

つまり貯金するための仕組み化としては有り、だということです。
(積立型の投資信託もありますので、経済合理性としてはそちらが上ですが、元本割れリスクもあります)

チェックポイントを理解して、家計の見直しの肝、保険をうまく活用しましょう! (^-^)/

生命保険を見直してみた!(2) チェックポイントは3つ!

Jul 31, 2014

前回はわたしの保険の見直しの話でした。 (前回はこちら)
思えばひどい保険の掛け方をしていたもんです・・・
どうしてわたしたちは保険をついつい掛け過ぎてしまうんでしょうか??

そもそも保険とは何なのか?  保険の本質をまずは確認してみます。
聴診器
保険とは「万が一の事態(災害や病気、事故)に対して経済的に備える仕組み」です。
構造的には参加者全員で経済的に分担することにより、小さな負担で大きな保障を実現します。
確率的には小さいが、起きた時の経済的ダメージが大きいもの に向いています。

保険には収支相等の原則というのがあり、保険料の収入と支払保険料は等しくなるように計算されています。 (その他として事業経費や運用益あり) そもそも貯蓄のように蓄積や利益を狙うものではありません。

家族の誰かに「万が一のこと」があった場合、それが原因で起こる経済的損失、必要経費に対し、経済的な補てんをする。あくまで経済的な側面がその趣旨です。

つまり経済的合理性としては「専業主婦の奥さんに保険を掛ける意味は殆どない」ことになります。
専業主婦の奥さんが病気やけがをしても、家族としての収入はご主人が働いている限り、変わりはないはずですから‥
ここが保険を考える時のポイントのひとつです。

■1.「感情的損失」、「経済的影響」 を切り離して考える
保険会社いわく・・ 「何かあった時の備えは必要ですよね?」  「何かあったら大変ですよね?」
→ここで言う「大変」なのは何でしょうか? 経済的な影響でしょうか? それとも感情的な部分? 日々の暮らしの不都合?

普通は 家族がケガをしたら大変! 病気になったら大変! と考えてしまいますが、感情論を切り離して経済的な影響度合いに絞って考えることが重要です。
例えば、子供が病気になったら大変ですが、それは悲しい、かわいそう、という感情的損失であって、冷静に考えれば経済的な損失は大きくはないはずです。(無論、療養費は掛かりますが、それは後述)

経済的な問題と感情的問題を一緒にすることで話が混同し、結果として保険を掛け過ぎてしまいます。
また、時系列で考えることも重要です。(前回のライフイベント表ですね)
子供が小さく、生活費負担の多い時期は保険が重要ですが、子供が大きくなれば、保険金は小さくても問題ないはずです。

■2.「正しい必要経費」を把握する
感情論を切り離したとしても、あるいは収入には大きな変化が無いとしても、
 「がんなどの病気になった時は医療費負担が大きいんじゃないの?」
 「誰かががもし病気で長期療養生活になったらどうすんの?」
という疑問があると思います。

長期療養時の必要経費を正しく理解する必要があります。
実は日本には高額療養費制度というとてもありがたい制度があります。
所得に応じて一定額以上の負担が生じた時には、健康保険より後で補填される制度です。

高額療養費制度:…所得ランク 「一般」 の場合
 自己負担限度額=『80,100円 + (医療費-267,000円)×1%』  です。

例えばがんに罹って月の総医療費が100万円掛かったとします(自己負担は3割なので30万円の支払い)
80,100円+733,000円×1% =87,430円となります。
当初の自己負担が30万円ですから差額の212,570円は後で還付されて、最終的な負担は87,430円になります。

1年間としても約100万円程度です。 がんに掛かったとしても月額9万円程度! なんです。
どうです?? 少し貯金があればなんとかなる金額ではないでしょうか?

入院に関しても調べてみましょう。
そもそも厚労省によれば、平均入院日数は下がり続け、約30日に過ぎません。 70歳以上の平均でも約40日です。
無論平均以上の入院日数になる場合もあるでしょうが、在宅医療が中心になる中、その可能性は高くはありません。

1日当たりの入院費の平均額も見てみます。 差額ベッド代にもよりますが、15,000円前後のようです。
であれば医療保険を検討するなら5,000~1万円/日 程度の補填で十分では??
無論入院費も高額療養費制度の対象です。
病気にしても怪我にしても、一時的なものであれば少し貯金があれば凌げそうなことは理解頂けるんではないでしょうか?
(一時的ではない長期の無収入状態は深刻な事態ですが、生活保護など保険以外の論議になりそうです)

■3.保険と貯蓄を分離して考える
もう一度、前回のわたしの保険を見てみましょう。

全体の主契約は②の積立ファンド部分でした。 ここでチェックすべきは「基準金利1.5%」という所です。
貯蓄としてみた場合にこの基準金利が高いのか、低いのかが重要です。
保険だけだと掛け捨てが基本なので、なんだかもったいない気がしますが、「貯金にもなりますよ~」という言葉を聞くととても魅力的に感じてしまいます。
その上 「定期よりお得ですよ~」 と言われると、保険+貯蓄かぁ〜、それならお得じゃん! と思ってしまいます。

ここで大事なのは保険部分と貯蓄部分とを分けて、それぞれで評価することです。
特に貯蓄部分は初期コストが引かれたり、維持費が掛かったりと基準金利以外のコストのチェックも重要です。

終身型年金の話でも書きましたが、初期コストを引いた実質金利で比較をする必要があります。
わたしの保険の例で言えば、1.5%での運用に自信がなければ「お得」と評価できますし、それを上回る運用益を期待できるのなら保険に依存する必要はありません。

ちゃんと探せば、もう少し期待利回りの高い商品は色々あります。
わたしの401Kは約10年で年率約5.6%の実績です。(バランス型投資信託が中心)

残念ながら、保険における貯蓄部分とは 金融商品を知らない無知につけ込んだもの と言えます。 (´Д` )

う~ん‥  50歳を過ぎてから気が付くなんてちょっと遅すぎました‥ orz
保険のお話、次回も続きます。

管理人プロフィール

やんつ写真

やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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