地主のみなさん、相続税対策にアパートを建てればいいと思っていませんか? (1)
Mar 14, 2015
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・
今回は相続税対策の続きとして不動産活用のお話です。
以前、埼玉にお住まいのNさんから相談がありました。
「祖母の所有する土地に、ハウスメーカーから相続税対策で
アパートを建てるといいですよ~、って提案が来ているんですが
よく分かんなくて・・・ 一度数字を見てもらえませんか?」
で、試算を見せてもらいました。

(数字は実際のものから変えてあります)
ちょっと気になるところがいくつか・・・
あなたならNさんにどんなアドバイスをしますか?
さて、分析の前に相続税対策としての
アパート建設についておさらいしましょう。
今年から相続税が上がったこともあり、
アパートによる節税対策の記事が花盛り。
確かに地主さんの場合、アパートを建てることで評価額の大幅な圧縮が可能です。
しかも建物をローンで建てた場合は、借金部分がさらに差し引きされますので
なんとマイナス評価にすることも出来ます!
特に更地に新築した場合は評価額との乖離が大きくなり、その効果は絶大です。
具体的にその構造を見てみましょう。
「土地」
①土地の相続税評価額(A)は 路線価 × 面積 です。
(Aは公示価格×約80%とされます。公示価格は実勢を参考にしますので、
おおむね市場価格に近いと考えていいようです)
土地のままだとこの(A)がそのまま評価額ですが、
アパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となり減額されます。
②貸家建付地=自用地の評価額(相続税評価額)×(1-借地権割合×借家権割合)です。
借地権割合は場所により異なりますがおおよそ60~70%程度です(上記の例では60%)
借家権割合は全国一律30%と定められています。
なので
A×(1-60%×30%)=A×(1-18%)=A×82% となり、
貸家建付地になると土地評価が約8割に圧縮されることが分かります。
③更にアパートの場合「小規模宅地等の特例」も受けられますので、
(~200㎡までが評価額の50%減額)②の評価減と合わせると、
相続税評価額の70%程度になります。
■アパート建設時の土地評価 = A×70%
②、③の効果により約3割、お得!
「建物」
建物についての相続税評価額(B)は固定資産評価額です。
(3年毎に評価替え。 市場価格の70%程度)
アパート(貸家)の場合は借家権割合で減額されます。
④貸家の評価額=固定資産税評価額-借家権の評価額 です。
借家権割合は30%ですから =固定資産評価額×70%となります。
=(B×70%)
建築費に全額ローンを利用したとすると(建築費=市場価格とします)
市場価格の70%が相続税評価額なので
⑤ローン額=固定資産税評価額÷70%=固定資産税評価額×143%
=(B×143%)
(実際には頭金が必要なので、その差し引きとなります)
⑥建物評価は 評価額-ローン残高になりますので
(B×70%)-(B×143%)=▲(B×73%)
■アパート建設時の建物評価 = ▲B×73%
時系列によって数字は変化しますが、
借金でアパートを建てると④、⑤の効果により
評価をマイナスに出来ることが分かります!
つまり何もしなければ(A)が評価額だったものが
アパート建設により
「土地」A×70% + 「建物」(▲B×73%)
と大幅圧縮できることが分かります。
ではNさんの例で、計算してみましょう。
①土地の相続税評価額(A)= 68千円×966㎡
=65,688 千円
借地権割合60%、借家権割合30% なので
②貸家建付地評価=65,688×(1-60%×30%)=65,688×82%
=53,864 千円
③小規模宅地減額=(966㎡-(200×50%))/966㎡=89.7%
減額後最終土地評価額=53,864×89.7%=48,291千円
市場価格=建築費とみると 108,000×70%=固定資産税評価額
④建物借家権評価=固定資産評価額×70%=108,000×70%×70%
=52,920千円
⑤ローン残高を建築費全額とすると108,000千円
(頭金等は簡略化のため省略)
⑥建物評価=52,920-108,000
=▲55,080千円
土地と建物の総合評価額は③+⑥なので
48,291+▲55,080
=▲6,789千円!
な・なんと
6,600万円の土地が評価額マイナス680万円の新築アパート
になりました!
しかも家賃収入を生んでくれます!
こりゃ凄い!!
みなんなであっちでもこっちでもアパート建てるはずだぁ~!
税金も節約できて収入が得られる! ス・テ・キ・
いいこと尽くめのような気がします。
ん・ん・? 本当にそんなウマイ話があるんでしょうか??
なにかリスクは潜んでないんでしょうか??
更地の上にアパートをたて、価値は上がっているはずなのに、
下がるどころかマイナスになってしまう。
何かおかしい・・・??
そうです。この話には一つポイントがあります・・・
こうなった要因が潜んでいます。
次回はこの話に潜むワナについて考えてみます。
(えっ、もう分かりました!?・・・・・)