こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
今回は相続税対策の続きとして不動産活用のお話です。

以前、埼玉にお住まいのＮさんから相談がありました。

「祖母の所有する土地に、ハウスメーカーから相続税対策で
アパートを建てるといいですよ～、って提案が来ているんですが
よく分かんなくて･･･　一度数字を見てもらえませんか？」

で、試算を見せてもらいました。

（数字は実際のものから変えてあります）

ちょっと気になるところがいくつか･･･
あなたならＮさんにどんなアドバイスをしますか？

さて、分析の前に相続税対策としての
アパート建設についておさらいしましょう。

今年から相続税が上がったこともあり、
アパートによる節税対策の記事が花盛り。
確かに地主さんの場合、アパートを建てることで評価額の大幅な圧縮が可能です。

しかも建物をローンで建てた場合は、借金部分がさらに差し引きされますので
なんとマイナス評価にすることも出来ます！
特に更地に新築した場合は評価額との乖離が大きくなり、その効果は絶大です。

具体的にその構造を見てみましょう。

「土地」
①土地の相続税評価額（Ａ）は　路線価　×　面積　です。
（Ａは公示価格×約80％とされます。公示価格は実勢を参考にしますので、
おおむね市場価格に近いと考えていいようです）

土地のままだとこの（Ａ）がそのまま評価額ですが、
アパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となり減額されます。

②貸家建付地＝自用地の評価額(相続税評価額）×（1－借地権割合×借家権割合）です。
借地権割合は場所により異なりますがおおよそ60～70％程度です（上記の例では60％）
借家権割合は全国一律30％と定められています。

なので
Ａ×（１－60％×30％）＝Ａ×（１－18％）＝Ａ×82％　となり、
貸家建付地になると土地評価が約８割に圧縮されることが分かります。

③更にアパートの場合「小規模宅地等の特例」も受けられますので、
（～200㎡までが評価額の50％減額）②の評価減と合わせると、
相続税評価額の70％程度になります。

■アパート建設時の土地評価　＝　Ａ×70％
②、③の効果により約３割、お得！

「建物」
建物についての相続税評価額（Ｂ）は固定資産評価額です。
（３年毎に評価替え。　市場価格の70％程度）

アパート（貸家）の場合は借家権割合で減額されます。
④貸家の評価額＝固定資産税評価額－借家権の評価額　です。
借家権割合は30％ですから　＝固定資産評価額×70％となります。
＝（Ｂ×70％）

建築費に全額ローンを利用したとすると（建築費＝市場価格とします）
市場価格の70％が相続税評価額なので
⑤ローン額＝固定資産税評価額÷70％＝固定資産税評価額×143％
＝（Ｂ×143％）
（実際には頭金が必要なので、その差し引きとなります）

⑥建物評価は　評価額－ローン残高になりますので
（Ｂ×70％）－（Ｂ×143％）＝▲（Ｂ×73％）

■アパート建設時の建物評価　＝　▲Ｂ×73％
時系列によって数字は変化しますが、
借金でアパートを建てると④、⑤の効果により
評価をマイナスに出来ることが分かります！

つまり何もしなければ（Ａ）が評価額だったものが
アパート建設により

「土地」Ａ×70％ ＋ 「建物」（▲Ｂ×73％）
と大幅圧縮できることが分かります。

ではＮさんの例で、計算してみましょう。

①土地の相続税評価額（Ａ）＝　68千円×966㎡
＝65,688　千円

借地権割合60%、借家権割合30%　なので

②貸家建付地評価＝65,688×（１－60％×30％）＝65,688×82％
＝53,864　千円

③小規模宅地減額＝（966㎡－（200×50％））／966㎡＝89.7％
減額後最終土地評価額＝53,864×89.7％＝48,291千円

市場価格＝建築費とみると　108,000×70％＝固定資産税評価額
④建物借家権評価＝固定資産評価額×70％＝108,000×70％×70％
＝52,920千円

⑤ローン残高を建築費全額とすると108,000千円
（頭金等は簡略化のため省略）

⑥建物評価＝52,920－108,000
＝▲55,080千円

土地と建物の総合評価額は③＋⑥なので
48,291＋▲55,080
＝▲6,789千円！

な・なんと
6,600万円の土地が評価額マイナス680万円の新築アパート
になりました！
しかも家賃収入を生んでくれます！

こりゃ凄い！！

みなんなであっちでもこっちでもアパート建てるはずだぁ～！

税金も節約できて収入が得られる！　ス・テ・キ・
いいこと尽くめのような気がします。

ん・ん・？　本当にそんなウマイ話があるんでしょうか？？
なにかリスクは潜んでないんでしょうか？？

更地の上にアパートをたて、価値は上がっているはずなのに、
下がるどころかマイナスになってしまう。
何かおかしい･･･？？

そうです。この話には一つポイントがあります･･･
こうなった要因が潜んでいます。

次回はこの話に潜むワナについて考えてみます。
（えっ、もう分かりました！？･････）

こんにちは！53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
今回も相続税のお話の続きの予定でしたが、ここのところ日経平均が18,500円超え！
これはいったいどこまで上がるのか！？ 急遽、考えてみることにします。

さて、株価の上下動の要因は色々あり過ぎて、誰にも正解は分からないというのが本当のとこですが･･･

個人的な見解です。
・リーマンショック前の円安水準は123円程度だった。
・その後米国がＱＥ（量的緩和）で通貨量を増大させ、円高が進展。
　出遅れていた日本もついに黒田バズーカで通貨量を増大し、リーマン前のバランスへ。
・海外勢からみた日本株式市場の評価はいつの時代も150ドルという説がある。

この観点から　123×150＝18,450 　つまり概ね18,500円程度が
為替から見た日経平均の上値ではないか、と想定していました。

ところがここへ来てこのラインを突破。
次のボックス圏を窺うような状況になっています。

いろいろ好材料が出て来たのは確かです。
2014年10-12月の実質成長率が伸長。3四半期ぶりに前期比プラス。
貿易収支が赤字ではあるものの大きく改善。原油安も追い風。
大企業の業績を中心に3月末決算が好調見通し･･etc

メディアでも強気の記事が目立ってきました。
日経ビジネスで今年は2万円が狙える！との記事が･･･

「主要証券7社に聞き取り調査したところ、主要企業の経常増益率見通しやPER（株価収益率）から見て、
日経平均の「実力」は2万1150円程度との計算もできる。」とか･･･ほんとかぁ？

「NNNNNNという見方なら（仮定）、XXXX円でも割高とは言えない。」
というのは便利な言い回しです。
割高に見えない仮定をうまく理由付けできれば、何時でも見通しは明るいです。

まぁ、メディアは上昇期待しか書けません。
そろそろ危ないなんて書いても売上は伸びませんから･･･
商売上、まだまだ上がる可能性はある（上がらないかもしれない）なんて書くわけです。

こんな記事が出だすと、そろそろキナ臭いなぁ～
と感じるのはわたしだけでしょうか？

そこで株高の原因を探るべく、買っているのは誰か調べてみました。

海外投資家と国内法人、国内個人の約半年間の売買動向です。

グラフにはしてませんが、ここ数年のアベノミクスでの株高期間は
実は海外投資家が大きく買い越しています。

2013年はなんと15兆円！の買い越しでその他の年も2～3兆円の買い越しです。

個人投資家はむしろほぼ一貫して売り越しです。
リーマンショック以降、塩漬けしていた株をやっと処分できて
ほっとしているというところですね。

国内法人は2012～13年は売り越しでしたが2014年は買い越しに転じています。
（どんな機関投資家が買い始めたのか気になります。
GPIF（年金積立金）の残高はどのくらい増えているのか、機会があれば調べてみたいと思います。）

さて、上のグラフにもどります。
これを見てあなたは何を感じますか？？

国内法人は引き続き買い越しモードで、あまり変化は無いように見えます。

少し気になることは、
海外勢が凸凹はあるもののやや売り越しモードだったのが、
年末から急に売りに転じています。（青矢印）
逆に、個人投資家が逆に年末から買い越しに転じてきました。（グレー矢印）

これは短期的状況なのか？
それともトレンドが変わったのか？
いよいよ個人投資家が本格的に動き始めたのか？

グラフのように株価を売買主体という需給の関係から見る以外に、
株価は企業が生み出す将来価値の総和の現在価値である、という考え方があります。

EV/EBITDA倍率などが有名ですが、
もっと簡易にPER（株価収益率）を目安にするやり方もあります。

海外を含めて歴史的なPERの標準は16倍程度です。
バブル期には60倍と言う異常値だったこともあります。
時代によって上下し、20～30倍になると危険と言われます。

現在は17倍程度で、まだまだ許容範囲ではあります。
ただ、企業業績（営業利益）が改善しないままの株高は危険かもしれません。

まだプチバブルの匂いがするほどでは無さそうですが、
予断を許さない状況になってきたのではないでしょうか？

引き続き、3月～4月に
・個人投資家が本格的に動くか？
・ＰＥＲはどういう値を示すのか？
をウォッチして、このブログでご報告したいと思います。

この道はいつか来た道･･･なんてことにならないように･･･
ご用心、ご用心。

※本記事はあくまで個人的な見解です。投資判断は自己責任でお願いします。