驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(4)

May 16, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

まだまだ【お金の方程式】について考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル
 

■ 純資産とレバレッジ


この資産形成サイクルをみてください。
ぐるぐるとサイクルが回る度に資産が増えていき、増えた分は純資産の増加となって表れます。

純資産=資産-負債 です。(緑色の部分)

つまり本当の資産とは純資産のことで、
資産形成とは純資産を如何に増やすか、です。

単純な資産額の増加が目的ではありません。

資産と負債がセットになる場合があります。
銀行から5000万円お金を借りて口座に5000万円の残高があっても、それは本当の資産とはいえませんよね?
純資産としてはプラスマイナス0です。

単なる資産残高を競うのではなく、純資産残高を語るべきなんです。

よく不動産投資で「1年で2億の資産!」とか言いますがローンを組んでの資産ではあまり意味がありません。
純資産がどれだけあるかが本当の指標です。

では、負債を含めた全体を資産と呼ぶのはどんな意味を持つんでしょうか?
負債(借金)は悪で、全く意味の無いものなんでしょうか?

そんなことはありません。

②をみてください
 資産×運用利回り です。
純資産×運用利回り ではありません!

つまり純資産の増加が最終目的ですが、
運用益を生む母体は純資産だけではなく、資産全体なんです。

5000万円のお金を借りて運用利回りが年利10%なら、収益は500万円です。
返済額が年間400万円なら、差し引き100万円の純益です。
5000万円の借金が毎年100万円のCFを生む訳です。
借金がなければこのCFは生まれません。

この
運用収益>返済額 の借金を良い借金といいます。

単に消費のために借りたクレジットカードのような
運用収益を生まない借金 は悪い借金といいます。

ロバートキヨサキさんは
「自分のポケットにお金を入れてくれるのが良い借金」 といいました。

これをキャッシュフロー・クワドラント
の回でお話しした、他人のお金を使う(OPM:Other People's Money)とも言います。

また、借金を活用し自己資金以上に資金運用することをレバレッジをかけるといいます。
借金というリスクはありますが、リターンも大きく狙うことができます。
レバレッジをコントロールすることも、資産形成の重要な要素です。

この借入時の金利を調達金利と呼びますが、
運用利回り>調達金利 であることが必要です。(逆なら損をしてしまいますw)
この金利差が大きければ大きいほど収益も大きくなります。
この差をイールドギャップと呼びます。

不動産投資がローンを使っても収益が上がるのはこのイールドギャップが理由です。

一般的には8~10%の賃貸収入が目標であり、調達金利は2~4%程度となります。
今の時代がまれにみる低金利時代だからこそイールドギャップが大きく、魅力的な投資になる訳です。
(むろん、空室リスクという別の不安要素はあります)

シンプルな 【お金の方程式】 ですが、こんなことも読み取れます。
奥が深いですね~~

最後までお読みいただきありがとうございました。
この項、もう少し続きそうですw

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(3)

May 11, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

引き続き【お金の方程式】についてあれこれ考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


資産形成サイクル
 

■ 投資元本と貯蓄リテラシー


②を見てください。(資産×運用利回り)です。
前回お話した、運用利回り(期待収益率)が大きな要素であることは間違いありません。

もう一つの要素、資産にはロバートキヨサキさんいわく
1)ペーパー・アセット
2)不動産
3)ビジネス
4)コモデティ

の4種類があります。(5.自分、除く)

これらの資産運用には投資元本が必要です。
元手が無ければ運用しようにもどうにもなりません。
どんなに利回りが高くても、0(ゼロ)を掛けては0(ゼロ)にしかなりません。

では、最初の元手はどうするか?

結局、最初のスタートは貯蓄しかありません!
資産形成サイクルの最初は貯めることからなんです。目標は300万円というところでしょうか・・・

FA(ファイナンシャルアカデミー)のお金の教養講座では、
収入の2割を天引き預金、更に2割を定額自動送金(自己投資用)、
残りの6割で生活することを推奨しています。

古くは1/4貯金法なんていうのもあります。
投資本の日本の古典? とも言うべき、本多静六さんの『私の財産告白』でも紹介されています。 
収入の1/4は貯蓄をして、まずは投資原資を貯めましょうということです。



本多静六さんは、明治~大正~昭和を生きた偉人で、東京大学農学部教授という固い仕事ながら、
山林投資等で財を成すも最後には全て寄付されたという方です。
独自の投資哲学で当時から人気を博していたようです。

上記は復刻文庫版ですが、
今読んでも色あせない投資の考え方には感心するばかりです。
投資の基本が時代を超えて普遍であることに驚愕します。
ご一読をお勧めします。

さて
収入の6割生活にしろ、3/4生活にしろ、なかなか難しいです・・・
わたしなんかは毎日の生活で汲々としていますw (^_^;)

ここは お金の知恵大全の『4)使う・節約、守る』に該当する部分ですが、
どうも節約はニガテ分野です。
ご紹介できるようなノウハウが一向に溜まりません・・・ m(__)m

若い方と投資の話をして
「やんつさん、そうは言っても運用するだけの元手がありませんよ。へへっ・・・」なんていう人は大勢います。
「そりぁおどれの自己管理の問題じゃろが~!オラオラ~」と言いたいところですが・・・
50代で遅まきで勉強を始めたわたしにその資格はなさそうです。

この貯蓄に関するリテラシーですが、
実は金融の専門家である銀行はここを見ています!

不動産投資にはローンを使うケースが多くありますが、その銀行の審査でどうやら貯金額を見るようなんです。

といってもその絶対金額を見るだけではなく、収入に見合う貯金をしているか、がポイントのようです。

銀行がお金を貸す場合に気にするのは、
収入の多寡ではなく、
収入に見合う貯金があるか?
堅実に蓄財するリテラシーがあるか?

なんですね。

どうもこの辺の自己管理能力はあまり自信がありません。
わたしが低利でローンを組めているのはラッキー?なだけかも・・・

さて・・・
あなたは貯蓄リテラシーに自信がありますか?
銀行でたくさん貸してもらえますか?・・・

最後までお読みいただきありがとうございました。
この項、まだまだ続きそうですw

驚くほどカンタン!? お金持ちになる基本方程式。(2)

May 4, 2015

こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ・・

引き続き【お金の方程式】について考えてみます。

資産形成=①給与+②資産運用益-③支出
または
資産形成=①(自分×運用利回り)+②(資産×運用利回り)-③支出

そのためにやるべき3つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす


この方程式は単年度を表しているわけではありません。
右辺の残った資産が翌年の運用資産に加算され、利回り分の収益を生み出します。
そして、それが更に資産に加算され・・・ と、どんどん続いていきます。

資産形成サイクル
図を見て分かるように、資産形成サイクルとしてぐるぐると回転しています。
1年をサイクルとして資産が増殖していきます。
 

■ 期待収益率


やるべき3つのことの2番目は運用利回りを上げることです。

なにしろサイクルですから複利として効いてくるため利回りはとても重要です。
この複利の重要性については 金利のトリビア!72の法則
でもご説明しました。

試しに1%、3%、5%の複利での資産増加率をグラフにしてみました。
複利曲線
見て分かるように時間が経つにつれ、増加率は右肩上がりになります。
しかも1%ではその上昇カーブはさほど大きくありませんが、
3%、5%と利回りが上がるにつれ上昇カーブは急角度になります。

分かることは2つ
・運用利回りを上げることがやっぱり最重要
・運用益は時間軸と密接に関係する

です

運用利回りは、高ければ高いほど良いわけですが・・・
そんな高利回りはどうやって実現するんでしょうか?

そもそも、あなたは運用利回りを何%にしたいですか?

この低金利時代、3%もあれば満足?
もう少し頑張って5%を目指しますか?

この、運用により獲得したい利回りを「期待収益率」といいます。

上図で分かるように期待収益率を検討する場合に、
利率だけではなく、「時間軸」を考える必要性があります。

つまり、単純に期待収益率を設定する前に聞くべきことは、
「あなたは、どれぐらいの期間にどれぐらいの資産を築きたいのか?
です。

仮に1億円の純資産の形成が目標として、その達成時期は・・・
20年後の定年時なのか?
10年後に達成してアーリ-リタイアを目指すのか?

この期間設定によって期待収益率が変わってきます。
期待収益率が変われば、その実現のための戦略が変わってきます。

短期間で大きな金額を残そうとすれば、リスク覚悟でレバレッジを利かせ高い収益率を目指す必要があります。
(しかも必ずしも目指す金額を獲得できるとは限りません。却って損をすることも・・・)
長期間での資産形成なら、信用取引やローンなどのリスクを冒さずに堅実に達成することも可能です。

どちらを目指すかはあなたの考え方次第です。

わたしの目標は「ゆっくりまったり幸せな小金持ちになる」こと。

以前、50代に入って立てた目標は期待収益率 4.5% でした。
不動産投資を始めてからはもう少しスピードを上げるために期待収益率を上方修正しました。
多少リスクを取ってレバレッジを利かせる作戦に変更したわけです。

投資家レベルと期待収益率の関係はこんな感じです。

期待収益率=
1%~:
ただ貯金する人、普通の投資家(?)
5%~:ベテラン投資家
10%~:賢明なる投資家(ギャンブラーとは別です)
20%~:真の投資家

自分の期待収益率に合わせて、下記5つの資産の運用に関する戦略を練るわけです。

1)ペーパー・アセット
2)不動産
3)ビジネス
4)コモデティ
5)自分自身

1)の一般的な金融商品の組み合わせで狙える期待収益率は3~8%程度だと思います。
(1年だけなら20%程度リターンの場合もあります)
例えば、わたしの401Kは設定来(11年)で年利6.9%です。

堅実さを主とするインデックス系投資でも5%~は十分可能です。

2)~4)はハードルが高くなります。
サラリーマン卒業を目指す場合は2)~4)に踏み込むケースが多いです。
1)ではスピードが遅いようです。

過去にお会いした、1)だけでサラリーマン卒業している方は
・金融機関出身で高いスキルと経験を持つ
・ある時期、信用取引やオプションなどの高リスクで勝負した

いずれかです。 なかなか真似はできません。

一番確実なのは5)自分自身 の運用かもしれません。

さて・・・
あなたの期待収益率と目標期間はどうですか?
それに合った戦略を立てていますか?
時間軸と期待収益率・・
ちょっと考えてみませんか?

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もこの項、続きます。

管理人プロフィール

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やんつ(山本 常勝)

合同会社モンテリーブロ 代表
資産形成、資産運用専門FP
Webディレクター

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