驚くほどカンタン！？ お金持ちになる基本方程式。（４）
May 16, 2015
こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
まだまだ【お金の方程式】について考えてみます。
資産形成＝①給与＋②資産運用益－③支出
または
資産形成＝①（自分×運用利回り）＋②（資産×運用利回り）－③支出
そのためにやるべき３つのこと
①給与を増やす
②運用利回りを上げる
③支出を減らす
■ 純資産とレバレッジ
この資産形成サイクルをみてください。
ぐるぐるとサイクルが回る度に資産が増えていき、増えた分は純資産の増加となって表れます。
純資産＝資産－負債 です。（緑色の部分）
つまり本当の資産とは純資産のことで、
資産形成とは純資産を如何に増やすか、です。
単純な資産額の増加が目的ではありません。
資産と負債がセットになる場合があります。
銀行から5000万円お金を借りて口座に5000万円の残高があっても、それは本当の資産とはいえませんよね？
純資産としてはプラスマイナス０です。
単なる資産残高を競うのではなく、純資産残高を語るべきなんです。
よく不動産投資で「１年で２億の資産！」とか言いますがローンを組んでの資産ではあまり意味がありません。
純資産がどれだけあるかが本当の指標です。
では、負債を含めた全体を資産と呼ぶのはどんな意味を持つんでしょうか？
負債（借金）は悪で、全く意味の無いものなんでしょうか？
そんなことはありません。
②をみてください
資産×運用利回り です。
純資産×運用利回り ではありません！
つまり純資産の増加が最終目的ですが、
運用益を生む母体は純資産だけではなく、資産全体なんです。
5000万円のお金を借りて運用利回りが年利10%なら、収益は500万円です。
返済額が年間400万円なら、差し引き100万円の純益です。
5000万円の借金が毎年100万円のＣＦを生む訳です。
借金がなければこのＣＦは生まれません。
この
運用収益＞返済額 の借金を良い借金といいます。
単に消費のために借りたクレジットカードのような
運用収益を生まない借金 は悪い借金といいます。
ロバートキヨサキさんは
「自分のポケットにお金を入れてくれるのが良い借金」 といいました。
これをキャッシュフロー・クワドラント
の回でお話しした、他人のお金を使う（OPM：Other People's Money）とも言います。
また、借金を活用し自己資金以上に資金運用することをレバレッジをかけるといいます。
借金というリスクはありますが、リターンも大きく狙うことができます。
レバレッジをコントロールすることも、資産形成の重要な要素です。
この借入時の金利を調達金利と呼びますが、
運用利回り＞調達金利 であることが必要です。（逆なら損をしてしまいますｗ）
この金利差が大きければ大きいほど収益も大きくなります。
この差をイールドギャップと呼びます。
不動産投資がローンを使っても収益が上がるのはこのイールドギャップが理由です。
一般的には8～10％の賃貸収入が目標であり、調達金利は2～4％程度となります。
今の時代がまれにみる低金利時代だからこそイールドギャップが大きく、魅力的な投資になる訳です。
（むろん、空室リスクという別の不安要素はあります）
シンプルな 【お金の方程式】 ですが、こんなことも読み取れます。
奥が深いですね～～
最後までお読みいただきありがとうございました。
この項、もう少し続きそうですｗ
