こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･

1回違う話を挟んでしまいましたが･･･
「東京の中古ワンルームを買いなさい！」　の検証の続きです。

検証対象は23区内のこんな物件。
12階建てRC、1K 22㎡
利回り 5.09％
実質利回り4.28％

（１）を忘れてしまった方はこちら
物件情報と運用収支見込を再掲します。

これを6年間の通算収益でみてみます。

この収入がそのまま手残りならいいんですが、前回指摘したようにその他経費を計算していきましょう。
ただ、不動産取得税や家賃下落は目をつぶって運用経費だけにします。
（実際は掛かりますが･･･ちょっと甘めの試算ですw）

1）固定資産税と都市計画税
中古のため、新築にある優遇処置などは受けられませんので、4～6万/年と思いますが、ここではもっと安く2万円だったとします。
2×6年＝12万円

2）修繕費
傷み方次第ですが、一般的には 家賃×2～3ヶ月が目安。
ただ、今回の想定はリノベーション後の購入6年経過時点なので、傷みもまだ少なそう。
10万円と見積ります。

3）広告費
場所も良く、直ぐに入居も決まり、0円で済んだという想定。

4）固定経費（ローンなど）の支出
空室時は家賃収入が無く、ローンなどの支払だけが発生します。
ここでは空室期間は1ヶ月で、直ぐに入居も決まったと仮定しています。
1ヶ月の経費は80,619円　（管理代行費除く）

これらを差し引きすると、実収益収入は6年間で･･
わずか　64,392円！

自己資金170万円ですから、この金額を、例えば投資信託で稼いだとすると･･･
0.6％程度の利回りです（複利）
とても魅力的な金融商品とはいえませんね～

各条件を甘めに試算しての結果ですから、
実際はほぼ赤字になることは間違いなし！

では、
大家のあなた以外の関係者の収入はどうでしょう？

■管理会社
管理代行費 3,240円×71ヶ月＝230,040円
売買手数料 400,000円 （推定）

計 630,040

■金融機関（ローン会社）
金利2.364％、元利均等とすると6年間において
元本返済額 2,356,592円
利息合計 　2,661,753円 （ここが金融機関の収入）

グラフにすると、こんな感じ･･･

管理会社と銀行の数字は収入合計であり利益額ではありませんが･･･
それにしても大きな差だとは思いませんか？

さて、ここで今回の命題です。
「東京の中古ワンルームを買いなさい！」　と言って得するのは誰なんでしょうか？？

このグラフを見て、それでもあなたは買いますか？

今回の物件は、利回り 5.09％、実質利回り4.28％。
高い利回りではありませんが、都内では取引されているレベルです。
何故こんな物件を買ってしまう人が後を絶たないのでしょう？？

次回はこのナゾを考えてみます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。

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会場：三省堂書店 神保町本店８階特設会場

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（三省堂のイベント告知ページ）