みんな不動産投資を誤解している。不動産投資を取りまく7人のこびと（２）
Dec 30, 2016
人生はわくわくとドキドキで、できている！
不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
不動産投資に対する取り組み方、7分類の続きです。
1.興味がない人、関心がない人
2.やったこともないのに、やめた方がいいと否定する人
3.大損して破綻した人
4.ほとんど儲かっていない人
5.儲かっていると勘違いしている人
6.そこそこ儲かっている人
7.純資産をどんどん拡大する人
今回は四人目から…
「四人目」…ほとんど儲かっていない人
不動産投資で最も多いのがこのタイプの人かもしれません。
資産形成には
■資産形成期…リスクを取って高い利回りを追求し、資産を増やしていく時期
■質的改善期…質の高い物件に入れ替えていく時期
■安全運転期…資産価値の維持、相続評価の圧縮に努める時期
の３つのステージがあり、実はステージにより買うべき物件が変わります。
多くの人はこの違いを理解していません。
売る側も「この物件は安全運転期向きなので、資産形成には向きませんよ」
とは言いません。売れればいいのですから。
安全運転期の富裕層が買うような高額な区分マンションを若い方が購入する、などのミスマッチが起きています。
損をするようなことは少ないですが、長期的な収支を計算すると、多額のローンというリスクを取った割には
インデックス系の積み立て投資とさほど変わらない結果になったりします。
もう一つ、そもそもビジネス努力を怠ってあまり儲からない状況になっている方もいます。
これは地主系大家さんに多く、空室が増え収支が悪化して悩み始めます。
ハウスメーカーさんの提案で新築アパートを建て10年後に、建物の劣化とともに空室が多くなるパターンが典型的です。
家賃や募集条件を見直す、リフォームするなどの手を打てばいいのですが、それすらも面倒と思ってしまいます。
相続などで取得し、「単なる不労所得」と勘違いしているため悲劇となります。
あるいは、管理会社に言われるままに費用対効果を考えない過剰なリフォームをしても、儲からない結果になります。
わたしの不動産投資のスタートは、実家の築古アパートを引き受けたところから始まりました。
空室が目立ち、持て余していた母が困っていたのです。
母は早く処分したがっていましたが管理会社に確認すると、リフォームして募集条件の変更をすれば可能性はあるとの返答。
そこで銀行からリフォーム代をアパートローンで借り、補修後、再募集をかけ満室にできました。
実家周辺では3割の空室が当たり前ですが、仕方がないと思わずに「満室にする」という固い決意で臨めば、可能なのです。
不動産投資で儲けるには
・物件購入のための自分なりの選定条件を持つ（返済比率、CF率など）
・きちんと電卓を叩き、短期・長期の収支予想を立てる
・ビジネスと理解し、運営について管理会社と汗をかく
これを忘れないようにしたいもの。
「五人目」…儲かっていると勘違いしている人
これまで数百人の不動産投資家さんに逢いましたが、意外とこのタイプが多いのが困りものです。
書籍を出したり、セミナーをやったりしている方の中にもかなりいるのが実態です。
「利回りXX％の物件を購入して、家賃収入XX円になりました！」
と言う人が本当に大きく儲かっているとは限りません。
不動産に限らず投資の最終リターンはインカムゲイン＋キャピタルゲイン です。
最近の不動産投資は低成長、低利回りを背景にインカムゲインが主体です。
そのためインカムゲイン（家賃収入）のみで成否が語られています。
ここにはキャピタルゲインの概念が欠如しています。
3年で家賃収入XX円を達成！ は怪しいのです。
3年で家賃収入XX円、かつ売却想定資産残高XX円 というのが正しいのです。
持ち続けるという選択肢も多いのですが、それでも
「この物件の市場価値はいくらか？」という自問は重要です。
利回り6％の区分マンションを2000万円で購入したケースを考えてみましょう。
この物件の5年後の資産価値を試算してみます。
家賃下落が無かったとすると、年間120万円の家賃収入。
5年後に期待収益率10％での売却が見込める場合では、売価は1200万円
5年間保有して、期間収益600万＋1200万（未実現利益の実物資産価値）＝1800万円
となります（厳密には現在価値に割り引く必要がありますが、ここでは簡便化しています）
つまり、5年間で1800万円のこの物件を2000万円で買うのは割高なのです。
（ローン購入なら自己資金が少ないので、成立する可能性はあります）
5年後の期待収益率が8％の場合はどうでしょう？
その場合、売価は 120÷8% ＝1500万円
期間収益600万＋実物試算1500万円＝2100万円となります。
期待収益率8％の立地、市況 であれば、
2100-2000＝100 で5年で100万円の利益になるということ。
この5年間の利益100万円と投資額2000万円の内部収益率IRR（利回り）は１％程度。
この利回りを他の投資手法と比較するのが正しい考え方になります。
10年後の家賃と市場価格を試算してみるのもお勧めです。
売却額が見えない物件や売り難い物件、再建築不可や狭小物件など、つまり出口が難しいために安く売られている物件は判断が難しいのです。
（リスクを超える高い利回りなら可です）
地主系大家さんによくある新築アパートの場合は、中古時の毀損が大きくなります。
10年後、20年後の資産価値を織り込んで計算する必要があります。
不動産投資で「表面利回りではなく実質利回りを意識しましょう」と言いますが
正しくは、「実質利回りプラス市場価値を意識しましょう」です。
家賃収入だけではなく「出口」を意識して語るようにしたいもの。
家賃収入だけを語る人には、実物資産価値も聞いてみましょう。
不動産年収500万円という数字だけでは、あまり意味は無いのです。
あくまで投資額との対比（ROI）、最終損益が大事なのです。
投資はインカムゲイン＋キャピタルゲイン
キャピタルの方が全体の収益に与えるインパクトが大きいのは忘れてはいけません。
（株と同じですね）
長期的には、安定的な家賃収入生み出す賃貸物件はとても有効ですが、
インデックスの積み立ての方がよほどましだった、というのでは身も蓋もありません。
勘違いしないようにしたいもの。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
長くなりました。「六人目」以降は次回に…
