こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい！不動産投資家やんつです。
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1983年、26歳のサラリーマンのわたしが借金から逃げ出した親父に替わり返済する
親父の夜逃げシリーズ（８）です。

なんとか市街化調整区域にある田畑をうまく売却すべく動き出しました。

売り方としては
・田としてそのまま売る

または建築を前提とすると、都市計画法第34条によれば市街化調整区域で可能なのは･･･
・農作業場や農家の自宅
・大学，研究所等で開発審査会を経たもの
・大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等

まず着手したのは近隣農家へのアナウンスや地元不動産業者への売却依頼。

■田としての販売

当時、農家で実家を継ぐ長男以外の兄弟の住居を親が面倒を見てやるのはよくある話でした。

ただ、これは自己所有の田畑に建てるのが一般的。新たに購入しての建設では土地代分のコストが余分に掛かります。
つまり、このパターンでは価格が折り合わず、買い手は見込めません。

･･･ところが不動産会社の紹介で買い手が現れました。

（*）確か売価は　700㎡（田んぼ1枚）　×　@1.8万円　＝1260万円程度
宅地並み@9万円とは行きませんが、田としての評価額200万円に比べれば御の字、妥当なところ。

田としてはペイしませんが将来の宅地化を当て込んでの購入だったよう。
（実際には33年後の今も宅地化は進んでいません。買った人は当てが外れているかも）

（*）取り急ぎ販売したのは田んぼ6枚（約700㎡×6）
総額で約8000万円でした。

当時の長期譲渡所得の税金が20％。プラス住民税で、計25％が税金でした。
みなし取得原価が5％なので、課税対象は売価の95％。
（8000×95％）×25％　で　税額なんと1900万円！

驚きの税金です。
何とかせねばと節税に工夫するのは後日の話･･･

まだ足りませんが大きな一歩を進みだしました。
少しずつ灯りが見えた気がします。

■悪魔か救世主か？

この頃、山本家の窮状を聞きつけた支援者が救世主（？）として現れました。
近隣では少しは名前の通ったＤ建設のＮ社長です。
それほどの規模ではありませんが数十名の従業員がいたはず。

逃げたとはいえ近所に住んでいた父親に連絡があった様で、面談することになりました。

実家の応接代わりの8畳の和室に集合です。
テーブルを挟んで正面にＮ社長、こちら側にＨ叔父とわたし。
やや後方に父は小さくなっています。

Ｎ社長は筋肉で引き締まり、長身で浅黒く日焼けした風貌。
細身ながらも骨太のごつごつした印象で、負けん気の強さを感じました。

「山本さんのことは商工会で存じ上げとる」
「借金で大変だと聞いた。このままでは、先祖代々続いた山本家が無くなる」
「そんな残念なことは無い。なんとかせなあかん」
野太い声で話します。

「山本さんが可哀想でかわいそうで･･･　わしも経営者やから、よう分かる」
おいおいと声をあげ涙を流すＮ社長。父も黙りこんだままうつむいて、涙ぐんでいます。

「悪いようにはせん。わたしがお手伝いしたい」

生まれて初めて、大の大人がおいおい泣くの見て驚きました。

「申し出はありがたい。いろいろ考えさせて欲しい」
Ｈ叔父の言葉で、面談はひとまず終了。

Ｎ社長が帰ると、Ｎ叔父は
「この話は危ない。あの人には何のメリットも無いのにおかしい」
「あんな話を信じたらだめや。騙されて、ぜんぶ取られてしまう」
ときっぱり。

結局、自分たちで何とかしますから、とお断りすることになりました。

Ｎ社長の真意は分かりませんが、
その後Ｄ建設は程なくして倒産してしまいました。

親父とわたしだけなら「イエス」と言っていたかもしれません。
藁をもすがる気持ちでしたから。

騙された人がなんども同じ目に合う、その気持ちが分かる気がします。
瀬戸際の人間が冷静に判断するのは困難です。

■町役場のスパイ　見張るのは･･･

少しずつ返済活動を始めましたが、最初に手こずったのは「印鑑の確保」。

当初、親父の居場所を突き止め実印を預かりました。

なにしろ財産の名義は全て父です。
取引は全て所有者である父親の名前でやる必要があります。

父親の財産を継続的に処分できる委任契約、信託契約という手法もあったのかもしれませんが
当時はそこまでの知識はありませんでした。

色んな取引のため、町役場に印鑑証明をもらいに行きました。

職員が不思議そうに、
「もうこれ、実印じゃないげんけど･･･。他の判子に代わっとるよ」
これには驚きました。

父は一旦は実印を手放したものの、自分に財産や拠り所が無くなることに不安を覚えたのでしょう。
こっそりと実印を変更したのです。

元の印鑑が無くても変更はできるんですね。

身分証明の書類が必要ですが、なにしろ本人ですから。
本人確認も役場の人が「山本なにがしである」と認定すればいいわけです。
狭い町ですから、役場の人もみんな顔見知り。

実印が三文判でも登録できることを知ったのはこの時。

せっかく預かった実印が知らない間に無効になる。
これには困りました。

ここで役に立ったのが町役場のスパイ。
仲の良い同級生が就職していたのです。

親父が役場に現れると、すかさず電話が入ります。
「おい、親父が来たぞ！」と同級生。
（当時は携帯もなく、連絡は大変でしたが）

あわててその夜、親父を尋ねます。
「頼むから実印を元に戻してくれ」
「せっかくの返済が上手くいかんがや」
必死に頼み込みました。 これはちょっと情けなかった。

なんとか説得して実印が元に戻りました。

そんなドタバタの中で、今度は墓地公園の話が舞い込みました。
この話、続きます。

今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
個人的な話ですが、読んでもらえると嬉しいです。

（*）執筆時点で記憶違いが有り、各金額が間違っていました。本文は既に修正済みです。

こんにちは、人生は50代からがもっと楽しい！不動産投資家やんつです。
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親父の夜逃げシリーズ（７）です。

1983年26歳のサラリーマンだったわたしは、
負債から逃げ出した親父に替わりに借金を返済するハメになりました。

債権者との返済猶予交渉もまとまり、毎月の支払いは少し待ってもらいました。
いよいよ返済活動に着手です。

少し整理しましょう。

借金は金融機関3行で1.8億円。岐阜のＸＸ興産の約束手形が1500万円、計約2億円です。

対して、手持ちの資産は700㎡程度の田んぼが45枚ほど。約3.0Ha（3万㎡）です。
プラス約600坪の実家と空き地が少々（竹やぶ）。
場所は金沢市近郊とはいえ、全てが市街化調整区域。

その他に、当座の資金として親戚から借りた運転資金が1200万円。
収入は母が農業で約400万円、わたしのサラリーマン年収が約230万円。

支払いを猶予してもらっているとはいえ、半年程度で部分返済をするなどの結果が必要です。
それほど時間はありません。

さてどうやって返すか？

世帯年収630万円ではその中から返すのは無理。

■市街化調整区域と田

一般に土地を持つ地主が考える「土地活用」は一にアパート建設、二にアパート建設、三に事業用賃貸。

少子化の今でも、アパート経営は節税効果もあり効果的な活用法です。
入居者が見込める地域なら最優先。

ただ、繰り返しますが全ての土地は市街化調整区域。
そもそも建物を建てることができませんし、賃貸需要のあるような場所でもありません。

春はヒバリやウグイスの声で目覚めるような田舎。
小学校までは3km、最寄りのお店と言えば500m先の農協の売店だけ。

ということでアパート経営はＮＧ。
建物が建てられませんので店舗としての活用や土地賃貸も諦めるしかありません。

となると、やはり「売る」しか選択肢はありませんが、これが難しい。
市街化調整区域の田をいったい誰が買うのか？

当時の山本家の田んぼの大きさは700㎡（212坪）平均。
ここから上がる稲作収入は10万円程度。

収益還元法で計算すると8％利回りで、10万円÷8％＝125万円
田んぼ1枚125万円です。

この大きさの田んぼが45枚ほどありましたので、全部売っても5600万円程度。借金返済には全然足りません。

つまり田を田として売っては返済できないのです。
近隣の農家に田として売るのはダメなのです。

ところが、これが宅地になると話は一変します。

2015年の実家の路線価は3万円ですが、調べてみると1983年当時は今の3倍程度の地価だった様。（路線価9万円!?）
土地神話の時代でまだまだ土地は上がると思われていました。

田ではなくもし宅地として売れれば･･･
700㎡×@9万円　＝6300万円！　なんと　50倍！

45枚の田があれば借金を返してお釣りがくるどころか、一躍ビリオネア！
（銀行がこれを見越してお金を貸してくれるのも分かりますね）

ただ、これはあくまで宅地だったらという仮定の話。
今は単なる市街化調整区域の田んぼ。

では、どんな買い手がいるのか？
どんな相手を探せばいいのか？

都市計画法第34条では建てられるのは･･･

・大学，研究所等で開発審査会を経たもの
・大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等

どれも建設話が何処にでもあるようなものではありません。
Ｈ叔父が、あちこちに当たってくれました･･･。
そして･･･　この話、続きます。

今回も最後までお読み頂きありがとうございました。
個人的な話ですが、読んでもらえると嬉しいです。