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住宅宿泊事業法（民泊新法）が2017年6月9日、国会で可決成立しました。
わたしの周りにも民泊をやっている友人がたくさんいます。不動産投資家なら関心が高いテーマです。色々と賛否もありますが、今一度「民泊の光と影」について考えてみました。

■　民泊のいま

長らく800万人程度で推移してきた訪日外国人観光客数ですが、2013年に1000万人を突破すると急激にその数を伸ばしています。2016年には政府の当初目標を上回る2400万人を達成しました。数年前には考えられなかった数字です。

政府もこれを受けて、目標を大幅に上方修正し、2020年までに4000万人、2030年に6000万人を目指すとしています。タイの2988万人、香港の2668万人（各2015年）を一気に抜き去る目論見です。日本経済が停滞する中、観光業は数少ない有望産業といえるかもしれません。

Airbnbの2017年4月24日「日本における短期賃貸に関する活動レポート」によれば2016年の宿泊人数はなんと370万人です。
これは全観光客数の15％を占める大きな数字で、いつの間にこれだけの存在になっていたのか驚きです。普段あまりAirbnbの凄さを感じないのは、海外からの宿泊客が93％を占めており、国内での利用者が少ないからでしょう。

標準的なホストの年間貸出回数は89泊で、平均宿泊日数は3.4泊、直接的経済効果は4061億円としています。この数字はホテル御三家のホテルオークラ、ニューオータニ、帝国ホテルの売上合計の約2倍という規模で、もはや国内でもトップクラスの宿泊業者といえます。

2016年滞在上位10都市をみると、大阪、東京、福岡、奈良、広島、沖縄、徳島、群馬、高知、栃木であり、地方都市への拡がりを感じさせます。常連の京都は圏外になりましたが、これは供給不足が原因ではないかと思います。

■　民泊はデジタル・ディスラプター（既存業界の破壊者）か

成長する民泊ですが、課題も数多く指摘されています。

2017年3月17日、全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会（全旅連）の招聘で、フランスのホテル＆レストラン業界団体を招き「民泊の不都合な真実 ～世界最大の観光大国フランスで起こっていること～」と題した緊急フォーラムが都内で開催されました。

年間約8000万人のインバウンドを誇るフランスで、民泊が多くの脱税を生み、業界の雇用を奪い、普通にパリに住む権利を破壊したことが報告されたのです。

アパートの所有者がより利益の上がる民泊事業に物件を回したため、家賃相場が急上昇。賃貸契約の約25％が契約更新されず、それまでの住人は高額な値上げを受け入れるか、郊外への引っ越しを余儀なくされたそうです。

招聘されたディディエ・シュネ氏は語っています。
「日本はまだ今なら間に合う、フランスと同じ轍は踏まないで下さい。良識ある日本の皆様のご検討をお祈りしております」
非常に重い発言です。関係者は真摯に受け止める必要があります。

Airbnbはシェアリングエコノミーとも呼ばれ、空いているものを有効利用する新しい経済活動ですが、一方で既存業界を破壊するデジタル・ディスラプター（デジタル時代の創造的破壊者）でもあることが示されたのです。

シェアリングエコノミーのディスラプターとしては配車サービスのUberも有名です。同じように世界中を席巻していますが、日本と中国ではそれほど普及していません。

日本では法規制の壁もありますが、日本交通によるアプリ「全国タクシー配車」が先行しており、すでに一定のシェアを確保しています。全国47都道府県でタクシー会社135グループが参加、約2万3000台が配車可能です。

5～6年前に日本交通さんの発表会に参加したことがあります。全国で登録台数が1万台を超えた頃で、米国ではUberが話題になっていましたが、日本には未上陸でした。
講演の中で、
「『黒船襲来』に備えなければならない。日本のタクシー業界は身内で争っている場合ではない。」と力説されていたのが印象的でした。既存業界が切磋琢磨し、スマホ時代に立派に対応した例といえます。

■　民泊新法

今回制定された民泊新法の概要は、
　・都道府県知事への届出制
　・年間提供日数の上限は180日
　・条例によって地域の実情を反映する
　・事業の適正な遂行のための各措置の義務化
　　（衛生・安全の確保、名簿の常備、周辺からの苦情対応、定期的な報告など）
　・家主不在型の管理委託の義務化
となっています。

事業の適正な遂行のための各措置が盛り込まれ、正常な業界育成を目指す内容です。

問題はホストの多くが小規模な施設提供者のため物件数が約5万件にも上り、どこまで実態を把握、統制できるかが不透明なことです。宿泊客へのマナー徹底は不十分であり、周辺住民への対応窓口を持っている業者はありません。
筆者の周りでも既にAirbnbを始めている人は多いのですが、管理会社は玉石混淆といいます。業界自体がまだまだ未成熟なのです。

民泊新法を順守すれば体制も必要になり運営コストは上昇するため、管理会社の淘汰が進むものと予想されます。アパートオーナーとしても、順法の中で取り組むことが求められそうです。

■　住環境や賃貸業への影響

賃貸業がビジネスである以上、一般賃貸に比べて利益が2倍以上になるといわれる民泊は大家にとって魅力です。増大する空き家の活用としても有効で、有力な選択肢であることは間違いありません。

ただ自分のアパートを闇雲に民泊にするのではなく、一般居住用とを分離するなど、節度ある態度が求められます。
利益追求だけではなく、近隣との調和のとれた賃貸業を目指すべきでしょう。戸建て、もしくは民泊専用アパートに限定する、などの自制が必要かもしれません。

管理会社の体制が整備されるまでは、騒音やマナー問題など住環境への影響は出そうです。特に観光地に隣接する地区は注意が必要で、自治体の責任も重いものがあります。アパートの民泊への転用に一定の制限を設けるなどの条例が出ることもありそうです。

■　まとめ

住環境を破壊するものとして民泊を廃絶しようとする意見もありますが、安価で特徴のある宿泊施設にニーズがある以上、いたずらな反対は得策ではないと考えます。少子化対策や経済活性化のため観光立国が避けられないとすれば、むしろ積極的に健全な成長を目指す方が賢明です。

古くはCDがアナログレコードを駆逐しました。
スマホの高機能化で安価なデジカメを代替しました。
百貨店はSPAや専門店の台頭で歴史的役割を終えそうです。
EVは既存の自動車産業を根底から変えようとしています。

イノベーションを伴う商品の成長ステップは、
１）最初の普及、拡大
２）事故、問題の発生
３）対策・法整備
４）健全なる発展
という順になることが予想されます。

ニューエコノミーで既存業界のある部分はなくなりますが、最終的には共存しながら新しい経済圏を生み出しています。既存の価値観と異なるものであれば、生みの苦しみを伴います。
頭から否定するのではなく、新しい経済活動を機会として正しく参入したいもの。

民泊はニューエコノミーの旗手か、デジタル・ディスラプターか？
あなたはどう考えますか？

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。

人生はわくわくとドキドキで、できている！ 個人投資家やんつです。
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このところ2万円前後で揉み合っている日経平均ですが、昨秋との比較ではまずまず好調といえます。
年初の株価1万9298.68円との比較では（2017/07/15現在、2万0118.86円）104.2％ですが、昨秋が1万6千円代だったことを考えると20％以上の上昇です。

その裏には株価を支える日銀の爆買いがあり、「官製相場」とも呼ばれています。
果たして日銀に出口はあるのか？ わたしたちはどうしたらいいのか？
少し整理してみます。

■　増え続ける日銀の総資産

日銀が2016年7月に上場投資信託（ETF）の買い入れ額を、それまでの3兆円から年6兆円に拡大してから一年が経ちました。
保有残高は推定17兆円を突破したとか。（2017/6/24日本経済新聞）
日本株保有額ランキングは日本最大の保険会社である日本生命を抜いて、公的年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）に続く、2位になったとみられています。

国債の残高も増え続けており、ブルームバーグの集計では国債発行残高のうち日銀の保有割合が40％を突破したようです。
総資産は増え続けています。

世界的にみると、日米欧の中央銀行の資産残高は金額ではほぼ同等ですが、GDP比で見ればECBは40%、FRBは20%に過ぎず、日銀(同約100%)は突出しています。
あちこちで将来を危惧する声が聞かれるようになりました。

2％のインフレを目標として貨幣供給量を増やし、経済を活性化（良いインフレ）する目論見でしたが、一向に成果は上がっていません。

株式や国債を購入するすることで、株価支え、通貨供給、低金利誘導、金融活性化を狙いましたが、株価支えにはなっているものの通貨は市場で循環していません。

この金融緩和の背景を考えると、経済へのカンフル剤以外に政府の財政の健全化とセットで考える必要があると思います。
経済を活性化し良いインフレが起きれば、政府の債務が圧縮されるのです。

■　プライマリーバランスのウソ

約1400兆円にも膨れ上がっている政府債務（GDP比 約280％）に対し、財政の健全化目標として、2020年度に基礎的財政収支（プライマリーバランス）の黒字化を達成するとしています。

基礎的財政収支とは、政府会計において債務に関する元利払い以外の経費と税収などの収入のバランスのことです。2002年に小泉内閣において財政目標として導入されましたが、よく考えるとこの言葉自体が噴飯ものです。

基礎的財政収支の黒字とは、借金の返済を含めた黒字のことではありません。
本来なら財政収支の黒字化と言えばいいところを、それは難しいということで債務の返済分をカウントしない「基礎的」財政収支という言葉をひねり出しました。

単に収入と経費支出だけに問題を矮小化しているのです。これは、収入以下に経費を抑えましょうと言っているだけで、借金を返していきましょうとは言っていません。

600万円の年収の人が、既にあるローンの返済額300万円は置いといて、生活費を取りあえず600万以下に抑えましょうと言っているようなものです。債権者が聞いたら怒るどころか、呆れるでしょう。

これは政府がよくやる言葉のごまかしで、珍しいことではありません。
口当たりの良い言葉に置き換えることで、あたかも目的に向かって進んでいるような錯覚を狙っています。そもそもこの言葉を使い始めた時点で、借金を返す気があるのか怪しいものです。

当初、この言葉が使われた時は2011年を達成年としていましたが、遅れに遅れ今は2020年が目標です。
しかも、もはや目標が達成できそうもないので、他の目標指標に取り換えてはどうかという議論が官邸周辺や自民党内で出始めている始末です。

■　日銀に出口はあるか？

これが家計ならとっくに破綻しているでしょうが、政府会計を家計に例えるのも間違いです。

新社会人に知って欲しい、不都合な真実 でも書きましたが、政府には家計と異なる３つの要素があります。

1)徴税権がある 　　　　→収入を自分で増やすことが可能
2)貨幣印刷権がある 　　→日銀を使って通貨を増やす（本来は禁じ手）
3)借金の相手を制御する→日銀やゆうちょ銀を使って借金する

家計とは異なる色々な方策があることはあるのです。
異次元の金融緩和は、2)、3)を実行していることに他なりません。

といってインフレ誘導できたとしても債務圧縮は簡単ではありません。
3％のインフレ率で債務の1400兆円が今のGDP500兆円と等価になるには約37年を必要とします。
しかも、これでやっと債務がGDP比1.0倍に減るだけです。（実体経済を不変とした複利計算）

国債の新規発行を停止すれば（新たな借金をしない）もっと現実的な数字になりますが、政府予算は緊縮どころか膨らみ続けています。

国債がデフォルトにならない根拠として、日本の政府には莫大な資産があるといった主張も耳にします。
これは事実ですが、政府の資産は簡単に売却はできません。社会インフラが維持できなくなります。（多少は売却できるでしょうが）

日本において、過去の国債デフォルトは近代では終戦直後の1946年に行われた新円切替ぐらいで、今はとても出来ることではありません。

財政再建もできない、デフォルトもできないとなると残る手は何でしょうか？

■　狙われるわたし達の財産

家計に1800兆円の資産があるから日本は大丈夫という意見があります。
これは国民の資産を国の借金の返済に充てるという論法でとんでもない暴論ですが、これは密かに狙っている可能性大です。

2015年からの相続税の基礎控除の見直しや、先送りされている消費税率のアップはその一つでしょう。
富裕層への海外送金も厳しくなっています。
最後の宝刀、1)の徴税権（増税）を使いながら緩やかなるインフレを待つという作戦しかありません。

わたしは財政健全化のために増税は仕方がないと考えていますが、国民に痛みの伴う政策の実施は簡単ではありません。政策に掲げた瞬間、選挙に負けてしまいます。

消費税率引き上げを断行した野田元総理は、未だに民進党内で戦犯呼ばわりされています。
国民と議論を尽くし、痛みを伴う改革を推進するリーダーがいなければ問題は先送りされるだけです。

選挙にも負けたくないとなれば、もはや借金は返さないという選択肢しか無いのではないでしょうか？
未来永劫、返さなければ問題は顕在化しないわけです。100年でも債務を放置しておけばいいのです。そのうち貨幣価値は落ちてゆくでしょうから…。

異次元の金融緩和という2）の禁じ手（打ち出の小槌）を使った以上、もう止められないと思います。子孫へ借金を先送りするという最低の政策ですが、それ以外に取りうる現実解は無いのではないでしょうか？

問題は、海外からの日本の金融市場への評価がどうなるか…？
海外の資金が引き上げられる事態が起きうるかどうか…？

わたし達は自分の身は自分で守るしかないのですが、具体的に出来ることはなんでしょうか？

不動産などの実物資産や外貨建て資産の比率を上げておくしかないようです。海外へ移住することも出来ませんし、給与を外貨でもらえるわけでもありません。

わたしも、そろそろ自分のポートフォリオを見直し、外貨比率を上げることにします。（為替リスクはありますが）

まずは、日銀の黒田総裁の任期が切れる2018年4月が要注意かもしれません。
米ドルがいいか、香港ドルかユーロか…。思い切ってインドルピーがいいのか、悩ましい日々になりそうです。

あなたも日本に偏った資産配分を見直してみては？
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。