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「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第二弾です。

質問者は前回に続き、ゆとりある老後を目指したい50代のサラリーマンＨさん。

■どんな物件を買えばいいのか？

質問者Ｈさん：
「不動産投資がサラリーマンでも取り組みやすいのは分かりましたが、一体どんな物件を買えばいいんですか？」
「ネットを見ると都内の区分マンションとかが良いように思うんですが？　自分の物件を満室にすれば成功すると言っても、郊外ではやはり入居者の確保が不安で…。」

なるほど、不動産投資に興味を持ってもらえた訳ですね。嬉しいです。でも、ちょっと待ってください。
慌てて物件を探す前に、理解しておいて欲しいことがあります。
物件情報が氾濫していますので、その取捨選択の基準を知っておきましょう。

■資産形成の３ステージ

資産形成には３ステージがあると考えています。
資産形成期、品質改善期、資産維持期です。

１．資産形成期
資産を拡大し、純資産を形成していく時期です。多くの方はここから始まります。リスクを取って高いリターンを狙う時期です。
郊外の単身向け中古アパート等で、高い利回りを狙い資本蓄積します。

ローンを使ってレバレッジを効かせるのも効率的です。

但し、物件探しの苦労や仲介会社との折衝、入居付けなど多くのフィールドワークも必要になることは覚悟してください。

２．品質改善期
獲得した資産を、より流動性が高く価値下落の少ない資産に入れ替えていく時期です。
複数物件を所有して、CF（キャッシュフロー）が生まれ一定の資産形成ができたら、アセット（資産）の入れ替えで質的向上を目指します。

郊外の物件から需要の手堅い都内へ。
駅遠のバス便からより駅近くの物件へ。
単身向けアパートばかりではなくファミリー向けも組み込む、などです。

2010年に取得したわたしの中古マンションでは、6年で約1割家賃が下落しました。
他の事例を見ても、特に郊外物件の家賃下落幅は大きくなっていると感じます。

純資産が一定に達したら、闇雲に規模を求めるのではなく、より運営の楽な価格下落リスクの少ない物件に替えていくことを推奨しています。

地主さんの土地活用などでは、そもそも入れ替えを考えないケースも多いですが、ぜひその感覚は持って欲しいもの。

３．資産維持期
大きくなった純資産の維持、下落防止に努める時期です。インフレに負けない程度の利回りが目安。

このステージでは金融資産も大きくなっていますので、アセット（資産）の分散とバランスへの配慮が主たる目的になります。

金融資産と不動産に資産を配分し、全体のバランスを考えます。不動産は相続税対策にも有効なので、一定の資産を不動産で持つのは合理的です。

このステージでは、資産承継についても考えて欲しいもの。お子さんの運用スキルの向上にも着手しておくべき時期です。

このように３つのステージにおいて取得するべき物件が異なります。

ところが市場では、どのステージ用と区別して売られている訳ではありません。資産形成したいのに資産維持期用の低利回り物件を買っても仕方がありません。
自分のステージ、目的に合わせ見極める必要があります。

不動産投資の目的は大別すると資産拡大とアセットの分散です。
（品質改善は過渡期）
何時までにどの位の資産形成、利回りを目指すのか？
目的、状況により買うべき物件や戦略が異なってきます。

Ｈさんが貯金もそれなりにあり、退職金も当てにできるなら品質改善期や資産維持期の物件を買ってもいいかもしれませんね。

仕事が忙しく物件探しなどに時間が取れなくても、ローンを組んでレバレッジを効かせればある程度の物件は買えそうです。
但し、労力が要らないものはリターンも小さくなりますので大きなゲインは期待できないことは心得てください。

Ｈさん：
「いやあ～、転職している関係で退職金もそこまで見込めないんですよ。
やはり純資産をもう少し増やしたいと思うんです。何しろ定年後が不安で…。」

土日を含めて時間を割く覚悟があるなら資産形成期の物件にチャレンジしますか？
ただ高利回りを目指せば、その分のリスクも高くなるのでしっかりと勉強してくださいね。

Ｈさん：
「不動産投資に興味をもってから、何冊か本を読んでみました。
ネットで色々検索するようにもなりました。セミナーにも行こうかと思っています。」

勉強意欲が湧いたのはいいことですね～。
不動産投資はサラリーマンでも取り組みやすいとは言え、やはり学習は必須です。

じゃあ「正しい勉強法」について、次回ご説明にさせていただきますね。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
次回は不動産投資の正しい勉強法です。

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投資歴がそれなりに長くなったわたしですが、つくづくとこの世界は「錯覚と誤解」に満ち満ちていると感じます。

溢れるバイアス情報の中では、正しい投資マインドが育ちようもありません。

そこで10年間の不動産投資歴の集大成として、皆さまからよく聞かれる質問に答える形で「不動産投資の誰も言わない真実」をまとめることにしました。

損益計算や物件評価等ののテクニック論は後回しにして、本質的なことをまずは理解して欲しいと思います。

では、第一弾！

■　人口減の時代に、不動産投資は大丈夫か？

質問者Ｈさん：ゆとりある老後を目指したい50代のサラリーマン

「将来の年金生活が不安で投資の事も考えるんですが、人口減の時代に不動産投資って大丈夫ですか？」

もっともな質問ですね。初心者の方からよく聞かれます。人口減も空室率の上昇も事実です。

賃貸用住宅の空き家率は全国平均は19.3％（総務省2013年「住宅・土地統計調査」）であり、約2割が空室ということになります。

わたしも、金沢でアパートを探していた時に、3割以上の空室物件がゴロゴロしているのでびっくりしたものです。

この統計自体は築年数や地域別の違いを一まとめにしているので、これだけで全ての場所について語っているわけではありません。とはいえ、この10年でも郊外の家賃下落率は大きくなっていると感じます。

Ｈさん：
「じゃあ、やっぱり不動産投資はしないほうがいいんですね？」

空室率が高くなっているから不動産投資は止めた方がいい、そんな単純な話でもないんですよ。

少し不動産投資の利益の源泉についてお話します。
あまり語られませんが、不動産投資には投資とビジネスの両方の側面があるんです。

投資のリターンはインカムゲインとキャピタルゲインからなるのは理解されてますよね。
不動産のインカムゲインは家賃収入から、キャピタルゲインは売却益からとなります。

キャピタルゲインは投資的側面が強いんですが、インカムゲインである家賃収入は「賃貸業」というビジネスが源です。アパートを維持管理し、入居者を獲得し、その結果として利益を出す訳です。

不動産投資の魅力として語られることの多い
「毎月安定的な家賃収入が得られますよ」というフレーズは「賃貸業というビジネスは安定的な家賃収入が得られる事業ですよ」と言うのが正解です。
（投資としてのキャピタルの側面については別の項で論じます）

つまり不動産は「投資」とはいうものの、脱サラによるラーメン店開業やコンビニの新規開店と同列な「ビジネス」なのです。

人口減の時代は事実ですが、これは日本のどの業界も同じ条件。閑古鳥の鳴くラーメン店もあれば、行列の絶えないお店もあります。

閑古鳥を目指して開店するお店はありませんよね？
要は賃貸業としての繁盛店になればいいだけです。

ビジネスである以上、

・入居付に強い管理会社とチームを作る
・絶えず近隣の需要と供給を考慮する
・ペット可、外国人向け、などの特徴を持たせる
・築古戸建てや全空アパート等を安く購入し、リフォームで再生する
・高利回りを狙える地方で、あえて満室経営を目指す

様々な工夫が考えられます。

「経営者として努力し、自分の物件が満室になれば成功する！」
が答えです。

■　複業としての不動産投資

Ｈさん：
「不動産投資が事業だとすると、サラリーマンには向かないということですか？」

わたしの所属する「ふどうさんぽ」では2300名を越す仲間がいますが、その多くは30～40代のサラリーマンです。主婦の方や契約社員の方もいらっしゃいます。

その中で億単位の資産形成に成功した方がたくさんいます。

不動産投資は賃貸業というビジネスですが、サラリーマンでも兼業しやすいのが大きな特長なんです。

いくつか見てみましょう。

１）アウトソーシング環境が完備されている

投資家向けポータルサイト、仲介会社、管理会社、金融機関、税理士…。
多くの会社で業界が構成されており、時間のないサラリーマンでも十分に取り組める環境があります。

但し、取り巻く多くの会社は玉石混淆であることは知っておいてください。

２）マーケットが大きく多様性がある

賃貸業向け戸数は住居系で約2400万戸もあり、商業系も含めると膨大な数になります。
人が住むというニーズは無くなることはありませんし、インバウンド向けの民泊も法整備が進んでいます。

サラリーマン投資家が多少参入しても、大きなマーケットからみればごくわずかなものです。

不動産は同じものが一つもなく一つひとつが固有のものですが、それが難しさでもあり、多様性でもあります。

区分マンションから、戸建て、一棟物。
新築に中古。価格も数百万から数億円…。

あなたの属性や嗜好に合わせた物件を取得すればいいんです。ご自身が納得できる投資手法がきっとあるはずです。

３）自分で利回りをマネジメントできる

不動産投資を実行している人の多くは、「金融投資はリターンを自分ではコントロールできないが、不動産は自分で利回りをマネジメントできるのが面白い」と言います。

学び続け行動すれば、行動した分がリターンとなります。アウトソーシングは活用しても、他人任せではない所が面白さ。

逆に言えば、行動無きところに成功はありません。

Ｋさんは、仕事の合間を縫って仲介会社の営業マンに会いまくり、1年間に500枚の名刺を配ったといいます。

Ｓさんは融資への事前準備として、100行を目標に色んな金融機関に問い合わせたといいます。

わたしも物件購入の度に、数十件の物件調査に行っています。
成功者への条件は絶え間ない工夫と圧倒的な行動量にあることは間違いありません。

４）競合が厳しくない

これは大きな声では言いにくいですが、競合が厳しくないことが不動産投資で数多くの成功者が生まれる背景にあります。

賃貸業では近隣の同じ間取りのアパートが、自分の物件の競合先になります。その中で入居者需要を取り合う訳ですが、実は地主系大家さんの多くが勉強不足です。

これは土地を所有している場合、ローン比率が低いため満室にならなくても十分に利益が出るためです。

特に相続系地主さんの場合、自身で取得したアパートでもなくスキルを磨いて大家になったわけでもありません。管理会社にお任せで、なかなか勉強するベクトルにならないのです。

無論、地主系大家さんがスキルを磨けば鬼に金棒ですが、そんな人はごく一握りです。

この競合性の低さが、サラリーマンのような新規参入者でも成功しやすい土壌となっています。

■　不動産投資スキルの必要性

不動産投資を無闇に勧める訳ではありませんが、実は人生のどこかで誰しも不動産は関係してきます。

・住まいとしての不動産
・実家問題としての不動産
・相続対策としての不動産

不動産投資家に、何か後悔していることはありますか？
と尋ねると「もっと早くから取り組めば良かった！」と答えます。(笑)

人生のどこかで不動産に関わるならスキルを身に付けておいて損は無い、そんな風に思いませんか。
怖がらずに身に付けてください。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
このシリーズは暫く継続予定です。

人生はわくわくとドキドキで、できている！ 個人投資家やんつです。
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前回の「積立NISAを大調査（１）」を書いてから随分と間隔が空いてしまいました。(;^_^A

下書きはしてあったものの、私事が多忙となり手を付けられませんでした。m(__)m
さて、いよいよお待たせの商品ラインナップのお話です。（えっ！ 誰も待ってない…？）

■楽天証券の積立NISA

「楽天証券：積立NISA商品数別ランキング」

まずは楽天証券の販売商品と運用会社を見てみました。
その数、21社129本！

かなり豊富な商品数で、上位には投資信託ではお馴染みの顔ぶれが並んでいます。

eMAXISシリーズで定評のある三菱UFJ国際投信、近年の手数料値下げ合戦の火蓋を切ったニッセイアセットマネジメント、SMTシリーズで有名な老舗の三井住友トラスト・アセットマネジメントです。

三社には「積立なら俺に任せろ」という意気込みを感じますね。

投資信託の大きな選定基準となる年間の管理料にあたる「信託報酬」。
eMAXISシリーズとSMTシリーズは業界最安値の信託報酬で、投資家の間では良心的な商品として有名でした。

そこに、ニッセイアセットマネジメントが2015年11月から更に安価な信託報酬で殴り込みをかけ、革命的ともいえる「信託報酬値下げ合戦」が始まりました。

それまでは年間0.6％程度だったものが各社の競争の中、今では0.1～0.2％程度に下がっています。

今でもアクティブファンドの多くが1.0～2.0％程度の中、インデックスだからとはいえ、この安さは嬉しい限りです。

投資家には投信の基準価格を自分ではコントロールできませんが、コストは管理できます。
特に信託報酬は毎年かかる経費。この差は大きいです。

この三社にみずほ銀行系のアセットマネジメントOne（たわらノーロード）や、大手老舗系証券会社（野村、大和）が続いています。

7位の住友アセットマネジメントは三井住友DCシリーズという、確定拠出年金（DC）用商品を一般化した商品を販売しているよう。元々DCには積立に向いた手数料の低い商品が用意されていますので、納得です。

注目は16位のレオス・キャピタルワークス（ひふみプラス）です。

ここは、独立系アクティブファンドの成長株。
カリスマファンドマネジャー藤野英人さんの知名度や、群を抜く運用成績で躍進中です。

数年前はわずか200億円程度の運用資産だったものが、今や「ひふみシリーズ」で6000億円を超える規模！

ただ、人気沸騰で資産規模が大きくなり過ぎて、小型株などでは株価に影響を与え過ぎるため、銘柄選定が難しくなっているという懸念も指摘されています。

■マネックス証券の積立NISA

「マネックス証券：積立NISA商品数別ランキング」

マネックス証券の品揃えは19社、121本。
こちらも豊富な品揃えで、顔触れは楽天とほぼ同じ。
アクティブファンドが別にまとめられているのが親切。

楽天にあるブラックロック・ジャパンと東京海上アセットマネジメントがないだけです。
（今後、追加されるのかもしれません）

ついでにもう一つ、主要ネット証券であるSBI証券もみてみましたが、こちらは21社、132本でした。

いずれにせよ十分な品揃えといえます。どこで買ってもいいでしょう。
（金融商品はどこで買うのかも重要です。興味のある方はGMOクリック証券などもご確認ください）

気になってメガバンクの品揃えもみてみました。
三井住友銀行をみてみると…

ありゃ!? なんとたった2社、3本だけ！

みずほ銀行もわずか3社、5本！

ネット証券とのこの差は何でしょう？　全くやる気が感じられません。店頭には仰々しくポスターが貼ってありましたが…。

「儲からないものは売りたくない」銀行の本音が透けて見えます。

これからはAI時代、仮想通貨も注目を浴びる中、ますます銀行不要論が台頭しそうですね。

■もしも積立NISAを買うなら

わたしは既にNISA運用中のため積立NISAは買えませんが、もしも今から買うならどうするか…？ 考えてみました。

①投資方針を決める
まずはざっくりとした、ポートフォリオを考えます。

・債権の組み入れ比率をどうするか？

積立NISAは株式をベースとしたインデックス系が中心ですが、債権を組み入れたバランス型も多いので、債権を組み入れる場合はこれらの商品を選択する必要があります。

今は債権金利も低いのであまり入れなくてもいい、というのがわたしの考え方です。
逆に、これから金利上昇局面なので今から入れておくという考え方もあるでしょう。

・先進国と新興国の比率を決める

先進国の安定性に重きを置くか、先進国の成長に期待するか、ウェイトを考えます。
日本株のウェイトも悩ましいところですね。この辺は長期トレンドをどうみるか、です。

先進国：新興国の比率を6：4とか7：3に割り振ります。
欧州や中国も先行き不透明。今後も米国が強いと予想しているので、日本株は少な目、米国株比率を多目にしたいですね。

・アクティブファンドを検討する

安定性ならパッシブ系（インデックス系）ファンドですが、少しはアクティブ系も入れてみたい。（3割程度？）無論、堅実なリターンを狙うなら入れる必要はありません。

②商品を選定する

基本方針を決めたら、商品を選択します。

・手数料、信託報酬の低いものを探す

積立NISAは一般商品に比べ、手数料の安価なものが選定されているので神経質になることはありませんが、それでも若干の差はあります。大手三社を中心に探します。（同じ指標を採用している同等商品が多いことには注意）

・運用残高が一定規模以上のもの（200億円～？）を探す

選定基準に合格した商品ばかりなので運用残高が少なくても、運用停止になるリスクはないとは思いますが、
残高が多いということはそれだけ指示されているという証でもあります。

最近組成されたものは運用資産が少なくても仕方がないので、これはあくまで参考にする程度。

商品選定で重要なのは直近の運用実績に過度にとらわれないことです。

過去の実績は参考にはなりますが、将来の成績を保証する訳ではありません。特に積立では10～20年スパンで見るようにしたいもの。

①や②が面倒な方はバランス型ファンド一本でも問題ありません。個人的には世界経済インデックスも好きです。構成に特徴を持たせたファンドもありますので、この辺はお好みで。

③時々見直す（基本はじっと辛抱）

わたしが買うとしたら、ポートフォリオはこんな感じ。（2018/03時点）
先進国 40％（日本株少な目）
新興国 30％
アクティブ 30％
債権は無し
（月額3万6000円程度なので、端数は神経質になる必要はないかもしれません）

口座に入金して積立設定したら、後は基本ほったらかしです。1年～1年半に一度、見直すくらいで十分でしょう。
無論、世界経済の大きなトレンドに変化がなければそのままでも問題ありません。

大事なのは、相場が下がっても買い続けることです。
多くの人はこれができません。

積立は相場が下がった時もじっと買い続けることが肝要です。下げ相場なら、同じ金額でより多くの口数が買えるのですから。

2018年3月の今は相場が調整局面ですが、逆に始め時ともいえます。

年間40万円では投資額が少な過ぎると思う方は、税制優遇はありませんがこの手順で普通に対象商品を積立で買うのもいいかも。

「ほったらかし投資術の甘い罠」では、大人の事情で具体的商品名には言及できませんでしたが…。
参考になりましたでしょうか？　何か少しでもヒントになれば幸いです。

さあ、あなたも積立投資を始めてみませんか？　きっと堅実なリターンが待っているはず。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
（本記事はあくまで個人的な見解です。実際の投資については自己責任でお願いいたします）